Việc này không sai bởi theo quy định pháp luật, các cá nhân hoặc hộ gia đình là chủ quyền sử dụng đất có thể tự thực hiện thủ tục phân lô, chuyển mục đích sử dụng sang đất ở với quy mô nhỏ. Tuy nhiên, do yếu trong khâu tổ chức phân phối, khó có thể bán lúa non khi thửa đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích sang đất ở, chưa tách thửa riêng.
Ngoài ra, chủ đất cũng rất khó huy động vốn vì tâm lý e ngại của khách hàng đối với bất động sản chưa đủ giấy tờ pháp lý, khách hàng cũng không quen với việc mua lúa non từ cá nhân, hộ gia đình.
Từ thực tiễn, dường như người dân cũng đã không còn lạ việc giao dịch tại các dự án bán lúa non (chưa đủ điều kiện). Nắm bắt được tâm lý này của khách hàng, vài năm trở lại đây, đã xuất hiện các hình thức mới là Công ty môi giới bất động sản đứng ra tổ chức khâu bán hàng thay cho các chủ đất cho việc bán lúa non để huy động khi các lô đất nền vẫn chưa ra trên giấy của các cá nhân, hộ gia đình làm chủ đất.
Đơn cử như việc Công ty Cổ phần Địa ốc Alibaba đang giao bán 14 dự án tại Đồng Nai và 1 dự án tại huyện Củ Chi TP.HCM và bị chính quyền TP.HCM tuýt còi vì chưa có pháp lý đã mở bán.
Dự án phân lô bán nền của Công ty Alibaba bán khi chưa có pháp lý.
Có thể thấy một số hình thức của dạng này là hợp đồng ủy quyền, hợp đồng ủy thác hoặc hợp đồng có sự làm chứng của Công ty môi giới bất động sản. Tựu chung đều hao hao giống nhau về hình thức, theo đó cá nhân chủ đất sẽ ký hợp đồng ủy quyền tại công chứng cho cá nhân khác, tuy nhiên cá nhân này lại là đại diện pháp luật của một công ty môi giới bất động sản.
Thậm chí, có những trường hợp còn ký kết hợp đồng đặt cọc tại đơn vị công chứng để nhận chuyển nhượng đất. Sau đó, các cá nhân này ủy quyền lại cho công ty bất động sản giao dịch với khách hàng. Khi giao dịch với khách hàng, công ty bất động sản đứng ra làm bình phong để quảng cáo, tổ chức việc bán hàng và đồng thời nhân danh chủ đầu tư của dự án ma để ký kết các văn bản giao dịch với khách hàng. Điều đáng lo ngại là nhiều khách hàng lại khá mơ hồ, nhầm lẫn về các giao dịch kiểu này.
Trước vấn đề này, Phóng viên Reatimes đã có cuộc trao đổi với Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM về những rủi ro xoay quanh thực trạng này.
Luật sư Trần Đức Phượng
- PV: Thưa ông, nhưng dự án giao dịch này có phải “dự án ma”?
Luật sư Trần Đức Phượng: Theo luật, quyền sử dụng đất là thuộc cá nhân hoặc hộ gia đình tự thực hiện việc phân lô, chuyển mục đích sang đất ở, nhưng khi qua tay của các công ty môi giới bất động sản này, những khu đất này bỗng chốc rũ bùn và cỏ hoang để khoác lên mình trở thành dự án A, B,..X, Z nghe rất kêu và bài bản, trong khi chính quyền địa phương xác nhận hoàn toàn không có dự án nào, không có công ty nào hiện diện hoặc đăng ký dự án.
Để thực hiện những giao dịch chớp nhoáng tại dự án ma, công ty bất động sản thực hiện làm đường giao thông, vỉa hè ngay trước thời điểm mở bán, đặt giữ chỗ. Nếu tinh ý có thể thấy, tại khu đất giao dịch vẫn còn những tấm gỗ bó hồ vữa, bê tông chưa kịp tháo, lớp bê tông bề mặt còn ướt vì mới được đổ, khung quảng cáo cũng chỉ mới được căng ngay lúc sáng sớm,... Với kiểu làm hạ tầng không đúng tiêu chuẩn về xây dựng, làm theo kiểu trình diễn cho khách hàng nên đến cơ quan quản lý địa phương cũng gặp khó trong việc nắm bắt việc xây dựng và tổ chức giao dịch với khách hàng.
Do ngon ăn, nhiều công ty môi giới đã chuyển sang kiểu đầu tư trực tiếp, theo đó cá nhân người lãnh đạo đứng ra ký hợp đồng đặt cọc, văn bản ủy quyền với chủ đất rồi chính cá nhân đó ủy quyền lại cho công ty bất động sản của mình tổ chức việc huy động vốn.
Ở trường hợp này, do khách hàng không am hiểu pháp luật hoặc vì lời cam kết lợi nhuận, các công ty môi giới bất động sản đánh vào tâm lý khách hàng bằng việc trình diễn việc tổ chúc thi công xây dựng trên thực địa vào ngày tổ chức sự kiện lại xem ra rất hiệu quả. Hầu hết các công ty bất động sản đều che giấu và không cho khách hàng biết về hồ sơ pháp lý của khu đất cần giao dịch.
Gặp những khách hàng khó tính thì họ mới xuất trình các giấy tờ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cá nhân chủ đất, văn bản ủy quyền cho cá nhân khác, văn bản ủy quyền lại, hợp đồng đặt cọc,… cho công ty bất động sản được giao dịch.
Có thể nói, công ty bất động sản đã lừa dối khách hàng ngay từ đầu và dẫn dụ khách hàng làm họ nhầm tưởng đến một dự án có thật, đưa khách hàng vào tròng. Đến khi khách hàng phát hiện dự án ma thì đã quá muộn vì văn bản giao dịch đã ký, tiền đã giao nên đa phần khách hàng rơi vào tâm lý e ngại chia sẻ sai lầm của mình, họ chỉ biết ngồi chờ điều kỳ diệu với số tiền của mình.
- PV: Như vậy khách hàng sẽ gặp rủi ro gì thưa ông?
Luật sư Trần Đức Phượng: Theo Bộ luật dân sự 2005, bản chất của ủy quyền là việc một người (người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của người khác (người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện. Cá nhân hoặc hộ gia đình ủy quyền cho Công ty bất động sản (có ngành nghề dịch vụ quản lý bất động sản) thì việc ủy quyền không làm thay đổi chủ thể trong giao dịch, điều đó có nghĩa khách hàng đang giao dịch với cá nhân chủ đất.
Bằng thủ thuật che dấu việc thực hiện ủy quyền trên văn bản giao dịch với khác hàng làm cho họ nhầm tưởng đang giao dịch trực tiếp với công ty bất động sản, mua sản phẩm từ công ty bất động sản. Ở dạng văn bản phòng thủ đối phó cơ quan điều tra hình sự, văn bản giao dịch với khách thường có căn cứ vào văn bản ủy quyền của cá nhân chủ đất nhưng công ty bất động sản lại tự nhân danh mình là bên giao dịch với khách hàng.
Ở các giao dịch này, giao dịch trở thành vô hiệu vì đất chưa được tách thửa, chưa chuyển mục đích sang đất ở, chưa có sổ (bán lúa non) thì còn có yếu tố vô hiệu do không đúng về chủ thể giao dịch là các công ty bất động sản là trái quy định Bộ luật dân sự. Nói một cách khác, công ty bất động sản là bên chuyển nhượng chứ không phải là thực hiện công việc được ủy quyền. Ngoài ra cũng còn có nhiều dấu hiệu vi phạm khác làm cho giao dịch với khách hàng vô hiệu: công ty bất động sản không đăng ký ngành nghề dịch vụ quản lý bất động sản, thực hiện giao dịch nằm ngoài phạm vi ủy quyền,…
Việc ủy quyền lại, theo Điều 564 Bộ luật dân sự 2015, việc cá nhân (hoặc pháp nhân) được ủy quyền ủy quyền lại cho người thứ ba là có thể, tuy nhiên phải đáp ứng các điều kiện nhất định. Thứ nhất là việc ủy quyền lại phải được bên ủy quyền (ban đầu) đồng ý, thứ hai là hình thức hợp đồng ủy quyền lại phù hợp với hình thức của hợp đồng ủy quyền ban đầu, thứ ba là phạm vi ủy quyền lại không vượt quá phạm vi ủy quyền ban đầu.
Trên thực tiễn, quan hệ ủy quyền và ủy quyền lại đáng lo ngại hơn cho các bên tham gia vào giao dịch vì chỉ cần không đáp ứng yêu cầu, điều kiện của Bộ luật dân sự là giao dịch đó có thể bị tuyên vô hiệu. Giả sử như việc tranh cãi phạm vi ủy quyền, công ty bất động sản trốn trách nhiệm vì cho rằng chỉ làm công việc được ủy quyền,…
- PV: Nhưng vậy, khi giao dịch khách hàng sẽ gặp rủi ro gì?
Luật sư Trần Đức Phượng: Về cơ bản, pháp luật quy định là nhằm để các quan hệ xã hội phát triển, tuy nhiên ở một số giao dịch cá nhân ủy quyền cho công ty bất động sản lại có xu hướng làm thủ tục về ủy quyền cho giống hình thức với quy định pháp luật nhằm che mắt khách hàng, biện hộ việc làm của họ là đúng pháp luật.
Về bản chất, các giao dịch ủy quyền và thực hiện công việc ủy quyền của họ có nhiều dấu hiệu, nhiều điểm dẫn đến giao dịch vô hiệu, thậm chí là chủ động sử dụng hình thức ủy quyền này để chiếm đoạt tiền của khách hàng và nhằm đối phó với cơ quan điều tra hình sự để không bị khởi tố vụ án.
Điểm rủi ro lớn nhất đáng lo ngại cho khách hàng là người điều hành công ty bất động sản dùng bình phong doanh nghiệp cho việc huy động vốn nhưng lại sử dụng số vốn đó cho mục đích khác, tẩu tán tài sản dẫn đến hậu quả là không còn tiền trả cho khách hàng.
Khi kiện ra tòa, tình huống cá nhân chủ đất đổ trách nhiệm cho công ty bất động sản, hoặc tuyên bố hợp đồng giả cách (chuyển nhượng nhưng núp bóng ủy quyền), tiền không giao cho chủ đất, vượt phạm vi ủy quyền,… không thể đoán định hết. Dù cho khách hàng kiện ra Tòa án với quan hệ tranh chấp dân sự hoặc kể cả có khởi tố vụ án hình sự được thì đều chung kết quả là tiền không thể hoàn trả cho khách hàng vì toàn bộ số tiền đã tiêu sài, tẩu tán hết.
Bài học cho những khách hàng là cần cẩn trọng và xác minh rõ những giao dịch có ủy quyền, mặt khác đối với diện giao dịch cá nhân ủy quyền cho công ty bất động sản thì cần người có chuyên môn, am tường xem xét và kiểm tra giấy tờ pháp lý trước khi ký kết, đừng để tiền mất tận mang.
- Xin cảm ơn ông!
