S&I Ratings: Bất động sản 2026 khó có 'sóng lớn'

Giai đoạn tăng trưởng thận trọng

Sau giai đoạn tăng giá mạnh trong năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn điều chỉnh với nhịp tăng trưởng thận trọng hơn. Báo cáo triển vọng năm 2026 của S&I Ratings cho thấy thị trường vẫn có nền tảng tích cực trong trung và dài hạn, song khó hình thành những chu kỳ tăng nóng hoặc làn sóng giao dịch sôi động trong ngắn hạn.

Theo tổ chức này, giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng hơn 30% trong năm 2025, phần lớn đến từ tình trạng nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao. Tuy nhiên, mặt bằng giá tăng nhanh đang tạo áp lực lớn lên khả năng chi trả của người mua, đặc biệt là nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.

Một yếu tố khác tác động trực tiếp đến thanh khoản thị trường là lãi suất vay mua nhà. Sau thời gian ưu đãi, nhiều khoản vay đã tăng lên mức khoảng 11-12%/năm, khiến chi phí tài chính của người mua nhà tăng đáng kể. Khi chi phí vay vượt quá ngưỡng chấp nhận của nhiều hộ gia đình, nhu cầu mua để ở cũng trở nên thận trọng hơn, trong khi dòng tiền đầu cơ giảm mạnh.

S&I Ratings cho rằng trong bối cảnh đó, thị trường năm 2026 khó xuất hiện những đợt tăng giá đột biến hoặc các chu kỳ "sóng" giao dịch mới như giai đoạn trước.

Cải cách pháp lý mở đường cho nguồn cung mới

Dù vậy, triển vọng dài hạn của thị trường vẫn được đánh giá tích cực nhờ những thay đổi quan trọng trong hệ thống pháp lý và quy hoạch đô thị. Các cải cách pháp luật về đất đai và bất động sản được kỳ vọng sẽ giúp tháo gỡ nhiều dự án tồn đọng trong thời gian qua, qua đó mở ra một chu kỳ gia tăng nguồn cung mới.

Một điểm đáng chú ý là việc cho phép các doanh nghiệp chủ động hơn trong quá trình giải phóng mặt bằng, bao gồm cơ chế đàm phán trực tiếp với người dân về chi phí bồi thường. Cách tiếp cận này có thể rút ngắn thời gian triển khai dự án, dù trong nhiều trường hợp chi phí đền bù có thể tăng lên khoảng 1,5-2 lần đối với các dự án quy mô lớn.

Việc chi phí phát triển tăng cao sẽ tạo thêm áp lực lên giá bán bất động sản trong tương lai, đặc biệt tại các khu vực đô thị lớn.

Hà Nội và TP. HCM tiếp tục dẫn dắt thị trường

Tại Hà Nội, thị trường căn hộ vẫn duy trì sức nóng trong năm 2025 khi giá bán tăng khoảng 24%. Phân khúc căn hộ có giá dưới 60 triệu đồng/m2 ngày càng hiếm, phản ánh xu hướng dịch chuyển sang các sản phẩm trung và cao cấp.

Nguồn cung mới đang mở rộng mạnh về khu vực ven đô. Trong bán kính khoảng 18km từ trung tâm Hà Nội, nguồn cung đạt khoảng 39.800 căn hộ, trong đó Hà Nội chiếm 60% và Hưng Yên chiếm 40%. Đáng chú ý, tỷ trọng nguồn cung tại Hưng Yên tăng mạnh so với mức chỉ 7% của năm 2024.

Khu vực Văn Giang (Hưng Yên) được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng thị phần giao dịch trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, nhờ lợi thế về quỹ đất và hạ tầng kết nối với Hà Nội.

Số lượng dự án hạng sang tại Hà Nội cũng tăng nhanh, đạt 32 dự án, tăng 78% so với năm trước. Trong đó, phân khúc hạng sang chiếm khoảng 35% tổng nguồn cung.

Trong khi đó, thị trường bất động sản TP. HCM đang cho thấy sự phân hóa rõ rệt về phân khúc và nhóm khách hàng. Năm 2025, tổng nguồn cung căn hộ đạt 24.443 căn, trong đó khoảng 29% nằm tại khu vực TP. HCM cũ. Nguồn cung nhà thấp tầng đạt 5.513 căn, với 89% tập trung tại khu vực này.

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại TP. HCM mở rộng đạt khoảng 82%, trong khi khu vực TP. HCM cũ đạt 73%. Đối với phân khúc nhà thấp tầng, tỷ lệ tiêu thụ lần lượt đạt 71% và 70%.

Giá căn hộ sơ cấp tại khu vực trung tâm phổ biến ở mức 120–140 triệu đồng/m2, trong khi giá bình quân toàn thị trường khoảng 92 triệu đồng/m2. Trên thị trường thứ cấp, giá giao dịch phổ biến từ 50–65 triệu đồng/m2 do phần lớn sản phẩm nằm ở khu vực vùng ven.

Hạ tầng sẽ trở thành động lực tăng trưởng chính

Một trong những yếu tố được S&I Ratings đánh giá sẽ dẫn dắt thị trường trong giai đoạn tới là làn sóng đầu tư công quy mô lớn.

Theo định hướng của Chính phủ, giai đoạn 2026-2027 sẽ tập trung thúc đẩy các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm nhằm hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.

Việc mở rộng các tuyến đường và hệ thống kết nối liên vùng được kỳ vọng sẽ thay đổi đáng kể cấu trúc cung - cầu của thị trường bất động sản.

Các tuyến hạ tầng mới giúp mở rộng không gian đô thị và thúc đẩy quá trình giãn dân ra khu vực ngoại thành hoặc các đô thị vệ tinh. Khi khoảng cách di chuyển giữa nơi ở và nơi làm việc được rút ngắn, sức hấp dẫn của các khu vực ven đô cũng tăng lên rõ rệt.

Bên cạnh đó, mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) đang được xem là xu hướng quan trọng trong quy hoạch đô thị. Các dự án bất động sản nằm dọc các tuyến metro hoặc các trục giao thông lớn thường có khả năng tăng giá và thanh khoản tốt hơn so với mặt bằng chung.

Thực tế tại TP. HCM và Bình Dương cho thấy nhiều dự án căn hộ mới đang tập trung phát triển dọc theo các tuyến metro. Những dự án này thường ghi nhận mức giá thuê cao hơn và tỷ lệ giao dịch ổn định hơn.

Theo đánh giá của S&I Ratings, trong bối cảnh chi phí vốn tăng và chính sách tín dụng được kiểm soát chặt chẽ hơn, thị trường bất động sản sẽ bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh.

Dòng vốn trong thời gian tới nhiều khả năng sẽ tập trung vào các chủ đầu tư có năng lực tài chính và khả năng triển khai dự án thực sự. Đồng thời, những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, có vị trí gắn với hạ tầng giao thông hoặc tiện ích đô thị sẽ có lợi thế lớn hơn trên thị trường.

Nếu các yếu tố kinh tế vĩ mô ổn định hơn trong nửa cuối năm 2026, thị trường có thể dần phục hồi về thanh khoản. Tuy nhiên, theo S&I Ratings, sự phục hồi này sẽ diễn ra theo hướng bền vững và có chọn lọc, thay vì những đợt tăng nóng như các chu kỳ trước.