Bất an với tốc độ phát triển đô thị của Việt Nam
Sau 4 năm triển khai thực hiện Nghị định của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị, hiện đã có 28 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phê duyệt chương trình phát triển đô thị toàn tỉnh. Nếu đánh giá một cách toàn diện thì phát triển đô thị ở Việt Nam thời gian qua mang tốc độ đột phá, nhưng đô thị hóa diễn ra ngày càng nhanh cũng kéo theo nhịp điệu của bất an.
Có thể nói trong những năm qua, ở hầu hết các thành phố việc xây dựng phát triển đô thị đã kéo theo các cơn sốt “làm ăn” từ bất động sản, các dịch vụ cũng nhờ đó phát triển mạnh mẽ. Khắp từ Bắc vào Nam, từ doanh nghiệp đến người dân đều tìm cơ hội đầu tư bất động sản, “nháo nhác” kiếm nhà mặt tiền, vị trí đẹp. Các tòa cao ốc mọc lên khắp nơi, các dự án đường trường trạm với mục tiêu thay đổi diện mạo đô thị cũng kéo theo câu chuyện “phân lô” đất đai.
Sự “phát triển nóng” của hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM, có thể, đã đến lúc phải “tổng kết” ra những bài học kinh nghiệm để phát triển đô thị tại các thành phố lớn và nhỏ khác như Hải Phòng, Đà Nẵng, Nha Trang… Thiết nghĩ cơ quan quản lý cần cân nhắc những hạn chế để đưa ra những chính sách quy hoạch có thể tận dụng những lợi thế nhằm phát triển đô thị vững mạnh chứ không phải là phát triển ào ạt.
Chỉ định thầu tạo điều kiện cho nhà đầu tư hưởng lợi "kép"
Nguồn vốn chủ sở hữu của nhiều nhà thầu, nhà đầu tư thường chỉ có khoảng 10%, còn lại khoảng 90% vốn đầu tư xây lắp là vốn vay ngân hàng nên tiềm ẩn rủi ro, có thể ảnh hưởng đến tiến độ hoàn thành công trình và có thể dẫn đến phát sinh tiêu cực, lợi ích nhóm, tác động đến môi trường đầu tư kinh doanh và lợi ích xã hội.
Có thể các nhà thầu, nhà đầu tư này đã "tránh" được thủ tục "kép" 2 lần khi lựa chọn nhà thầu xây lắp công trình và lựa chọn chủ đầu tư dự án bất động sản thông qua phương thức chỉ định thầu, nên đã triệt tiêu sự cạnh tranh, cụ thể: Khi được chỉ định làm nhà thầu xây lắp mà không phải qua thủ tục đấu thầu công khai, rộng rãi trong nước, quốc tế để lựa chọn nhà thầu (đầu B: Xây dựng). Đồng thời lại được chỉ định nhà đầu tư dự án bất động sản các khu đất đối ứng mà không phải qua thủ tục đấu thầu công khai, rộng rãi trong nước, quốc tế để lựa chọn nhà đầu tư (đầu T: Chuyển giao).
Việc thực hiện phổ biến hình thức chỉ định nhà thầu kiêm nhà đầu tư dự án BT, BOT, PPP làm giảm đi tính minh bạch, công khai, bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh của môi trường kinh doanh; tác động tiêu cực đến niềm tin của nhà đầu tư trong nước, nước ngoài; có thể gây thiệt hại ngân sách nhà nước (vì dự toán công trình nếu không được thẩm định chặt chẽ có thể bị nhà thầu nâng cao hơn giá trị thực, đồng thời nguồn đất đối ứng trả cho nhà thầu cũng là tài sản công, cũng là tiền ngân sách); và gây quan ngại cho xã hội.
Rủi ro khi hợp đồng góp vốn mua bất động sản bị vô hiệu
Trong thời gian vừa qua, nhiều dự án bất động sản đã huy động vốn từ khách hàng thông qua hình thức ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh. Có rất ít chủ đầu tư đồng ý thương lượng đàm phán các điều khoản trong các hợp đồng này với khách hàng, nên khách hàng không có điều kiện để đảm bảo quyền lợi của mình khi góp vốn, cho vay vốn, hợp tác kinh doanh.
Mặt khác, khuôn khổ pháp lý về kinh doanh bất động sản dưới hình thức ký kết các hợp đồng này chưa được hoàn chỉnh khiến quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng chưa được chặt chẽ, đặc biệt là các cá nhân có nhu cầu đầu tư hoặc mua nhà để ở.
Ảnh minh họa
Hiện nay, nhiều khách hàng chỉ “nhìn” vào tựa đề để đánh giá hợp đồng mà thực chất điều này không quyết định bản chất của giao dịch dân sự.
Thực tế, có khá nhiều dự án áp dụng hình thức hợp đồng góp vốn có các điều khoản tương tự như điều khoản của hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng (hình thành trong tương lai), hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (mặc dù chưa có cơ sở hạ tầng) như Điều 17 và Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định. Như vậy, ai sẽ chịu rủi ro khi hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh này bị vô hiệu?
Công khai các dự án bất động sản đang thế chấp ngân hàng
Thông tin một số ngân hàng rao bán các tòa nhà chung cư “siết” nợ vay của chủ đầu tư, kể từ khi Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng ra đời, khiến cho người dân, nhất là những người đang sinh sống ở đó hoang mang.
TS. Trần Du Lịch, chuyên gia kinh tế cho rằng, những vụ việc xảy ra vừa qua có trách nhiệm trong quản lý nhà nước, phải nhanh chóng chấn chỉnh tình trạng này. Cần bắt buộc chủ đầu tư phải thông báo rõ tình trạng dự án, trong hợp đồng phải nêu rõ là dự án đang thế chấp.
Cũng theo ông Lịch, nếu chủ đầu tư cố tình giấu diếm thông tin, có thể xếp vào hành vi lừa đảo. Ngoài việc các chủ đầu tư dự án phải minh bạch thông tin, thì người mua nhà nên nhờ tư vấn kỹ hợp đồng. Đây là cách tốt nhất để bảo đảm quyền lợi người mua.
Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản cần những chủ đầu tư lành mạnh, có thực lực và làm ăn bài bản, chứ không phải dùng vốn ảo. Việc các ngân hàng thương mại đang đẩy mạnh vốn cho vay bất động sản, nhất là đối với phân khúc nhà ở cao cấp, khiến nhiều người lo ngại liệu các ngân hàng có giám sát được dòng vốn đã cho vay bất động sản hay không.
Giá nhà ở hạng sang tại Mỹ ngày càng leo dốc
Cơn khủng hoảng thiếu nguồn cung nhà ở tại Mỹ kéo dài 2 năm nay đã ảnh hưởng đến phân khúc nhà cao cấp. Kể cả những khu biệt thự trị giá hàng chục triệu đôla nay cũng đã trở nên rất khan hiếm. Nhóm nhà ở có giá rao bán cao nhất, vốn chiếm 5% tổng cung nhà ở Mỹ, đã tăng giá thêm khoảng 4,9% so với cùng kỳ năm trước để đạt mức trung bình là 1,71 triệu USD.
Việc giá nhà ở hạng sang tăng cao là do thị trường gần đây đã chứng kiến việc số lượng nhà được rao bán giảm đi rõ rệt. So với cùng kì năm ngoái, số những căn nhà trên dưới 1 triệu USD được rao bán đã giảm đi 18%.
Theo Nela Richardson, giám đốc kinh doanh của công ty môi giới bất động sản Redfin: “Nhu cầu khách hàng ở phân khúc nhà hạng sang vẫn còn rất cao. Kể cả khi giá bán phân khúc này đã tăng liên tục trong ba quý vừa qua, số thương vụ thành công vẫn tăng mạnh”.
