Lại thêm rào chắn tiếp cận tín dụng
Ông Vũ Cương Quyết cho rằng, Thông tư 06 quy định chỉ cho vay các dự án đủ điều kiện kinh doanh. Việc này tạo thêm khó khăn cho các doanh nghiệp. Trên thực tế, trước khi dự án được bán cho khách hàng thì chủ đầu tư phải có vốn để triển khai, xây dựng dự án, nếu không thì gần như không thể làm gì được.
Phần lớn các chủ đầu tư hiện chỉ có khoảng 10 - 20% tổng vốn tự có, doanh nghiệp nào vững thì cũng chỉ khoảng 25%, còn lại 80% vốn là huy động từ ngân hàng và khách hàng.
Trong khi để triển khai một dự án cho tới khi mở bán thì phải chi trả từ 30 - 40% tổng mức đầu tư để cho những khoản như chi phi giải phóng mặt bằng, tiền thuế đất, tiền triển khai xây dựng hạ tầng…
Do đó, nếu không vay được vốn ngân hàng thì doanh nghiệp sẽ thiếu hụt 15 - 25% nguồn vốn để xây dựng tới khi dự án đủ điều kiện kinh doanh.
Theo ông Quyết: “Phân tích như vậy để hiểu rằng nếu không được vay ngân hàng thì gần như đa số các doanh nghiệp BĐS sẽ không thể triển khai được dự án tới lúc đủ điều kiện bán nhà, trừ một số ít doanh nghiệp có tiềm lực kinh tế lớn”.
“Không cho cá nhân vay thì cũng nên cho chủ đầu tư vay, bởi nếu không có thì gần như chủ đầu tư không thể triển khai xây dựng bất kỳ công trình nào được” - Vị chuyên gia chốt lại.
Lãnh đạo Đất Xanh miền Bắc đề xuất, chỉ nên yêu cầu dự án phải đủ điều kiện pháp lý để làm cơ sở vay vốn. Cũng theo ông Quyết, hiện nay phần lớn các doanh nghiệp phụ thuộc vào vốn ngân hàng, trong khi điều kiện vay vốn vẫn rất ngặt nghèo. Trước đây, các doanh nghiệp có thể vay bằng nhiều cách như tín chấp, kế hoạch kinh doanh. Có thể hiểu là chỉ cần kế hoạch kinh doanh tốt, khả thi là có thể vay vốn. Tuy nhiên hiện nay việc này là rất khó.
Ông Quyết băn khoăn: “Nếu Thông tư 06 có hiệu lực thì việc vay vốn của doanh nghiệp sẽ còn khó hơn nhiều. Dù có kế hoạch kinh doanh khả thì thì thiếu vốn cũng thành không khả thi” - Vị chuyên gia băn khoăn.
Việc vay vốn khó khăn khiến cho các doanh nghiệp phải thu hẹp sản xuất kinh doanh, không thể phát triển hoặc phát triển chậm.
Không ít chủ đầu tư thậm chí không thể thu hẹp quy mô do vì đang trong quá trình đầu tư rồi, muốn triển khai tiếp, theo đúng tiến độ thì phải đầu tư thêm máy móc và nhân công. Đồng thời đã ký hợp đồng với đối tác thì phải ứng tiền và chi trả cho đối tác.
Vốn dĩ, các khoản tiền này lâu nay đều đi vay ngân hàng tới 50 - 60%, nên kế hoạch đặt ra và hoạt động đều khó hoàn thành được.
“Theo tôi, Thông tư 06 sẽ tác động rất mạnh, gây khó khăn nhất đối với doanh nghiệp đang triển khai dự án, nhiều doanh nghiệp có thể phá sản” - Lãnh đạo Đất Xanh miền Bắc nói.
Liệu NHNN có đang “cấm nhầm” đối tượng?
Ông Quyết cho hay, Thông tư 06 đã tạo một hàng rào bảo vệ quá thận trọng cho hệ thống ngân hàng. Trên thực tế hiện có một “nút thắt lớn vẫn chưa được tháo gỡ là vấn đề pháp lý. Vì vậy mà có nhiều dự án, các chủ đầu tư đã đầu tư và ngân hàng đã cho vay nhưng thủ tục pháp lý lại bị phê duyệt chậm. Cuối cùng ngân hàng cho vay bị trượt tiến độ và doanh nghiệp cũng trượt tiến độ.
Chẳng hạn, dự án ban đầu dự kiến sẽ đủ điều kiện kinh doanh trong vòng 1 năm, tuy nhiên thực tế mất tới 2 năm, khiến ngân hàng trễ kế hoạch thu hồi vốn. Ngay chính các doanh nghiệp cũng không thể khẳng định thời gian dự án đủ điều kiện kinh doanh, vì vậy ngân hàng ngày càng thận trọng để không “ôm” nợ xấu.
Thủ tục để dự án đủ điều kiện kinh doanh sẽ phải trải qua nhiều khâu như: Thẩm định giá đất, được Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường cấp phép… Vì vậy mà ngân hàng sẽ không biết được khi nào mới thu hồi lại vốn.
“Ngân hàng cũng rất sợ sự vô định của pháp lý vì dự án chưa biết khi nào có thể đi vào kinh doanh. Nếu cho vay, ngân hàng sẽ không thu hồi được vốn và gây nợ xấu. Do đó, tôi cho rằng, vấn đề gốc rễ hiện nay là phải gỡ được nút thắt pháp lý” - Ông Quyết nhận định.
Cùng quan điểm này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) - Ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận, có lẽ NHNN đang “cấm nhầm” đối tượng. Bởi, dự án BĐS sẽ không đủ điều kiện kinh doanh và dự án BĐS không đủ điều kiện pháp lý là hai điều khác nhau.
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, dự án BĐS khi đã tạo lập được quỹ, được chấp thuận bởi chủ trương đầu tư có nghĩa là doanh nghiệp được công nhận đầu tư vì có đất. Dự án có thêm giấy phép xây dựng nữa là tốt nhất. Như vậy đã đủ điều kiện pháp lý cho dự án nhưng chưa đủ điều kiện kinh doanh.
“Chủ đầu tư lúc này cần vay vốn thì lại cấm cho vay là sao? Doanh nghiệp đang có dự án, tài sản đảm bảo, chứng minh khả năng trả nợ thì tại sao lại không cho vay” - Chủ tịch HoREA đặt câu hỏi.
“Đối với một dự án do Nhà nước giao cho chủ đầu tư thì thời gian đầu rất cần vốn đầu tư. Nói vay lúc này không có rủi ro cũng không đúng. Tôi thừa nhận là bất cứ hoạt động kinh doanh nào cũng có rủi ro, tuy nhiên vấn đề là rủi ro ở mức độ nào. Khi dự án đã hình thành tức là chủ đầu tư có đất và đã bỏ ra cả đống tiền” - Ông Châu phân tích thêm về câu chuyện rủi ro dự án.
