Quy đổi đất lúa, tại sao không?
Dự án Tổ hợp vui chơi giải trí đa năng - trường đua ngựa tại Sóc Sơn (TP. Hà Nội) có quy mô sử dụng đất dự kiến là 125ha, nằm tại địa phận xã Tân Minh và một phần xã Phù Linh. Trong đó, đất nông nghiệp chiếm 80ha, đất phi nông nghiệp hơn 22ha.
Trên thực tế, trường đua ngựa Sóc Sơn không phả là dự án mới, chủ đầu tư đã đề xuất dự án này từ năm 2007. Tuy nhiên, do khung pháp lý cho hoạt động cá cược đua ngựa tại Việt Nam chưa hoàn thiện nên dự án chưa được phê duyệt.
Dù vậy, phần đất này đã được quy hoạch làm khu thể thao cách đây nhiều năm, hiện nay người dân đang sử dụng để trồng lúa, trồng hoa màu, cây hàng năm, lâu năm và nuôi trồng thủy sản...
Trước con số 80ha đất nông nghiệp dự kiến chuyển đổi để xây dựng trường đua, Bộ Kế hoạch & Đầu tư cho rằng: "Việc triển khai dự án sẽ ảnh hưởng đến diện tích đất trồng lúa, tuy nhiên không tác động đến quy hoạch sử dụng đất lúa của TP. Hà Nội cũng như huyện Sóc Sơn. Số lao động nông nghiệp bị ảnh hưởng là hơn 3.200 người".
Vị trí dự kiến của Dự án trường đua ngựa Sóc Sơn. (Ảnh: Internet)
Đất nông nghiệp chiếm tới 64% và phần lớn trong số đó lại đang được dùng để trồng lúa khiến câu chuyện quy đổi đất của dự án trở thành nỗi băn khoăn của không ít người.
Đánh giá về yếu tố này, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay: “Sự thực mà nói thì Sóc Sơn là đất rừng chứ không phải đất lúa. Nếu làm trường đua ngựa chứng minh được hiệu quả kinh tế cao hơn, giải quyết được vấn đề việc làm thì phải để cho nó phát triển".
Theo GS. Võ, nếu cái gì cũng lấy đất lúa, đất nông nghiệp ra làm lý do cản trở phát triển thì không nên.
"Trường đua có phải câu chuyện phổ biến ở mọi nơi đâu, muốn phát triển du lịch thì cần đa dạng hóa bất động sản du lịch”, ông Võ nhận xét.
Đúng như GS. Đặng Hùng Võ nói, nếu cứ lấy đất lúa đất nông nghiệp ra làm lý do thì sẽ chẳng còn cơ hội nào cho những dự án mới.
Tuy nhiên, với câu chuyện trường đua ngựa Sóc Sơn thì cần nhìn nhận liệu cơ sở hạ tầng và vấn đề kết nối hạ tầng giao thông tại Sóc Sơn có đủ điều kiện để đáp ứng nhu cầu phát triển cũng như khai thác tiềm năng trường đua ngựa khi đi vào hoạt động trong năm 2021 như kế hoạch của nhà đầu tư hay không?
Trường đua Sóc Sơn không phải dự án trường đua ngựa đầu tiên tại Việt Nam, trước đó, trường đua Phú Thọ đã phải đóng cửa năm 2011; trường đua Đại Nam hiện đang vận hành nhưng không có hoạt động cá cược do không đủ điều kiện pháp lý; trường đua Thiên Mã với điều kiện tự nhiên vị trí thuận lợi nhưng hiện cũng đang trong tình trạng "đắp chiếu" để chờ khung pháp lý liên quan.
Trong tờ trình Chính phủ, Bộ Kế hoạch & Đầu tư cho biết, khi dự án đua ngựa ở Sóc Sơn đi vào hoạt động, doanh thu bình quân từ hoạt động đặt cược, tham quan, nghỉ dưỡng sẽ đạt khoảng 4.800 tỷ đồng/năm và số nộp ngân sách hằng năm trên 1.500 tỷ đồng.
Hay như trường đua ngựa Thiên Mã (Lâm Đồng) cũng có một bức tranh lợi nhuận sáng màu nếu đi vào hoạt động với kế hoạch lũy tiến hằng năm để đến năm thứ 10 đạt con số gần 208 triệu USD, nộp thuế giá trị gia tăng (VAT) khoảng 7,332 triệu USD, thuế tiêu thụ đặc biệt khoảng 14,350 triệu USD, thuế thu nhập doanh nghiệp khoảng gần 2,3 triệu USD...
Có thể thấy, phải cần ít nhất là 10 năm để nhìn thấy lợi nhuận mà các dự án trường đua ngựa có thể mang lại nếu đảm bảo các yếu tố cần và đủ. Còn như dự án trường đua Thiên Mã, sau hơn 1 năm đi vào hoạt động thì dự án lại đang ở "chế độ nghỉ", chưa khai thác được các hoạt động kinh doanh như dự kiến và tất nhiên con số lợi nhuận thu về như kế hoạch là điều không thể.
Chọn nhà đầu tư như thế nào?
Nhiều ý kiến cho rằng việc “quy đổi” 80ha đất nông nghiệp để xây dựng trường đua ngựa chưa chắc đã là phương án hay bởi kéo theo đó là hàng nghìn người lao động nông nghiệp mất đi việc làm và nếu như khai thác không tốt thì đó sẽ là một sự lãng phí lớn.
Nói về vấn đề này, GS Đặng Hùng Võ cho hay: “Cần xem xem người ta sử dụng đất đó có lãng phí hay không, còn nếu thiết kế hợp lý và chứng minh được lợi ích thu được từ nó thì sẽ tốt, là câu chuyện bình thường".
Đúng là với bất kỳ dự án nào thì việc khai thác tốt và thiết kế hợp lý, tận dụng được tối đa diện tích đất quy hoạch sẽ mang lại lợi nhuận tốt, nhưng vấn đề thiết kế có hợp lý hay không, chứng minh lợi ích thu được thì như đã nói trên, sẽ mất nhiều thời gian và e rằng tới lúc đó đã quá muộn.
Và điều khiến dư luận băn khoăn là nhân vật được "chọn mặt gửi vàng" - Tổng Công ty Du lịch Hà Nội (Hanoitourist) lại là một đơn vị vướng vào nhiều “lùm xùm”, mắc nhiều sai phạm trong năm 2018.
Theo đó, tại kết luận thanh tra công bố tháng 7/2018, Thanh tra Bộ Tài chính đã chỉ ra sai phạm của Hanoitourist cùng 5 đơn vị thành viên khi để xảy ra hàng loạt vi phạm về quản lý tài chính, đất đai và thực hiện nghĩa vụ ngân sách nhà nước.
Được biết, Tổng công ty Du lịch Hà Nội hiện đang quản lý và sử dụng 12 khu đất với diện tích 13.226m2, trong đó 10 khu tại Hà Nội, 1 khu ở Đà Nẵng và 1 khu ở TP.HCM.
Tuy nhiên, cơ quan chức năng chưa xác định được đơn giá thuê đất và thông báo nộp tiền thuê đất tại 153 Yên Phụ (phường Yên Phụ, quận Tây Hồ, TP. Hà Nội) - là khu đất Tổng công ty Du lịch Hà Nội thuê để sử dụng mục đích dịch vụ thương mại - công ty mẹ tạm trích tiền thuê đất hơn 3,5 tỷ đồng là chưa có cơ sở.
Thanh tra Bộ Tài chính cũng chỉ ra sai phạm tại CTCP Thương mại du lịch Thanh niên Hà Nội - công ty con của Hanoitourist trong việc ký 14 hợp đồng (và phụ lục hợp đồng), cho 5 công ty và 9 cá nhân thuê (chưa xác định chính xác diện tích) để làm cửa hàng, văn phòng.
Cũng tại 1 công ty con khác của đơn vị này là CTCP Dịch vụ giải trí Hà Nội, cơ quan chức năng phát hiện doanh nghiệp chưa thực hiện đúng hợp đồng thuê đất, tự ý ký hợp đồng “hợp tác kinh doanh khai thác tài sản và cơ sở hạ tầng” trên diện tích đất thuê của Nhà nước, nhưng không xin phép Chính phủ hoặc UBND TP. Hà Nội.
Bên cạnh đó, về quản lý tài chính, kết quả thanh tra xác định, đến thời điểm thanh tra tháng 12/2017, Công ty mẹ - Tổng công ty Du lịch Hà Nội chưa có phương án sử dụng từ quỹ hỗ trợ sắp xếp doanh nghiệp gửi cơ quan quản lý nhà nước và chưa nộp vào quỹ hỗ trợ sắp xếp và phát triển doanh nghiệp hơn 545,7 tỷ đồng.
Tại các đơn vị khác, CTCP Dịch vụ giải trí Hà Nội chưa sử dụng thặng dư vốn cổ phần và chưa có kế hoạch sử dụng các quỹ thuộc nguồn vốn của chủ sở hữu số tiền hơn 15,2 tỷ đồng.
Đồng ý với việc phải chấp nhận mạo hiểm, đánh đổi để tạo ra những giá trị mới như việc đổi đất nông nghiệp tại Sóc Sơn để xây dựng trường đua ngựa, nhưng làm thế nào để có hiệu quả thực sự, để không dẫm phải "vết xe đổ" như những dự án "bánh vẽ" thì sẽ còn là câu chuyện dài. Nhưng ngay tại yếu tố đầu tiên và quan trọng nhất là chủ đầu tư thì có lẽ lại đang khiến thị trường cảm thấy ái ngại nhiều hơn là kỳ vọng./.
