Siêu đô thị TP.HCM: "Toạ độ đặc biệt" mở ra kỷ nguyên vàng của thị trường bất động sản
Không đơn thuần là một phép cộng địa lý, TP.HCM mới là biểu tượng của một tầm nhìn hội tụ, một nỗ lực cải cách mạnh mẽ và một khát vọng định hình nên cực tăng trưởng chiến lược. Sự kết nối ba vùng đô thị đặc trưng này đã mở ra một không gian liên vùng quy mô lớn, nơi mà sự phát triển không còn chỉ là mở rộng đơn thuần mà là một quá trình tái cấu trúc, tích hợp đồng bộ, điều phối hiệu quả và vận hành linh hoạt trên nền tảng đô thị mới, hứa hẹn mở ra kỷ nguyên vàng cho thị trường bất động sản khu vực phía Nam.
Tại Hội thảo "Bất động sản siêu đô thị TP.HCM: Thời cơ vàng cho nhà đầu tư Hà Nội" do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức mới đây đã ghi nhận nhiều quan điểm của giới chuyên gia.
TS. Nguyễn Sĩ Dũng, nguyên Phó chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội:
Việc sáp nhập không gian phát triển của TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu hình thành một siêu đô thị đang mở ra nhiều cơ hội cho thị trường bất động sản TP.HCM.
Thứ nhất, việc sáp nhập là cơ hội để chuyển đổi thị trường bất động sản từ phạm vi đô thị đơn lẻ sang một thị trường vùng rộng lớn, mở rộng đáng kể không gian phát triển. Định nghĩa về thị trường bất động sản TP.HCM không còn bị giới hạn bởi ranh giới địa lý hành chính mà trải dài trên các trục kết nối vùng, từ Thủ Đức sang Biên Hòa ở phía Đông Bắc, đến Long Thành, Nhơn Trạch ở phía Đông, và tới Bà Rịa, Hồ Tràm ở phía Đông Nam. Điều này đồng thời tạo ra các hành lang phát triển bất động sản công nghiệp, logistics, đô thị và nghỉ dưỡng, gắn liền với các tuyến hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3 hay cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây. Trong một siêu đô thị như vậy, bất động sản không chỉ đơn thuần là nơi ở mà còn là một mắt xích quan trọng trong chuỗi giá trị sản xuất, gắn liền với chiến lược phát triển chung của toàn vùng.
Thứ hai, tại TP.HCM, quá trình sáp nhập và quy hoạch mới đang mở ra cơ hội hình thành những cực tăng trưởng bất động sản đầy tiềm năng, trong đó có trục Đông Bắc. Trục này trải dài từ Thủ Đức (TP.HCM) qua Dĩ An, Thuận An (Bình Dương cũ), đến Biên Hòa và Long Thành. Đây là khu vực hội tụ nhiều yếu tố thuận lợi hình thành một cực tăng trưởng bất động sản tích hợp đa chức năng, gồm: Bất động sản nhà ở cao cấp cho chuyên gia, khu công nghiệp công nghệ cao, bất động sản văn phòng thương mại, trung tâm đổi mới sáng tạo và đặc biệt là không gian phát triển các đô thị sáng tạo thông minh bền vững. Nếu được quy hoạch và điều phối một cách bài bản, trục Đông Bắc có thể trở thành “thung lũng silicon” mới của Việt Nam, thu hút mạnh mẽ các quỹ phát triển bất động sản quốc tế và trở thành điểm đến đầu tư hấp dẫn bậc nhất.
Thứ ba, một chu kỳ bất động sản với chất lượng cao và bền vững đang định hình rõ nét, gắn liền với những thay đổi về thể chế. Không như các giai đoạn trước, khi thị trường bất động sản thường chạy theo các con sóng ngắn hạn hoặc thông tin quy hoạch đơn lẻ, chu kỳ này được dẫn dắt bởi một nền tảng thể chế mạnh mẽ hơn, giúp giảm thiểu rủi ro và tạo cơ sở vững chắc cho sự phát triển dài hạn. Sự minh bạch trong quy hoạch vùng được nâng cao sẽ tăng khả năng dự báo thị trường, trong khi cơ sở hạ tầng quy mô lớn sẽ làm tăng giá trị nội tại của tài sản. Đặc biệt, quá trình chuyển đổi số sẽ giúp minh bạch hóa thị trường, thu hút các tổ chức lớn tham gia và hạn chế tình trạng đầu cơ.
Tôi cho rằng, đây là thời kỳ đầu tư của các nhà đầu tư thông minh dài hạn có chiến lược, có năng lực thực hiện các dự án quy mô lớn.
PGS.TS. Trần Đình Thiên, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam:
TP.HCM không chỉ là trung tâm kinh tế sôi động mà còn là một “đô thị đáng sống” đích thực, thu hút mạnh mẽ cả người lao động và giới đầu tư.
Thứ nhất, TP.HCM là một “tọa độ đặc biệt” có khả năng trở thành đô thị đáng sống vượt trội so với nhiều địa phương khác đang nỗ lực đạt được danh hiệu này. “Đáng sống” ở đây được hiểu là nơi con người có cơ hội đến làm việc, kiếm tiền và cống hiến. Với sự mở rộng và phát triển không ngừng, TP.HCM rõ ràng là một xứ đáng sống bậc nhất và là một đầu tàu đẳng cấp rất cao về năng lực phát triển.
Thứ hai, TP.HCM có khí hậu rất tốt, đặc biệt được lòng những người có điều kiện tài chính và sức khỏe có dấu hiệu suy giảm. Nhiều người hưu trí ở miền Bắc, sau khi tích lũy được tài sản, thường lựa chọn đổ về TP.HCM để an hưởng tuổi già. Với khí hậu ôn hòa, môi trường sống xanh và nhịp sống vui tươi, TP.HCM phù hợp với nhiều cá nhân. Trong khi đó, Hà Nội có mùa hè nóng nực và đôi khi bầu không khí xã hội có phần gò bó hơn. Tại TP.HCM, môi trường xã hội nhìn chung thoải mái hơn nhiều, tạo nên một nơi đáng tin cậy, phù hợp cho cả người lao động lẫn người mong muốn tận hưởng cuộc sống bình yên.
Thứ ba, TP.HCM còn được mệnh danh là “xứ của nghĩa tình”, một đặc điểm đã được văn kiện của TP.HCM nhấn mạnh từ cách đây một thập kỷ. Tuy nhiên, theo tôi thành phố này còn có cả “nghĩa khí” là một nơi để các “anh hùng” thử sức và đua tranh
TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV:
Thành phố đã đi qua thời kỳ phát triển tự phát. Giờ đây, để thực sự vươn lên thành một đô thị thông minh, đáng sống, giàu có và bền vững, TP.HCM cần một tư duy mới, một lộ trình mới và sự quyết liệt trong hành động. Con đường này không dễ đi, nhưng là con đường duy nhất để TP.HCM giữ vững vị thế đầu tàu, không chỉ của Việt Nam, mà còn là trung tâm tầm khu vực Đông Nam Á trong thập kỷ tới.
Theo đó có 5 nhóm giải pháp chiến lược giúp TP.HCM thoát khỏi tình trạng “lớn nhưng nghèo”, vươn lên thành siêu đô thị đẳng cấp quốc tế:
Thứ nhất, phân tán trung tâm giảm tải cho đô thị lõi. Việc phân tán các chức năng hành chính, tài chính, thương mại ra ngoài khu vực trung tâm sẽ giúp giảm áp lực giao thông, hạ tầng và môi trường. Thành phố cần hình thành các “đô thị vệ tinh” với quy hoạch bài bản, kết nối thông minh và đầy đủ tiện ích.
Thứ hai, tăng cường liên kết vùng, mở rộng không gian phát triển. TP.HCM không thể phát triển đơn độc. Thành phố cần đóng vai trò hạt nhân liên kết vùng Đông Nam Bộ và Đồng bằng sông Cửu Long. Hạ tầng kết nối liên vùng – đặc biệt là giao thông, logistics – chính là nền tảng mở ra không gian phát triển mới.
Thứ ba, đầu tư vào hạ tầng số và công nghệ đô thị. Thành phố cần thúc đẩy xây dựng hạ tầng số, ứng dụng dữ liệu lớn (big data), trí tuệ nhân tạo trong quản lý đô thị, từ giao thông, cấp thoát nước đến cung cấp dịch vụ công. Đây là bước chuyển bắt buộc để tiến tới mô hình đô thị thông minh hiện đại.
Thứ tư, phát triển đô thị bền vững, kinh tế sáng tạo, TP.HCM cần rời bỏ vai trò là “thành phố công nghiệp” để trở thành trung tâm đổi mới sáng tạo, khởi nghiệp, kinh tế số và kinh tế xanh. Thành phố nên ưu tiên phát triển mô hình kinh tế tuần hoàn, giảm phát thải và hướng đến các tiêu chuẩn ESG để thu hút đầu tư bền vững.
Cuối cùng, tận dụng triệt để cơ chế đặc thù. Đặc biệt, Nghị quyết 98 của Quốc hội – một cơ chế đặc thù trao quyền tự chủ cao hơn cho TP.HCM trong quản lý, tài chính, đầu tư. Nếu tận dụng đúng cách, đây sẽ là chìa khóa bứt phá giúp thành phố vượt qua mọi giới hạn hiện tại.
TS. KTS. Trương Văn Quảng, Phó Tổng thư ký Hội quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam:
Để TP.HCM vươn mình trở thành một siêu đô thị toàn cầu, cần 5 trụ cột chiến lược:
Thứ nhất, cần có cơ sở hạ tầng hiện đại và đồng bộ, với khả năng kết nối linh hoạt cả trong và ngoài thành phố. Điều này không chỉ giúp luân chuyển hàng hóa, con người một cách hiệu quả mà còn mở rộng không gian phát triển đô thị.
Thứ hai, nền kinh tế phát triển mạnh mẽ là yếu tố cốt lõi. Một nền kinh tế năng động, đa dạng và có sức cạnh tranh cao sẽ tạo ra động lực tăng trưởng bền vững cho thành phố.
Thứ ba, TP.HCM cần có khả năng thu hút và giữ chân nguồn nhân lực chất lượng cao.
Thứ tư, một môi trường sống hấp dẫn là điều không thể thiếu. Chúng ta đã vượt xa nhu cầu ăn ngon, mặc đẹp để hướng tới lối sống xanh, sống sạch.
Cuối cùng, TP.HCM cần khẳng định vai trò trung tâm trong các mạng lưới toàn cầu. Điều này có nghĩa là thành phố phải trở thành một điểm nút quan trọng trong các mối quan hệ kinh tế, văn hóa, khoa học công nghệ quốc tế, thúc đẩy giao lưu và hợp tác.
Chúng ta hoàn toàn có quyền hy vọng về một TP.HCM tương lai với cấu trúc đa cực, đa trung tâm, đa trụ cột. Thêm vào đó, với việc giao thông công cộng nội đô của TP.HCM mới sẽ được nghiên cứu và phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới, đưa TP.HCM trở thành một khu đô thị toàn cầu đúng tầm.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam
Sau sáp nhập, thị trường bất động sản TP.HCM được kỳ vọng sẽ bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, với sự hình thành của hàng loạt dự án chất lượng, quy mô lớn. Bên cạnh đó, cơ cấu sản phẩm sẽ đa dạng hóa và được điều chỉnh phù hợp hơn với nhu cầu thị trường đang định hình lại và tăng trưởng mạnh mẽ. Đây được xem là giai đoạn tạo ra nhiều cơ hội đầu tư hấp dẫn cho cả nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Trong bối cảnh đó, khu vực Đông Bắc TP.HCM đang chứng kiến xu hướng thay đổi rõ nét. Sự phát triển đồng bộ và nâng cao chất lượng của bất động sản công nghiệp tại đây đang biến khu vực này thành điểm đến hấp dẫn thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), đồng thời hình thành một cộng đồng chuyên gia, kỹ sư và lao động tay nghề cao. Điều này kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở chất lượng cao, tạo tiền đề cho một thị trường bất động sản sôi động.
Cách đây khoảng 5 năm, thị trường bất động sản Đông Bắc TP.HCM bắt đầu xuất hiện nhiều hơn các dự án nhà ở, chung cư. Trong khi đó, trung tâm TP.HCM lại rơi vào tình trạng khan hiếm nguồn cung và giá bất động sản tăng cao nên nhiều nhà đầu tư phía Bắc và phía Nam đã có xu hướng đưa dòng tiền dịch chuyển về phía Đông Bắc.
Ngoài nhóm nhà đầu tư với mục đích đầu tư kinh doanh thì nhóm khách hàng vào Đông Bắc TP.HCM còn đến từ các công nhân, chuyên gia, nhà khoa học làm việc trong các khu công nghiệp ở khu vực này.
Khu vực Đông Bắc TP.HCM hiện đang là một thị trường ngách nhưng sở hữu mức giá tương đối mềm, dao động từ 40 - 50 triệu đồng/m2. Đây được xem là một cơ hội lớn cho các nhà đầu tư và người mua nhà trong thời điểm hiện tại. Trong tương lai gần, mức giá này sẽ tăng lên đáng kể, tiệm cận với giá các dự án trong trung tâm TP.HCM.
Lý do chính là sự thay đổi đặc biệt về hạ tầng sau sáp nhập, giúp việc di chuyển từ Đông Bắc vào khu vực trung tâm trở nên dễ dàng và thuận tiện hơn. Điều này không chỉ tác động đến giá mà còn nâng cao chất lượng dự án. Khi hạ tầng hoàn thiện và kết nối tốt hơn, các dự án tại Đông Bắc TP.HCM sẽ cần phải đáp ứng nhu cầu của đa dạng đối tượng khách hàng, chứ không còn giới hạn như trước đây. Điều này hứa hẹn một sự nâng cấp toàn diện về chất lượng sống và tiện ích tại khu vực này.
Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam:
Việc hình thành siêu đô thị sẽ mở ra cơ hội lớn cho thị trường bất động sản. Trong bối cảnh quỹ đất nội đô TP.HCM ngày càng hạn hẹp, những khu vực từng được xem là thị trường “ngách” như Đông Bắc TP.HCM (trước đây là Bình Dương) nay trở thành tâm điểm đầu tư đầy tiềm năng.
Đặc biệt, đây là thời điểm nhà đầu tư nên cân nhắc xuống tiền vì hai lý do chính. Thứ nhất, mức giá tại khu vực Đông Bắc TP.HCM hiện còn khá mềm. Tuy nhiên, mức giá này sẽ không còn vào cuối năm nay và đầu năm sau. Thứ hai, việc sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu vào TP.HCM sẽ nâng vị thế của hai địa phương này lên đáng kể. Đơn cử Bình Dương cũ sau khi sáp nhập có thể sẽ không ngang bằng nhưng chắc chắn sẽ tiệm cận với TP.HCM.
Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định khung giá đất và chỉ còn bảng giá đất, được điều chỉnh mỗi năm một lần. Các địa phương sẽ công bố bảng giá đất lần đầu tiên vào ngày 1/1/2026. Tôi cho rằng giá đất khu vực “ngách” sẽ tăng lên, dù không phải trong ngắn hạn thì cũng sẽ trong dài hạn.
