10 năm trước, cơn sốt đất đã bùng nổ tại nhiều địa phương với giá đất tăng phi mã. Nguyên nhân của cơn sốt đất giai đoạn 2010 - 2011 được cho là đến từ sự nới lỏng của dòng tiền cho vay, dẫn tới tình trạng nhà đầu tư ồ ạt sử dụng đòn bẩy tài chính. Đến năm 2012, kịch bản vỡ bong bóng bất động sản đã xuất hiện.
Đến năm 2020, cơn sốt đất bắt đầu nhen nhóm. Và bước sang đầu năm 2021, thông tin sốt đất bùng nổ trên nhiều địa phương. Theo số liệu từ hội Môi giới bất động sản Việt Nam, giá đất ở nhiều nơi tăng trung bình 10% sau một tháng, thậm chí một số nơi tăng 2 - 3 lần chỉ trong 1, 2 tháng qua.
Trước diễn biến gia tăng giá đột biến của đất cùng dòng tiền đổ mạnh vào kênh đầu tư có giá trị vốn hoá cao, các chuyên gia cho rằng, một kịch bản sốt đất đã và đang tái diễn như chu kỳ của một thập kỷ trước. Nguy cơ vỡ bong bóng là điều có thể xảy ra trong thời gian tới.
Tại nhiều hội thảo, toạ đàm về sốt đất, các chuyên gia đều đồng tình quan điểm rằng, dòng tiền rẻ là một trong những nguyên nhân dẫn tới tình trạng làn sóng đổ xô đầu tư. Ông Nguyễn Duy Phương, chuyên viên cao cấp của quỹ đầu tư SG Holdings cho rằng, dòng vốn giá rẻ từ ngân hàng đã dẫn tới vốn chảy mạnh vào bất động sản. Việc nới lỏng tiền tệ, hạ lãi suất là một trong những chính sách được Việt Nam áp dụng nhằm hỗ trợ nền kinh tế trước khủng hoảng do Covid-19. Điều này đã khiến dòng tiền chảy mạnh vào các kênh đầu cơ tài sản như bất động sản trong đầu năm 2021.
TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cũng cho hay, lãi suất cho vay ngân hàng hạ đã tạo cơ hội cho các nhà đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính. Họ thấy tiềm năng từ lướt sóng bất động sản và bất chấp giá tăng, nguồn vốn hẹp để vay vốn từ ngân hàng.
Trong khi đó, TS. Đinh Thế Hiển chỉ ra nguyên nhân của tình trạng sốt đất do ngân hàng đã tung một lượng tín dụng lớn vào nền kinh tế, mà phần lớn đã đưa vào bất động sản. Vị chuyên gia kinh tế này nhận định, các ngân hàng thương mại “chuộng” cho vay bất động sản.
“Có thể nói rằng, ngân hàng thương mại và đất là một cặp với nhau. Đất tăng thì ngân hàng “mừng” vì họ cho vay được và có lợi nhuận khi vòng xoay vay tiền - lướt sóng - trả lãi ngân hàng diễn ra suôn sẻ, tăng trưởng tín dụng dựa vào đất rất tốt”, ông Hiển nói.
Trước tình trạng sốt đất mọi nơi, nhiều ý kiến cho rằng, đã đến lúc, dòng tiền rẻ cần được điều chỉnh. Chính sách tín dụng cho vay bất động sản phải siết để điêù tiết dòng tiền vào kênh đầu tư bất động sản. Bởi nếu không, một kịch bản vỡ bong bóng có thể lặp lại như giai đoạn 2012 - 2013.
“Biện pháp nhanh nhất hạ sốt đất là Ngân hàng Nhà nước ra lệnh các Ngân hàng thương mại tăng tỷ lệ an toàn tín dụng, tăng đánh giá rủi ro khoản vay và thế chấp bất động sản", TS. Đinh Thế Hiến nhấn mạnh.
Thực tế trước đó, kể từ năm 2016, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam bắt đầu có động thái siết tín dụng vào thị trường bất động sản. Chủ trương giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn, đồng thời gia tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản được quy định tại các Thông tư. Với chính sách kiểm soát chặt chẽ, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản tiếp tục xu hướng giảm (năm 2018 là 26,76%; năm 2019 là 21,53%) và giảm mạnh trong năm 2020 (9,97%).
Song, đến năm 2021, do ảnh hưởng của Covid-19, Ngân hàng Nhà nước đã tiếp tục hoãn tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn. Cùng với mặt bằng lãi suất hạ, không ít chuyên gia cho rằng, động thái này của Ngân hàng Nhà nước nhằm “nới” tín dụng bất động sản cho người dân tiếp cận nguồn vốn.
Tuy nhiên, liên quan đến việc siết tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, ông Đào Minh Tú, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam khẳng định, Ngân hàng Nhà nước luôn quan tâm và quán xuyến kiểm soát chặt dòng tiền vào lĩnh vực rủi ro nói chung, đặc biệt đối với tín dụng bất động sản nói riêng nên nguyên nhân thị trường bất động sản tăng không phải xuất phát từ tín dụng.
Ông Nguyễn Tuấn Anh, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước nhấn mạnh, lĩnh vực bất động sản tiềm ẩn rủi ro nên Ngân hàng Nhà nước luôn theo dõi, kiểm soát chặt chẽ để tín dụng bất động sản tăng trưởng lành mạnh, bền vững.
Một số chuyên gia cũng cho rằng, để chặn sốt đất ảo, bên cạnh kiểm soát dòng tiền cho vay bất động sản, vấn đề minh bạch hoá thông tin tại các địa phương cũng như giải pháp ngăn chặn cò thổi giá đất cần phải được đặt ra. Bởi thực tế, trong bối cảnh khó khăn do ảnh hưởng của Covid-19, lãi suất hạ là giải pháp để cứu trợ doanh nghiệp sản xuất - kinh doanh./.
