Quyền lợi của 1.000 khách hàng mua đất có bị ảnh hưởng?

LS Nguyễn Văn Tứ: Theo quy định tại Luật Doanh nghiệp năm 2020, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp là văn bản bằng bản giấy hoặc bản điện tử ghi lại những thông tin về đăng ký doanh nghiệp mà Cơ quan đăng ký kinh doanh cấp cho doanh nghiệp. Thông qua đó, Nhà nước công nhận sự tồn tại của doanh nghiệp.

Với việc Công ty Cổ phần Bách Đạt An bị thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, đồng nghĩa Nhà nước không công nhận sự tồn tại tư cách pháp nhân của Công ty Cổ phần Bách Đạt An nữa. Nói cách khác, Công ty Cổ phần Bách Đạt An không thể tiếp tục kinh doanh, trong đó có việc thực hiện nhiệm vụ của chủ đầu tư tại các dự án.

Để tiếp tục thực hiện nhiệm vụ của chủ đầu tư đối với các dự án của mình, chỉ có một cách duy nhất là Công ty Cổ phần Bách Đạt An phải hoàn thành nghĩa vụ thuế và các nghĩa vụ khác của doanh nghiệp đối với Nhà nước theo quy định. Sau khi hoàn thành các nghĩa vụ nêu trên, Công ty Cổ phần Bách Đạt An cần có văn bản đề nghị Cơ quan Thuế, Phòng Đăng ký kinh doanh khôi phục tình trạng pháp lý của doanh nghiệp sau khi bị thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Phòng Đăng ký kinh doanh sẽ xem xét để ra quyết định hủy bỏ quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp đồng thời khôi phục tình trạng pháp lý của doanh nghiệp trên Hệ thống thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp theo quy định tại Điều 76 Nghị định 01/2021/NĐ-CP về đăng ký doanh nghiệp nếu đủ điều kiện.

Nếu các dự án của Công ty Cổ phần Bách Đạt An bị thu hồi?

LS. Nguyễn Văn Tứ: Trong 9 dự án mà Công ty Cổ phần Bách Đạt An làm chủ đầu tư, có 5 dự án đã được giao đất một phần và 4 dự án chưa được giao đất. Nếu các dự án của doanh nghiệp này bị thu hồi và được định hướng tiếp tục triển khai trong tương lai bởi nhà đầu tư khác thì các dự án đã được giao đất sẽ tìm nhà đầu tư mới thông qua hình thức đấu giá. Các dự án chưa được giao đất sẽ tìm nhà đầu tư thông qua hình thức đấu thầu.

Với các dự án đã được giao đất: Theo quy định tại khoản 5, Điều 48 Luật Đầu tư năm 2020 thì việc xử lý quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khi chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Căn cứ khoản 2, Điều 1 Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 03/4/2023 về việc thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư như sau: Trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì xử lý thu hồi đất như sau:

a) Chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng đất 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư;

b) Trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định, chủ đầu tư được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác theo quy định của pháp luật.

Khi hết thời hạn 24 tháng được gia hạn tiến độ sử dụng đất mà chủ đầu tư không thực hiện được việc chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp của mình gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác thì Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp bất khả kháng pháp luật quy định.

Như vậy, trường hợp Công ty Cổ phần Bách Đạt An bị thu hồi các dự án thì pháp luật cũng quy định “mở” cho chủ đầu tư là được tiếp tục sử dụng đất đã được giao 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động. Trong thời hạn 24 tháng này, chủ đầu tư được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác theo quy định của pháp luật.

Quyền lợi của hơn 1.000 người mua đất sẽ ra sao?

Liên quan đến việc các dự án của Công ty Cổ phần Bách Đạt An có nguy cơ bị thu hồi, trong 3 dự án lùm xùm, liên quan đến quyền lợi của hơn 1.000 trường hợp khách hàng đặt cọc mua đất là: Khu đô thị 7B mở rộng, Khu đô thị Hera Complex Riverside, Khu đô thị Bách Đạt, Công ty Cổ phần Đầu tư Hoàng Nhất Nam đã có đơn đề xuất gửi các cơ quan tỉnh Quảng Nam về việc làm chủ đầu tư các dự án trên để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.

Mặc dù đã có phán quyết từ Toà, yêu cầu Công ty Cổ phần Bách Đạt An tiếp tục thực hiện, hoàn thành dự án và bàn giao đất cho khách hàng, tuy nhiên với trường hợp các dự án Công ty Cổ phần Bách Đạt An bị thu hồi, không thể tiếp tục triển khai dự án theo phán quyết của Tòa thì khách hàng (nhà đầu tư) ký kết hợp đồng góp vốn với Công ty Cổ phần Đầu tư Hoàng Nhất Nam là bên phải đối mặt với nhiều rủi ro.

LS. Nguyễn Văn Tứ nêu quan điểm: Công ty Cổ phần Đầu tư Hoàng Nhất Nam không phải chủ đầu tư dự án, chắc chắn doanh nghiệp này sẽ không có đất để bàn giao cho khách hàng theo Hợp đồng đã ký. Lúc này, mục đích góp vốn để nhận đất của khách hàng sẽ không đạt được, các hợp đồng góp vốn đã bị vô hiệu do đối tượng hợp đồng hoặc là vi phạm điều cấm của luật hoặc là không thể thực hiện được.

Về nguyên tắc, giao dịch dân sự (hợp đồng) vô hiệu sẽ không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ các bên, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên nào gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp Công ty Cổ phần Đầu tư Hoàng Nhất Nam không thể trở thành chủ đầu tư các dự án liên quan của Công ty Cổ phần Bách Đạt thì khách hàng chỉ có thể căn cứ vào các điều khoản nêu tại Hợp đồng với Công ty Cổ phần Đầu tư Hoàng Nhất Nam để khởi kiện yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp Hợp đồng để bảo vệ quyền lợi của mình. Lúc này, chính khách hàng phải tự đẩy mình vào một vòng kiện tụng, thi hành án kéo dài, tốn kém chi phí và thời gian...