Thích
Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa công bố Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để lấy ý kiến đến hết ngày 10/8/2026. Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất bỏ quy định về giá đất cụ thể, thay bằng cơ chế bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh giá đất nhằm tính các nghĩa vụ tài chính về đất đai và giá trị quyền sử dụng đất trong một số trường hợp.
Theo Tờ trình định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 được Chính phủ trình Quốc hội, sau gần 2 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2024 đã tạo nhiều chuyển biến tích cực trong công tác quản lý, sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tiễn cũng bộc lộ nhiều tồn tại, đặc biệt là cơ chế định giá đất, đòi hỏi tiếp tục hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu phát triển trong giai đoạn mới.
Hướng tới xóa cơ chế "hai giá đất"
Đánh giá về những bất cập của chính sách hiện hành, Tờ trình nêu rõ, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường nhưng chưa có thị trường đất đai minh bạch, hoàn chỉnh; thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch và chưa phản ánh đúng giá trị thực; cơ chế đồng thời tồn tại bảng giá đất và giá đất cụ thể tạo ra "hai giá đất"; cơ sở dữ liệu phục vụ định giá còn thiếu; phương pháp định giá phụ thuộc nhiều vào dữ liệu thị trường; đồng thời giá thị trường chịu tác động của đầu cơ, thổi giá.
Theo Chính phủ, những tồn tại này làm cho việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến quản lý nhà nước, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và môi trường đầu tư.
Để khắc phục các bất cập nêu trên, tại phần định hướng chính sách về tài chính đất đai và giá đất, Chính phủ đề xuất "luật hóa các quy định về nguyên tắc xác định giá đất, bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất đang quy định tại Nghị quyết số 254/2025/QH15".
Tờ trình của Chính phủ nêu rõ, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường nhưng chưa có thị trường đất đai minh bạch, hoàn chỉnh. (Ảnh minh hoạ: VnExpress)
Đáng chú ý, tại Tờ trình, Chính phủ đề xuất "bỏ quy định về giá đất cụ thể", thay vào đó quy định về bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất; tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng loại đất theo đối tượng, hình thức sử dụng đất; tỷ lệ bồi thường; chi phí xây dựng hạ tầng... làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, tính thuế, phí, lệ phí, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước cũng như thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước. Các nội dung này để tránh việc bị thao túng giá, không để hình thành cơ chế nhiều giá.
Chính phủ cũng đề xuất "quy định thống nhất về thẩm quyền quyết định, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất và thẩm quyền quyết định, sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất là của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nhằm nâng cao nhiệm vụ, quyền hạn của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh về giá đất". Đồng thời, "bỏ các quy định về tư vấn xác định giá đất, điều kiện hành nghề của tư vấn xác định giá đất" nhằm nâng cao trách nhiệm của cơ quan có chức năng quản lý nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập trong việc xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, đồng thời cắt giảm điều kiện kinh doanh.
Dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024 cụ thể hóa cơ chế định giá đất mới
Dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024 đã dành Mục 2 Chương IX để sửa đổi các quy định về giá đất.
Theo Điều 74, giá đất do Nhà nước quyết định; việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; phải dựa trên dữ liệu đầy đủ; trong đó có dữ liệu đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng, bất động sản; đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Dự thảo cũng quy định căn cứ định giá đất gồm mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào để định giá đất, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và các quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá.
Đối với cơ chế áp dụng, Điều 75 quy định bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng đối với các trường hợp tính các khoản thu ngân sách từ đất đai theo quy định của Luật này; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Đồng thời, bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí; hệ số điều chỉnh giá đất là tỷ lệ tăng, giảm giá đất của các loại đất tương ứng với khu vực, vị trí đã quy định trong bảng giá đất.
Dự thảo cũng giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, tạo cơ sở để địa phương chủ động hơn trong quản lý giá đất, đồng thời bảo đảm việc quyết định giá đất được thực hiện theo cơ chế thống nhất, phù hợp với điều kiện thực tiễn của từng địa phương.
Việc sửa đổi chính sách định giá đất lần này được kỳ vọng sẽ khắc phục tình trạng tồn tại nhiều cơ chế xác định giá đất, nâng cao tính minh bạch trong quản lý, đồng thời góp phần hoàn thiện khuôn khổ pháp lý về tài chính đất đai, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội và xây dựng thị trường quyền sử dụng đất vận hành công khai, minh bạch, hiệu quả.
