Nếu giữ nguyên cơ chế NOXH, Quỹ nhà ở quốc gia khó phát huy tối đa nguồn lực
Quỹ nhà ở quốc gia được đánh giá là hướng đi chiến lược giúp giải quyết bài toán nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại các đô thị lớn ở Việt Nam. Chính vì thế, theo các chuyên gia, để Quỹ vận hành hiệu quả cần có mô hình hoạt động phù hợp, linh hoạt hơn so với các cơ chế hiện nay và đặc biệt là phải hướng đến huy động được tối đa nguồn lực từ doanh nghiệp tư nhân. Vậy cần có hướng đi như thế nào để Quỹ không đi theo lối mòn của chính sách NOXH hiện tại?
Chia sẻ với Reatimes, một số doanh nghiệp bày tỏ băn khoăn về mô hình vận hành của Quỹ. Nếu Quỹ này chỉ hoạt động theo cơ tập trung vào phát triển NOXH như hiện nay, khả năng huy động nguồn lực từ khu vực tư nhân sẽ bị hạn chế. Đồng thời, bộ máy vận hành có thể trở nên cồng kềnh, dẫn đến nguy cơ kém hiệu quả.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest) nhìn nhận, Chính phủ xác định Quỹ nhà ở quốc gia trước mắt sẽ gắn liền với mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030, tuy nhiên, nếu xác định đây là một phần của chương trình phát triển NOXH thì Nhà nước có thể sẽ đảm nhận nhiều khâu quản lý hơn, thay vì để doanh nghiệp tự lo toàn bộ quy trình từ xây dựng đến tiêu thụ sản phẩm.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest)
Theo đó, một bộ phận chuyên trách thuộc các Sở, Ngành có thể được giao nhiệm vụ tập hợp sản phẩm từ các dự án do doanh nghiệp đầu tư, tổ chức xét duyệt hồ sơ người mua, định giá bán và điều phối quá trình phân phối,...
Ông Hiệp bày tỏ quan ngại: "Nếu vẫn áp dụng cơ chế quản lý như các dự án NOXH hiện nay, quỹ có thể trở nên cồng kềnh, dàn trải và khó khai thác tối đa nguồn lực. Đặc biệt, trong bối cảnh Chính phủ đang đẩy mạnh tinh giản bộ máy, việc tổ chức và vận hành một quỹ nhà ở quy mô lớn mà thiếu cơ chế linh hoạt sẽ là một thách thức không nhỏ".
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest)Còn theo ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư và xây dựng Xuân Mai, việc tập trung toàn bộ Quỹ vào NOXH sẽ khiến chính sách khó thu hút sự tham gia của khu vực tư nhân.
Ông Sơn thừa nhận, phần lớn doanh nghiệp hiện nay không mặn mà với NOXH, dù được hỗ trợ về quỹ đất và vốn vay ưu đãi. Một trong những rào cản lớn chính là biên lợi nhuận thấp, chỉ dao động quanh mức 10%, trong khi các dự án nhà ở thương mại có thể đạt từ 20 - 30%. Chưa kể, thời gian thu hồi vốn kéo dài tới 10 - 15 năm, tạo áp lực lớn lên dòng tiền, trong khi các ngân hàng lại không muốn tài trợ vốn trung hạn cho những dự án có thời gian quyết toán kéo dài như vậy.
Bên cạnh đó, theo ông Sơn, thời gian triển khai một dự án NOXH có thể kéo dài tới 5 năm, đồng nghĩa với việc nếu chia nhỏ lợi nhuận theo từng năm, con số này chưa đến 2% - thấp hơn cả lãi suất tiền gửi ngân hàng. Trong khi đó, với cùng khoảng thời gian 5 năm, doanh nghiệp có thể tập trung vào các dự án nhà ở thương mại với biên lợi nhuận cao hơn đáng kể, lên tới 20 - 35%. Sự chênh lệch này khiến NOXH trở thành một lựa chọn kém hấp dẫn, dù có những chính sách hỗ trợ về quỹ đất và vốn vay.
Ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư và xây dựng Xuân Mai.
"Các doanh nghiệp đều mong muốn triển khai dự án nhanh để sớm quyết toán, đặc biệt là các công ty cổ phần. Tuy nhiên, với NOXH, sau 5 năm mới quyết toán được, lợi nhuận chỉ có 10%, trong khi vốn trung hạn lại khó tiếp cận, điều này khiến nhiều doanh nghiệp không mặn mà đầu tư", Chủ tịch Xuân Mai Corp phân tích.
Không chỉ vậy, quy trình pháp lý đối với NOXH cũng phức tạp hơn nhiều so với nhà ở thương mại. Trong khi một dự án thương mại chỉ cần trải qua 3 - 4 bước xét duyệt, thì NOXH phải qua 5 - 7 bước, kéo dài từ 3 - 5 năm mới có thể triển khai. Sự chậm trễ này không chỉ làm tăng chi phí cơ hội mà còn khiến nhiều doanh nghiệp càng thêm dè dặt. Thực tế tại các đô thị lớn, đơn cử như tại TP.HCM, trong 10 năm qua, chỉ khoảng 1/3 số dự án NOXH được phê duyệt đã triển khai, số còn lại vẫn ách tắc do thủ tục hành chính.
"Với những thách thức trên, nếu Quỹ nhà ở quốc gia chỉ giới hạn trong NOXH mà không thay đổi cơ chế, khả năng huy động nguồn lực xã hội sẽ bị thu hẹp, dẫn đến nguy cơ nguồn cung nhà ở tiếp tục thiếu hụt", ông Sơn nói.
Ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư và xây dựng Xuân MaiDo đó, doanh nghiệp này đề xuất cần nâng cấp chính sách NOXH theo hướng tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp tiếp cận và triển khai dự án. Cụ thể, cần sớm nghiên cứu và ban hành các quy định đặc thù dành riêng cho lĩnh vực này, trong đó rút gọn quy trình, cắt giảm tối đa thời gian phản hồi và xử lý thủ tục. Đồng thời, cơ quan quản lý nhà nước và chính quyền địa phương cần có cơ chế vào cuộc nhanh chóng, chủ động hơn. Việc phân cấp mạnh hơn cho chính quyền địa phương trong một số khâu kiểm duyệt cũng là giải pháp quan trọng nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện các thủ tục liên quan.
Bên cạnh đó, chính sách giá cần được quy định rõ ràng, đảm bảo tính khả thi và tạo động lực cho doanh nghiệp phát triển dự án. Nhà nước cần xây dựng khung giá NOXH hợp lý, vừa phù hợp với thu nhập của người dân, vừa đảm bảo doanh nghiệp có lợi nhuận đủ để duy trì hoạt động.
"Giá bán cần được xác định trên cơ sở các yếu tố như giá đất, chi phí xây dựng, lợi nhuận hợp lý và khả năng chi trả của người mua. Đồng thời, cơ chế kiểm soát giá cần linh hoạt hơn, tránh tình trạng áp mức giá quá thấp khiến doanh nghiệp không mặn mà đầu tư", ông Bùi Khắc Sơn đề xuất.
Quỹ nhà ở quốc gia nên tạo động lực cho phân khúc nhà ở giá rẻ
Trong bối cảnh đó, nhiều ý kiến cho rằng cần sớm có nghiên cứu chuyên sâu để xác định mô hình vận hành phù hợp cho Quỹ nhà ở quốc gia, từ đó xây dựng cách tiếp cận linh hoạt nhằm tối ưu hóa hiệu quả hoạt động của quỹ.
Ông Bùi Khắc Sơn cho rằng, quỹ nên tập trung phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, bởi trên thực tế, nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam không chỉ đến từ nhóm thu nhập thấp, đối tượng chính sách mà còn tất cả các đối tượng có thu nhập trung bình, thấp không nằm trong diện ưu tiên của NOXH. Nếu chỉ tập trung vào phân khúc NOXH theo cách tiếp cận cũ, quỹ có thể gặp nhiều hạn chế về nguồn vốn và khả năng triển khai. Nếu mở rộng sang nhà ở thương mại giá phải chăng, sẽ có nhiều dư địa để huy động nguồn lực từ khu vực tư nhân, đồng thời giảm bớt gánh nặng cho ngân sách nhà nước.
Đồng quan điểm, GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, Quỹ nhà ở quốc gia nên được vận hành như một chính sách độc lập, tách bạch với chương trình NOXH hiện nay. Quỹ có thể hướng đến phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, đáp ứng nhu cầu của cả tầng lớp trung lưu và những người có thu nhập thấp hơn, tạo ra sự cân bằng và đa dạng hơn trên thị trường.
"Quỹ nhà ở quốc gia cần vận hành theo cơ chế thị trường để phát huy tối đa hiệu quả. Chỉ khi tuân theo quy luật cung - cầu, quỹ mới có thể tạo ra sự cân bằng, khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư một cách chủ động. Ngược lại, nếu duy trì mô hình quản lý cứng nhắc, mang nặng tính hành chính, phụ thuộc vào cơ chế xin - cho không chỉ làm chậm tiến độ triển khai mà còn khiến chính sách khó đi vào thực tiễn", GS. TSKH. Đặng Hùng Võ nhận định.
GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Cụ thể, theo vị chuyên gia, Quỹ sẽ vận hành dưới sự hỗ trợ của Nhà nước, tương tự mô hình hợp tác công - tư (PPP), trong đó khu vực công và khu vực tư nhân cùng tham gia phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, giúp giảm áp lực lên ngân sách công mà vẫn đảm bảo nguồn cung nhà ở. Ở đây, Nhà nước đóng vai trò kiến tạo thị trường, hỗ trợ doanh nghiệp thông qua các chính sách ưu đãi về tín dụng, quỹ đất, thuế,...
"Nhà nước không trực tiếp đầu tư hay xây dựng nhà ở mà tập trung vào việc tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia. Trước hết, thông qua các gói tín dụng ưu đãi, doanh nghiệp có thể tiếp cận nguồn vốn lãi suất thấp hoặc được bảo lãnh tín dụng, giúp giảm áp lực tài chính khi triển khai dự án. Bên cạnh đó, Nhà nước có thể hỗ trợ về quỹ đất bằng cách phân bổ hoặc đấu giá với mức giá hợp lý, đồng thời đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng, từ đó giúp doanh nghiệp giảm chi phí đầu vào", GS. TSKH. Đặng Hùng Võ cho hay.
GS. TSKH. Đặng Hùng Võ nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trong khi đó, theo GS. Đặng Hùng Võ, doanh nghiệp với vai trò là chủ thể triển khai dự án sẽ tận dụng năng lực tài chính và kinh nghiệm của mình để đảm bảo hiệu quả đầu tư. Doanh nghiệp có thể huy động vốn từ ngân hàng, quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu nhằm tối ưu hóa dòng tiền. Sau khi có vốn, doanh nghiệp sẽ chịu trách nhiệm thiết kế, thi công, đảm bảo tiến độ, chất lượng công trình cũng như mức giá phù hợp với phân khúc nhà ở giá rẻ.
Tuy nhiên, GS. Võ cũng cho biết thêm, hiện nay, nhiều doanh nghiệp e ngại đầu tư vào phân khúc nhà ở giá rẻ do biên lợi nhuận thấp, trong khi chi phí đầu vào (đất đai, vật liệu, nhân công…) ngày càng tăng. Vì vậy, để doanh nghiệp có động lực tham gia, Quỹ nhà ở quốc gia cần có chính sách khuyến khích doanh nghiệp đổi mới công nghệ xây dựng, tối ưu hóa chi phí mà vẫn đảm bảo chất lượng.
"Quỹ có thể áp dụng cơ chế "hỗ trợ dựa trên kết quả", trong đó doanh nghiệp nào xây dựng được nhà ở giá rẻ với chi phí thấp hơn một mức chuẩn sẽ được hưởng ưu đãi bổ sung từ Quỹ", GS. Đăng Hùng Võ nhìn nhận.
Ngoài ra, các ưu đãi về thuế, chẳng hạn như miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT hoặc thuế sử dụng đất, cũng tạo thêm động lực cho doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở giá rẻ.
(Ảnh minh hoạ)
Từ góc độ doanh nghiệp, ông Bùi Khắc Sơn kỳ vọng Quỹ sẽ hoạt động theo một khung chính sách minh bạch, linh hoạt và thực sự tạo động lực cho doanh nghiệp. Theo đó, việc quản lý giá bán, các tiêu chí về chất lượng, cũng như cơ chế đấu thầu, định giá đất cần được thiết lập một cách chặt chẽ nhưng vẫn linh hoạt, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp có năng lực thực sự tham gia thị trường.
"Cần xây dựng cơ chế đấu thầu công khai, trong đó doanh nghiệp có thể cạnh tranh trên các tiêu chí về giá thành, chất lượng và tiến độ triển khai. Điều này không chỉ giúp tối ưu hóa chi phí, mà còn đảm bảo các dự án nhà ở giá rẻ được thực hiện bởi những đơn vị có đủ năng lực và cam kết lâu dài", ông Sơn nhìn nhận.
Bên cạnh đó, Quỹ nhà ở quốc gia cần vận hành theo hướng hạn chế tối đa sự can thiệp hành chính không cần thiết. Ông Sơn cho rằng: "Doanh nghiệp cần được đảm bảo quyền chủ động trong triển khai đầu tư, xây dựng và kinh doanh, thay vì bị ràng buộc bởi hàng loạt thủ tục hành chính phức tạp, vừa kéo dài thời gian, vừa đội chi phí, khiến tính khả thi của dự án bị ảnh hưởng". Nếu quỹ chỉ tập trung vào kiểm soát hành chính mà không tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát huy vai trò của mình, thì nguồn lực từ khu vực tư nhân rất khó có thể tham gia một cách chủ động và hiệu quả.
Ngoài ra, theo ông Sơn, yếu tố hỗ trợ về nguồn vốn và quỹ đất đóng vai trò then chốt trong việc thu hút doanh nghiệp bởi trên thực tế, nhà ở giá rẻ có biên lợi nhuận thấp, trong khi áp lực tài chính lớn, đặc biệt là chi phí mặt bằng và lãi suất vay.
"Nếu Quỹ nhà ở quốc gia có thể cung cấp các gói vay ưu đãi lãi suất thấp hoặc hỗ trợ tiếp cận tín dụng dài hạn với điều kiện hợp lý, doanh nghiệp sẽ có thêm nguồn lực để phát triển dự án mà vẫn đảm bảo mức giá phù hợp với người mua.
Đồng thời, nếu Nhà nước có cơ chế bố trí quỹ đất sạch với giá hợp lý hoặc áp dụng chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất cho các dự án nhà ở thương mại giá rẻ, doanh nghiệp sẽ có động lực tham gia mạnh mẽ hơn", Chủ tịch Xuân Mai Corp đề xuất.
