Quỹ nhà ở quốc gia sẽ giải quyết bài toán cấp bách về nhà ở

Giải pháp then chốt cho bài toán an cư

Tại buổi làm việc với Ban Chính sách, chiến lược Trung ương về mục tiêu tăng trưởng kinh tế chiều 24/2, Tổng Bí thư Tô Lâm có nhắc đến một trong những giải pháp để thúc đẩy kinh tế là nhà điều hành cần có chính sách đất đai, bất động sản giúp thị trường tăng giao dịch, thu hút vốn, thúc đẩy đô thị trở thành động lực tăng trưởng của quốc gia. 

Để làm được điều này, Tổng Bí thư gợi mở việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia nhằm phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị lớn. Theo đó, nguồn quỹ này sẽ giúp thúc đẩy giao dịch bất động sản, thu hút nguồn vốn vào thị trường và biến đô thị thành động lực tăng trưởng kinh tế và hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở với giá hợp lý. 

Theo mục tiêu đề ra, đến năm 2030, Việt Nam phấn đấu có 1 triệu căn nhà ở xã hội. Tuy nhiên, dữ liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong giai đoạn 2021 - 2024, chỉ có 96 dự án nhà ở xã hội với hơn 57.620 căn được hoàn thành, trong khi 133 dự án mới được khởi công (110.200 căn) và 415 dự án còn chờ triển khai (412.200 căn). Rõ ràng, với tốc độ này, mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030 sẽ khó đạt nếu không có một chính sách mạnh hơn để hỗ trợ phát triển nguồn cung.

Không chỉ thiếu hụt nhà ở xã hội, nhà giá rẻ cũng khan hiếm nghiêm trọng, khiến mong muốn mua nhà của người dân ngày càng khó trở thành hiện thực. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM hiện đã vượt 50 triệu đồng/m2, gấp 2,3 - 10 lần thu nhập trung bình của hộ gia đình. Căn hộ bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 vốn là lựa chọn duy nhất cho đa số người lao động thì gần như biến mất hoàn toàn khỏi thị trường, khiến hàng triệu người lao động phải tạm gác lại giấc mơ an cư.

Trong bối cảnh đó, gợi mở về Quỹ nhà ở quốc gia của Tổng Bí thư mở ra một giải pháp then chốt để giải quyết bài toàn cấp bách này. 

"Quỹ nhà ở quốc gia là một hướng đi đúng đắn, bởi lẽ khi giá nhà tăng cao phi lý, vượt xa so với thu nhập của người dân, một quỹ nhà ở giá rẻ được triển khai và vận hành hiệu quả sẽ tạo cơ hội để nhiều người được an cư", TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia nhìn nhận.

Còn theo ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng Trường Đại học Nguyễn Trãi, trong bối cảnh hiện nay, việc đảm bảo chỗ ở ổn định, chất lượng cho người dân, đặc biệt là người thu nhập thấp và trung bình tại các đô thị lớn, các trung tâm công nghiệp là một trong những ưu tiên hàng đầu của Đảng và Nhà nước. Chủ trương thành lập Quỹ nhà ở quốc gia là một quyết sách đúng đắn, hợp lý và mang tầm chiến lược của Đảng và Nhà nước. Nếu triển khai thành công, Quỹ nhà ở quốc gia chắc chắn sẽ trở thành một giải pháp đột phá trong việc đảm bảo an sinh xã hội và phát triển đô thị bền vững.

"Quỹ nhà ở quốc gia sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc tạo điều kiện cho người dân vay mua nhà với lãi suất thấp, trả góp dài hạn, giúp họ tiếp cận nhà ở mà không bị áp lực tài chính quá lớn. Hỗ trợ phát triển nhà ở cho thuê giá rẻ để phục vụ nhóm đối tượng chưa có khả năng mua nhà", ông Nguyễn Quang Huy nhìn nhận.

Cùng nhìn nhận về vấn đề này, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho rằng, trên thực tế, giải pháp về quỹ nhà ở quốc gia không phải lần đầu tiên được đề cập đến, nhưng ở thời điểm này, trong bối cảnh giá nhà tăng cao, nguồn cung nhà ở giá rẻ gần như cạn kiệt càng cho thấy tính cấp thiết của việc cần có một quỹ nhà ở để giúp tạo ra nguồn cung nhà ở với giá cả hợp lý nhằm đáp ứng nhu cầu an sinh của người dân trong giai đoạn hiện nay.

Những hình dung đầu tiên về Quỹ nhà ở quốc gia

Có thể nói, mô hình "quỹ nhà ở quốc gia" trên thực tế vẫn còn mới mẻ tại Việt Nam, nhưng trên thế giới, nhiều quốc gia đã triển khai thành công mô hình này dưới nhiều hình thức khác nhau. 

Điển hình như tại Trung Quốc có Quỹ Dự phòng Nhà ở (HPF) - quỹ tiết kiệm nhà ở bắt buộc do Chính phủ quản lý, yêu cầu cả người lao động và doanh nghiệp đóng góp hàng tháng vào một tài khoản để tích lũy tiền mua hoặc sửa chữa nhà ở.

Hay tại Singapore, quốc gia đã thành công với chương trình phát triển nhà ở do Hội đồng Phát triển Nhà ở thực hiện, hay còn được biết đến với tên gọi căn hộ HDB. Ra đời với mục tiêu duy nhất là tập trung mọi nguồn lực để đáp ứng nhu cầu cấp thiết về nơi ở cho người dân, đến nay sau hơn 6 thập kỷ phát triển, HDB đã xây dựng được hơn 1 triệu căn hộ, biến Singapore trở thành một quốc gia có tỷ lệ sở hữu nhà ở thuộc hàng cao nhất thế giới.

Một trong những giải pháp được Singapore áp dụng đối với người dân có nhu cầu mua nhà nhưng thu nhập thấp và trung bình là Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF). Đây là hệ thống tiết kiệm bắt buộc mà mỗi người dân Singapore trong độ tuổi lao động phải đóng góp 20% tiền lương hàng tháng (chủ sử dụng lao động đóng thêm 17%) và được hưởng lãi suất ổn định 2,5%/năm, đồng thời có thể sử dụng tiền trong tài khoản tiết kiệm của mình để mua nhà ở HDB với các chính sách ưu đãi. 

Người dân có thể sử dụng một phần tiền tiết kiệm CPF để đặt cọc mua nhà HDB, đồng thời được tiếp cận các khoản vay thế chấp với lãi suất ưu đãi và dùng tiền CPF để trả lãi hàng tháng. CPF cùng với các chương trình hỗ trợ mua nhà lần đầu đã giúp hiện thực hóa giấc mơ sở hữu nhà ở cho đông đảo người dân Singapore. Mỗi công dân Singapore được hỗ trợ tối đa 2 lần trong đời để mua nhà, là căn hộ mới hay đã qua sử dụng. Chính phủ Singapore thường xuyên mở bán các căn hộ HDB đang xây dựng, ưu tiên cho người mua nhà lần đầu. Mặc dù thời gian chờ đợi hoàn thành dự án có thể kéo dài 3 - 4 năm, người dân vẫn có lựa chọn mua các căn hộ cũ trên thị trường thứ cấp với giá cả thỏa thuận trực tiếp. Mô hình này giúp phần lớn người dân có thể tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý, hiện nay, khoảng 80% dân số Singapore sở hữu nhà, trong đó 90% là căn hộ HDB.

Phác thảo những ý tưởng đầu tiên cho việc vận hành Quỹ nhà ở quốc gia, các chuyên gia cho rằng, nguồn vốn là bài toán quan trọng đầu tiên cần phải được làm rõ.  

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Việt Nam có thể học hỏi Singapore và các nước đã triển khai thành công mô hình quỹ nhà ở, để vận hành Quỹ nhà ở quốc gia hiệu quả, minh bạch và bền vững. 

TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, trước hết, quỹ phải hoạt động độc lập, tự chủ, không phụ thuộc vào cơ chế xin - cho hay hành chính rườm rà. Nguồn vốn có thể đến từ nhiều kênh, bao gồm ngân sách nhà nước như một nguồn vốn mồi ban đầu, quỹ bảo hiểm xã hội, quỹ hưu trí, trái phiếu nhà ở và hợp tác với các tổ chức tín dụng,... Khi đi vào vận hành, Quỹ cần có nguyên tắc rõ ràng, người dân có nhu cầu thực sự khi vay mua nhà sẽ được hưởng lãi suất cố định thấp, có thể ở mức 2,5% trong 30 năm, phần chênh lệch lãi suất với thị trường sẽ do Quỹ phối hợp với ngân hàng để bù đắp.

Ông Nguyễn Quang Huy cũng nhìn nhận, để vận hành được Quỹ, cần nguồn vốn đa dạng, huy động sự tham gia của các thành phần kinh tế. "Ngân sách Nhà nước sẽ đóng vai trò chủ lực trong giai đoạn đầu triển khai quỹ. Ngoài ra cần sự đóng góp của người dân theo mô hình bảo hiểm xã hội, mỗi người dân có thể đóng góp một số tiền nhất định hằng tháng để hình thành nguồn vốn chung và khi cần mua nhà có thể được hỗ trợ tài chính. 

Bên cạnh đó, cũng có thể tận dụng nguồn vốn giá rẻ từ các quỹ phát triển đô thị và nhà ở như nguồn vốn ODA và vay ưu đãi từ các tổ chức tài chính quốc tế hoặc từ các ngân hàng Chính sách và các ngân hàng thương mại, phát hành trái phiếu để thu hút dòng vốn đầu tư dài hạn,...", ông Huy nhìn nhận.

Trong khi đó, theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, cần cân nhắc kỹ các nguồn vốn huy động để xây dựng nên Quỹ nhà ở quốc gia. Vị chuyên gia đặt vấn đề, liệu quỹ này có cần sự tham gia của doanh nghiệp hay không, hay đây sẽ là một quỹ hoàn toàn do nhà nước quản lý? Và nếu huy động từ doanh nghiệp, cần xem xét khả năng thu hút đến mức độ nào, bởi thực tế đã cho thấy việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá vừa túi tiền trong nhiều năm qua vẫn rất khó kêu gọi sự tham gia của doanh nghiệp, các doanh nghiệp thường ưu tiên phân khúc trung - cao cấp do lợi nhuận cao, trong khi nhà ở giá rẻ có biên lợi nhuận thấp và rủi ro lớn.

"Cần cơ chế hợp lý, chính sách minh bạch, để thúc đẩy, kêu gọi các nguồn vốn xã hội tham gia vào việc phát triển Quỹ nhà ở quốc gia, tạo niềm tin cho doanh nghiệp, doanh nghiệp sẽ thấy rằng đầu tư vào nhà ở giá rẻ không chỉ là trách nhiệm xã hội mà còn là cơ hội kinh doanh", ông Thịnh nhìn nhận. 

Ngoài yếu tố nguồn vốn, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, cũng cần chính sách rõ ràng, minh bạch cho đối tượng thụ hưởng các chính sách hỗ trợ từ quỹ, đảm bảo sự công bằng và tránh tình trạng quỹ bị lạm dụng, không đến được với những người thực sự khó khăn. Để làm được điều đó, cần một cơ quan giám sát độc lập và hệ thống kiểm toán chặt chẽ. Chỉ khi vận hành theo nguyên tắc như vậy, Quỹ nhà ở quốc gia mới có thể trở thành công cụ hữu hiệu giúp hàng triệu người dân Việt Nam có cơ hội sở hữu nhà, đồng thời tạo nền tảng phát triển bền vững cho thị trường bất động sản. 

"Đối tượng thụ hưởng Quỹ nhà ở quốc gia phải là những người có thu nhập thấp và trung bình, những người đang có nhu cầu sử dụng nhà ở rất bức thiết", PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh khẳng định./.