Ứng xử thế nào và số phận chung cư mini đang là câu hỏi được nhiều người quan tâm hiện nay.
Nhiều lỗ hổng
Xuất hiện trên thị trường từ lâu, nhưng chỉ sau khi Nghị định 71/2010, loại hình chung cư mini mới được Bộ Xây dựng chính thức thừa nhận. Thời điểm đó, chung cư mini mọc lên như “nấm sau mưa” nhưng các vấn đề an toàn vẫn chưa được quan tâm đến. Với ưu điểm là loại hình chung cư mini giá rẻ so với chung cư thương mại, diện tích nhỏ nên đa phần người mua loại hình này là những cá nhân, hộ gia đình trẻ chưa có đủ điều kiện.
Cách đây 5 - 6 năm, với số tiền chưa tới 1 tỷ đồng, anh Trần Văn Hòa (quê Nam Định) không đủ tài chính để mua căn chung cư thương mại. Vì vậy, anh đã chọn mua chung cư mini ở ngõ Khương Thượng với diện tích khoảng 40m2. Diện tích nhỏ nhưng phù hợp với hai vợ chồng và một đứa con 2 tuổi. Vì giá phù hợp nên quyết định mua, song a Hòa cho biết sống ở đây có rất nhiều bất cập, trong đó có những ẩn họa về cháy nổ khiến lúc nào mọi người ở đây cũng lo nơm nớp. Chưa kể các bất cập về thang máy, nhà xây thấm dột… "Giờ ở thì lo lắng, bán không ai mua", anh ngán ngẩm.
Câu chuyện của anh Hòa là điển hình cho rất nhiều rất nhiều người khi mua và ở tại các chung cư mini hiện nay ở Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung. Theo ước tính sơ bộ cả nước có tới hơn 10 nghìn chung cư mini với diện tích từ 20m2 - 45m2.
Chung cư mini đang là nơi ở “vừa túi tiền” của hàng vạn hộ gia đình. Thế nhưng, loại hình phân khúc này đang gặp rất nhiều vấn đề về pháp lý, vay vốn, chất lượng căn hộ. Do giá đất tăng cao nên việc có thêm nguồn cung mới từ căn hộ chung cư sẽ không nhiều và cơ quan chức năng cũng sẽ giám sát chặt với loại hình này. Đây sẽ là những rào cản khiến nhiều người cân nhắc và dè chừng hơn khi mua chung cư mini vào thời gian tới.
Sau sau vụ cháy ở Khương Hạ và sự vào cuộc mạnh tay của cơ quan chức năng trong việc siết lại điều kiện hoạt động, thời điểm hiện tại thị trường đã xuất hiện làn sóng tháo chạy khỏi chung cư mini. Dù người bán nhiều và sẵn sàng chấp nhận cắt lỗ nhưng theo các chuyên gia bất động sản vẫn khó có người mua. Vì vậy, theo nhận định, trong ngắn và trung hạn, loại hình chung cư mini sẽ không tránh khỏi những áp lực đòi hỏi các nhà đầu tư phải cân nhắc và tính toán kỹ lưỡng khi đầu tư.
"Thực ra không phải bây giờ nhiều người mới rao bán chung cư mini mà ngay từ năm ngoái, nhiều chủ nhà đã nhờ sale rao bán giúp chung cư mini. Nhưng thực tình, giờ nhà ở thương mại ưu đãi nhiều, ân hạn lãi suất, thời gian trả dài, tiện ích cảnh quan nhiều nên người mua nhà ở thực họ sẽ lựa chọn chung cư chứ ít người mua chung cư mini. Chúng tôi rao bán giúp chủ nhà có căn nhà đến 6 - 7 tháng vẫn "ế"", chị Phạm Yến, một môi giới bất động sản chia sẻ.
Cấp thiết điều chỉnh chính sách phù hợp
Bất cập, vướng mắc của chung cư mini từ nhiều năm qua đã được nhận diện song cho tới nay chính sách vẫn chưa có sự điều chỉnh phù hợp. Luật sư Nguyễn Phú Thắng (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) phân tích, chất lượng căn hộ chung cư mini không đảm bảo khi quy chuẩn xây dựng không áp dụng, hệ thống phòng cháy chữa cháy chưa đảm bảo ảnh hưởng tới quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ khi xảy ra tranh chấp, an ninh lỏng lẻo… Thêm nữa, năng lực của chủ đầu tư kém về kinh nghiệm và tài chính dẫn đến tính chịu trách nhiệm không cao và thiệt hại lớn thuộc về người mua căn hộ.
Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, KTS. Đào Ngọc Nghiêm cho rằng, bên cạnh việc tiến hành rà soát và kiên quyết xử lý nếu vi phạm. Song, thời gian tới cần xây dựng những quy định rõ ràng liên quan tới vấn đề này, đặc biệt là khái niệm về chung cư mini trong văn bản pháp luật
Còn theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), Luật Nhà ở 2014, tại Điều 46 đã tạo cơ sở pháp lý dẫn đến tình trạng phát triển phân khúc nhà chung cư mini. Cho nên, Hiệp hội kiến nghị cần sửa đổi, bổ sung theo hướng: quy hoạch cần hạn chế phát triển loại nhà ở riêng lẻ như chung cư mini, chung cư hộp diêm có nhiều phòng tại khu vực đô thị, quận nội thành.
Cũng có ý kiến đặt giả thiết cho rằng, liệu chung cư mini có chịu chung số phận như các quán karaoke để đảm bảo an toàn cho người dân? Thiết nghĩ, để khắc phục tình trạng này, cần có quy định rõ ràng hơn với loại hình chung cư mini.
Theo luật sư Trần Quang Khải (Đoàn luật sư TP. Hà Nội), gần chục năm qua, vấn đề pháp lý của chung cư mini đã được đề cập rất nhiều. Như với việc cấp sổ cho dân, nhiều chung cư trước đó chủ đầu tư cố tình xây sai phép nhưng không bị kiểm tra nên khi đi vào hoạt động thì không thể làm được sổ, người dân cũng không biết kêu ai.
Về vấn đề quy định phòng cháy chữa cháy ở chung cư mini quá thấp, các ý kiến cho rằng cần phải điều chỉnh lại các tiêu chuẩn một cách hợp lý, kỹ lưỡng phù hợp với thực tế, thậm chí là nghiên cứu học hỏi ở các mô hình từ các nước phát triển. Với các công trình xây dựng lâu năm và nằm ngõ sâu khu dân cư đông đúc thì giải quyết vấn đề phòng cháy chữa cháy nan giải hơn và vấn đề quan trọng là phải tuyên truyền giáo dục ý thức cho từng cư dân, từng hộ gia đình.
Có thể nói, việc mua - bán chung cư mini ở thời điểm này tương đối “nhạy cảm” và thời gian tới, phân khúc này cũng không dễ hấp dẫn các nhà đầu tư. Do đó, luật sư Trần Quang Khải cho rằng, người mua chung cư mini phải xem xét kỹ dự án với các vấn đề liên quan về tính pháp lý: giấy phép xây dựng, bản vẽ thiết kế, có đúng số tầng và mật độ xây dựng đã cấp, có phê duyệt an toàn phòng cháy chữa cháy do cơ quan công an thẩm định và cấp phép.
