Thực tế, với tình hình thị trường đóng băng do của đại dịch Covid-19 và do tác động của khủng hoảng kinh tế, đến khi có dấu hiệu khởi sắc thì nhà phố/shophouse vẫn là phân khúc chẳng mấy khả quan khi nguồn cung, lượng thanh khoản và giao dịch thứ cấp chỉ ở mức khiêm tốn, hụt hơi so với các phân khúc khác như đất nền, căn hộ,…
Lượng cung vẫn hạn chế so với năm 2022
Theo DKRA, trong quý I/2023, nguồn cung mới phân khúc nhà phố, biệt thự tại khu vực Đà Nẵng và vùng phụ cận chỉ 12 căn (thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo của 1 dự án) và tỷ lệ tiêu thụ là 42% (5 căn). Cả nguồn cung mới và tỷ lệ chỉ tiêu thụ chỉ giảm hơn 80% so với cùng kỳ năm 2023. Sức cầu thị trường ở mức rất thấp, lượng giao dịch giảm mạnh là xu hướng kéo dài từ giữa năm 2022. Đến quý II/2023, nguồn cung mới đạt 135 căn (thuộc 2 dự án mới và 1 giai đoạn mở bán tiếp theo), dù đã tăng đáng kể so với quý I/2023 nhưng so với cùng quý II/2022 thì giảm 77%. Đáng chú ý, lượng tiêu thụ mới chỉ đạt 13 căn, đạt 10% nguồn cung mới trong quý. Trong quý này, các dự án mới đều có tình hình bán chậm, trong khi ó những dự án cũ mở bán từ trước gần như không ghi nhận phát sinh giao dịch.
Đến quý III/2023, phân khúc nhà phố/biệt thự không ghi nhận nguồn cung mới mở bán. Nhiều dự án liên tục dời thời gian triển khai bán hàng trước bối cảnh khó khăn chung của thị trường cũng như những nút thắt pháp lý chưa ược tháo gỡ. Trong khi đó, sức cầu chung thị trường ở mức thấp, lượng tiêu thụ sơ cấp bằng 19% so với cùng kỳ, giao dịch tập trung ở những dự án có pháp lý hoàn thiện và được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn.
Năm 2022, tổng lượng cung mới và lượng tiêu thụ mới của phân khúc này đạt lần lượt 1.269 căn và 877 căn. Nhưng đến hết 3 quý của năm 2023, tổng lượng cung mới chỉ đạt 147 căn và lượng tiêu thụ mới chỉ đạt 18 căn. Với số liệu trên (từ các báo cáo thị trường của DKRA), có thể thấy phân khúc nhà phố, biệt thự đang gặp nhiều khó khăn trong việc ra mắt thị trường cũng như cạnh tranh với nhiều phân khúc khác.
Không những nguồn cung mới trong tình cảnh “thê thảm”, lượng nhà phố/shophouse thuộc nhóm đã ra mắt thị trường từ nhiều năm trước lại đang nằm trong cảnh đìu hiu khi thị trường thứ cấp vẫn trầm lắng trong khi giá trị vẫn chủ yếu ngang ở tính đầu tư.
Theo khảo sát của PV Reatimes, nhiều khu nhà phố/shophouse nằm trong tình cảnh hoang hoá, thiếu vắng cư dân trong thời gian dài như tại dự án Gami Eco Charm (P. Hoà Hiệp Nam, Q. Liên Chiểu, TP. Đà Nẵng); Bàu Tràm Lakeside (P. Hoà Hiệp Nam, Q. Liên Chiểu, TP. Đà Nẵng); Casamia Hoi An (P. Cẩm Thanh, TP. Hội An, tỉnh Quảng Nam);…
Cụ thể, hiện trạng tại dãy nhà phố dự án Gami Eco Charm đang trong tình trạng hoang hoá. Một dãy gồm hàng chục sản phẩm nhưng chỉ có 1 – 2 căn hiện đã có người dân sinh sống hoặc đặt làm trụ sở Công ty, sàn giao dịch bất động sản. Còn lại chủ yếu là dành cho… cỏ dại mọc! Tại dự án kế bên là Golden Hills City, hàng dãy shophouse đã hoàn thành vẫn cửa đóng then cài, trong khi những khu nhà biệt thự xây khung mẫu đều trong tình trạng ngổn ngang thời gian dài.
Cũng trên địa bàn P. Hoà Hiệp Nam (Q. Liên Chiểu), những dãy shophouse tại dự án Bàu Tràm Lakeside cũng cùng chung tình cảnh hoang vắng. Nhiều căn shophouse được sử dụng để chứa vật liệu xây dựng, nhiều căn thì được tận dụng cho công nhân tá túc. Nhiều nơi cỏ lẫn rác nằm ngay trước vỉa hè là cho diện mạo đô thị cũng xuống cấp theo.
Điểm chung của nhiều căn nhà phố/shophouse tại các dự án như Bàu Tràm Lakeside, Casamia Hoi An,… hiện nay là đều được dán bảng cho thuê hoặc bán. Tình trạng này diễn ra từ rất lâu tuy nhiên có vẻ như phân khúc này không mấy hấp dẫn với khách hàng nên bảng cho thuê hoặc bán vẫn treo từ ngày này qua tháng nọ. Về giá bán, với những shophouse tại khu vực dự án Bàu Tràm Lakeside đang được rao với giá từ trên 30 – 36 triệu đồng/m2 cho vị trí đường 15m và khoảng 40 - 45 triệu đồng/m2 với những căn có vị trí đường 33m, view hồ. Với shophouse tại dự án Casamia Hoi An, mức giá rao bán từ nhà đầu tư dao động trong khoảng 45 triệu đồng/m2 với diện tích mỗi căn khoảng 200m2.
Vì đâu shophouse lâm cảnh đìu hiu?
Dù đã từng được đánh giá là phân khúc mang lại lợi ích kép khi vừa để ở, vừa để kinh doanh nhưng phần lớn shophouse tại Đà Nẵng cũng như vùng phụ cận vẫn trong cảnh vắng bóng “chủ nhân” trong nhiều năm.
Nguyên nhân đến từ việc giá trị chính của shophouse là để kinh doanh thương mại, tuy nhiên nhiều khu shophouse lại nằm trong các dự án đô thị mới mà ở đấy mật độ dân cư vẫn thưa thớt, chiếm tỷ lệ dân cư thấp so với dự báo của toàn dự án. Khi dân cư ít thì vị trí của các shophouse chỉ là “mặt tiền” nhưng vắng người qua lại làm cho vấn đề sử dụng công năng kinh doanh là không mấy khả thi. Trong khi đó, nhiều phân khúc trong cùng dự án như đất nền vẫn chỉ mang giá trị đầu tư, được dùng là sản phẩm “mua đi bán lại” để kiếm lời trong khi giá trị hướng đến là đáp ứng nhu cầu ở thì chưa được phát huy đúng mức.
Tiếp đến, so với phân khúc phổ biến của thị trường khu vực miền Trung là đất nền thì giá bán của shophouse thường cao hơn rất nhiều (vì chi phí đầu tư công trình), cao từ giá bán của chủ đầu tư lẫn giá bán của các nhà đầu tư. Ở chiều hướng cho thuê, mức giá cho thuê cũng không hề rẻ trong khi tiện ích chưa đầy đủ, thêm yếu tố nằm xa trung tâm nên người có nhu cầu thuê cũng không mấy mặn mà.
Anh Nguyễn Hải, một nhà đầu tư cá nhân tại TP. Đà Nẵng bày tỏ quan điểm, shophouse hay nhà phố thương mại là sản phẩm đã được xây dựng công trình theo mẫu sẵn, giá thành cao. Với những nhà đầu tư thì đây rõ ràng là sản phẩm khó có thể thanh lý hơn so với đất nền, đặc biệt trong bối cảnh thị trường hiện nay. Đối với người có nhu cầu ở thì tâm lý của nhiều người là mong muốn ngôi nhà của mình sẽ theo ý bản thân, của gia đình thiết kế để đi đến sự hài lòng nhất nên những ngôi nhà mẫu sẽ không mấy hấp dẫn. Còn nếu mua nhà để vừa ở, vừa kinh doanh thì vẫn sẽ có tâm lý lưỡng lự khi hiện trạng nhiều shophouse liền kề vẫn nằm trong cảnh hoang vắng, nhếch nhác. Cùng với đó là dân cư chưa mấy đông đúc sẽ là yếu tố tác động đến hiệu quả kinh doanh.
Nhận định về phân khúc sự phục hồi của phân khúc này, anh Hải cho rằng đây sẽ là nếu thị trường quay trở lại đà phát triển thì shophouse vẫn là sẽ một trong những phân khúc phục hồi chậm. Yếu tố để phân khúc này thực sự quay trở lại và phát huy được giá trị kép thì đầu tư phải là mật độ dân cư tại khu vực phải đảm bảo đông đúc, nhộn nhịp...
