Tại lễ ra mắt nền tảng bất động sản, ứng dụng những công nghệ 4.0 Cenhomes diễn ra ngày 10/5, Shark Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CenGroup đã có những chia sẻ về bất cập của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay.
Theo Shark Hưng, bất cập đầu tiên đến từ người bán. Để bán được một bất động sản rất khó khăn và không hề đơn giản. Phải làm thế nào, quảng cáo ở đâu, tìm kiếm khách hàng như thế nào? Rồi đến làm thế nào để quảng cáo, niêm yết bất động sản hấp dẫn? Đó là những công việc không hề dễ dàng đặc biệt đối với người không chuyên nghiệp.
Khi bạn bán cũng như khi bạn mua, thì đâu là giá hợp lý? Theo định nghĩa của tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, mức giá trên thị trường là mức giá xác suất xảy ra giao dịch thành công là cao nhất trong điều kiện thương mại bình thường. Mức giá là khái niệm tương đối, mang tính thỏa thuận giữa bên bán và bên mua. Điều này dẫn tới giá trị thật trên thị trường tương đối khó xác định. Bên bán có thể bán hớ và bên mua có thể mua chênh cao hơn mức giá thông thường trên thị trường.
Người bán mất rất nhiều thời gian công sức để đăng tin, chia sẻ, giới thiệu cho người thân, bạn bè. Rồi khi có khách hàng quan tâm, họ lại phải mất thời gian đưa khách đến xem nhà.
Ông Phạm Thanh Hưng - Phó Chủ tịch HĐQT CenGroup.
Vì mất thời gian và công sức nên họ có xu hướng thường tìm đến môi giới. Nhưng làm thế nào để tìm được môi giới uy tín, tin cậy, chuyên nghiệp, để tin tưởng trao gửi tài sản lại là một điều không hề dễ dàng.
Trong khi đó, người mua nhà phải đối mặt với hàng loạt các cuộc điện thoại nhắn tin, quấy rầy nếu như tiết lộ thông tin mình có nhu cầu mua nhà. Và ngay cả trường hợp nếu không có nhu cầu mua nhà thì cũng sẽ bị các cuộc điện thoại từ môi giới làm phiền.
Người mua nhà sẽ ngập tràn trong đống thông tin giả. Khi muốn mua nhà tại một khu vực nào đó, họ bị bao vây bởi một tá thông tin. Những thông tin giả đó rất khó kiểm chứng, mang tính quảng cáo và người mua dễ bị đánh lừa bởi xu hướng thông tin như vậy.
Theo Shark Hưng, người mua không thể đến một căn nhà xem được ngay mà phải xem nhiều cái hoặc vài chục cái. Việc này rất mất thời gian khi vừa phải hẹn chủ nhà, vừa hẹn môi giới, vừa phải trải qua tình trạng đường xá khó khăn. Khi đến căn nhà đó, điều chúng ta kỳ vọng lại không như mong muốn và quảng cáo không như mong đợi. Nếu chọn được ngôi nhà, tưởng mua nhà được xong nhưng người mua lại gặp vấn đề mua bán, công chứng, liên quan vấn đề pháp lý của căn nhà đó.
Đối với người môi giới thì sao? Hiện nay, những người môi giới đã tự tin nói “tôi là môi giới” mà không hề né tránh như trước đây. Theo Thống kê Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cả nước có khoảng 5.000 công ty kinh doanh trong lĩnh vực hoạt động môi giới, ước tính khoảng 300.000 người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới. Nhưng có điều đặc biệt hầu hết các môi giới này đầu tập trung ở thị trường sơ cấp, đó là các sản phẩm dự án.
Hiện tại, người ta thường nghĩ về môi giới là một nghề không cần kinh nghiệm, chỉ cần khéo ăn khéo nói, ngoại hình sáng. Thế nên, đây là ngành thu hút nhiều sinh viên bởi không cần vốn mà vẫn có thể dễ kiếm, lương cao, đãi ngộ tốt, được ăn mặc đẹp, thời gian linh động…
Nhưng thực tế, trong vai trò là người thứ ba, là cầu nối giữa người bán và người mua, họ gặp rất nhiều khó khăn.
Thứ nhất, việc gia nhập và đứng vững trong ngành này là không hề dễ dàng. Nghề môi giới thành công được đòi hỏi phải các sàn phải có uy tín, kinh nghiệm và nguồn vốn. Vì người mua, người bán sẽ chọn mặt gửi hàng, giao tài sản của mình cho sàn uy tín. Do quy mô nhỏ nên các sàn khó tiếp cận với chủ đầu tư lớn. Cũng bởi, chủ đầu tư thường phải gửi gắm các sản phẩm đến những sàn uy tín, lâu năm. Thế nên, các sàn nhỏ sẽ trong tình trạng hàng hóa không đa dạng, không phù hợp với thị trường, khó đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
Sự bất cập giữa người mua, người bán và môi giới đang tạo ra một thị trường bất động sản chưa chuyên nghiệp.
Thứ hai, chi phí bán hàng của các sàn giao dịch này tăng lên thường xuyên, bao gồm chi phí quảng cáo, chi phí hoa hồng cho nhân viên bán hàng. Chi phí bán hàng do cách thức bán hàng thường lạc hậu, không hiệu quả dẫn chi phí gia tăng. Chi phí hoa hồng cũng đang là nguyên nhân gây ra sự cạnh tranh giữa các sàn với nhau. Nếu chi phí hoa hồng thấp thì sẽ không lôi kéo được sale nhưng nếu để mức cao thì bị lỗ.
Sự bất cập giữa người mua, người bán và môi giới đang tạo ra một thị trường bất động sản chưa chuyên nghiệp.
“Chúng ta thấy rằng, hiện đang có sự chuyển dịch cơ cấu do thị trường bất động sản mới được hình thành từ đầu năm những năm 90. Và nghề môi giới mới được công nhận trong Luật Kinh doanh năm 2016. Do là thị trường mới nổi nên thị trường sơ cấp đang chiếm tỷ trọng rất lớn từ 30 – 50%. Đây là thị trường rất dễ bán, sức hấp thụ thị trường lớn nên thu hút lên tới 90% người môi giới. Thị trường sơ cấp đang chiếm khoảng 30% nguồn cung với tổng giá trị quy mô thị trường là 9 tỷ USD.
Trong khi đó, thị trường thứ cấp là thị trường rất quan trọng. Đây là thị trường chiếm tới 25 tỷ USD, chiếm 70% nguồn cung nhưng chỉ có 10% người môi giới. Điều này khiến thị trường thứ cấp đang phát triển tự phát, manh mún” - Shark Hưng nhấn mạnh.
