Mục đích việc xác định chi phí đầu tư xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà ở Khu đô thị Cồn Tiến, tại xã Cẩm Thanh, TP. Hội An do Công ty Cổ phần Đạt Phương Hội An làm chủ đầu tư để khai thác quỹ đất đối ứng thu hoàn vốn đầu tư xây dựng cầu Km0+317 trên tuyến đường dẫn phía Bắc cầu Cửa Đại (theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao BT).
Phối cảnh KĐT Cồn Tiến
Theo Sở Xây dựng tỉnh Quảng Nam, qua rà soát pháp lý thực hiện dự án, nhận thấy dự án được UBND tỉnh giao đất tại các Quyết định: số 2002/QĐ-UBND ngày 18/6/2019 và số 4058/QĐ[1]UBND ngày 12/12/2019; tổng diện tích đã được giao 2 đợt là 18,36ha/31,1ha (đạt tỉ lệ 59%). Theo đề nghị tại Công văn số 130/STNMT-QLĐĐ ngày 17/1/2022, Sở Tài nguyên và Môi trường đề nghị thẩm định dự toán chi phí đầu tư xây dựng dự án tại thời điểm tháng 1/2022, thời điểm UBND tỉnh có Quyết định số 59/QĐ-UBND ngày 7/1/2022 về việc điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất tại Điều 1, Quyết định số 2002/QĐ-UBND ngày 18/6/2019 và Điều 1, Quyết định số 4058/QĐ-UBND ngày 12/12/2019 của UBND tỉnh.
Trên cơ sở họp bàn, các Tổ viên Tổ giúp việc đề nghị chủ đầu tư tổ chức lập dự toán chi phí đầu tư xây dựng cho toàn bộ công trình tại 3 thời điểm (quý II/2019, quý IV/2019 và tháng 1/2022); Sau khi kiểm tra, Thành viên Hội đồng thẩm định giá đất (HĐTĐGĐ) cụ thể tỉnh thuộc Sở Xây dựng đã phối hợp các Tổ viên Tổ giúp việc thẩm định dự toán chi phí đầu tư dự án, báo cáo kết quả gửi Sở Tài nguyên và Môi trường tại Báo cáo số 66/BC-SXD ngày 24/3/2022.
Cụ thể: Giá trị chi phí đầu tư xây dựng của toàn bộ dự án tại thời điểm quý II/2019 (thời điểm UBND tỉnh có quyết định giao đất đợt 1 để thực hiện dự án): 572.650.786.000 đồng (giá trị trước thuế 521.234.591.000 đồng). Giá trị chi phí đầu tư xây dựng của toàn bộ dự án tại thời điểm quý IV/2019 (thời điểm UBND tỉnh có quyết định giao đất đợt 2 để thực hiện dự án): 570.999.721.000 đồng (giá trị trước thuế 519.732.283.000 đồng). Giá trị chi phí đầu tư xây dựng của toàn bộ dự án tại thời điểm tháng 1/2022 (thời điểm UBND tỉnh có quyết định điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất của dự án theo quy hoạch điều chỉnh): 556.330.743.000 đồng (giá trị trước thuế 506.413.838.000 đồng).
Quảng trường nhạc nước
Cũng theo Sở Xây dựng tỉnh Quảng Nam, thời điểm quý II/2019 và quý IV/2019, chi phí đầu tư xây dựng của dự án được xác định theo Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 23/5/2015 của Chính phủ. Thời điểm tháng 1/2022, chi phí đầu tư xây dựng xác định theo Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 9/2/2021 và định mức theo Thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 của Bộ Xây dựng ban hành định mức xây dựng. Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở có kết cấu xây dựng phổ biến, địa chất tương đối tốt, thì tổng giá trị chí phí đầu tư xây dựng xác định tại thời điểm quý 1/2022 cao hơn chi phí đầu tư xây dựng xác định năm 2019 do nhân công, vật tư vật liệu, nhiên liệu tăng giá thành.
Tuy nhiên, đặc thù dự án này xây dựng tại khu vực dừa nước tại xã Cẩm Thanh, có địa chất yếu; giải pháp xử lý nền đường, tường chắn xung quanh đặt trên hệ cọc đất gia cố xi măng để đảm bảo ổn định, an toàn công trình. Hao phí nhân công, máy thi công của công tác này theo định mức ban hành theo Thông tư số 12/2021/TT[1]BXD ngày 31/8/2021 của Bộ Xây dựng giảm rất nhiều so với định mức ban hành kèm theo Quyết định số 1776/BXD-VP ngày 16/8/2007, dẫn đến tổng chi phí đầu tư tại thời điểm tháng 1/2022 thấp hơn giá trị chi phí đầu tư tại thời điểm quý II/2019 và quý IV/2019.
Xét thấy dự án đã được UBND tỉnh giao đất tại thời điểm năm 2019; Tuy nhiên, do việc điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết xây dựng (1/500) dẫn đến dự án phải điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất đã được giao tại Quyết định số 59/QĐ-UBND ngày 7/1/2022; và dự toán chi phí đầu tư xây dựng của toàn bộ dự án tại thời điểm tháng 1/2022 là thấp nhất. Do vậy, Thành viên HĐTĐGĐ cụ thể tỉnh thuộc Sở Xây dựng đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường báo cáo HĐTĐGĐ cụ thể tỉnh xem xét, quyết định.
Từ thực tế trên, Sở Xây dựng đề xuất, kiến nghị: Giá trị chi phí đầu tư xây dựng dự án tại các thời điểm tại Báo cáo số 66/BC-SXD ngày 24/3/2022 của Sở Xây dựng được xác định trên cơ sở hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy hoạch chi tiết được UBND tỉnh phê duyệt điều 3 chỉnh tại Quyết định số 2823/QĐ-UBND ngày 6/10/2021 (Đây là pháp lý quy định đầu vào của hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng, là cơ sở quản lý chất lượng công trình, nghiệm thu đưa vào sử dụng theo pháp luật xây dựng).
Theo nội dung Công văn số 780/STNMT-QLĐĐ ngày 5/4/2024, Sở Tài nguyên và Môi trường đề nghị xác định chi phí đầu tư xây dựng dự án tại thời điểm giao đất đợt 1 và đợt 2 theo quy hoạch chi tiết được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 553/QĐ-UBND ngày 1/3/2019 (theo quy hoạch cũ), nội dung này Sở Xây dựng nhận thấy: Chi phí đầu tư xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà ở Khu đô thị Cồn Tiến, tại xã Cẩm Thanh, TP. phố Hội An tại các thời điểm giao đất đợt 1, đợt 2 và thời điểm điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất năm 2021 đã được Thành viên HĐTĐGĐ cụ thể tỉnh thuộc Sở Xây dựng đã phối hợp các Tổ viên Tổ giúp việc thẩm định dự toán chi phí đầu tư dự án, báo cáo kết quả gửi Sở Tài nguyên và Môi trường tại Báo cáo số 66/BC-SXD ngày 24/3/2022 (theo quy hoạch chi tiết được UBND tỉnh phê duyệt điều chỉnh tại Quyết định số 2823/QĐ-UBND ngày 6/10/2021).
KĐT Cồn Tiến hiện đang được tập đoàn Đạt Phương đầu tư xây dựng
Chi phí đầu tư xây dựng dự án theo quy hoạch chi tiết được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 553/QĐ-UBND ngày 1/3/2019 (theo quy hoạch cũ) do chủ đầu tư trình lần này cao hơn chi phí đầu tư xây dựng theo quy hoạch điều chỉnh đã được Sở Xây dựng xác định, cụ thể: Thời điểm giao đất đợt 1 có tổng dự toán 576.077.283.000 đồng (giá trị trước thuế 524.366.368.000 đồng). Thời điểm giao đất đợt 2 có tổng dự toán 573.743.590.000 đồng (giá trị trước thuế 522.243.413.000 đồng). Hiện nay, chủ đầu tư đã tổ chức triển khai thi công xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết được UBND tỉnh phê duyệt điều chỉnh tại Quyết định số 2823/QĐ-UBND ngày 6/10/2021.
Theo chỉ đạo của UBND tỉnh tại Công văn số 3015/UBND-KTTH ngày 13/5/2022 của UBND tỉnh: "Thống nhất chủ trương chung là xác định chi phí đầu tư xây dựng làm căn cứ xây dựng phương án giá đất cụ thể các dự án khu dân cư, khu đô thị (theo phương pháp thặng dư) trên địa bàn tỉnh là xác định lần đầu và xác định lại lần cuối cùng sau khi quyết toán dự án hoàn thành". Đồng thời, việc xác định chi phí theo đề nghị của Sở Tài nguyên và Môi trường lần này mất nhiều thời gian.
Do đó, Sở Xây dựng kính đề nghị Chủ tịch HĐTĐGĐ cụ thể tỉnh xem xét, chỉ đạo về việc xác định chi phí đầu tư xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà ở Khu đô thị Cồn Tiến, tại xã Cẩm Thanh, TP. phố Hội An theo đề nghị của Sở Tài nguyên và Môi trường tại Công văn số 780/STNMT-QLĐĐ ngày 5/4/2024, để Sở Xây dựng và các Tổ viên Tổ giúp việc HĐTĐGĐ cụ thể tỉnh có cơ sở thực hiện.
Ngày 4/5, UBND tỉnh Quảng Nam có công văn số 3121/UBND-KTTH liên quan đến chi phí đầu tư làm cơ sở xác định giá đất cụ thể dự án Đầu tư xây dựng nhà ở Khu đô thị Cồn Tiến, xã Cẩm Thanh, TP. Hội An. Theo đó, giao Sở Tài chính (thường trực HĐTĐGĐ cụ thể tỉnh) chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành: Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, Kế hoạch và Đầu tư, Cục Thuế tỉnh, UBND TP. Hội An và các đơn vị có liên quan nghiên cứu, thống nhất phương án về chi phí đầu tư xây dựng làm cơ sở xác định giá đất cụ thể đối với dự án Đầu tư xây dựng nhà ở Khu đô thị Cồn Tiến, xã Cẩm Thanh, TP. Hội An để Sở Xây dựng tiếp tục thẩm định chi phí (nếu có) và Sở Tài nguyên và Môi trường xây dựng phương án giá đất dự án. Trường hợp có phát sinh vướng mắc vượt thẩm quyền thì báo cáo, tham mưu UBND tỉnh xem xét chỉ đạo. 2. Các sở, ngành: Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, Kế hoạch và Đầu tư, Cục Thuế tỉnh, UBND TP. Hội An và các đơn vị có liên quan chịu trách nhiệm phối hợp với Sở Tài chính thực hiện nội dung tại khoản 1 đảm bảo theo quy định
