Lời tòa soạn:
Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NƠXH).
Trước đây, Nghị định 100 quy định chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại 3 trở lên phải dành quỹ đất để xây dựng NƠXH; cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10ha được lựa chọn hình thức dành quỹ đất, quỹ nhà hoặc nộp bằng tiền khi thực hiện nghĩa vụ NƠXH.
Nghị định số 49/2021/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung quy định về quỹ đất để phát triển NƠXH với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị.
Theo đó, trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NƠXH.
Tuy nhiên, trên thực tế có những dự án nhà ở thương mại cao cấp không phù hợp cho việc bố trí NƠXH, hoặc không phù hợp với quy hoạch của địa phương.
Trên cơ sở nghiên cứu, phản biện, Reatimes khởi đăng tuyến bài phân tích những bất cập của quy định các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% diện tích đất dự án đã xây dựng hạ tầng để phát triển NƠXH trong dự án và kiến nghị giải pháp tháo gỡ.
Trân trọng giới thiệu cùng độc giả!
Quy hoạch quỹ đất NƠXH như thế nào để không ảnh hưởng đến tâm lý người dân, hài hoà lợi ích giữa các bên và không phá vỡ quy hoạch kết cấu đô thị, Reatimes xin giới thiệu quan điểm của TS. KTS. Trương Văn Quảng, Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam trong bài viết dưới đây:
Phải khẳng định rằng, việc phát triển NƠXH là một chủ trương hết sức đúng đắn của Đảng và Nhà nước, tạo cơ hội cho hàng triệu người thuộc nhóm đối tượng chính sách xã hội có cơ hội sở hữu một mái nhà đầm ấm, an cư lạc nghiệp, góp phần vào các chính sách an sinh xã hội trong quá trình xây dựng đất nước, hướng tới mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa như Đảng đã đề ra.
Tuy nhiên, việc phát triển NƠXH cũng là câu chuyện được bàn luận rất nhiều năm qua với những vướng mắc, rào cản về pháp lý, quỹ đất, vốn. Mới đây, Chính phủ ban hành Nghị định 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý NƠXH. Một trong những thay đổi tại Nghị định 49/2021/NĐ-CP là kỳ vọng có thể thu được quỹ đất 20% tại dự án nhà ở thương mại cho phát triển NƠXH.
Việc bắt buộc dành 20% quỹ đất này về cơ bản không sai, nó thể hiện tinh thần nhân văn với quan điểm “không có ai bị bỏ lại phía sau”.
Song cũng có thể thấy quy định này nảy sinh một số vấn đề. Đầu tiên là giá đất nhà ở thương mại khá cao, chi phí xây dựng toàn bộ khu đô thị cao cấp cũng cao nhưng bán nhà giá rẻ lại không có lợi nhuận. Vì thế, đương nhiên doanh nghiệp không mặn mà.
Thứ hai, việc xây dựng NƠXH bên khu nhà ở thương mại cao cấp chính là việc trộn lẫn các tầng lớp dân cư. Nếu trộn giữa người có thu nhập cao với người có thu nhập thấp sống chung trong một hệ sinh thái, sử dụng chung một dịch vụ tiện ích thì dường như vẫn có điều chưa hợp lý, chưa chuẩn xác, thậm chí có thể dẫn đến những tổn thương cho đối tượng thu nhập thấp.
Bởi vì, rõ ràng người có thu nhập cao bao giờ cũng có đòi hỏi cao về chất lượng sống, môi trường sống, khác với người có thu nhập thấp hay trung bình. Trong khi đó, mức phí dịch vụ tại các chung cư thương mại thường cao hơn mức có thể chi trả của người nghèo. Do đó, nếu không thay đổi về thu nhập, người thu nhập thấp không thể đáp ứng điều kiện sống trong các khu đô thị cao cấp. Số tiền phải bỏ ra rất cao dẫn đến áp lực về vật chất, rồi cũng khiến họ phải di cư khỏi đô thị cao cấp.
Kế sinh nhai của mỗi tầng lớp cũng khác, nên về tâm lý cả hai đối tượng này cũng sẽ không thoải mái với không gian sống chung như vậy. Kể cả với doanh nghiệp, khi không thỏa mãn được nhu cầu của khách hàng, họ cũng là người khó xử.
Thực tế cũng đã có dự án nhà ở thương mại xây NƠXH nhưng đối tượng thu nhập thấp chưa tiếp cận được, thay vào đó là những đối tượng trục lợi chính sách, chạy hồ sơ NƠXH. Trong khi đó, cũng có khu đất thuần chỉ để làm NƠXH như khu Đặng Xá (Gia Lâm), từ quy hoạch cho đến chất lượng xây dựng nhà ở, diện tích căn hộ, tiện ích, hạ tầng…, chất lượng đều rất tốt. Đó là dự án riêng lẻ chứ không phải dự án xen cài với nhà ở thương mại, cao cấp.
Đó là còn chưa kể, quỹ đất ở riêng lẻ, liền kề đô thị tại các địa phương khác khá nhiều với mức giá đa dạng, phù hợp với thu nhập của người dân, nên người dân có nhiều sự lựa chọn thay vì mua căn hộ chung cư tại dự án NƠXH. Do đó, cần cho phép địa phương linh hoạt theo phương án để lại quỹ đất 20%.
Tôi cho rằng, trong quy hoạch đô thị, nên có sự phân rõ để tránh dẫn đến những tổn thương tâm lý và mất công bằng trong cộng đồng cư dân đô thị. Theo đó, khu đất có giá trị sinh lời cao, có vị trí, địa thế đẹp thì đương nhiên cần phải làm các khu đô thị thương mại cao cấp, thu lại lợi nhuận cao để tạo nguồn lực phát triển đô thị.
Còn những khu đô thị có giá trị sinh lời trung bình hoặc thấp thì dành xây dựng các khu đô thị cho đối tượng có thu nhập thấp hoặc trung bình.
Việc bắt buộc dành 20% quỹ đất NƠXH này thực sự cũng làm khó cơ quan quản lý, quy hoạch và doanh nghiệp. Nhà nước cần rút kinh nghiệm từ các quy định, nghị định trước đó để rút ra bài học và điều chỉnh sao cho phù hợp, hài hòa lợi ích giữa các bên.
Quỹ đất 20% có thể linh hoạt để doanh nghiệp nộp tiền hoặc hoán đổi quỹ đất. Với quỹ tiền đó, Nhà nước có thể dành để quy hoạch riêng một khu NƠXH. Bởi cứ 20% của dự án này cộng với 20% của dự án khác sẽ được một tổng quỹ. Từ đó, Nhà nước có thể xây dựng một khu đô thị NƠXH liền kề ngay khu đô thị thương mại, cao cấp, và cư dân có thể tiếp cận với hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ liền kề thay vì cài cắm lỗ chỗ. Quỹ đất NƠXH đó còn có thể giao được cho một chủ đầu tư làm dưới sự giám sát quản lý của Nhà nước và người dân.
Như vậy có thể giải quyết được bài toán quy hoạch, hài hòa lợi ích của các đối tượng trong xã hội mà vẫn đảm bảo quan điểm “không để ai bị bỏ lại phía sau”, và cuối cùng là đảm bảo cấu trúc đô thị không bị lộn xộn hay bị phá vỡ.
Không phải cứ bắt buộc bỏ ra 20% quỹ đất NƠXH đã là tốt bởi những nguyên nhân đã phân tích ở trên. Sẽ còn rất nhiều giải pháp khác để có thể cân đối nhưng các bên phải ngồi lại với nhau, chia sẻ quan điểm với nhau; kể cả Luật Đất đai, Luật Nhà ở cũng cần cân nhắc nếu phải sửa đổi.
Quốc gia nào cũng vậy, trong quá trình phát triển đô thị luôn xảy ra các vấn đề về chênh lệch thu nhập, chênh lệch chất lượng sống, Việt Nam cũng không phải một ngoại lệ. Cách thức các nước giải quyết vấn đề là xác định rõ khu vực dành cho đối tượng phù hợp với đặc điểm dân cư, lối sống, chất lượng sống của cư dân. Vậy thì tại sao chúng ta không học hỏi theo?
Hà Nội không hề thiếu quỹ đất làm NƠXH. Để tạo dựng quỹ NƠXH khả thi và thiết thực, không nhất thiết phải quy hoạch thành các khu trung tâm với quy mô quá lớn. Mà vị trí để xây dựng khu NƠXH cần được tiếp cận tốt nhất tới những nơi làm việc của chính người dân đô thị đó. Khu NƠXH vẫn phải bảo đảm người dân có sự tiếp cận tối đa tới các công trình tiện ích công cộng thiết yếu như trường học, nhà trẻ, chợ, trung tâm y tế, khu thương mại vui chơi giải trí… với mức giá vừa túi tiền của họ./.
