Rao bán nhà trên đất của người khác
Như Reatimes đã phản ánh trong bài viết “Bán nhà đất dạng Alibaba rầm rộ tái xuất ở Long An”, thời gian qua nhiều thông tin về khu nhà ở tại xã Mỹ Hạnh Nam được rao bán trên mạng Internet. Tuy nhiên kết quả tìm hiểu cho thấy khu đất trên hiện vẫn do 8 cá nhân riêng lẻ đứng tên chứ chưa được sang tên đổi chủ.
Ngoài tình trạng chưa sang tên đổi chủ, môi giới thổi phồng khu đất thành “dự án”. Trong khi đó sự thật đây chỉ là hình thức gom đất các lô đất lẻ thành thửa lớn, sau đó phân lô, chứ không tồn tại dự án nào mang tên “Dự án nhà phố đất nền Mỹ Hạnh Nam”.
Một vấn đề khác cũng đáng lưu tâm, 2 hợp đồng do Công ty House Land (đơn vị được cho là kiêm luôn nhà thầu lẫn phân phối sản phẩm) soạn thảo không có giấy ủy quyền thu tiền từ các chủ đất cho doanh nghiệp. Như vậy, căn cứ theo các thông tin và hồ sơ mà môi giới gửi khách hàng, hiện trạng khu đất vẫn là bãi đất trống. Pháp lý khu đất đứng tên 8 cá nhân, nội dung các thông tin trên sổ đỏ hoàn toàn không liên quan đến Công ty House Land.
Chia sẻ liên quan vụ việc trên, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM khẳng định thực chất đây là lối “mua bán nhà theo hình thức đồng sở hữu, người mua chấp nhận đứng chung sổ với nhiều người”. Đáng nói hơn, trường hợp này lại có hiện tượng “bán tài sản của người khác”. Đúng ra, nếu doanh nghiệp nhận bán thay cho chủ khu đất thì phải có giấy ủy quyền thu tiền từ cá nhân sang doanh nghiệp, nêu rõ các phạm vi ủy quyền liên quan.
“Người bán nếu không chứng minh được mình là chủ đất vì chưa được pháp luật công nhận quyền sở hữu tài sản thì không có quyền bán tài sản cho người khác hay thực hiện bất cứ quyền nào liên quan đến khu đất. Tương tự như khi chúng ta dẫn một người đi xem nhà của hàng xóm rồi nói đó là nhà mình và tự ý ký một loại hợp đồng không có giá trị pháp lý để giao dịch. Đây cũng tương tự như Alibaba, chỉ khác ở chỗ là họ làm thật, bán đất ở thật chứ không phải đất nông nghiệp. Về nguyên tắc, đất của ai thì người đó bán, chủ đất chưa được quyền sở hữu thì không được phép bán”, Luật sư Phượng nói.
Chưa có nhà thì càng bán càng sai
Ngoài các rủi ro nói trên, Luật sư Trần Đức Phượng cũng cho rằng do là đất cá nhân nên muốn bán thì chỉ được bán đất chứ không bán nhà dưới dạng “nhà ở hình thành trong tương lai”. Trong trường hợp muốn bán nhà, bắt buộc chủ đất (người có tên chủ quyền sở hữu) phải xây nhà hoàn thiện, cập nhật tài sản trên đất vào sổ rồi mới được chuyển quyền sở hữu cho người khác. Hiện tại, người bán vẫn chưa phải là chủ đất nên mọi giao dịch đều không có giá trị pháp lý.
“Ở đây có thể chủ đất đang chờ công chứng sang tên nhưng chưa hoàn thành đã vội rao bán. Tuy nhiên trong trường hợp đã cập nhật quyền sử dụng đất thì cũng không thể rao bán nhà khi chưa có nhà. Nếu công ty nào đứng ra bán thì phải có giấy ủy quyền thu tiền từ chủ đất, chỉ bán tài sản khi đã hình thành chứ không huy động vốn để xây. Đất cá nhân thì được bán nền đất ở khi đã có sổ hoàn chỉnh. Còn khi có sổ đất nhưng lại bán nhà chưa xây, chưa cập nhật vào sổ là sai. Khách bỏ tiền thêm để xây nhà nhưng tên trên sổ lại đứng tên người người khác thì càng tăng mức rủi ro và thời hạn ra công chứng”, Luật sư Phượng cho biết.
Ông Phượng cũng nói thêm, do đất đang là của người khác nên mọi thứ từ hợp đồng, cam kết lãi hay mua lại đều không có giá trị. Điều này cũng phụ thuộc rất nhiều vào uy tín của chủ đầu tư. Nếu không phải là doanh nghiệp lớn và uy tín trên thị trường thi khi thu tiền họ có thể sẽ gỡ bảng hiệu, cao chạy xa bay. Cam kết là một chuyện nhưng có thực hiện hay không lại là chuyện khác, vì khi đó khách hàng đã “nắm dao đằng lưỡi”.
“Phía công ty có thể có nhiều lý do để từ chối mua lại và trả lãi như đã cam kết. Cần cẩn trọng hết mức vì đây có thể chỉ là một dạng chiêu trò thu hút người mua nhả tiền. Trong trường hợp người bán lật kèo thì người mua chỉ có thể kiện ra tòa, song các bước kiện tụng kéo dài và có thể lên đến 3 năm sau mới có án, sau đó lại chuyển thi hành án để tìm tài sản thi hành. Khi đó có thể tài sản sẽ không còn nữa thì người mua nguy cơ trắng tay”, Luật sư Phượng cho hay.
