Một trong những nội dung mới của Dự thảo Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi (sau đây gọi là Dự thảo Luật) là việc bổ sung quy định về đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp tại Điều 197 Chương XIII: Chế độ sử dụng các loại đất. Đây là một loại đất cụ thể của nhóm đất phi nông nghiệp mà việc sử dụng có ý nghĩa, tác động to lớn đến sự tăng trưởng về kinh tế - xã hội của nền kinh tế. Hơn nữa, việc bổ sung quy định này nhằm định danh chính thức việc sử dụng các loại đất nằm trong đất thương mại, dịch vụ góp phần tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai nói chung và quản lý đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp nói riêng.
Trong phạm vi bài viết này, người viết xin trao đổi một số suy nghĩ về nội dung quy định liên quan đến đất thương mại, dịch vụ của Dự thảo Luật.
Vai trò của đất thương mại, dịch vụ
Đất thương mại, dịch vụ theo các Đạo luật đất đai năm 1987, năm 1993, năm 2003, năm 2013 được quan niệm nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp và không có một điều luật riêng để quy định về quản lý và sử dụng. Việc quản lý và sử dụng loại đất này được tích hợp trong các quy định về đất đô thị, đất khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao… Trong những năm gần đây, đất thương mại, dịch vụ ngày càng chiếm diện tích đáng kể với sự gia tăng các công trình thương mại, dịch vụ và thu nhập do các ngành thương mại, dịch vụ tạo ra chiếm tỷ lệ đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội. Điều này khẳng định vai trò của đất thương mại, dịch vụ. Vai trò của đất thương mại, dịch vụ được thể hiện ở một số khía cạnh cơ bản sau đây:
Một là, đất thương mại, dịch vụ đáp ứng nhu cầu về phát triển các cơ sở thương mại, dịch vụ của nền kinh tế trong bối cảnh hội nhập quốc tế và nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế.
Hai là, đất thương mại, dịch vụ góp phần tạo lập các tiền đề vật chất cần thiết để thực hiện các dự án đầu tư trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ của giới đầu tư trong và ngoài nước. Điều này góp phần nâng cao tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh doanh và khuyến khích, thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.
Ba là, đất thương mại, dịch vụ tạo thêm dư địa, nguồn cung các sản phẩm bất động sản mới như bất động sản du lịch (condotel, shophouse, resort…), bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản văn phòng hoặc văn phòng kết hợp với ở (officetel)… và tạo lập thêm kênh đầu tư kinh doanh bất động sản thương mại, dịch vụ. Điều này góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản; mở rộng thị phần cho vay đầu tư của các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng.
Thứ tư là, đất thương mại, dịch vụ góp phần nâng cao giá trị, hiệu quả sử dụng đất, biến đất đai trở thành nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước theo tinh thần Nghị quyết số 18- NQ/TW ngày 16/06/2022 của Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương lần thứ 5 khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao"…
Nội dung quy định về đất thương mại, dịch vụ
trong Dự thảo Luật Đất đai năm 2023 sửa đổi
Điều 197 của Dự thảo Luật quy định về đất thương mại, dịch vụ trong một điều luật đề cập đến đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp: "1. Đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ.
Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp bao gồm đất để xây dựng các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
2. Việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định về bảo vệ môi trường.
3. Tổ chức kinh tế, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 47 của Luật này còn được nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ.
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài".
Về nội dung Điều này, tôi có một số bình luận sau:
Một là, do vị trí và vai trò quan trọng của đất thương mại, dịch vụ nên Dự thảo Luật cần tách loại đất này quy định ở một điều luật độc lập với đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. Bởi lẽ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp bao gồm rất nhiều loại đất cụ thể khác nhau nên cần có những điều luật riêng để quy định mới đảm bảo tính đầy đủ, chi tiết và toàn diện để điều chỉnh quan hệ quản lý, sử dụng các loại đất này.
Hai là, khoản 1 của Điều 197 chưa giải mã rõ cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ là gì? Nó bao gồm các cơ sở thương mại, dịch vụ cụ thể nào và đất thương mại, dịch vụ là những loại đất cụ thể nào?
Ba là, nội dung của Điều 197 chưa nêu bật được mối quan hệ giữa đất thương mại, dịch vụ gắn với hoạt động đầu tư kinh doanh du lịch, nghỉ dưỡng, văn phòng, logicstic... Đây là những ngành kinh tế quan trọng của đất nước hiện nay. Mặt khác, nội dung của Điều 197 quy định còn rất chung chung mới chỉ "dừng lại" ở nguyên tắc quản lý và sử dụng đất thương mại, dịch vụ; các hình thức tiếp cận đất thương mại, dịch vụ của tổ chức kinh tế, cá nhân; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Còn rất nhiều vấn đề liên quan đến loại đất này chưa được Dự thảo Luật quy định như vấn đề thương mại hóa quyền sử dụng đất góp phần phát triển thị trường bất động sản vận hành thông suốt, đồng bộ, lành mạnh, công khai minh bạch; chưa định danh chính thức đất sử dụng vào mục đích du lịch; du lịch kết hợp với nghỉ dưỡng; nghỉ dưỡng; đất sử dụng làm văn phòng...
Thứ tư là, nội dung của Điều 197 dường như chưa tích hợp với các quy định của các đạo luật chuyên ngành khác như Luật Du lịch, Luật Thương mại, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Môi trường, Luật Di sản văn hóa, Luật Cạnh tranh và Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Luật Kinh doanh Bất động sản...
Một số kiến nghị hoàn thiện quy định về đất thương mại, dịch vụ của Dự thảo Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi nhằm khai thác, phát huy giá trị của loại đất này
Một là, Dự thảo Luật cần tách đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thành 2 điều luật độc lập. Có như vậy mới đề cao vai trò của đất thương mại, dịch vụ trong phát triển kinh tế hiện nay.
Hai là, bổ sung khoản 1 của Điều 197 giải mã khái niệm cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ là gì? Nó bao gồm các cơ sở thương mại, dịch vụ cụ thể nào và quy định đất thương mại, dịch vụ là những loại đất cụ thể nào?
Ba là, bổ sung quy định của Điều 197 về vấn đề thương mại hóa quyền sử dụng đất góp phần phát triển thị trường bất động sản vận hành thông suốt, đồng bộ, lành mạnh, công khai minh bạch; quy định về chế độ quản lý và sử dụng đất sử dụng vào mục đích du lịch; du lịch kết hợp với nghỉ dưỡng; nghỉ dưỡng; đất sử dụng làm văn phòng...
Cuối cùng là, rà soát, bổ sung nội dung của Điều 197 đảm bảo sự tương thích với các quy định của các đạo luật chuyên ngành khác như Luật Du lịch, Luật Thương mại, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Môi trường, Luật Di sản văn hóa, Luật Cạnh tranh và Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Luật Kinh doanh Bất động sản.../.
