Cách đây 1 năm, Indochina Capital và Tập đoàn Kajima đã ký kết thành lập liên danh Indochina Kajima Development (ICC-Kajima) với tổng số vốn 1 tỷ USD. Ngay sau lễ ký kết thành lập liên danh, hai bên sẽ bắt tay triển khai nhiều dự án quy mô tại các thành phố lớn của Việt Nam.
Nở rộ... liên danh
“Chúng tôi sẽ khởi công 3-4 dự án trong vòng 12 tháng tới với tổng vốn đầu tư ban đầu ước chừng khoảng 100 triệu USD, tập trung vào các dự án nhà tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP HCM. Trong đó, tỷ lệ góp vốn của mỗi bên là 50/50” - ông Peter Ryder, Tổng giám đốc Indochina Capital tiết lộ.
Sau cú “bắt tay” hoành tráng của hai doanh nghiệp ngoại với các dự án nhà ở được triển khai tại Việt Nam, thay vì đơn thương độc mã như các năm khó khăn, các doanh nghiệp bất động sản trong nước với mỗi người một thế mạnh lại âm thầm hợp tác dưới hình thức liên danh.
Điển hình như Eco Lake View là dự án được đầu tư xây dựng bởi liên danh các nhà đầu tư bao gồm: Công ty cổ phần Ecoland, Tổng công ty Lâm Nghiệp Việt Nam, Công ty cổ phần Sông Đà 1.01, và đã được UBND Thành phố Hà Nội cấp giấy phép xây dựng số 83/GPXD ngày 17/10/2016.
Trong ba doanh nghiệp hợp tác thực hiện dự án Eco Lake View, Vinafor và SJC là những cái tên không mấy xa lạ khi đang cùng nhau đầu tư xây dựng tòa nhà Hanoi Lanmark 51 tại Vạn Phúc, Hà Đông. Trong đó, Vinafor được cho là góp vốn bằng quyền sử dụng đất, còn SJC phụ trách tài chính.
Kịch bản liên danh này cũng được SJC áp dụng triệt để tại dự án Eco Green Tower khi kết hợp với Công ty CP Hóa chất hợp tác đầu tư tại địa chỉ số 1 Giáp Nhị, Hoàng Mai, Hà Nội, trong đó Công ty CP Hóa chất góp vốn bằng quyền sử dụng đất, SJC là bên thu xếp tài chính.
Dự án Eco Green Tower tại địa chỉ số 1 Giáp Nhị, Hoàng Mai, Hà Nội
Với hình thức liên danh, các bên tham gia góp vốn đầu tư vào dự án sẽ cùng nhau thỏa thuận và thống nhất ký vào một bản hợp đồng, trong đó có các điều khoản về tỷ lệ góp vốn, phương thức hạch toán, các quyền lợi và nghĩa vụ của các bên góp vốn. Hình thức này cũng đồng thời được chính quyền các địa phương chấp thuận tại nhiều dự án như Capital Garden, 60B Nguyễn Huy Tưởng, Hateco Hoàng Mai, Golden Westlake, MHD Trung Văn…
Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tỏ ra băn khoăn khi thực tế ông thường thấy liên danh nhà thầu để thi công dự án còn liên danh chủ đầu tư dự án bất động sản là một khái niệm mới mà theo ông pháp lý hiện nay chưa quy định. “Có chăng các cơ quan quản lý đã thực hiện việc cấp phép sai?” – ông Đính đặt câu hỏi nghi vấn.
Siết cách nào?
Luật sư Trần Tuấn Anh - Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch cho biết, Luật Đầu tư năm 2005 và Nghị định 108/2006/NĐ-CP hoàn toàn không có thuật ngữ nào được nhắc đến là “liên danh” trong toàn bộ văn bản, mà chỉ có thuật ngữ “liên doanh”, dùng để chỉ việc nhà đầu tư nước ngoài được liên doanh với nhà đầu tư trong nước để đầu tư thành lập công ty TNHH, công ty cổ phần theo Luật Doanh nghiệp. Đối với pháp luật về nhà ở, Luật Nhà ở 2005 cùng các nghị định hướng như Nghị định 90/2006/NĐ-CP, cho đến Nghị định 71/2010/NĐ-CP, thuật ngữ liên danh cũng không được đề cập.
“Luật Nhà ở hay Luật Đầu tư đều quy định rõ việc phê duyệt dự án nhà ở phải cho duy nhất một doanh nghiệp. Vì vậy, nếu nhiều doanh nghiệp cùng thực hiện một dự án, bắt buộc phải cùng góp vốn để thành lập một pháp nhân mới để được giao đất, phê duyệt dự án và thực hiện dự án chứ không có chuyện nhiều doanh nghiệp cùng đứng ra làm chủ đầu tư một dự án. Trong trường hợp xấu xảy ra, người mua nhà sẽ không biết doanh nghiệp nào để đòi hỏi quyền lợi chính đáng của mình” – luật sư Tuấn Anh cho biết.
Lời cảnh báo trên của luật sư Tuấn Anh là không thừa bởi cách đây 7 năm, liên danh đầu tư dự án xây dựng lại nhà tập thể cũ D2 Giảng Võ, quận Ba Đình đã được UBND TP Hà Nội chấp thuận tại Quyết định số 1948/QĐ-UBND. Quyết định này khẳng định: “Chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà Gia Bảo (đại diện Liên danh Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà Gia Bảo và Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long)”.
Theo hợp đồng hợp tác đầu tư đã được 2 công ty ký kết, Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long sẽ góp 40% tổng vốn đầu tư xây dựng dự án, còn Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà Gia Bảo góp phần còn lại. Tuy nhiên, khi triển khai dự án 2 bên đã xảy ra bất đồng, khiến cho việc triển khai dự án không được suôn sẻ. Hiện tại, sau khi về nhà mới, nhiều hộ dân đang dài cổ chờ sổ đỏ vì không thể xác định được đâu là chủ đầu tư thực sự.
Để tránh rủi ro cho người mua nhà, ông Đính đề nghị cơ quan quản lý cần phải sớm xem xét lại mô hình các doanh nghiệp thực hiện triển khai dự án dưới hình thức liên danh chủ đầu tư. Đồng thời siết chặt lại quy định về hợp tác liên danh đồng chủ đầu tư sẽ giúp các ngân hàng thương mại dễ dàng hơn trong việc thu hồi nợ từ dự án nếu có xảy ra tranh chấp.
