Như Reatimes đã thông tin, ngày 26/5/2025, Bộ Tài chính công bố lấy ý kiến đối với dự thảo sửa đổi một số điều của Nghị định số 103/2024 và 104/2024, liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Quỹ phát triển đất.
Một trong những nội dung đáng chú ý tại dự thảo là việc giữ nguyên quy định về khoản thu bổ sung 5,4%/năm, được nêu tại khoản 2 Điều 50 Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Theo quy định này, đối với các trường hợp đã có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (01/8/2024), nhưng chưa xác định được giá đất tại thời điểm đó, người sử dụng đất sẽ phải nộp thêm một khoản tương đương 5,4%/năm trên số tiền sử dụng đất phải nộp trong thời gian chờ định giá.
Dù đây là quy định hiện hành, song việc dự thảo sửa đổi không đưa ra điều chỉnh nào đối với khoản thu bổ sung này đang khiến nhiều doanh nghiệp và chuyên gia bày tỏ lo ngại. Nhiều ý kiến cho rằng việc tiếp tục duy trì mức thu 5,4%/năm trong bối cảnh chi phí đầu tư đang gia tăng sẽ làm tăng gánh nặng tài chính cho nhà đầu tư, đồng thời tạo ra sự thiếu công bằng giữa các dự án đã được định giá sớm và những dự án bị chậm trễ do nguyên nhân khách quan.
Doanh nghiệp kêu bất hợp lý vì bị "phạt oan"
Liên quan đến vấn đề này, trao đổi với Reatimes, ông Đặng Quốc Hưng - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty CP Đại Hoàng Sơn cho biết, trên thực tế, các doanh nghiệp bất động sản luôn mong muốn được xác định và thông báo tiền sử dụng đất ngay tại thời điểm được giao đất để chủ động thực hiện nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, toàn bộ quy trình xác định giá đất lại do cơ quan nhà nước chủ trì, từ việc thành lập hội đồng xác định giá đến việc ra quyết định và thông báo số tiền phải nộp.
"Do đó, nếu việc chậm ra quyết định xác định tiền sử dụng đất xuất phát từ cơ quan nhà nước thì trách nhiệm phải thuộc về phía cơ quan đó. Việc bắt doanh nghiệp gánh thêm khoản 5,4%/năm trong khi họ hoàn toàn bị động là bất hợp lý", ông Hưng nhấn mạnh.
Giải thích rõ hơn, ông Hưng cho biết, thời điểm tính giá đất phải gắn liền với thời điểm giao đất. Ví dụ, một dự án được giao đất từ 3 năm trước nhưng đến nay vẫn chưa có quyết định về tiền sử dụng đất thì rõ ràng lỗi không thuộc về doanh nghiệp. Nếu vẫn giữ quy định phạt bổ sung như dự thảo sửa đổi một số điều tại Nghị định 103/2024 và 104/2024, doanh nghiệp sẽ chịu thiệt đơn thiệt kép, vừa phải chờ đợi dự án đi vào hoạt động, vừa phải gánh thêm chi phí tiền sử dụng đất bổ sung mà lỗi không thuộc về mình.
Đồng tình quan điểm, ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc kiêm Giám đốc đầu tư DKRA Group chia sẻ, thực tế có nhiều trường hợp chậm nộp tiền sử dụng đất không bắt nguồn từ phía doanh nghiệp, mà do vướng mắc từ cơ quan quản lý, như chậm trễ trong việc xác định giá đất hoặc do quy trình pháp lý phức tạp. Trong khi đó, doanh nghiệp luôn mong muốn sớm hoàn tất nghĩa vụ tài chính để triển khai dự án đúng tiến độ.
Tuy nhiên, do quá trình định giá đất kéo dài, nhiều dự án rơi vào tình trạng "treo", ảnh hưởng nghiêm trọng đến kế hoạch đầu tư và làm phát sinh chi phí tài chính đáng kể, nhất là trong bối cảnh phần lớn dự án đều sử dụng vốn vay. Ông Thắng nhấn mạnh, ngay cả khi đã có quyết định giao đất, nếu chưa được xác định tiền sử dụng đất thì doanh nghiệp vẫn không thể ra sổ, đồng nghĩa với việc không thể đưa dự án vào kinh doanh, gây thiệt hại không chỉ về tài chính mà còn mất thời gian và cơ hội thị trường.
Giá bán bất động sản tăng cũng không bù nổi chi phí tài chính doanh nghiệp
Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang đối mặt với thanh khoản yếu và sức mua giảm, nhiều doanh nghiệp lo ngại rằng việc truy thu bổ sung tiền sử dụng đất sẽ không chỉ làm tăng chi phí đầu vào mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng phục hồi của thị trường.
Theo đó, ông Thắng phân tích, về nguyên tắc, mọi khoản chi phí phát sinh trong quá trình đầu tư, bao gồm cả phần bị truy thu thêm 5,4%/năm, đều phải được tính vào tổng giá thành sản phẩm. Doanh nghiệp không thể bán dưới giá vốn, nên toàn bộ phần chi phí tài chính này sẽ được "chuyển hóa" vào giá bán bất động sản khi đưa ra thị trường. Hệ quả là giá nhà tiếp tục tăng, trong khi sức mua hiện nay vốn đã rất hạn chế.
Liên quan đến vấn đề "đội" giá, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đại Hoàng Sơncho biết, theo các quy định hiện hành như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp thường chỉ sử dụng khoảng 20% vốn tự có để triển khai dự án, phần còn lại chủ yếu là vốn huy động hợp pháp, trong đó có cả vốn vay ngân hàng. Ngay từ giai đoạn đầu như giải phóng mặt bằng, doanh nghiệp đã phải tạm ứng một khoản lớn chi phí. Khó khăn càng chồng chất khi bước sang giai đoạn xây dựng hạ tầng hoặc triển khai thi công, nếu dự án vẫn chưa được xác định tiền sử dụng đất thì không thể đưa vào kinh doanh, đồng nghĩa với việc dòng vốn tiếp tục bị "chôn" lại, trong khi lãi vay vẫn âm thầm cộng dồn theo thời gian. Ông Hưng dẫn chứng, với một dự án quy mô khoảng 1.000 tỷ đồng, mức lãi suất vay hiện nay trong lĩnh vực bất động sản - vốn nằm trong nhóm cao nhất thị trường, dao động từ 10%/năm trở lên có thể khiến tổng chi phí đội lên thành 1.100 tỷ sau một năm, và nếu chậm ba năm, con số này có thể lên đến 1.400 tỷ đồng.
Trong bối cảnh đó, ngay cả khi giá bất động sản trên thị trường có xu hướng tăng, phần chênh lệch cũng khó có thể bù đắp được chi phí tài chính đã phát sinh. Doanh nghiệp gần như không thể hưởng lợi từ việc tăng giá, bởi lợi nhuận đã bị bào mòn đáng kể trong quá trình chờ đợi hoàn tất thủ tục pháp lý và nghĩa vụ tài chính.
Điều chỉnh quy định để không triệt tiêu cơ hội phục hồi của thị trường
Nhiều chuyên gia cho rằng, quy định truy thu bổ sung 5,4%/năm đối với tiền sử dụng đất đang bộc lộ sự thiếu thực tiễn trong áp dụng, nhất là khi thị trường bất động sản vẫn đang gặp nhiều khó khăn về thanh khoản và tiếp cận tín dụng. Điều này không chỉ gây áp lực lên chi phí đầu vào mà còn tạo cảm giác thiếu công bằng cho những doanh nghiệp tuân thủ pháp luật và vận hành minh bạch.
Đại diện cộng đồng doanh nghiệp tại địa phương, ông Nguyễn Quang Văn - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng cho rằng, cần có sự phân biệt rõ ràng giữa các trường hợp chậm nộp nghĩa vụ tài chính. Cụ thể, với những doanh nghiệp đã nhận được thông báo từ cơ quan thuế nhưng vẫn cố tình chậm nộp, việc áp dụng khoản thu bổ sung là có cơ sở và phù hợp với quy định. Đây là trách nhiệm pháp lý mà doanh nghiệp cần tuân thủ đúng thời hạn.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy, không ít doanh nghiệp lâm vào tình trạng chậm nộp do những nguyên nhân khách quan như chưa được xác định giá đất hoặc còn vướng mắc trong khâu thẩm định - những yếu tố nằm ngoài khả năng kiểm soát của họ. Nếu vẫn áp dụng mức thu bổ sung 5,4%/năm một cách đồng loạt cho cả hai nhóm đối tượng này thì sẽ dẫn đến sự bất công, đồng thời mâu thuẫn với tinh thần tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp như Nghị quyết 68/NQ-CP đã đề ra.
Từ đó, ông Văn kiến nghị cần xây dựng cơ chế phân loại cụ thể và rõ ràng: Chỉ nên áp dụng thu bổ sung với những trường hợp chây ì, chậm nộp sau khi đã được thông báo đầy đủ; còn các trường hợp bị chậm do ách tắc từ phía cơ quan nhà nước cần được loại trừ. Việc này không chỉ đảm bảo sự công bằng mà còn góp phần tạo điều kiện để thị trường từng bước phục hồi theo đúng kỳ vọng chính sách.
