Ký quỹ là gì?
Ký quỹ là một trong những biện pháp sẽ được sử dụng trong một số trường hợp kinh doanh các ngành nghề có điều kiện theo quy định của luật. Điều 330 Luật Dân sự 2015 đã nêu: Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong tỏa tại một tổ chức tín dụng để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ.
Tài khoản ký quỹ là tiền, kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá. Tài sản ký quỹ và việc ký quỹ một lần hoặc nhiều lần tại ngân hàng nơi ký quỹ do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định.
Đối với thủ tục gửi và thanh toán thực hiện theo quy định của pháp luật về tín dụng, bản chất ký quỹ là việc gửi tiền vào ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng, do đó phải đáp ứng được những yêu cầu của tổ chức này. Tại các ngân hàng đều có hướng dẫn về mẫu hợp đồng đăng ký, loại tài sản ký quỹ và lãi suất cùng các dịch vụ đi kèm. Khi thực hiện ký quỹ, khách hàng lưu ý về các điều kiện cũng như lãi suất của ký quỹ để nắm rõ và đảm bảo quyền lợi của mình do mỗi ngân hàng có chính sách khác nhau.
Còn đối với hợp đồng ký quỹ bất động sản, đây là hợp đồng đặt cọc mua nhà đối với những dự án chưa xây dựng xong giữa chủ đầu tư và người mua nhà. Bản thỏa thuận này có sự tham gia của ba bên gồm chủ đầu tư, ngân hàng và khách ký quỹ. Khách hàng sẽ nộp một khoản tiền nhất định vào tài khoản chung được phong tỏa bởi ngân hàng, chủ đầu tư không được tự động rút tiền khi chưa đến mốc thời gian quy định trong hợp đồng.
Khi đến đợt nộp tiền đầu tiên, số tiền này sẽ chuyển chủ đầu tư hoặc sẽ hoàn trả lại khi người mua không còn nhu cầu. Một trong hai bên, khách hàng hoặc chủ đầu tư từ chối không tham gia sẽ có điều khoản quy định rõ ràng.
Thực tế, ký quỹ không phải là hình thức mới hay phức tạp. Đối với ngân hàng, đây là một hoạt động nghiệp vụ thông thường, ngân hàng là đơn vị trung gian giữ tiền theo thỏa thuận của các bên. Do đó, khách hàng có thể yên tâm khi ký với ngân hàng.
Theo nhiều chuyên gia, cách làm này an toàn hơn so với các hợp đồng góp vốn, đặt cọc, đầu tư khác. Không phải dự án nào cũng dễ dàng được khách hàng chấp nhận hợp đồng này, tuy nhiên cũng có những dự án dù chưa đủ pháp lý nhưng khách hàng có mong muốn được mua nhà, giữ chỗ, nên đây sẽ là điều kiện khiến chủ đầu tư và khách hàng liên kết với nhau để bước vào hợp đồng mua bán.
Một hình thức tất yếu của thị trường bất động sản
Theo chuyên gia kinh tế TS. Cấn Văn Lực, thời gian vừa qua, Luật Kinh doanh bất động sản yêu cầu cần có sự ràng buộc chặt chẽ hơn giữa chủ đầu tư với người mua nhà. Chủ đầu tư muốn bán sản phẩm cho khách hàng phải thực hiện xong một số hạ tầng cơ bản hoặc một số dự án để tăng tín nhiệm, niềm tin. Lúc này, khách hàng thực hiện ký quỹ có sự bảo lãnh của ngân hàng sẽ khiến cho họ yên tâm mua bất động sản đó.
Ngoài ra, ký quỹ bất động sản sẽ đảm bảo cho khách hàng tiếp cận sản phẩm một cách sớm nhất nên được hưởng những quyền lợi, ưu đãi đặc biệt từ chủ đầu tư. Đây là một giao dịch thuận mua vừa bán giữa chủ đầu tư và khách hàng mà ngân hàng là bên thứ ba uy tín đứng ra đảm bảo quyền lợi.
Chưa kể, khi thị trường mua bán bất động sản chưa có hình thức hợp đồng ký quỹ, nhiều chủ đầu tư đã thực hiện các hình thức khác như đặt cọc hay góp vốn và thu của khách hàng tới trên 50%, thậm chí là 80 - 90% giá trị căn hộ. Đó là rủi ro rất lớn cho người mua nhà nếu dự án chậm tiến độ hoặc bị dừng cấp phép xây dựng, không được thực hiện... Nhưng đối với hợp đồng ký quỹ, thông thường các ngân hàng giữ quỹ ở mức dưới 30% giá trị sản phẩm.
Ngoài ra, đây còn là cách chủ đầu tư bảo vệ quyền lợi các khách hàng mua thật, có nhu cầu mua nhà để ở của dự án, tránh được rủi ro về đầu cơ, mua ảo hay bị giữ vốn... Khách hàng cũng sẽ được hưởng lợi ích, khuyến mãi tốt nhất khi chọn được những căn hộ đẹp phù hợp nhu cầu và trên hết là được đảm bảo về mặt tài chính, nếu có vấn đề liên quan tới tài khoản gửi ở ngân hàng thì bên phải chịu trách nhiệm là ngân hàng.
Ông Lực khẳng định: “Hình thức ký quỹ này an toàn hơn so với ký hợp đồng đặt cọc truyền thống vì khách hàng được bảo lãnh bởi một bên thứ 3 có uy tín là ngân hàng, tránh được nhiều rủi ro hơn so với các hình thức khác”.
Cùng với đó, khách hàng ký quỹ phải có hợp đồng, nhưng quy định cụ thể như thế nào thì sẽ tùy thuộc vào thỏa thuận của 3 bên: ngân hàng, chủ đầu tư và khách hàng. Lúc này, chủ đầu tư hoặc ngân hàng phải có trách nhiệm giải thích với người mua chi tiết về từng điều khoản trong hợp đồng ký quỹ đó và người mua cũng cần phải tự nghiên cứu, tìm hiểu rõ nội dung mà mình chuẩn bị đặt bút ký.
“Vì ngân hàng thực chất chỉ là đơn vị đứng giữa để giám sát các bên, xem việc thực hiện cam kết đến đâu. Đồng thời, ngân hàng có chức năng giữ hộ tiền, khách hàng ký quỹ vào đó. Theo luật hiện nay, chủ đầu tư không được sử dụng tiền khách hàng ký quỹ và phải gửi vào tài khoản của ngân hàng, ngân hàng có trách nhiệm trông hộ, giữ hộ khách hàng, tránh hiện tượng chủ đầu tư sử dụng sai mục đích. Như vậy, điều này tốt cho người mua nhà. Tất nhiên, nó sẽ khiến chủ đầu tư không hài lòng, nhưng chúng ta phải tuân thủ luật chơi”, ông Lực nói.
Ngoài ra, theo giới đầu tư bất động sản, ảnh hưởng dịch Covid-19 cộng với những khó khăn trong việc xin thủ tục pháp lý của các dự án trong vài năm gần đây đã khiến cho nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc kinh doanh và xoay vòng vốn, nên hợp đồng có sự giám sát của ngân hàng như thế này sẽ giúp các chủ đầu tư gỡ được rất nhiều rắc rối.
Cụ thể, từ khoản ký quỹ mà khách hàng nộp tại ngân hàng, chủ đầu tư sẽ được ưu tiên vay vốn hay hưởng những chính sách từ phía ngân hàng. Ngân hàng sẽ dựa vào nguồn tài chính của hợp đồng ký quỹ để đối ứng một tài khoản tương đương cho chủ đầu tư vay. Đồng thời, chủ đầu tư sẽ chủ động được trong việc tính toán số lượng người mua, người tiếp cận dự án để lên những phương án đánh giá hiệu quả, sử dụng truyền thông một cách hợp lý.
Khoảng trống pháp lý của hợp đồng ký quỹ
Mặc dù, ký quỹ là hình thức được nhiều người đánh giá cao và an toàn hơn các hình thức trước đây, nhưng cũng có nhiều ý kiến trái chiều cho rằng, nếu chủ đầu tư lạm dụng hình thức này khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để mua bán sẽ khiến khách hàng gặp nhiều rủi ro vì hợp đồng này có dấu hiệu vi phạm pháp luật.
Cụ thể, trên phương diện là một doanh nghiệp bất động sản, ông Hoàng Cao Long, Giám đốc Công ty TNHH và Xây dựng VN Hoàng Sơn đưa ra ý kiến, tiền ký quỹ sẽ được ngân hàng nắm giữ, khi dự án đầy đủ pháp lý, số tiền này sẽ chuyển thành tiền đặt cọc mua bán đợt 1. Tuy nhiên, trong trường hợp dự án vi phạm không tiếp tục được cấp phép xây dựng, không hoàn thiện thì chủ đầu tư sẽ phải trả lại tiền cho khách hàng.
“Điều này sẽ gây hậu quả nghiêm trọng cho xã hội, sẽ có tới hàng trăm, hàng nghìn sale môi giới bất động sản phải trả lại tiền cho chủ đầu tư, cùng với đó, giá đất khu vực sẽ bị hỗn loạn, do trước đó họ đã sử dụng phương tiện truyền thông để thổi giá đất.
Chưa kể, khách hàng muốn nhận lại được tiền thì cũng mất một thời gian rất dài, điều này khiến họ mất đi nhiều cơ hội để đầu tư những dự án khác tốt hơn”, ông Long chia sẻ.
Cũng theo ông Long, các hợp đồng mua bán bất động sản phải tuân thủ theo Luật Kinh doanh bất động sản, tuy nhiên, trong luật này lại chưa hề đề cập tới hợp đồng ký quỹ đang ngày càng nở rộ trên thị trường. Đây chính là khoảng trống pháp lý trên thị trường để các chủ đầu tư lợi dụng lách luật.
“Cũng cần cân nhắc xem như thế nào thì mới nên chấp nhận tạo hợp đồng ký quỹ. Vì nếu không được kiểm soát chặt chẽ thì sẽ bị rất nhiều người lợi dụng để thực hiện những hoạt động, hành vi trái pháp luật. Ví dụ, một chủ đầu tư muốn xin dự án nhưng chưa đủ giấy tờ, chưa được phép xây dựng đã quảng cáo, huy động để ký quỹ thì rất dễ xảy ra trường hợp xấu như Alibaba. Alibaba là bài học rất lớn về những bánh vẽ bất động sản để lừa hàng nghìn người tin tưởng và đầu tư”, ông Hoàng Cao Long nói.
Ngoài ra, theo TS. Cấn Văn Lực, hình thức ký quỹ an toàn hơn so với ký hợp đồng đặt cọc truyền thống, tuy nhiên, người mua cũng không nên quá chủ quan, nên xem xét một cách kỹ lưỡng. Vì cũng không loại trừ có những chủ đầu tư có thể lợi dụng điều này để yêu cầu tỷ lệ ký quỹ rất cao, có thể lên tới 40 – 50% mà rất lâu sau mới bàn giao nhà.
“Vô hình trung, đây là một cách huy động vốn. Nếu là huy động vốn mà không được hưởng lãi suất, không được tham gia vào hoạt động kinh doanh, điều này trái với luật của nước ta. Do đó, người dân cũng phải hết sức tỉnh táo để đàm phán với chủ đầu tư mức ký quỹ hợp lý, không thể ký quá cao gây thiệt hại cho mình”, ông Lực nói.
Cần tỉnh táo trước hợp đồng ký quỹ
Vậy hợp đồng kỹ quỹ có những điều bất lợi nhưng tại sao chủ đầu tư lại vẫn “đẻ” ra loại hợp đồng này?
Theo luật sư Nguyễn Sỹ Anh, chuyên gia pháp lý của Công ty Luật L&P, bản chất của hợp đồng này chính là hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc thì tồn tại quan hệ hai bên, còn hợp đồng ký quỹ tồn tại 3 bên, ngân hàng đứng giữa. Ký quỹ là một trong những biện pháp sinh ra khi dự án bất động sản, hoặc sản phẩm bất động sản chưa đủ điều kiện để tham gia vào thị trường kinh doanh bất động sản. Hay nói cách khác, sản phẩm bất động sản chưa bán được ra thị trường đúng pháp luật.
“Nếu sản phẩm bất động sản bán ra thị trường rồi thì chủ đầu tư lập với khách hàng hợp đồng mua bán, chứ không cần ký hợp đồng đặt cọc hay ký quỹ. Vậy có chăng, hợp đồng đặt cọc hay hợp đồng ký quỹ xuất hiện là một hình thức để thực hiện mong muốn của chủ đầu tư có được nguồn vốn trước khi đủ điều kiện mua bán với khách hàng”, luật sư Sỹ Anh nói.
Bản chất của ký quỹ là người bán được hưởng lợi, vì lúc này người mua chưa cầm được bất động sản trong tay thì họ đã phải trả tiền cho người bán thông qua ngân hàng giữ hộ tiền. Người bán cũng chưa bán sản phẩm đó cho người mua mà họ đã có tiền từ tài khoản của ngân hàng để làm bảo lãnh vay vốn. Như vậy, người bán đã cầm đằng chuôi.
Trong khi, pháp luật ngăn cấm hoàn toàn đối với những trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ưu tiền quyền lựa chọn bất động sản, ưu tiền quyền lựa chọn vị trí, ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư mà có tính chất huy động vốn khi chưa đủ điều kiện bán sản phẩm bất động sản đó.
Luật sư Nguyễn Sỹ Anh cũng cho rằng thực tế hiện nay, pháp luật có một khoảng trống, đó là không nhắc tới hợp đồng ký quỹ như một số hợp đồng đã xuất hiện trên thị trường.
“Hiện nay, hợp đồng ký quỹ lại chưa được nhắc tên trong luật cấm. Nhưng về bản chất hợp đồng ký quỹ cũng chính là hợp đồng góp vốn khi chủ đầu tư chưa đủ điều kiện để bán sản phẩm hình thành trong tương lai. Như vậy, nếu áp dụng theo pháp luật thì hợp đồng này cũng là một hình thức trá hình để chủ đầu tư có thể sử dụng được một nguồn vốn lưu động từ khách hàng vào việc kinh doanh bất động sản, trước khi chủ đầu tư có đủ điều kiện để bán sản phẩm đó ra thị trường”, luật sư Sỹ Anh nêu rõ.
Vấn đề này được quy định rất cụ thể trong Luật Kinh doanh bất động sản và hướng dẫn của Luật Kinh doanh bất động sản. Cụ thể Điều 55 về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định như sau:
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Như vậy, theo luật sư, chủ đầu tư đủ điều kiện để bán bất động sản hình thành trong tương lai thì ký bằng hình thức này hay hình thức khác đều không vi phạm. Nhưng nếu chưa đủ điều kiện mà chủ đầu tư vẫn huy động vốn bằng việc ký các loại hợp đồng có hình thức, tên gọi khác nhau thì vẫn vi phạm pháp luật.
“Khi ra tòa, tỷ lệ tòa tuyên án hợp đồng này vô hiệu chiếm tỷ lệ rất cao, bởi nó vi phạm điều cấm của pháp luật. Pháp luật không cho phép chủ đầu tư thực hiện hợp đồng ký quỹ khi họ chưa đủ điều kiện thực hiện hợp đồng này. Khi luật pháp không cho phép mà vẫn thực hiện thì chính là hành vi vi phạm pháp luật”, luật sư Sỹ Anh chia sẻ.
Tuy nhiên cũng có rất nhiều người ủng hộ hợp đồng này, bởi theo họ nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng thì ngân hàng sẽ trả lại tiền. Nhưng theo luật sư, điều này còn phụ thuộc vào điều khoản của ngân hàng trong hợp đồng đó.
Luật sư khuyến nghị khách hàng nên tỉnh táo và đọc kỹ hợp đồng. Vì trong trường hợp ngân hàng quy định việc ký quỹ này là khách hàng đã đặt cọc mua sản phẩm trong tương lai, khi chủ đầu tư đáp ứng đủ điều kiện của ngân hàng thì hợp đồng này sẽ chuyển sang hợp đồng khác và hết hiệu lực. Lúc này, ngân hàng không trả lại tiền cho khách hàng, mà ngân hàng sẽ đi giải ngân cho chủ đầu tư.
Ngoài ra, theo luật mặc dù là ngân hàng bảo lãnh cho khách hàng, nhưng việc giao kết hợp đồng đó chưa đủ điều kiện của pháp luật thì hợp đồng này sẽ không có giá trị. Khách hàng mua bán sản phẩm hình thành trong tương lai thì người bán phải được Sở Xây dựng cấp phép, đủ điều kiện bán thì họ mới được ký hợp đồng ký quỹ. Nếu Sở Xây dựng chưa cấp phép thì cho dù chủ đầu tư hay ngân hàng thực hiện bất kỳ hợp đồng với tên gọi nào đều là hoạt động trái pháp luật. Họ chưa đủ điều kiện nên không được phép ký.
Cụ thể, trong Điều 19 về ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại, Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở có quy định cụ thể như sau:
1. Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở; trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở và quy định tại Điều này (Điều 19 Nghị định 99/2015 - PV) thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.
2. Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây:
a) Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này.
Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
Cùng với đó, luật sư cũng cho rằng mặc dù ngân hàng là đơn vị uy tín đứng ở giữa đảm bảo, nhưng một quan hệ hợp đồng mà trên phương diện pháp luật chưa đủ điều kiện để giao kết thì sẽ không được pháp luật thừa nhận, đồng thời hợp đồng đó không có giá trị.
Về bản chất, trong hợp đồng này, ngân hàng chỉ là đơn vị thứ 3 đứng ra giữ tiền. Ngân hàng không phải là đơn vị quyết định được tính đúng sai của hợp đồng. Vì chỉ khi có tranh chấp xảy ra, ngân hàng, người mua hay chủ đầu tư khởi kiện thì tòa án mới là đơn vị phán quyết hợp đồng này đúng hay sai. Lúc này, nếu như hợp đồng ký quỹ không đáp ứng được các điều kiện, quy định của pháp luật thì sẽ bị tòa án tuyên vô hiệu, tức là không phát sinh hiệu lực từ khi giao kết hợp đồng.
Cho nên, khi ký bất kỳ một giấy tờ gì liên quan tới việc mua bán có giá trị tài sản, người mua nên tỉnh táo và đọc kỹ luật trước khi đặt bút ký, tránh trường hợp “tiền mất tật mang”./.
