Sàn giao dịch, nhà đầu tư miền Bắc ồ ạt Nam tiến: Xu hướng mới trên thị trường bất động sản

Từ cuối năm 2024 đến nay, nhiều sàn giao dịch bất động sản miền Bắc đồng loạt Nam tiến. Chỉ trong 2 quý đầu năm 2025, đã có nhiều đại lý phân phối mở văn phòng giao dịch tại TP.HCM để đón đầu các dự án mới.

Ghi nhận thực tế của Reatimes cho thấy, nhiều sàn giao dịch bất động sản có trụ sở tại miền Bắc đang tích cực mở rộng hoạt động, mang theo lượng khách hàng và vốn đầu tư vào miền Nam. Đơn cử, sàn giao dịch bất động sản Newstarland đã chính thức khai trương văn phòng mới tại Thảo Điền, TP.HCM; sàn giao dịch Briky Land khai trương hội sở 3 miền Nam tại TP.HCM và chi nhánh tại Bà Rịa -Vũng Tàu. Mai Việt Land và G.Empire, Euro Holdings cũng công bố kế hoạch Nam tiến sẵn sàng đón sóng ở chu kỳ mới.

Trong khi đó, Đất Xanh Miền Bắc chính thức trở thành đơn vị phân phối cho dự án Waterpoint của Nam Long, Bcons Uni Valley của Tập đoàn Bcons.

Tương tự, BHS Group cũng trở thành đơn vị tư vấn triển khai kinh doanh cho dự án The Felix, dự án căn hộ do C-Holdings phát triển. Trước đó, vào cuối năm 2024, đơn vị này trở thành đối tác đồng hành, tư vấn và phát triển kinh doanh với chủ đầu tư Tùng Mỹ triển khai dự án CityMark Residence tại Phú Mỹ, Bà Rịa – Vũng Tàu. Bên cạnh đó, BHS cũng đang phân phối các dự án như The Habitat Thuận An, The Prive, Gold Coast Vũng Tàu…

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, hiện nay, một số dự án lớn tại TP.HCM và vùng ven đang được phân phối bởi các sàn miền Bắc. Điển hình như Blanca của Sun Group; Vinhomes Green City, Vinhomes Paradise, Vinhomes Củ Chi với quỹ đất lên tới 1.000 ha. Riêng Vinhomes hiện có 177 sàn phân phối, trong đó 30-40% là các sàn từ Hà Nội. Trước đây, tỷ lệ sàn phân phối phía Nam chiếm tới 90% thì nay con số này đã giảm xuống còn khoảng 60-65%, phần còn lại là các sàn miền Bắc.

Điểm đáng chú ý là khi các sàn lớn Nam tiến cùng chủ đầu tư, họ mang theo mạng lưới nhà đầu tư miền Bắc, góp phần gia tăng thanh khoản và lan tỏa sức mua cho thị trường phía Nam.

Báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services – FERI) cho thấy, các chủ đầu tư đang "trên đà tăng tốc" với việc ra hàng và chuẩn bị ra hàng của loạt dự án lớn nhỏ trên cả nước. Trong đó, các dự án mở bán dẫn dắt thị trường đang tập trung chủ yếu tại khu vực miền Nam.

Các chủ đầu tư bước vào cuộc đua "tuyển đại lý", tuyển nhân viên kinh doanh và đẩy mạnh truyền thông nhằm chuẩn bị kế hoạch mở bán các dự án quy mô lớn trong năm 2025. Sự trở lại của hàng loạt chủ đầu tư lớn như Đất Xanh, Phát Đạt, Sun Group, Masterise Homes, Vinhomes, Vạn Xuân Group, TNR… phần nào dự báo sức nóng của đường đua.

Đối với các sàn môi giới, lựa chọn dự án, chủ đầu tư để tham gia phân phối trở thành quyết định chiến lược mang tính sống còn của lãnh đạo sàn. Các sàn môi giới tiếp tục tăng cường tuyển dụng, tăng tốc "luyện quân" cho các dự án lớn. Xu hướng Nam tiến, mở rộng địa bàn, văn phòng hoạt động, "bám sóng" theo các dự án trọng điểm đang là ưu tiên của nhiều sàn môi giới.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thời gian qua, thị trường bất động sản khu vực phía Bắc, đặc biệt tại Hà Nội và các tỉnh vùng ven, liên tục thiết lập mặt bằng giá cao. Sau giai đoạn sôi động nhờ lực cầu bị dồn nén được giải phóng, mức giá neo cao cùng với nguồn cung thiếu đa dạng đã khiến sức hấp dẫn của thị trường miền Bắc suy giảm.

Ngược lại, thị trường phía Nam đang ghi nhận sự trỗi dậy rõ nét với hàng loạt dự án mới được triển khai, cũng như nhiều dự án đã và đang tháo gỡ được các vướng mắc pháp lý để tái khởi động, mở bán trở lại. Nhờ đó, nguồn cung phía Nam trở nên đa dạng hơn, nhiều dự án được chào bán với mức giá phù hợp với khả năng tài chính của nhiều đối tượng, đáp ứng được nhu cầu tích lũy bị nén trong thời gian dài. Sự hồi phục này đã thu hút không ít khách hàng, nhà đầu tư quan tâm, trong đó có một lượng đáng kể nhà đầu tư đến từ miền Bắc.

Theo đó, giá bất động sản ở các khu vực vùng ven TP. Hồ Chí Minh (cũ) như Long An, Bình Dương, Đồng Nai không quá cao, còn dư địa tăng trưởng tốt, đồng thời được hưởng lợi từ hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn như cao tốc, sân bay quốc tế Long Thành. Ngoài ra, việc các tập đoàn bất động sản lớn, uy tín đẩy mạnh phát triển dự án tại miền Nam cũng tạo tâm lý an tâm, trở thành "lực kéo" quan trọng thu hút dòng tiền dịch chuyển từ các thị trường phía Bắc. Song song đó, nhiều sàn giao dịch bất động sản có trụ sở tại miền Bắc cũng đang tích cực mở rộng hoạt động, mang theo lượng khách hàng và vốn đầu tư vào miền Nam.

Ông Bùi Quý Trung, Giám đốc Khối Kinh doanh & Tiếp thị Nam Long Land, Mảng Kinh doanh nhà ở và Khu đô thị thuộc Tập đoàn Nam Long chia sẻ, làn sóng nhà đầu tư từ miền Bắc quan tâm đến bất động sản miền Nam đã được Nam Long ghi nhận từ cuối năm ngoái, đặc biệt sau các thông tin tích cực về tiến độ hạ tầng như đường Vành đai 3, Vành đai 4 hay cao tốc TP.HCM – Trung Lương – Mỹ Thuận mở rộng. Xu hướng này tác động rõ nét đến các dự án trọng điểm của Nam Long tại khu vực. Bên cạnh lượng khách từ TP.HCM, lượng khách miền Bắc tìm hiểu và tham quan dự án ngày một nhiều hơn, cho thấy thị trường miền Nam đang dần trở thành lựa chọn chiến lược, không chỉ cho người mua ở thực mà còn cho giới đầu tư dài hạn đón đầu hạ tầng. Bên cạnh đó, nhiều đại lý lớn của miền Bắc như Đất Xanh Miền Bắc, ACE Land, An Phú Hải, Realhomes… cũng quyết tâm tham gia vào giai đoạn triển khai mới của dự án Waterpoint của Nam Long.

Chia sẻ với Reatimes, bà Đỗ Ngọc Mai Linh - Tổng Giám đốc BHS Miền Nam nhận định, xu hướng Nam tiến của các sàn giao dịch bất động sản, nhà đầu tư phía Bắc thời gian gần đây là một bước đi mang tính tất yếu. Khi thị trường phía Nam, đặc biệt là TP.HCM chính thức sáp nhập Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu cùng các tỉnh vệ tinh như Đồng Nai, Long An (sát nhập Tây Ninh) – có nhiều chủ đầu tư đồng thời ra mắt các dự quy mô lớn, mức độ phát triển cao và tiềm năng tăng trưởng ổn định.

Bên cạnh đó, thị trường phía Bắc sau một giai đoạn tăng trưởng "nóng" đến nay đang có dấu hiệu chững lại. Các sàn bất động sản bắt buộc dịch chuyển vào khu vực có nhiều tiềm năng, nguồn hàng dồi dào hơn trong thời gian tới. Ví dụ như loạt đại dự án đang triển khai Vin Long An 900ha, Vin Cần Giờ 2870ha, Ecopark Long An 200ha, Sun Vũng Tàu 96ha, Gamuda Nhơn Trạch 19ha...

"Từ trước đến nay luôn có một lượng lớn khách hàng Miền Bắc quan tâm đầu tư tại Miền Nam. Bên cạnh việc các sàn bất động sản đổ bộ vào phía Nam cũng kéo theo sự quan tâm của lượng khách thân thiết của họ đi cùng. BHS hiện cũng ghi nhận được nhiều nhu cầu quan tâm của khách hàng miền bắc vào thị trường miền Nam.

TP.HCM là đầu tàu kinh tế của nước ta, dân số đông, sức mua mạnh, hạ tầng giao thông sắp tới cũng được đầu tư mạnh mẽ là tiền đề cho sự tăng trưởng mạnh mẽ về bất động sản hơn nữa. Theo báo cáo từ bộ phận BHS R&D, quả thực việc mặt bằng giá tại Hà Nội và một số tỉnh phía Bắc tăng cao là một yếu tố góp phần khiến cả người mua lẫn các đơn vị phân phối dịch chuyển về phía Nam để tìm kiếm cơ hội mới với biên lợi nhuận tốt hơn, tính thanh khoản cao hơn.

Không dừng lại ở những thị trường bất động sản truyền thống, nhiều nhà đầu tư miền Bắc đã bắt đầu tìm kiếm các thị trường mới, có tiềm năng phát triển và biên độ tăng trưởng dài hạn, thay vì tập trung lướt sóng kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Xu hướng ưu tiên các sản phẩm bất động sản đa mục đích, vừa phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng, vừa có thể khai thác cho thuê, sinh lời ổn định, nằm trong các khu tổ hợp đa tiện ích đang được quan tâm nhiều hơn", bà Linh nói thêm.

Trao đổi với Reatimes, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc miền Nam Batdongsan.com.vn cho biết, xu hướng dịch chuyển từ Hà Nội vào TP.HCM không chỉ xuất phát từ các sàn giao dịch mà còn đến từ chính các nhà đầu tư. Trong giai đoạn 2023–2024, thị trường bất động sản Hà Nội diễn ra rất sôi động. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, tỷ lệ người tìm kiếm bất động sản ngoài TP.HCM tăng từ 42% lên 57%. Trong số này, có đến 60% đến từ các tỉnh phía Bắc, con số này trước đây chỉ khoảng 40%.

Theo ông Tuấn, giá bất động sản miền Bắc tăng cao khiến nhiều nhà đầu tư chốt lời và chuyển dòng vốn vào phía Nam. Năm 2023, giá căn hộ tại Hà Nội vẫn thấp hơn TP.HCM, nhưng chỉ sau 2 năm, giá đã tăng gấp đôi. Điều này khiến nhà đầu tư cảm nhận giá bất động sản TP.HCM ngày càng "rẻ" hơn.

Hiện nay, giá chung cư mới tại Hà Nội và TP.HCM gần như tương đương nhau, dao động từ 110–150 triệu đồng/m² đối với các dự án ở trung tâm và cận trung tâm. Với mức giá này, nhiều nhà đầu tư không lựa chọn các dự án trung tâm TP.HCM mà chuyển hướng sang khu vực vùng ven, nơi giá vẫn còn "mềm" hơn so với vùng ven Hà Nội.

Giám đốc miền Nam Batdongsan.com.vn cho rằng, có 3 động lực chính thúc đẩy các sàn và nhà đầu tư miền Bắc Nam tiến.

Động lực thứ nhất đến từ chính khách hàng. Nhiều nhà đầu tư lâu năm thường có độ nhạy cao, tài chính tốt luôn tìm kiếm thị trường mới. Khi nhận thấy tiềm năng tại thị trường miền Nam, các nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển vào, điều này buộc các sàn phải mở rộng thị trường phân phối để tiếp tục phục vụ nhóm khách này. Nếu các sàn miền Bắc không kịp thời tham gia thị trường phía Nam, nhóm khách hàng sẽ tìm đến các sàn phân phối bản địa, dẫn tới nguy cơ mất khách. Vì vậy, để giữ chân và duy trì mối quan hệ, các sàn miền Bắc buộc phải Nam tiến.

Thứ hai, nhiều sàn vốn đã thân quen và hợp tác lâu năm với các chủ đầu tư lớn như Vingroup, Ecopark, Sun Group… Khi các chủ đầu tư này phát triển dự án tại TP.HCM, các sàn cũng dịch chuyển theo để tiếp tục phân phối sản phẩm của đối tác chiến lược.

Thứ ba, thị trường TP.HCM đã vượt qua giai đoạn khó khăn. Sau hai năm chịu ảnh hưởng bởi dịch bệnh, suy thoái kinh tế và vấn đề trái phiếu, hiện nay hạ tầng TP.HCM và vùng ven đang được triển khai mạnh mẽ, kéo theo sự hồi phục rõ rệt của thị trường bất động sản. Nhận thấy tín hiệu tích cực này, các sàn đã sớm quay trở lại, dịch chuyển lực lượng kinh doanh để đón đầu cơ hội phục hồi và tăng trưởng trong giai đoạn tới.

"Hiện tại, thị trường đang bước vào giai đoạn chuyển giao với nhiều cơ hội, khi nguồn hàng từ các chủ đầu tư và nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển mạnh. Dự kiến từ nay đến 2 năm tới, nguồn cung mới tại TP.HCM sẽ khá dồi dào, đáp ứng đúng nhu cầu của nhà đầu tư. Các sàn Hà Nội sau 2 năm tăng trưởng đột biến tại thị trường miền Bắc đang kỳ vọng TP.HCM sẽ có mức tăng trưởng tương tự", ông Tuấn nhìn nhận.

Trong thời gian tới, nhiều chuyên gia nhận định mặt bằng giá bất động sản tại các địa phương phía Nam, đặc biệt là phân khúc căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục tăng mạnh nhờ hàng loạt cú hích từ chính sách và hạ tầng. Các dự án có giá bán cao vẫn sẽ được thị trường hấp thụ tốt nếu đáp ứng đúng nhu cầu an cư, nhờ lực đẩy từ xu hướng giãn dân đô thị, dòng vốn dịch chuyển về vùng ven, cùng nhu cầu lớn từ đội ngũ chuyên gia làm việc tại các khu công nghiệp. Từ đó, khu vực phía Nam sẽ thiết lập mặt bằng giá mới ở mức cao hơn trong thời gian tới./.