Sở Xây dựng TP.HCM: Một dự án nhà ở xã hội chỉ thành công khi có cư dân sinh sống, 'sáng đèn' thường xuyên

TP.HCM mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tại TP.HCM không ngừng gia tăng, đặc biệt đối với người thu nhập thấp, công nhân và người lao động, phát triển nhà ở xã hội tiếp tục được xác định là nhiệm vụ trọng tâm nhằm bảo đảm an sinh xã hội và ổn định thị trường bất động sản.

Trong chiến lược phát triển nhà ở xã hội giai đoạn tới, TP.HCM là địa phương được Chính phủ giao khối lượng thực hiện rất lớn. Thực tế cho thấy, thành phố đã chủ động chuẩn bị quỹ đất và thu hút sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế. Tuy nhiên, quá trình triển khai vẫn đối mặt với không ít thách thức, chủ yếu nằm ở cơ chế thực hiện và khả năng tiếp cận của cả người dân lẫn doanh nghiệp.

Tại diễn đàn "Triển vọng thị trường bất động sản năm 2026 - Động lực cho chu kỳ tăng trưởng mới" do Báo Xây dựng tổ chức tại TP.HCM chiều 8/1, ông Trần Sĩ Nam, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, thời gian qua, thành phố đã tập trung tạo lập quỹ đất sạch dành cho phát triển nhà ở xã hội. Song song đó, TP.HCM tích cực kêu gọi các nhà đầu tư tham gia, coi đây là một cấu phần quan trọng trong chính sách an sinh xã hội và phát triển đô thị bền vững. Dù vậy, thực tiễn triển khai cho thấy, vẫn còn nhiều vướng mắc liên quan đến giá bán, xác định đúng đối tượng thụ hưởng và bảo đảm hiệu quả đầu tư cho doanh nghiệp.

Trong năm 2025, Chính phủ và Bộ Xây dựng đặc biệt nhấn mạnh yêu cầu các dự án bất động sản, nhất là nhà ở xã hội, phải được triển khai đến "tận cùng". Điều này đồng nghĩa với việc dự án không chỉ hoàn thành về mặt thủ tục hay xây dựng, mà phải được bàn giao, đưa vào sử dụng thực chất, đáp ứng đúng nhu cầu ở của người dân.

Theo ông Nam, một dự án nhà ở xã hội chỉ thực sự được coi là thành công khi các căn hộ có cư dân sinh sống ổn định, "sáng đèn" thường xuyên. Ngược lại, nếu dự án hoàn thành nhưng chỉ có số ít người ở, thì hiệu quả khai thác và mục tiêu chính sách chưa đạt được như kỳ vọng.

Từ thực tế đó, TP.HCM đã định hướng mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội, đồng thời điều chỉnh mức thu nhập bình quân phù hợp với đặc thù của một đô thị đặc biệt. Việc điều chỉnh này nhằm bảo đảm chính sách nhà ở xã hội tiệm cận hơn với mặt bằng thu nhập và chi phí sinh hoạt của người dân trên địa bàn thành phố.

Sau khi sắp xếp, sáp nhập địa giới hành chính, TP.HCM kỳ vọng sẽ được áp dụng thêm các cơ chế đặc thù, trong đó có việc xác định đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội gắn với khoảng cách từ nơi ở đến nơi làm việc. Cách tiếp cận này được kỳ vọng sẽ hỗ trợ tốt hơn cho người lao động có nhu cầu an cư, đồng thời góp phần giảm áp lực lên hạ tầng giao thông đô thị.

Song song với việc hoàn thiện chính sách, TP.HCM triển khai cơ chế xét duyệt hồ sơ theo hướng "luồng xanh". Đây được xem là giải pháp quan trọng nhằm rút ngắn thời gian xử lý thủ tục cho người dân và doanh nghiệp, nhưng vẫn bảo đảm nguyên tắc công khai, minh bạch. Sở Xây dựng đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn, quy định rõ quy trình, thủ tục xét duyệt đối tượng mua nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố.

Các quy trình này được hệ thống hóa, giúp người dân dễ tiếp cận, dễ hình dung các bước thực hiện cũng như hồ sơ, giấy tờ cần thiết. Nhờ đó, việc xét duyệt được triển khai thống nhất, hạn chế tình trạng chồng chéo và kéo dài thời gian xử lý.

Nói thêm về quy trình triển khai nhà ở xã hội, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, quy trình thường kéo dài hơn so với nhà ở thương mại. Trong khi các dự án thương mại có sự hỗ trợ của đội ngũ bất động sản chuyên nghiệp, thì với nhà ở xã hội, chủ đầu tư phải tự tổ chức thực hiện nhiều khâu, thủ tục phức tạp. Nhận diện rõ những khó khăn này, Sở Xây dựng đã chủ động hỗ trợ doanh nghiệp ngay từ giai đoạn hình thành dự án và xét duyệt hồ sơ.

Hiện nay, thông tin về các dự án nhà ở xã hội được công khai trên website của Sở Xây dựng. Tuy nhiên, phạm vi tiếp cận thông tin vẫn còn hạn chế. Do đó, Sở đang đề xuất cho phép chủ đầu tư bố trí chi phí quảng bá để mở rộng kênh thông tin, qua đó giúp người dân tiếp cận đầy đủ hơn với các dự án nhà ở xã hội.

"Các khu đất xây dựng nhà ở xã hội tại TP.HCM và một số địa phương lân cận đều được lựa chọn kỹ lưỡng, ưu tiên những vị trí thuận lợi. Thực tế cho thấy, có những dự án nhà ở xã hội tại Vũng Tàu (cũ) có vị trí hướng biển, hay tại Bình Dương (cũ) nằm trên các trục giao thông lớn. Điều này cho thấy nhà ở xã hội không đồng nghĩa với chất lượng thấp, mà cần được nhìn nhận đúng về giá trị và vai trò trong hệ thống nhà ở đô thị", ông Nam nói.

Vướng mắc về cơ chế, thủ tục và cách thức tổ chức thực hiện tạp ra áp lực cho doanh nghiệp

Từ góc nhìn của doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Lợi, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư xây dựng sản xuất dịch vụ Thiên Phát cho rằng, khó khăn lớn nhất của các dự án nhà ở xã hội không chỉ nằm ở bài toán tài chính. Theo ông, những vướng mắc về cơ chế, thủ tục và cách thức tổ chức thực hiện mới là yếu tố tạo ra nhiều áp lực trong quá trình triển khai.

Thực tế cho thấy, việc triển khai dự án nhà ở xã hội hiện nay còn phức tạp hơn so với nhà ở thương mại. Doanh nghiệp phải tuân thủ các định mức, khung giá và quy trình chặt chẽ, trong khi thời gian thực hiện kéo dài, làm gia tăng chi phí và rủi ro. Điều này đặt ra yêu cầu phải tổ chức triển khai sao cho hạn chế phát sinh lãi vay, tránh lãng phí nguồn lực và không đẩy thiệt thòi về phía người mua nhà.

Theo ông Lợi, về mặt chủ trương, Chính phủ đã thể hiện rõ quyết tâm và tinh thần đồng hành cùng doanh nghiệp trong phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, khi đi vào triển khai thực tế tại các địa phương, vẫn còn những điểm nghẽn cần tiếp tục tháo gỡ để chính sách thực sự đi vào cuộc sống.

Ông dẫn chứng tại tỉnh Bình Dương (cũ), nơi có hai dự án nhà ở xã hội với quy mô hơn 6.000 căn hộ. Sau khi sáp nhập địa giới hành chính, quá trình vận hành và triển khai các dự án này phát sinh một số lúng túng. Dù vậy, lãnh đạo địa phương đã trực tiếp kiểm tra, tổ chức nhiều cuộc họp và tiến hành điều tra xã hội học nhằm nắm bắt nhu cầu thực tế của người dân, qua đó điều chỉnh phương án triển khai phù hợp hơn.

"Vướng ở đâu, tháo ở đó"

Ở góc độ đơn vị triển khai, Đại tá Nguyễn Tiến Nam, Giám đốc Ban Quản lý dự án 1, Tổng công ty 319 (Bộ Quốc phòng) cho rằng, các bộ, ngành, đặc biệt là Bộ Xây dựng, đang gánh khối lượng công việc rất lớn trong việc tham mưu, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án nhà ở xã hội. Theo ông, cách tiếp cận "vướng ở đâu, tháo ở đó" đã góp phần mở đường cho nhiều dự án được triển khai đúng tiến độ.

Tại các địa phương như Hà Nội và TP.HCM, cơ chế "luồng xanh" đã phát huy hiệu quả rõ rệt, giúp rút ngắn thời gian xử lý thủ tục và bảo đảm tiến độ thực hiện chỉ tiêu Chính phủ giao. Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở xã hội của người dân rất lớn, đây là yếu tố quan trọng để cân đối cung, cầu trên thị trường.

Về vấn đề này, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, Luật Nhà ở năm 2023 đã mở ra không gian linh hoạt hơn cho phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là đa dạng hóa các mô hình từ mua bán, thuê mua đến cho thuê. Trong đó, nhà ở xã hội cho thuê được đánh giá là hướng đi phù hợp với nhu cầu ở thực và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai.

Theo bà Hạnh, nếu có chính sách đủ mạnh để khuyến khích chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội cho thuê, mô hình này sẽ tạo dòng tiền ổn định, lâu dài cho doanh nghiệp, đồng thời hình thành hệ sinh thái quản lý, vận hành và dịch vụ nhà ở. Qua đó, nhà ở xã hội không chỉ thực hiện tốt mục tiêu an sinh, mà còn góp phần tạo nền tảng phát triển bền vững cho thị trường bất động sản đô thị./.