PV: Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu, sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 để chuẩn bị trình ra Quốc hội phê chuẩn. Quan điểm của ông về việc này thế nào?
LS. Nguyễn Phú Thắng: Điều này khá thú vị khi Luật Đất đai 2013 chưa đầy 2 tuổi rưỡi, tức là đạo luật quan trọng này mới có hiệu lực chưa đầy 30 tháng đã bộc lộ nhiều vấn đề không ổn.
Ngày 29/11 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo giao cho các Bộ, ngành phối hợp nghiên cứu phương án sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số Nghị định hướng dẫn thi hành.
Những bất cập của pháp luật đất đai đã được Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, báo chí và giới luật sư kiến nghị từ lâu.
Theo Luật Đất đai năm 2013, khi một chủ thể được Nhà nước giao quyền sử dụng đất, những người có quyền được phép thực hiện việc chuyển nhượng. Thực tế này, trong chính sách đất đai của Việt Nam đã làm hình thành hai loại thị trường về chuyển quyền sử dụng đất.
Quan hệ về chuyển quyền sử dụng đất giữa Nhà nước với các chủ thể khác thông qua việc giao, cho thuê đất, công nhận, thường được gọi là thị trường sơ cấp. Quan hệ về chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ thể được gọi là thị trường thứ cấp.
Hoạt động của thị trường sơ cấp, tức là quan hệ hành chính giữa Nhà nước và người sử dụng đất, đã có nhiều bất cập, tiêu cực và mập mờ, bất bình đẳng. Trong khi thị trường thứ cấp vận hành theo quy luật thị trường qua vài năm bộc lộ nhiều điểm vênh với Luật Đất đai.
Bởi vậy, việc chỉ đạo sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 là cần thiết, kịp thời. Tôi cho rằng cần phải thực hiện một đề án rà soát và hệ thống hóa lại toàn bộ các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS, loại bỏ và thay thế những vấn đề chồng chéo, mâu thuẫn, xung đột và trái hoặc vi hiến.
Luật sư Nguyễn Phú Thắng. Ảnh: Đông Hưng
PV: Thưa ông, việc sửa đổi Luật Đất đai sẽ tác động thế nào đến thị trường BĐS?
LS. Nguyễn Phú Thắng: Thị trường BĐS của Việt Nam hiện nay ngoài việc chịu sự điều chỉnh của các luật chuyên ngành là Luật Kinh doanh BĐS còn chịu sự tác động của Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng và nhất là Luật Đất đai 2013.
Chính sách pháp luật đất đai thay đổi chắc chắn sẽ ảnh hưởng mạnh đến thị trường BĐS, vấn đề là tác động ở mức độ bao nhiêu và theo hướng nào. Theo tôi, tác động mạnh mẽ nhất đến thị trường BĐS hiện nay có lẽ là những sửa đổi về căn cứ giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất tại Điều 52 Luật Đất đai 2013.
Như đã nói, hiện nay chúng ta có một số lượng khổng lồ các văn bản hướng dẫn, đó là: 11 Nghị định và 35 Thông tư Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013; hệ thống văn bản chỉ đạo điều hành của 63 tỉnh, thành phố liên quan đến đất đai, đó là không kể các văn bản hướng dẫn Luật Đất đai của Trung ương và địa phương qua các thời kỳ.
Nếu cứ quy định nước đôi, mập mờ, khó hiểu như vậy thì làm sao có được một thị trường BĐS bền vững và cạnh tranh quốc tế khi mà nó chiếm tới khoảng 25% tổng giá trị giao dịch của nền kinh tế quốc dân.
Do vậy, việc sửa đổi nội dung này sẽ có nhiều tác dụng tốt và tạo sự bình đẳng giữa các doanh nghiệp, tạo môi trường kinh doanh lành mạnh, thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam ngang tầm khu vực.
PV: Theo ông, trong lần sửa đổi Luật Đất đai lần này, Chính phủ nên tập trung sửa đổi những vấn đề nào?
LS. Nguyễn Phú Thắng: Riêng mình tôi không thể kiến nghị bao quát và đầy đủ những bất cập, điểm yếu của Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, quá trình hành nghề, tôi thấy nổi lên một số vướng mắc, khó khăn trong quá trình thực hiện:
Một là, căn cứ giao, cho thuê và chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu không cụ thể và dễ áp dụng thì cần có văn bản hướng dẫn riêng cho Điều 52 này. Quy định kiểu tùy nghi này rất nguy hiểm, dẫn tới mỗi địa phương áp dụng một cách, hoặc cùng một địa phương áp dụng từng cách hiểu khác nhau cho mỗi dự án. Điều này không đảm bảo tính thống nhất và ổn định của một văn bản quy phạm tầm cỡ Luật Đất đai.
Hai là, căn cứ bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Nếu tìm trên công cụ tìm kiếm nổi tiếng qua từ khóa "Bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất", chúng ta có được khoảng 1.300.000 kết quả là các bài viết, quan điểm, ý kiến liên quan đến chính sách bồi thường, hỗ trợ không những cho mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích công cộng mà phần lớn là còn phục vụ các dự án đầu tư của doanh nghiệp BĐS, khu công nghiệp, sân Golf...
Cá biệt, một số doanh nghiệp rất "thông minh" khi xây dựng những kịch bản công phu, ví dụ: lobby người có thẩm quyền để lập dự án phục vụ lợi ích công cộng, phát triển kinh tế - xã hội nhằm mục đích dễ dàng trong giải phóng mặt bằng, dễ bề tiếp quản "đất sạch". Nhưng sau đó, xin chuyển đổi thành nhà ở thương mại, có một vài căn xã hội.
Hiện tượng này tạo sự mất cân bằng, thiếu bình đẳng giữa các doanh nghiệp BĐS. Song, các khoản "đối ngoại" kiểu này từ lâu đã trở thành một chi phí cố định trong danh mục giá trị đầu tư của doanh nghiệp, dẫn đến giá BĐS tăng theo. Anh nào khéo thì "chi phí đầu vào" sẽ hợp lý để giá đầu ra cạnh tranh và ngược lại.
Ba là, với chức năng phục vụ quản lý Nhà nước về đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đã xác định cụ thể về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở, kinh doanh BĐS, thì quy định của Luật Đất đai còn hết sức mập mờ, nước đôi.
Cụ thể, khoản 3, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Thuật ngữ “Việc chuyển quyền sử dụng đất” (trong Bộ luật Dân sự) và “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” (trong Luật Đất đai 2013) được hiểu thế nào? Là giao dịch chuyển quyền sử dụng đất hay việc thực hiện các thủ tục hành chính? Đây là một trong nhiều ví dụ về xung đột giữa các quy phạm pháp luật.
Chung cư Kim Liên sau khi được cải tạo. Ảnh: Kháng Trần
PV: Vậy theo ông, để thị trường BĐS phát triển bền vững trong thời gian tới, chúng ta cần có những chính sách pháp luật cụ thể gì?
LS. Nguyễn Phú Thắng: Trước hết, cũng phải chia sẻ với nhà báo là: đã phát triển nhanh thì khó bền vững, mà muốn bền vững thì không được nhanh. Như vậy, đây là điểm mâu thuẫn và cũng gây khó khăn cho các nhà hoạch định chính sách.
Tôi cho rằng, hệ thống pháp luật bao gồm các văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành và liên quan để điều chỉnh là tiền đề cho sự phát triển của nền kinh tế thị trường đầy đủ và hoàn chỉnh. Có một số vấn đề mang tính phổ quát cần lưu ý ở chính sách pháp luật của Việt Nam hiện nay cho thị trường BĐS:
Một là tính minh bạch: Trong quá khứ, Nhà nước đã có lỗi khi ban hành chính sách thiếu sự minh bạch, dẫn đến tình trạng đầu cơ, rồi bong bóng thị trường. Tình trạng “sốt đất”, có thời điểm trong vòng hơn một năm, BĐS tăng đến 400%, sau đó lại rơi vào “đóng băng”, kéo theo nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư, người dân phải gánh chịu hậu quả pháp lý, kết cục tài chính đang và sẽ phải tiếp tục khắc phục trong nhiều năm nữa. Quá trình sửa luật là cơ hội cho người quản lý sửa lỗi.
Hai là tính thống nhất: Hệ thống pháp luật cần có sự thống nhất và liên kết với nhau. Nhất là pháp luật đầu tư, xây dựng, nhà ở, kinh doanh BĐS và đất đai.
Ba là tính giản đơn: Đơn giản là thuận lợi, dễ hiểu và nhanh gọn trong thủ tục hành chính. Đơn giản là việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật dưới luật. Không thể duy trì mãi việc doanh nghiệp, người dân, thậm chí cả công chức Nhà nước bị lạc vào “rừng luật”. Nếu thủ tục hành chính còn phức tạp, mập mờ thì cơ chế "xin - cho", hiện tượng "ăn đất", hay “lobby” khi thực hiện dự án xảy ra là chuyện bình thường.
Bốn là tính hợp hiến, hợp pháp khi ban hành văn bản dưới luật: Tôi không biết chắc mỗi năm Bộ Tư pháp “phạt thẻ đỏ” bao nhiêu văn bản liên quan đến BĐS nhưng chắc con số là không nhỏ.
Việc nữa, đó là cần phải tiêu diệt mầm mống tư tưởng “lợi ích nhóm” khi xây dựng chính sách. Nếu không làm được thì cần nghĩ tới việc xây dựng "Luật vận động hành lang" như các nước phương Tây để minh bạch, công bằng trong việc lobby chính sách, xây dựng luật.
PV: Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi!
