Tình hình chung về nguồn vốn bất động sản Việt Nam
Đối với mỗi doanh nghiệp nói chung, vốn là yếu tố đầu vào quan trọng. Trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản thì lại càng quan trọng hơn bởi đặc thù của bất động sản là luôn khát vốn và cần lượng vốn lớn. Một doanh nghiệp bất động sản muốn tồn tại và phát triển bền vững thì yếu tố quan trọng nhất là phải đa dạng hóa nguồn vốn. Cụ thể, ngoài tín dụng, doanh nghiệp bất động sản cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác (phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần, phát hành cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính…).
Tuy nhiên trong bối cảnh hiện nay, tổng nguồn vốn đổ vào lĩnh vực bất động sản năm 2022 rất thấp, ước tính chỉ khoảng 507.000 tỷ đồng (tín dụng ngân hàng chiếm khoảng 71%), trong khi thông thường con số này lên tới 700.000 - 800.000 tỷ đồng.
Thứ nhất, theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối năm 2022 đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021.
Thứ hai là vốn tư nhân (vốn góp) với khoảng 60.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 20% tổng số vốn đăng ký của các doanh nghiệp bất động sản thành lập mới trong 7 tháng đầu năm 2022).
Thứ ba là vốn FDI với hơn 27,72 tỷ USD tính đến ngày 20/12/2022.
Cuối cùng là trái phiếu. Số liệu tổng hợp từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), cho thấy trong năm 2022, nhóm bất động sản đứng ở vị trí thứ hai với giá trị phát hành trái phiếu là 51.979 tỷ đồng, chiếm khoảng 20,4%. So với cùng kỳ năm 2021 ghi nhận hơn 214.000 tỷ đồng, lượng trái phiếu do nhóm doanh nghiệp địa ốc phát hành sụt giảm gần 76%.
Ngoài ra còn có nguồn vốn nước ngoài (vay, phát hành trái phiếu, bán cổ phần), nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước như vốn mồi, vốn ưu đãi/giảm thuế, vốn từ chương trình phục hồi…
Nguyên do là kể từ quý II/2022, Chính phủ đã giám sát chặt chẽ thị trường trái phiếu. Nghị định 65 ra đời nhằm thắt chặt hơn các quy định về phát hành trái phiếu. Mặt khác, theo Thông tư 08/2020, tỷ lệ tối đa lấy vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn sẽ giảm từ mức 37% xuống 34% từ ngày 1/10/2022 trở đi. Do cho vay bất động sản thường là các khoản vay trung và dài hạn, các ngân hàng sẽ phải chú ý nhiều hơn đến việc quản lý rủi ro thanh khoản và sẽ không để dư nợ cho vay bất động sản tăng lên quá mạnh trong danh mục tín dụng của mình.
Những nguồn huy động vốn chính cho thị trường bất động sản ở Việt Nam
Vốn huy động cho thị trường bất động sản thông qua nguồn tín dụng ngân hàng và các hình thức góp vốn như hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, phát hành cổ phần, cổ phiếu và trái phiếu... Tuy nhiên mỗi hình thức có những ưu và nhược điểm như sau:
Thứ nhất, nguồn tín dụng vay ngân hàng. Đây là dòng vốn tín dụng của hầu hết các ngân hàng giúp triển khai các dự án bất động sản với nguồn vốn từ nhỏ đến lớn. Các khoản vay, bảo lãnh dự án từ các ngân hàng được cấp cho các nhà đầu tư bất động sản bởi các ngân hàng và các tổ chức tài chính. Chúng có thể khác nhau về thời hạn và thường phải trải qua quá trình phát hành bảo lãnh của ngân hàng, tức là, các ngân hàng sẽ xem xét tình hình tài chính của các nhà đầu tư cũng như triển vọng của dự án, hoặc tài sản đảm bảo. Lãi suất cho các khoản vay của ngân hàng là cạnh tranh.
Thứ hai, vốn chủ sở hữu. Đây là dòng tiền chủ động. Tuy nhiên, vốn chủ sở hữu thường hạn chế, chiếm tỷ lệ phần trăm không lớn.
Thứ ba, vốn từ đối tác. Các đối tác có thể góp vốn cùng nhau trong một dự án bất động sản. Cùng chia lợi nhuận và chịu rủi ro theo vốn góp. Đây là một nguồn vốn tốt để chạy các dự án tầm trung. Đối với các giao dịch hoặc dự án mà một chủ đầu tư có một lượng vốn đáng kể, thì một chiến lược đầu tư phổ biến là thành lập công ty hợp danh. Quan hệ đối tác là một cấu trúc thỏa thuận có sự tham gia của hai hoặc nhiều cá nhân, mỗi người trong số họ đóng góp phần vốn chủ sở hữu theo tỷ lệ của họ. Giả sử có 5 đối tác và mỗi đối tác cung cấp 300.000 USD. Tổng số vốn góp là 1.500.000 USD. Trong một công ty hợp danh, mỗi cá nhân được hưởng phần chia theo tỷ lệ thu nhập và lợi nhuận do tài sản hoặc dự án tạo ra.
Tuy nhiên, phương án huy động vốn cũng có cả hai chiều. Nếu chi phí phát sinh lớn hoặc kế hoạch kinh doanh bị vỡ, buộc các đối tác có thể phải “gọi thêm vốn”, nghĩa là họ phải giảm tỷ lệ góp để giữ, duy trì tài sản.
Hơn nữa lợi ích chính của quan hệ đối tác là, để đổi lấy việc đầu tư tiền của chính họ, mỗi đối tác có quyền sở hữu trực tiếp đối với tài sản và có tiếng nói trực tiếp trong các quyết định cần thiết để quản lý tài sản đó. Nhược điểm chính của quan hệ đối tác là có thể trở nên rất phức tạp nếu chỉ một đối tác không thể thực hiện nghĩa vụ tài chính của họ hoặc đặc biệt phản đối một quyết định quan trọng.
Ví dụ, giả sử cần sửa chữa một ngôi nhà mới và không có đủ tiền trong quỹ dự trữ hoạt động để chi trả thì mỗi đối tác cần đóng góp 10.000 USD, nhưng một trong số đối tác đó lại không có. Nhà vẫn phải thay thế nên các thành viên khác phải bù vào phần chênh lệch, điều này có thể gây ra sự bất đồng trong nhóm liên danh.
Thứ tư, vốn nhận thu trước từ khách hàng, vốn bán nhà hình thành trong tương lai, trả theo tiến độ xây dựng theo hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng góp vốn kèm điều kiện mua nhà khi đủ điều kiện bán. Đây thường là các dự án bất động sản nhà thương mại, khách hàng cọc trước, hoặc góp vốn trước một phần chi phí với chủ đầu tư “Mua F0”. Lúc này, người mua nhà sẽ có được một căn nhà với mức phí rẻ hơn khi đã hoàn thiện. Phương án này có lợi đôi bên. Tuy nhiên, nếu dự án không hoàn thành đúng tiến độ hoặc kế hoạch thì sẽ phát sinh những rủi ro nhất định, có thể dẫn đến tranh chấp.
Thứ năm, phát hành trái phiếu bất động sản. Trái phiếu bất động sản là hình thức vay tiền của các tổ chức doanh nghiệp bất động sản. Người cho vay là cá nhân, tổ chức. Để phát hành trái phiếu thì các doanh nghiệp bất động sản thường thông qua một tổ chức tài chính trung gian. Lãi suất của trái phiếu bất động sản cao hơn so với lãi suất cho vay của ngân hàng. Lãi suất cho vay thường phụ thuộc vào năng lực, tín nhiệm và hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp đi vay. Chính nhờ chính sách hấp dẫn này mà doanh nghiệp vẫn có nguồn vốn dồi dào để phát triển dự án bất động sản. So với các ngành khác trong nền kinh tế thì bất động sản có thị trường trái phiếu lớn nhất, chiếm hơn 43% trong thị trường trái phiếu. Tuy nhiên chịu rủi ro cao, vì các chủ đầu tư phát hành trái phiếu thường không có đủ đối ứng tài sản đảm bảo. Lãi suất đi vay thường cao hơn tạo áp lực lên việc trả nợ và lãi của các chủ đầu tư.
Thứ sáu, hình thức hợp tác đầu tư là sự thỏa thuận giữa các cá nhân, tổ chức về việc cùng đóng góp vốn, tài sản, công sức để thực hiện công việc nhất định, cùng hưởng lợi và cùng chịu trách nhiệm, cho phép các nhà đầu tư mua một phần của dự án bất động sản. Việc hợp vốn được tổ chức bởi một nhà lãnh đạo thỏa thuận, thường được gọi là “đối tác chung” và họ thực hiện tất cả các công việc khó khăn trong việc tìm kiếm, cấp vốn và quản lý tài sản. Họ cũng chịu trách nhiệm huy động vốn chủ sở hữu cần thiết để hoàn tất dự án. Thường trong thỏa thuận họ được gọi là Đối tác hữu hạn và họ là những nhà đầu tư cá nhân, hoặc tổ chức góp vốn theo thỏa thuận, họ tự góp vốn và nhận thu nhập thụ động từ tài sản.
Lợi ích của phương pháp này là có thể được sử dụng trên quy mô lớn, nghĩa là có thể huy động nhiều tiền của người khác một cách hiệu quả. Ngoài ra, phương án này cho phép một doanh nghiệp bất động sản mở rộng quy mô danh mục đầu tư của họ thành một công ty lớn tạo ra một lượng tiền mặt đáng kể. Đối với các nhà đầu tư, lợi ích của phương pháp này là họ nhận được tất cả các lợi ích của quyền sở hữu tài sản thương mại mà không phải thực hiện công việc quản lý tài sản.
Ngoài ra, họ có thể tận dụng chuyên môn và nguồn lực của một công ty bất động sản chuyên nghiệp khi tìm kiếm, cấp vốn và quản lý tài sản.
Nhược điểm của phương pháp này là “cha chung không ai khóc”, có thể gây gánh nặng về mặt hành chính, pháp lý và rất dễ xảy ra tranh chấp, trong việc quản lý, khai thác và phân chia lợi ích.
Cuối cùng, những nguồn huy động vốn khác. Hầu hết các dự án bất động sản thương mại được huy động bằng các kênh truyền thống như vốn vay, vốn góp, vốn sở hữu, cổ phiếu, trái phiếu... thì trên thế giới nói chung thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng, cả chính tắc và chưa chính tắc còn tồn tại nhiều hình thức huy động vốn cho thị trường bất động sản khác nhau:
Các khoản vay tư nhân được phát hành bởi các cá nhân hoặc công ty không chủ yếu kinh doanh trong lĩnh vực cho vay tiền. Những khoản vay này thường xảy ra thông qua các mối quan hệ cá nhân hoặc các tình huống mà một cá nhân đang tìm cách cho vay tiền để kiếm tiền lãi từ khoản tiết kiệm của họ. Các khoản vay tư nhân được đàm phán trực tiếp giữa người đi vay và người cho vay, và các điều khoản có thể rất khác nhau tùy thuộc vào mục tiêu của mỗi bên.
Các khoản cho vay bằng tiền cứng được phát hành bởi những người cho vay chuyên cho các nhà đầu tư bất động sản vay, đặc biệt là những người muốn theo đuổi các chiến lược gia tăng giá trị. Những người cho vay tiền cứng cho vay tiền dựa trên triển vọng của thỏa thuận thay vì sức mạnh tài chính của người đi vay. Các khoản vay này thường có thời hạn ngắn hơn các khoản vay ngân hàng hoặc khoản vay tư nhân và hầu như luôn có lãi suất cao nhất trong ba khoản vay. Người đi vay thường cố gắng tái cấp vốn cho khoản vay ngân hàng càng sớm càng tốt.
Ngoài ra nhiều chủ đầu tư bất động sản còn “lách luật huy động vốn” bằng các hợp đồng hứa mua, hứa bán, góp vốn tự nguyện, đặt cọc, đặt chỗ, nhận quyền tương lai… để huy động vốn trước khi đủ điều kiện giao dịch theo quy định của luật.
Dự báo một số rủi ro, điểm sáng và giải pháp tháo gỡ
Về rủi ro:
Thứ nhất, Nhà nước tiếp tục duy trì động thái kiểm soát chặt chẽ phát hành trái phiếu, tín dụng bất động sản.
Thứ hai, nguồn nhiên vật liệu, chi phí xây dựng tiếp tục leo thang.
Thứ ba, nền kinh tế toàn cầu bao gồm thị trường bất động sản 2023 bị ảnh hưởng bởi một số bất ổn chính trị trên thế giới.
Thứ tư, lạm phát tăng cao trên toàn cầu và khó đoán định tại Việt Nam.
Thứ năm, giá bán sơ cấp liên tục tăng, vượt khỏi khả năng của phần lớn người mua có nhu cầu thực.
Thứ sáu, nguồn cung đất đai cho dự án bị đình trệ do tính pháp lý, sửa Luật Đất đai, tiến độ quy hoặc mở rộng còn chậm, khủng hoảng lãnh đạo các nhiệm kỳ…
Điểm sáng:
Tuy nhiên trước những khó khăn kể trên, doanh nghiệp bất động sản sẽ cần chuẩn bị những động thái ứng biến linh hoạt, các phương án phòng ngừa để thích ứng với điều kiện thị trường thời điểm hiện tại, có thể kể đến như: Đa dạng các kênh huy động vốn, đặc biệt là từ các quỹ đầu tư trong và ngoài nước (Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc…) với mức lãi suất hợp lý.
Chung tay với các chủ đầu tư khác, chuẩn bị các phương án M&A để hợp tác phát triển dự án. Tập trung nguồn lực cho những dự án đã có giấy phép đầy đủ, pháp lý hoàn thiện, tránh việc đầu tư dàn trải, kéo dài tiến độ triển khai.
Bất chấp khó khăn, thị trường bất động sản 2023 vẫn có điểm sáng. Suốt giai đoạn dịch bệnh Covid-19 diễn biến nặng, hầu hết các phân khúc đều rơi vào khủng hoảng, thì bất động sản khu công nghiệp lại xuất hiện như một phao cứu sinh cho toàn thị trường, với mức tăng trưởng khá cao từ 15 - 18% nhờ vào sự ổn định về thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI (theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam).
Theo Tổng cục Thống kê, đến tháng 1/2023, tín hiệu tích cực từ thu hút đầu tư FDI lại tiếp tục lan tỏa khi cả nước đã có 153 dự án FDI được cấp mới, với tổng vốn đăng ký đạt 1,2 tỷ USD, tăng 48,5% về số dự án và gấp 3,1 lần về vốn đăng ký. Đây không chỉ là tín hiệu đáng mừng cho phân khúc bất động sản khu công nghiệp mà cũng kéo theo sự tăng trưởng của các phân khu khác khi các chuyên gia, nhà đầu tư nước ngoài quay lại Việt Nam sau đại dịch.
Chưa dừng lại ở đó, thị trường bất động sản tiếp tục được hưởng lợi từ gói kinh tế, tài chính gần 350.000 tỷ đồng, chủ yếu là đầu tư công vào tất cả các ngành nghề nhằm hỗ trợ, phục hồi phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2 năm 2022 - 2023.
Đi kèm theo là nhiều chính sách tài khóa, tiền tệ được ban hành để giảm tải áp lực, khó khăn cho thị trường bất động sản như phấn đấu giảm lãi suất cho vay khoảng 0,5 - 1% trong 2 năm 2022 - 2023; giảm 2% thuế giá trị gia tăng (VAT) còn 8% đối với nhiều nhóm ngành nghề; giai đoạn 2022 - 2023 cho phép tăng bội chi ngân sách Nhà nước bình quân 1- 1,2% GDP/năm (tối đa 240.000 tỷ đồng)…
Giải pháp khơi thông dòng vốn thị trường bất động sản
Nghẽn về pháp lý, mất cân đối về cơ cấu sản phẩm, thị trường chưa minh bạch, niềm tin của nhà đầu tư lẫn khách hàng sụt giảm, nguồn vốn hạn chế… đó là hàng loạt khó khăn, thách thức mà thị trường bất động sản đang phải đối mặt. Tuy nhiên, những “điểm nghẽn” này sẽ từng bước được tháo gỡ trong năm 2023.
Tín dụng năm 2023 sẽ dồi dào hơn, nguyên nhân bởi quyết định nới hạn mức tín dụng cho các ngân hàng thương mại từ 1,5 - 2% để tạo đà cho doanh nghiệp vận hành trong năm 2023. Động thái này sẽ góp phần tháo gỡ vướng mắc liên quan đến vốn của thị trường bất động sản thời gian qua.
Ngoài ra, nguồn tiền từ thị trường chứng khoán đang có xu hướng tăng trở lại. Trường hợp chứng khoán tăng lên mức 1.300 - 1.400 thì một lượng tiền lớn sẽ đi vào nền kinh tế và bất động sản. Bên cạnh đó, thị trường trái phiếu dần phục hồi tiếp tục là kênh dẫn vốn quan trọng cho nền kinh tế và thị trường bất động sản.
Đáng chú ý, vừa qua Bộ Tài chính đã trình Chính phủ giải pháp “cứu” thị trường trái phiếu. Số liệu từ Bộ Tài chính cho biết tổ chức tín dụng là nhóm phát hành trái phiếu doanh nghiệp lớn nhất, chiếm 41,34% tổng khối lượng phát hành; các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng chiếm lần lượt 28,87% và 7,8%.
Căn cứ tình hình thực tế, Bộ Tài chính đề xuất lùi một năm thực hiện quy định về nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, xếp hạng tín nhiệm với nhà phát hành... nhằm vực dậy thị trường trái phiếu. Đề xuất này được đánh giá sẽ tác động tích cực lên thị trường bất động sản, bởi các doanh nghiệp bất động sản lớn trên thị trường đều có khối lượng phát hành trái phiếu không hề nhỏ. Đây chắc chắn là một yếu tố tác động đến nguồn vốn vào thị trường bất động sản thời gian tới.
Liên quan đến vấn đề vốn, ở bất kỳ một thị trường thương mại nào, kể cả thị trường bất động sản, nguồn vốn luôn đóng vai trò thiết yếu. Vốn hết sức quan trọng đối với doanh nghiệp bất động sản, là điều kiện quyết định sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp, giúp nâng cao năng lực cạnh tranh, đồng thời là căn cứ để xác lập địa vị pháp lý của doanh nghiệp, đảm bảo cho sản xuất kinh doanh theo mục tiêu đã định; tiềm lực kinh tế, yếu tố then chốt ảnh hưởng đến hoạt động mở rộng phạm vi kinh doanh…
Vốn được ví như “mạch máu” của doanh nghiệp thị trường bất động sản. Theo đó, thị trường bất động sản cũng sẽ “bất động” nếu thiếu dòng vốn. Vì thực tế để thực hiện dự án, đảm bảo nguồn cung bất động sản đưa ra thị trường, góp phần tăng trưởng kinh tế, các doanh nghiệp bất động sản cần vốn rất lớn và được huy động từ nhiều kênh để đảm bảo có dòng tiền bền vững. Do đó, tín hiệu tích cực về nguồn vốn với thị trường bất động sản sau thời gian gặp khó khăn mang ý nghĩa quan trọng.
Từ những phân tích trên cho thấy, rất cần tiếp tục cấp vốn cho dự án bất động sản khả thi, giảm lãi suất cho vay, tiến hành nhanh các gói 120.000 tỷ đồng và 110.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay... Đồng thời bổ sung vào luật các hình thức huy động vốn mới cho thị trường nói chung và bất động sản nói riêng đơn cử là hình thức huy động vốn từ cộng đồng rất hiệu quả, đã phát triển mạnh trên thế giới. Hình thức huy động này chiếm 43% lượng vốn cho thị trường bất động sản ở Mỹ, tuy nhiên mới du nhập vào Việt Nam với tên gọi là Quỹ đầu tư.
