Sau thời "ế ẩm", đất đấu giá sắp nổi sóng?

Từng sốt nóng đến nguội lạnh

Đấu giá đất là một trong những hoạt động tạo nguồn thu quan trọng đối với các địa phương đồng thời cung cấp nguồn đất nền sạch cho người có nhu cầu về nhà ở. Vào thời điểm sốt đất 2021 và đầu năm 2022, các phiên đấu giá đất ở các địa phương đều nhận được sự quan tâm từ nhà đầu tư. Có nhiều lô đất đấu giá được trả giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm. Đơn cử, vụ đấu giá đất tại khu đô thị Thủ Thiêm trở thành tâm điểm chú ý của giới đầu tư bất động sản khi giá trúng đấu giá cao chưa từng có trong lịch sử, đạt 2,4 tỷ đồng/m2, và sau đó việc doanh nghiệp bỏ cọc đã kéo theo hàng loạt hệ lụy. Dù vậy, người trúng đấu giá đất vẫn có thể sang tay nhanh chóng với mức chênh từ vài chục với vài trăm triệu đồng. Theo đó, đất đấu giá trở thành "món khoái khẩu" của nhiều nhà đầu tư khi đó.

Tuy nhiên, kể từ cuối năm 2022 tới cuối năm 2023, thị trường bất động sản trầm lắng, các phiên đấu giá của các địa phương không còn sôi động, tấp nập nhà đầu tư tham gia. Giá trúng các lô đất chênh thấp so với giá khởi điểm, thậm chí nhiều lô còn không có người tham gia trả giá.

Đơn cử, tại Bắc Giang, trong phiên đấu giá đất tại các phường Trần Phú, Đa Mai và xã Tân Tiến, Đồng Sơn, Tân Mỹ (thuộc TP Bắc Giang) diễn ra đầu tháng 3/2023 có tới 40 lô không có khách trả giá. Số lô ế khách này chiếm gần 41% tổng số lô đem ra đấu giá.

Trong đó, lô có giá trúng cao nhất có diện tích hơn 141m2, trị giá gần 3,4 tỷ đồng, tăng so với giá khởi điểm khoảng 320 triệu đồng. Hầu hết lô còn lại có giá trúng dao động từ 1,1 đến 1,3 tỷ đồng, chênh lệch không nhiều so với giá khởi điểm.

Tương tự, tại Hải Phòng, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản cũng đã 2 lần tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thuê và đấu giá tài sản công gắn liền với đất để thực hiện dự án khu du lịch, dịch vụ thương mại Vịnh trung tâm Cát Bà (huyện Cát Hải) nhưng đều không có đơn vị đăng ký tham gia.

Tại Hải Dương, từ ngày 18/8 - 08/9/2023, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh đã mở bán hồ sơ đấu giá đất ở đối với 88 lô đất thuộc điểm quy hoạch khu dân cư tại đường Tân Dân (phường Việt Hòa, TP. Hải Dương, tỉnh Hải Dương) với mức giá khởi điểm 24 triệu đồng/m2 nhưng không một khách hàng nào đến đăng ký, mua hồ sơ đấu giá.

Cũng trên địa bàn phường Việt Hòa, từ ngày 6/9 - 22/9/2023, 64 lô đất thuộc điểm quy hoạch khu dân cư phía Nam đường Việt Hòa, được tổ chức đấu giá đợt 2, lần 3 với mức giá khởi điểm từ 29,7 - 31 triệu đồng/m2 nhưng trông mỏi mắt mà không thấy khách hàng tới đăng ký, mua hồ sơ.

Anh Nguyễn Ngọc Thái, nhà đầu tư bất động sản tay ngang tại Hà Nội cho biết, thời điểm cuối năm 2021, nhiều khu vực tổ chức đấu giá đất. Khi đó, bạn bè anh tham gia, cứ trúng lô nào sẽ bán chênh ngay được từ 50 - 100 triệu đồng/lô.

"Thời điểm đó, tôi trúng đấu giá một lô đất tại ven Hà Nội, sau đó bán chênh ngay được 100 triệu đồng. Trong khi vốn bỏ ra chỉ 500 triệu đồng để đặt cọc. Đây cũng là thương vụ đầu tiên tôi kiếm được tiền từ bất động sản. Thời điểm năm đầu năm 2022, khi đó đất đấu giá vẫn còn nóng, tôi cũng kiếm được lời nhiều. Nhưng sau giai đoạn nóng, thị trường nguội lạnh, việc mua đất đấu giá dễ dàng hơn bởi ít người tham dự, các lô đất được rao bán lại cũng chỉ chênh 20 trong khi chi phí đi lại, giấy tờ cũng tốn kém. Thậm chí ở giai đoạn này, nhiều người còn không thoát được hàng, đánh ngậm ngùi chôn vốn. Do đó, tôi và bạn bè cũng dừng hẳn việc đầu tư lướt đất đấu giá", anh Thái nói.

Đất đấu giá rục rịch sôi động

Sau một thời gian nguội lạnh ở nhiều khu vực, trường đấu giá đất bất ngờ "nổi sóng" ở nhiều địa phương, khi nhiều cuộc đấu giá đất ở ngay trong quý I diễn ra, thu hút được nhiều người quan tâm.

Đơn của như tại Quốc Oai, phiên đấu giá 34 thửa đất với tổng diện tích 3.100 m2 tại dự án ở xã Cấn Hữu và Sài Sơn, được tổ chức ngày 25/4. Giá khởi điểm cho lô thấp nhất là 24,8 triệu đồng/m2, lô cao nhất là 52,8 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, có 150 khách hàng, đăng ký 242 hồ sơ tham gia đấu giá. Tỷ lệ này tương đương mỗi thửa đất có hơn 4 khách hàng quan tâm. Kết thúc buổi đấu giá, toàn bộ 34 thửa đất đã được bán thành công. Trong đó, lô trúng đấu giá cao nhất với 74,1 triệu đồng một m2, tăng 21 triệu so với giá khởi điểm.

Như vậy, đơn giá của khu đất ở huyện cách trung tâm Hà Nội gần 30 km này bằng hoặc cao hơn so với đơn giá của một số căn hộ chung cư cao cấp tại vài dự án đang mở bán tại khu vực quận Nam Từ Liêm.

Theo Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Mê Linh (Hà Nội), đầu năm 2024, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Mê Linh cũng phối hợp với các đơn vị, tổ chức thành công phiên đấu giá quyền sử dụng đất đối với 47 thửa đất tại thôn Chu Trần, xã Tiến Thịnh (đợt 2). Sau gần 3 giờ đấu giá công khai, đã có 47 thửa đất được đấu giá thành công với mức giá dao động từ 20,6 - 56,1 triệu đồng/m2. Tổng số tiền trúng đấu giá thu về trên 136 tỷ đồng, chênh hơn 23 tỷ đồng so với giá khởi điểm. Thống kê chung trong trong quý I/2024, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Mê Linh đã phối hợp tổ chức đấu giá thành công 77 thửa đất, thu về hơn 266 tỷ đồng.

Còn tại Hoài Đức, quý I/2024, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện đã tổ chức đấu giá thành công 23 thửa đất, diện tích 2.441,8m2 tại khu Mả Trâu, thôn Đồng Nhân, xã Đông La thu 179,2 tỷ đồng.

Ngoài khu vực ven Hà Nội, nhiều địa phương cũng dự kiến thu hàng nghìn tỷ đồng từ việc đấu giá các lô đất, khu đất đẹp trong năm 2024.

Tại Nghệ An, hồi đầu năm, Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh đã đấu giá 73 lô đất tại 4 khu quy hoạch ở Đô Lương, Nghĩa Đàn và Thị xã Cửa Lò.

Theo Trung tâm đấu giá, do số người tham gia đấu giá nhiều nên kết quả đấu giá thành khá cao, bình quân mỗi lô sau khi đấu tăng từ 300-500 triệu đồng so với giá khởi điểm; cá biệt có lô đất tại khu quy hoạch phường Nghi Hòa, sau đấu giá chênh lệch tăng so với giá khởi điểm trên 1 tỷ đồng (từ 3,465 tỷ đồng lên 4,468 tỷ đồng). Tổng cộng 4 khu quy hoạch, sau đấu giá vượt so với giá khởi điểm 28,4 tỷ đồng.

Tại Bình Định, UBND tỉnh phê duyệt đấu giá 84 lô đất (diện tích từ 105 - 135m2/lô) tại dự án khu dân cư phía Bắc nhà ở xã hội phường Nhơn Bình với mức giá khởi điểm 15 - 21,6 triệu đồng/m2; 23 (diện tích từ 140 - 158 m2/lô) lô đất tại dự án Khu tái định cư xã Bình Tường với mức giá khởi điểm 6,6 - 10,2 triệu đồng/m2; 15 lô đất (diện tích từ 124,5 - 362,5m2/lô) tại khu đô thị mới Long Vân với mức giá khởi điểm 19,2 - 25,2 triệu đồng/m2; 9 lô đất ở Khu tái định cư phục vụ dự án nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 1D với mức giá khởi điểm 14 - 18,6 triệu đồng/m2; 12 lô đất tại Khu tái định cư phục vụ dự án xây dựng Khu Đô thị - Thương mại phía Bắc sông Hà Thanh với mức giá 22 - 26,4 triệu đồng/m2.

Hay UBND tỉnh Kiên Giang tổ chức đấu giá 167 nền tại tuyến dân cư kênh Cái Tre, huyện Kiên Lương với mức giá khởi điểm 220 triệu đồng/nền và 43 nền đất thuộc Tuyến dân cư đường đê biển qua phường Vĩnh Quang, thành phố Rạch Giá...

Liệu sốt ảo có xảy ra trong thời gian tới?

Có thể thấy, so với thời điểm năm trước thì thời điểm đầu năm nay, sức cầu mua bán bất động sản đã ghi nhận nhiều dấu hiệu khởi sắc. Chính điều này đã góp phần mang lại không khí tích cực cho thị trường bất động sản vốn đang ảm đạm thời gian dài.

Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2024 và dự báo quý II/2024 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), đánh giá nhiều khu vực có lượng giao dịch đất nền tăng đột biến, nhất là những lô đất đã tách thửa.

Đặc biệt, xuất hiện ngày càng nhiều nhà đầu tư đi "săn" đất ở khu vực vùng ven các thành phố lớn, địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao.

Mức giá giao dịch thành công tuy giảm từ 20 - 30% so với đỉnh sốt, nhưng dần đi vào ổn định và không còn dấu hiệu giảm tiếp. So với quý IV/2023 giá tăng khoảng 5%. Riêng thị trường ven Hà Nội và gắn liền khu công nghiệp có mức tăng từ 10 - 20%.

Tuy nhiên, VARS cũng đưa ra cảnh báo cần hết sức lưu ý để tránh hình thành các cơn "sốt ảo", gây nguy cơ mất an toàn, khi thị trường còn đang trong tiến trình hồi phục.

Anh Nguyễn Minh Ngọc, một môi giới đất ở Đông Anh (Hà Nội) cho biết, đất đất đấu giá có tổng giá thành vừa tiền, khoảng 2 - 3 tỷ đồng/lô, do đó rất hấp dẫn với người mua hướng tới nhu cầu thực. Thêm nữa, giá bán sang tay đất đấu giá tại thời điểm này cũng không chênh cao quá so với thời điểm đấu giá nên vẫn có sức hút hơn. Đặc biệt đất đấu giá còn được xem là quỹ đất sạch, có tính pháp lý cao, ít rủi ro.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc CTCP đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho hay, trước đây, thị trường đất đấu giá đa phần do các nhà đầu tư, đầu cơ tham gia là chính. Tuy nhiên khi ngân hàng thắt chặt tín dụng cho vay bất động sản, việc đấu giá đất cũng quy định chặt chẽ hơn thì khi đó lượng nhà đầu tư này sẽ rút và gần như thị trường trầm lắng, đất đấu giá đấu giá tại nhiều địa phương cũng "ế".Trừ những lô đất có vị trí đẹp thu hút người dân xung quanh mua để ở. 

Dự báo về diễn biến sản phẩm đất đấu giá trong thời gian tới, ông Toản cho hay, sản phẩm này sẽ tiếp tục thu hút đối tượng người mua có nhu cầu thật. Ông cho biết, người mua sẽ chưa vội tham gia nếu thấy giá khởi điểm cao mà chờ đấu giá lại để mua được giá thấp hơn.

"Đất đấu giá có lợi thế pháp lý rõ ràng, đấu giá xong là có sổ đỏ, hạ tầng có sẵn. Đa phần đất đấu giá đều nằm ở vị trí phù hợp để ở, hầu hết các địa phương đều bố trí dọc các tuyến đường hoặc bám khu dân cư nên sức hút của sản phẩm này vẫn rất lớn", ông Toản nhận định.

Lý giải về sức hút của đất đấu giá, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết, đất đấu giá có nhiều lợi thế hơn so với đất nền mua của người dân hoặc chủ đầu tư bởi, các khu đất được đem ra đấu giá đều có quy hoạch rõ ràng. Hơn nữa, đất đấu giá thường nằm ở các vị trí đắc địa, có giao thông thuận lợi và gần trường học, bệnh viện. Đặc biệt, việc ban tổ chức sẽ lo hết các thủ tục sang tên, nhà đầu tư chỉ cần nộp phí chuyển cũng là điểm mạnh khi quy trình làm sổ hồng hiện nay của Việt Nam vẫn còn phức tạp.

Ông Điệp cũng cho hay, việc thổi giá đất thông qua đấu giá để kéo giá trong khu vực không còn là điều mới. Ngày trước, nhiều người tham gia đấu giá chủ yếu là những người muốn đầu cơ kiếm lời, trong khi nhu cầu thực tế của người mua nhà rất ít. Nhưng ở giai đoạn này thì khác, thị trường đi theo hướng bền vững hơn, việc lướt sóng để bán với giá chênh lệch rất khó, các nhà đầu tư cũng không còn tham gia nhiều như trước. Mức giá trước đây thường phải cao hơn khá nhiều so với giá khởi điểm mới trúng thầu, nhưng hiện nay, chênh lệch giá chỉ vào khoảng 5 - 10%.

"Thời gian tới, thị trường đất đấu giá sẽ sôi động hơn nhưng đến từ nhu cầu thực tế. Tuy nhiên, nếu nói "sốt", "nóng" thì khó xảy ra bởi trong bối cảnh chung thị trường vẫn đang quy định của luật mới, kinh tế vẫn chưa hồi phục như trước dịch và tín dụng cho người đầu cơ đất đã thắt chặt hơn", ông Điệp dự báo.