Sắp phát hành Báo cáo thị trường: "Bất động sản tỉnh Tây Ninh sau sáp nhập - Sức mạnh cộng hưởng và cơ hội bứt phá"

Báo cáo là kết quả của quá trình nghiên cứu, khảo sát, thu thập và phân tích dữ liệu của các chuyên gia cấp cao của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, qua đó đưa ra những đánh giá, nhận định về toàn cảnh chuyển động của thị trường bất động sản tỉnh Tây Ninh sau giai đoạn sáp nhập và phát triển không gian mới. Báo cáo ghi nhận tỉnh Tây Ninh đang bước vào thời kỳ phát triển mang tính bước ngoặt, khi việc hợp nhất hai tỉnh Tây Ninh (cũ) và Long An đã tạo nên một vùng động lực kinh tế - đô thị mới giáp ranh TP. Hồ Chí Minh.

Từ một địa phương có nền sản xuất nông nghiệp là chủ yếu, tỉnh Tây Ninh đang chuyển mình mạnh mẽ sang công nghiệp, đô thị và dịch vụ, cùng với đó là hạ tầng giao thông đã được quan tâm và đầu tư đúng mức, nổi bật như các tuyến cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Mộc Bài, Vành đai 3 - 4, cùng hệ thống cửa khẩu quốc tế, trong đó có Cửa khẩu quốc tế Mộc Bài. Sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế địa phương và kết nối liên thông vùng ngày càng chặt chẽ giúp Tây Ninh sau sáp nhập nắm giữ vai trò "mắt xích" quan trọng trong hành lang kinh tế xuyên Á, đưa bất động sản tỉnh Tây Ninh, đặc biệt là khu vực trên hành lang kinh tế Mộc Bài - TP. Hồ Chí Minh lên vị trí hấp dẫn trên bản đồ đầu tư bất động sản công nghiệp - đô thị vệ tinh - thương mại - dịch vụ trong thời gian tới. Trong bối cảnh ấy, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An (cũ), nay là cụm các xã An Ninh, Hiệp Hòa, Hậu Nghĩa, Hòa Khánh, Mỹ Hạnh, Đức Hòa và Đức Lập đang đứng trước thời cơ "vô tiền khoáng hậu" để bứt phá phát triển phân khúc bất động sản đô thị công nghiệp - vệ tinh giáp ranh TP. Hồ Chí Minh - đầu tàu kinh tế của cả nước.

Trước thực tiễn ấy, các chuyên gia cấp cao của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhận thấy, cần có khảo sát, nghiên cứu chuyên sâu, đánh giá toàn diện thực trạng bất động sản tỉnh Tây Ninh trước và sau sáp nhập, nhận diện những động lực chiến lược mới và đưa ra phân tích, dự báo và khuyến nghị để thúc đẩy sự phát triển nhanh và bền vững của những phân khúc bất động sản tiềm năng, chất lượng của địa phương.

Báo cáo nghiên cứu "Bất động sản tỉnh Tây Ninh sau sáp nhập - Sức mạnh cộng hưởng và cơ hội bứt phá" được xây dựng với kết cấu 4 phần:

Phần I. Giới thiệu về đơn vị nghiên cứu

Phần II. Mở đầu

Phần III. Nội dung báo cáo

Phần IV. Kết luận

Theo đó, Phần Mở đầu đã mở ra bối cảnh thực tiễn là căn cứ để thực hiện báo cáo. Sau sự kiện sáp nhập địa giới hành chính toàn quốc theo Nghị quyết 202/2025/QH15 ngày 12/06/2025 của Quốc hội, vùng Đông Nam Bộ với cực tăng trưởng là TP. Hồ Chí Minh được định vị trở thành vùng năng động có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, động lực tăng trưởng lớn nhất cả nước theo Quy hoạch tổng thể quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050. Việc tái cấu trúc địa giới hành chính đã mở ra cơ hội cho các vùng động lực mới của cả nước, trong đó có tỉnh Tây Ninh mới sau khi sáp nhập 2 tỉnh cũ là Long An và Tây Ninh.

Sau sáp nhập, tỉnh Tây Ninh là "mắt xích" quan trọng trong việc phát triển chuỗi công nghiệp - đô thị Mộc Bài - TP. Hồ Chí Minh - cảng Cái Mép - Thị Vải gắn với hành lang kinh tế xuyên Á, trở thành một phần của vùng động lực phía Nam, song hành cùng cực tăng trưởng là TP. Hồ Chí Minh.

Đại hội đại biểu Đảng bộ tỉnh Tây Ninh lần thứ I (nhiệm kỳ 2025-2030) đã xác định 22 chỉ tiêu kinh tế - xã hội, đặt mục tiêu GRDP bình quân giai đoạn 2026 - 2030 đạt 10 - 10,5%, cơ cấu kinh tế đến năm 2030 có tỉ trọng công nghiệp xây dựng và thương mại dịch vụ đạt trên 80% và tỷ lệ đô thị hóa đạt 45 - 50% [1]. Các tín hiệu đang cho thấy Tây Ninh sau sáp nhập có thời cơ, nguồn lực và quyết tâm cao độ để phát triển song hành kinh tế - đô thị của địa phương.

Trong bối cảnh ấy, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) nhận định, khu vực giáp ranh TP. Hồ Chí Minh cũ là Đức Hòa - Bến Lức - Cần Giuộc hay trục kinh tế Mộc Bài - Trảng Bàng đang có nhiều lợi thế và động lực để phát triển mô hình khu đô thị vệ tinh tích hợp tiện ích.

"Các xã nằm tại điểm giao thoa giữa các vùng động lực kinh tế như xã Hậu Nghĩa - Đức Lập - Mỹ Hạnh - Đức Hòa đang hình thành một vành đai kinh tế - đô thị có tiềm năng vô cùng lớn để lặp lại kịch bản thị trường "Bình Dương thứ hai" về phát triển đô thị - công nghiệp trong thời gian không xa", ông Bùi Văn Doanh nhấn mạnh.

Báo cáo xác định 3 mục tiêu chính bao gồm: (1) Nhận diện toàn cảnh về thị trường bất động sản tỉnh Tây Ninh trước và sau sáp nhập; (2) Phân tích thực trạng và dự báo xu hướng phát triển bất động sản tỉnh Tây Ninh trong ngắn - trung - dài hạn; đánh giá tiềm năng của mô hình đô thị tích hợp đa chức năng tại khu vực vùng vệ tinh TP. Hồ Chí Minh thông qua phân tích trường hợp của khu đô thị An Huy Mỹ Việt tại khu vực huyện Đức Hòa, Long An trước hợp nhất (nay là xã Đức Lập, tỉnh Tây Ninh); và (3) Cung cấp thông tin, dữ liệu và phân tích, dự báo các cơ hội đầu tư nhằm hỗ trợ các nhà đầu tư, doanh nghiệp và cơ quan quản lý có góc nhìn đầy đủ, từ đó đưa ra chiến lược phát triển hiệu quả.

Trong Phần II: Nội dung báo cáo, các chuyên gia cấp cao của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tiếp cận nghiên cứu theo trình tự: (1) Phân tích cục diện thị trường bất động sản tỉnh Tây Ninh sau sáp nhập; (2) Nhận diện tiềm năng của bất động sản khu vực huyện Đức Hòa, tỉnh Long An (cũ) với mũi nhọn là xã Đức Lập, tỉnh Tây Ninh (mới) và (3) Đưa ra các dự báo xu hướng cũng như khuyến nghị phù hợp trên cả phương diện quản lý nhà nước, doanh nghiệp và các nhà đầu tư.

Tại mục 1 của phần Nội dung báo cáo, các chuyên gia cấp cao của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phân tích đánh giá sự tương quan thị trường giữa 2 tỉnh Tây Ninh và Long An trước hợp nhất, từ đó nêu bật được những thế mạnh cộng hưởng của 2 địa phương sau khi sáp nhập địa giới hành chính. Trước khi hợpnhất, Long An và Tây Ninh là hai địa phương có vị trí chiến lược nhưng đặc trưng phát triển khác nhau. Long An thuộc vùng Đồng bằng sông Cửu Long, diện tích khoảng 4.500km², dân số 1,75 triệu người (2024), tốc độ tăng trưởng dân số 0,5%/năm, tỷ suất nhập cư 9,42% và mức độ đô thị hóa đạt 28%, hướng tới 55% vào năm 2030. Trong khi đó, Tây Ninh nằm ở vùng Đông Nam Bộ, diện tích 4.000km², dân số 1,2 triệu người, tốc độ tăng dân số tương đương nhưng tỷ suất nhập cư chỉ 2,68%, đô thị hóa đạt 41,8% và mục tiêu đến năm 2030 là 53%. Long An có thế mạnh công nghiệp, logistics và dịch vụ, trong khi Tây Ninh nổi bật về kinh tế cửa khẩu, du lịch và công nghiệp chế biến. Cả hai địa phương đều có mức tăng trưởng GRDP cao hơn trung bình cả nước: Năm 2024, Long An tăng 8,3%, Tây Ninh tăng 8,45%.

Sau hợp nhất, Tây Ninh mới hội tụ được sức mạnh kép: Vừa có nền tảng công nghiệp - đô thị hóa mạnh, vừa có dư địa phát triển thương mại, logistics và kinh tế biên mậu. Sự hợp nhất hai tỉnh, qua đó, đã tạo ra 7 động lực đột phá để phát triển thị trường bất động sản, bao gồm: (1) Nền tảng kinh tế vững mạnh và tốc độ tăng trưởng kinh tế cao với các trụ cột chính là kinh tế công nghiệp và kinh tế cửa khẩu; (2) Sự đột phá hoàn thiện và phát triển mạng lưới hạ tầng giao thông để thúc đẩy liên kết kinh tế khu vực; (3) Chiến lược nhất quán về phát triển công nghiệp nhanh và bền vững với trụ cột là các khu công nghiệp - cụm công nghiệp công nghệ cao, đổi mới sáng tạo; (4) Nguồn cầu bất động sản tiềm năng từ làn sóng lao động nhập cư từ vùng Đồng bằng sông Cửu Long và giãn dân từ các đô thị lớn hiện tại như TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập; (5) Sự nỗ lực của chính quyền địa phương trong việc xây dựng môi trường đầu tư thông thoáng, minh bạch tạo nền tảng cho phát triển bền vững; (6) Sự gia nhập và dẫn dắt của các nhà đầu tư chiến lược và (7) Xu hướng tạo lập đô thị tích hợp theo nhu cầu khách quan của xã hội đang hình thành ở khu vực hành lang giáp ranh TP. Hồ Chí Minh.

Có thể thấy, Tây Ninh đang hội tụ đủ các yếu tố "thiên thời, địa lợi, nhân hòa" để bứt phá xây dựng và phát triển công nghiệp - đô thị của địa phương lên một tầm vóc mới. Đồng thời, cũng trong mục 1, các chuyên gia cấp cao của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam đã tổng hợp và phân tích thông tin thị trường bất động sản Tây Ninh sau sáp nhập theo từng phân khúc để độc giả có cái nhìn cụ thể và rõ ràng về thực trạng và triển vọng các phân khúc bất động sản tại địa phương này.

Nhìn chung, đất nền là một trong những phân khúc chủ đạo, được nhà đầu tư quan tâm nhất nhờ mức giá còn thấp so với khu vực giáp ranh TP. Hồ Chí Minh, cùng dư địa tăng trưởng cao khi hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện. Những khu vực có pháp lý rõ ràng, quy hoạch đồng bộ và vị trí thuận lợi đang ghi nhận sức cầu lớn, đặc biệt là các dự án nằm dọc các tuyến kết nối vùng.

Phân khúc công nghiệp - logistics được xác định là trụ cột của nền kinh tế Tây Ninh mới, nhờ lợi thế vị trí chiến lược, khả năng thu hút vốn đầu tư và sự phát triển nhanh của các khu công nghiệp, cụm công nghiệp. Sự mở rộng của lĩnh vực này kéo theo nhu cầu nhà ở cho công nhân, chuyên gia và dịch vụ đô thị tăng cao.

Bên cạnh đó, phân khúc thương mại - dịch vụ và nhà ở đô thị đang phát triển mạnh tại các khu vực cửa ngõ và giáp ranh TP. Hồ Chí Minh như Đức Hòa, Bến Lức, Cần Giuộc, nơi tốc độ đô thị hóa nhanh, hạ tầng đồng bộ và làn sóng giãn dân mạnh mẽ. Sự xuất hiện của các dự án quy mô, quy hoạch bài bản đã góp phần định hình diện mạo đô thị mới, mở rộng không gian phát triển kinh tế vùng.

Tổng thể, thị trường bất động sản Tây Ninh đang phát triển theo hướng cân bằng hơn, trong đó đất nền giữ vai trò dẫn dắt, công nghiệp - logistics là nền tảng, còn thương mại - dịch vụ và nhà ở đô thị là động lực tăng trưởng mới, tạo tiền đề để Tây Ninh trở thành cực phát triển năng động của vùng Nam Bộ.

Từ các nghiên cứu và đánh giá chung về tổng quan thị trường bất động sản Tây Ninh, các chuyên gia cấp cao của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam đã nhận diện được khu vực tiềm năng là huyện Đức Hòa (cũ) với mũi nhọn là xã Đức Lập mới, được thể hiện tại mục 2 của phần Nội dung báo cáo.

Đức Hòa được định hướng trở thành đô thị - công nghiệp tổng hợp, mục tiêu đến 2030 đạt tiêu chí đô thị loại III, cùng Bến Lức và Cần Giuộc giữ vai trò giảm tải cho TP. Hồ Chí Minh. Đức Hòa sở hữu hàng loạt khu công nghiệp như Đức Hòa III - Việt Hóa, Đức Hòa III - Hồng Đạt, Hải Sơn, Tân Đô… được kết nối trực tiếp với hệ thống hạ tầng vùng. Ngoài ra, Đức Hòa còn là trung tâm năng lượng quan trọng trong mạng lưới điện quốc gia (bao gồm 500kV và 220kV), đảm bảo năng lượng cho phát triển công nghiệp và đô thị. Mật độ dân số còn thấp giúp Đức Hòa có điều kiện hình thành các khu đô thị mới, đón làn sóng dịch chuyển dân cư và chuyên gia.

Một điểm đặc biệt là, Đức Hòa được nhận định là có vị trí đặc thù trong kết nối giao thông vùng, là vùng đệm có thể dễ dàng kết nối nhiều tuyến đường huyết mạch quan trọng thông qua hệ thống tỉnh lộ như ĐT830, ĐT 823, ĐT824, ĐT825, liên kết được tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành và cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Mộc Bài trong tương lai, đưa Đức Hòa thành một tọa độ tiềm năng trong bản đồ logistics và kết nối kinh tế - giao thương khu vực.

Tương quan với lợi thế hạ tầng ấy, mặt bằng giá bất động sản tại khu vực này đang tạo dư địa và tiềm năng tăng trưởng tốt. Khi so sánh Đức Hòa hiện tại với Bình Dương năm 2015, nhiều yếu tố cho thấy khả năng "lặp lại thành công" về phát triển công nghiệp - đô thị. Bình Dương 2015 có cơ cấu công nghiệp chiếm 60%, dịch vụ 37%, nông nghiệp 3%, còn Đức Hòa đang chuyển dịch mạnh theo hướng công nghiệp - dịch vụ - logistics. Năm 2015, Bình Dương thu hút 2,9 tỷ USD FDI; hiện Đức Hòa đã thu hút hơn 500 doanh nghiệp FDI với tổng vốn hơn 2 tỷ USD và tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đạt 60%.

Về dân số, Đức Hòa có khoảng 350.000 người, trong đó 100.000 lao động nhập cư - nền tảng cho phát triển đô thị công nghiệp. Quỹ đất sạch lớn, giá đất còn thấp và hạ tầng đang hoàn thiện là các yếu tố giúp Đức Hòa có tiềm năng trở thành "Bình Dương thứ hai" trong 5 – 7 năm tới.

Trên cơ sở nhận định tiềm năng của Đức Hòa - Đức Lập, báo cáo đã phân tích trường hợp dự án An Huy Mỹ Việt tại xã Đức Lập, tỉnh Tây Ninh (sau sáp nhập) và rút ra kết luận về mô hình đô thị tiềm năng cho khu vực này.

Cụ thể, dự án An Huy Mỹ Việt là một dự án được phát triển theo mô hình đô thị tích hợp tiện ích, đảm bảo yếu tố "xanh" và phát triển bền vững. Dự án có quy mô theo đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 năm 2020 là hơn 115ha, trong đó đang triển khai 60ha, dự án dự kiến cung cấp khoảng 2.250 sản phẩm từ đất nền, nhà phố, biệt thự đến shophouse.

Theo khảo sát, các chuyên gia đánh giá An Huy Mỹ Việt là dự án có quy hoạch khoa học, đồng bộ tiện ích bao gồm công viên, hồ cảnh quan, khu thương mại, trường học và các không gian công cộng, hướng tới xây dựng khu đô thị văn minh, hiện đại, gắn kết cộng đồng.

Đặc biệt, với mật độ xây dựng chỉ 45%, dự án dành hơn 25.000m2 cho cây xanh và sở hữu hồ tự nhiên rộng 15,5ha, góp phần hình thành hệ sinh thái "đô thị xanh" tại khu vực cửa ngõ TP. Hồ Chí Minh. Ngoài ra, với mặt bằng giá còn thấp hơn so tiềm năng phát triển và các vùng đô thị đã quá tải như TP. Hồ Chí Minh hay Bình Dương, các dự án như An Huy Mỹ Việt tại xã Đức Lập hứa hẹn là một hạng mục đầu tư có dư địa tăng trưởng tốt và bền vững.

Ông Bùi Văn Doanh nhận định: "Đô thị tích hợp, pha trộn hài hòa yếu tố tiện nghi hiện đại cùng yếu tố cảnh quan môi trường và yếu tố văn hóa bản sắc (hạng mục Công viên Di sản rộng 06ha) như An Huy Mỹ Việt là mô hình đô thị triển vọng trong công cuộc đô thị hóa của Tây Ninh mới, vừa đáp ứng nhu cầu ở thực, vừa góp phần định hình diện mạo đô thị hiện đại, bền vững cho khu vực Đức Lập nói riêng và vùng giáp TP. Hồ Chí Minh nói chung".

Tại mục 3 của phần Nội dung báo cáo, các chuyên gia tập trung phân tích diễn biến tương lai và tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản Tây Ninh sau sáp nhập trong ngắn - trung - dài hạn, dựa trên nền tảng hạ tầng, kinh tế và quy hoạch đang được triển khai. Báo cáo nhận định, trong giai đoạn tới, vùng giáp ranh TP. Hồ Chí Minh như Đức Hòa, Bến Lức, Cần Giuộc sẽ trở thành tâm điểm thu hút đầu tư nhờ lợi thế vị trí, kết nối giao thông và tốc độ đô thị hóa nhanh.

Cùng với đó, khu vực Trảng Bàng - Mộc Bài với lợi thế phát triển logistics, thương mại biên mậu và du lịch cửa khẩu cũng cho thấy tiềm năng bứt tốc phát triển ngay trong tương lai gần. Báo cáo cho rằng, các nhà đầu tư nên tập trung vào những dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và định hướng phát triển đô thị - công nghiệp tích hợp, bởi đây sẽ là dòng sản phẩm dẫn dắt thị trường trong trung và dài hạn. Trong bối cảnh hạ tầng vùng hoàn thiện, môi trường đầu tư cải thiện và nhu cầu nhà ở tăng mạnh, Tây Ninh được xem là thị trường mới nổi nhiều triển vọng, mở ra cơ hội lớn cho các nhà đầu tư chiến lược trong chu kỳ phát triển sắp tới.

Kết luận tại Phần IV của Báo cáo, các chuyên gia VIRES khẳng định, Tây Ninh đang đứng trước một bước ngoặt lịch sử, khi vừa có vị trí chiến lược kết nối tam giác kinh tế vùng Đông Nam Bộ - vùng Đồng bằng sông Cửu Long - Campuchia, vừa sở hữu quỹ đất rộng, hạ tầng đang được đầu tư mạnh và môi trường đầu tư được chính quyền địa phương quan tâm và cải thiện từng ngày.

Dựa trên nền tảng đó, Tây Ninh sau sáp nhập được định hướng phát triển theo hai cực chính: Cực đô thị -công nghiệp - dịch vụ giáp TP. Hồ Chí Minh với trung tâm là Đức Hòa - Bến Lức - Cần Giuộc; và cực logistics -cửa khẩu - du lịch ở khu vực Trảng Bàng - Mộc Bài gắn với hàng lang kinh tế xuyên Á.

Sự kết hợp giữa công nghiệp, đô thị và dịch vụ sẽ giúp hình thành cấu trúc kinh tế cân bằng, phát triển bền vững. Báo cáo dự báo đến 2025, Tây Ninh sẽ trở thành trung tâm công nghiệp, đô thị, logistics và du lịch hàng đầu của vùng Nam Bộ, đóng vai trò là "cầu nối chiến lược" trong hành lang kinh tế phía Tây TP. Hồ Chí Minh. Đây được xem là giai đoạn bản lề để địa phương bứt phá, tạo dấu ấn trong bản đồ phát triển vùng và thị trường bất động sản Việt Nam.