Thích
Trong làn sóng rà soát các dự án BT (xây dựng - chuyển giao) theo khung pháp lý mới, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) đã quyết định dừng triển khai dự án BT Cổ Đại tại TP. Thủ Đức cũ (quận 9 cũ). Động thái này không chỉ mang tính tuân thủ pháp lý, mà còn phản ánh bước điều chỉnh chiến lược đầu tư của doanh nghiệp.
Theo quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), các hợp đồng BT thanh toán bằng quỹ đất hoặc ngân sách nhà nước chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2025. Đây được xem là cơ sở để cơ quan quản lý xử lý các dự án tồn đọng kéo dài trong nhiều năm.
Dự án kéo dài nhiều năm và khoản vốn "neo" hơn 400 tỷ đồng
Theo tìm hiểu, Dự án BT Cổ Đại từng được triển khai trên diện tích hơn 84ha, với tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 936 tỷ đồng. Theo phương án ban đầu, liên danh nhà đầu tư thông qua Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Hạ tầng Kỹ thuật Coinin sẽ thực hiện xây dựng hạ tầng nội khu, đổi lại nhận quỹ đất đối ứng gần 24ha tại khu vực Cù Lao Ba Sang để phát triển dự án bất động sản.
Thiết kế cảnh quan Khu Cổ đại (Khu I) thuộc dự án Công viên. Ảnh: Tạp chí điện tử Ngày Nay
Tuy nhiên, sau khi khung pháp lý mới được ban hành, dự án đã được dừng triển khai, hợp đồng BT được thanh lý và các nghĩa vụ tài chính liên quan sẽ được hoàn trả theo quy định.
Đáng chú ý, Phát Đạt đã bắt đầu triển khai dự án từ năm 2018 và ghi nhận chi phí xây dựng dở dang trong nhiều năm. Tính đến cuối năm 2025, giá trị chi phí liên quan được phản ánh trên báo cáo tài chính hợp nhất ở mức hơn 426 tỷ đồng.
Khoản mục này cho thấy mức độ "neo vốn" đáng kể của doanh nghiệp trong một dự án có thời gian triển khai kéo dài và phụ thuộc lớn vào cơ chế pháp lý.
Giảm phân tán nguồn lực, ưu tiên dự án có khả năng tạo dòng tiền
Theo đánh giá từ Công ty Chứng khoán Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (VCBS), việc không tiếp tục triển khai dự án BT Cổ Đại giúp Phát Đạt giảm mức độ phân tán nguồn lực đầu tư, từ đó có điều kiện tập trung vốn vào các dự án bất động sản trọng điểm.
Trong phương án trước đây, doanh nghiệp dự kiến nhận quỹ đất tại Cù Lao Ba Sang. Tuy nhiên, theo VCBS, khu vực này hiện có hạ tầng kết nối còn hạn chế, do đó quá trình phát triển dự án và hiện thực hóa giá trị thương mại có thể kéo dài.
Dự báo của Vietcombank đối với Phát Đạt.
Điều này đồng nghĩa với việc dòng tiền có nguy cơ bị "giam giữ" trong trung và dài hạn - yếu tố không còn phù hợp trong bối cảnh doanh nghiệp cần tăng tốc triển khai các dự án có khả năng ghi nhận doanh thu sớm.
Việc dừng dự án BT vì vậy được nhìn nhận như một bước đi giúp doanh nghiệp tái phân bổ nguồn lực, hướng tới các dự án có tính thanh khoản cao hơn trong danh mục.
Cập nhật từ VCBS cho thấy danh mục dự án của Phát Đạt hiện phân bổ tại nhiều địa phương như khu vực Bình Dương cũ, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ và TP. HCM, với nhiều dự án đã hoàn thiện pháp lý hoặc đang trong giai đoạn triển khai.
Danh mục các dự án của Phát Đạt.
Một số dự án đã bước vào giai đoạn bàn giao hoặc có tiến triển pháp lý rõ ràng, trong khi các dự án khác đang hoàn thiện thủ tục để sẵn sàng triển khai trong chu kỳ mới.
So với các dự án BT có thời gian thu hồi vốn dài và phụ thuộc cơ chế đặc thù, danh mục hiện tại cho thấy xu hướng ưu tiên các dự án có khả năng triển khai nhanh, phù hợp với giai đoạn thị trường bất động sản đang từng bước phục hồi.
Kỳ vọng tăng trưởng mạnh từ nền lợi nhuận thấp
Trên cơ sở tái cấu trúc danh mục đầu tư, VCBS dự báo kết quả kinh doanh của Phát Đạt trong năm 2026 có thể ghi nhận sự cải thiện đáng kể.
Cụ thể, doanh thu thuần được dự phóng đạt khoảng 1.653 tỷ đồng, tăng 24% so với năm trước, trong khi lợi nhuận sau thuế có thể đạt khoảng 1.739 tỷ đồng, tương đương mức tăng trưởng 237%. Mức tăng trưởng lợi nhuận cao được đặt trên nền kết quả năm 2025 tương đối thấp, với doanh thu đạt 1.325 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 515 tỷ đồng.
Dù vậy, triển vọng này vẫn phụ thuộc đáng kể vào tiến độ triển khai và khả năng ghi nhận doanh thu từ các dự án trọng điểm trong danh mục.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa hoàn toàn ổn định, chiến lược của các doanh nghiệp đang có sự dịch chuyển rõ rệt từ mở rộng quỹ đất sang tối ưu hiệu quả sử dụng vốn.
Quyết định dừng dự án BT Cổ Đại cho thấy Phát Đạt đang ưu tiên kiểm soát dòng tiền và lựa chọn các dự án có khả năng tạo doanh thu trong thời gian ngắn hơn, thay vì tiếp tục theo đuổi các dự án có chu kỳ phát triển dài và phụ thuộc nhiều vào yếu tố bên ngoài.
Trong chu kỳ phục hồi hiện tại, khả năng xoay vòng vốn và quản trị danh mục đầu tư sẽ là yếu tố then chốt quyết định hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản. Việc tái cơ cấu danh mục, nếu được thực hiện đồng bộ với tiến độ triển khai dự án, có thể trở thành nền tảng để Phát Đạt bước vào giai đoạn tăng trưởng mới trong những năm tới.
