Bà Trang Bùi, Giám đốc Cấp cao Thị trường Việt Nam, JLL chia sẻ với Reatimes xoay quanh về tác động của làn sóng Covid-19 lần thứ 4 đến thị trường bất động sản công nghiệp.
PV: Những ổ dịch lớn tại các khu công nghiệp ở Bắc Ninh, Bắc Giang trong thời gian vừa qua liệu có phải là trở ngại lớn làm thay đổi kể hoạch của các nhà đầu tư muốn di chuyển nhà máy tới 2 tỉnh này? Bà đánh giá như thế nào về tác động làn sóng Covid-19 mới đến lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam?
Bà Trang Bùi: Tác động của Covid-19 sẽ khiến sự dịch chuyển của một số nhà máy, chuỗi cung ứng đi theo vào Việt Nam sẽ chậm so với trước. Điển hình như tại Bắc Ninh, Bắc Giang, nơi chịu tác động lớn từ dịch bệnh, các doanh nghiệp có định hướng di dời tới khu vực này sẽ phải thay đổi thời gian đến vì ảnh hưởng của dịch khiến cho hoạt động đi lại gặp hạn chế.
Tuy nhiên, làn sóng bùng phát trở lại của Covid-19 không làm thay đổi quyết định của các doanh nghiệp mà chỉ làm chậm quá trình di chuyển sang Việt Nam. Bởi để đưa ra quyết định lựa chọn nơi đặt nhà máy, doanh nghiệp phải xem xét dựa trên rất nhiều yếu tố, từ quỹ đất đó ra sao, nằm ở khu công nghiệp nào? Nhà đầu tư phải khảo sát rất nhiều khu công nghiệp, trên các địa bàn khác nhau để đánh giá xem khu vực nào phù hợp với nhu cầu.
Bên cạnh đó, nhà đầu tư còn xem xét các dịch vụ logistics tại tỉnh, thành phố, chuỗi cung ứng đi kèm, đặc điểm thị trường mà họ nhắm đến xuất khẩu hay tiêu thụ. Họ buộc phải tìm hiểu khá kỹ mới đưa ra quyết định.
Trong khoảng thời gian ảnh hưởng bởi Covid-19, đối với bất kỳ ngành nào, doanh nghiệp nào, đất nước nào, mọi hoạch định trong tương lai đều có các biến số. Chúng ta hoạch định trong tháng 5 nhưng Covid-19 lại tái bùng phát vào tháng 3 thì kế hoạch phải thay đổi theo tình hình mới. Không phải nguyên nhân do dịch tác động mà họ sẽ lại thay đổi quyết định vì thực tế, không chỉ ở Bắc Ninh, Bắc Giang hay riêng Việt Nam mà dịch bệnh cũng tác động đến nhiều khu vực, nhiều nước. Như JLL đánh giá, tác động rõ rệt nhất của Covid-19 chỉ là làm chậm quá trình di dời nhà máy.
PV: Những lợi thế sẵn có mà lĩnh vực bất động sản công nghiệp đang hưởng lợi có đủ lực để đưa phân khúc này “miễn dịch” với Covid-19 mới khi mà làn sóng bùng phát trở lại lần thứ 4 của dịch bệnh được đánh giá có quy mô và diễn biến phức tạp?
Bà Trang Bùi: Sức hấp dẫn của lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam sẽ không thay đổi do tác động của dịch bệnh. Đánh giá về tình hình Covid-19 thì đây là thời điểm được cho rằng có diễn biến tệ nhất kể từ hồi đầu dịch bệnh xuất hiện ở Việt Nam. Những lần trước đó, Chính phủ đều kiểm soát dịch rất tốt và dịch bệnh chỉ bùng phát trong thời gian ngắn. Hiện nay, Chính phủ cũng đang cố gắng kiểm soát tình hình dịch bệnh với các biện pháp hữu hiệu. So với các nước trong khu vực, Việt Nam vẫn đang làm rất tốt.
Trong lĩnh vực bất động sản nghiệp, Việt Nam có đầy đủ các yếu tố vàng và chủ lực để các nhà đầu tư, nhà sản xuất lựa chọn nơi đây là thị trường nhằm mở rộng và tăng trưởng quy mô, thị phần.
Đầu tiên, Việt Nam nằm ở vị trí địa lý thích hợp để các nhà đầu tư mở rộng sản xuất, thị trường. Châu Á có 4 thị trường lớn sản xuất mạnh là Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản và Ấn Độ. Xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng từ thị trường lớn sang thị trường như Đông Nam Á, Ấn Độ đang diễn ra rất mạnh mẽ.
Từ những nôi sản xuất lớn nhất trên thế giới như Trung Quốc, Hàn Quốc hay Nhật Bản, doanh nghiệp muốn mở rộng ra ngoài thị trường chính. Việt Nam được các nước nhắm tới là bởi những yếu tố vàng mà dịch bệnh không thể làm thay đổi được sức hấp dẫn của bất động sản công nghiệp, ngoại trừ sự di dời chậm lại như tôi đã phân tích ở trên.
PV: Có quan điểm cho rằng, bên cạnh tác động mạnh của Covid-19 thì thực tế lĩnh vực bất động sản công nghiệp đang có một số dấu hiệu bất ổn đó là giá cho thuê tăng cao và chất lượng kho bãi chưa đáp ứng tiêu chuẩn từ phía tập đoàn nước ngoài. Bà nghĩ sao về điều này?
Bà Trang Bùi: Đúng, thị trường bất động sản công nghiệp đang ghi nhận giá cho thuê kho bãi tăng và thực tế chất lượng kho bãi chưa đáp ứng tiêu chuẩn cao đối với một số tập đoàn nước ngoài.
Về giá cho thuê, vì nhu cầu dịch chuyển lớn vào thị trường Việt Nam nên tất yếu giá cho thuê kho bãi tăng. Đơn cử như tại thị trường chủ lực Trung Quốc, rất nhiều chuỗi cung ứng nằm tại các nôi sản xuất lớn nhất thế giới. Ước tính chỉ 5% lượng chuỗi cung ứng này muốn mở rộng thị phần sang Việt Nam thì nguồn lực và quỹ đất của nước ta chưa thể đáp ứng kịp. Đó là chưa kể đến thị trường khác như Nhật Bản hay Hàn Quốc với những nhà sản xuất lớn mang theo chuỗi ung ứng lớn đi kèm cũng lựa chọn Việt Nam là điểm đến.
Việt Nam đang nằm trong điểm đến của nhiều nhà máy nên nhu cầu kho bãi trong vòng 3 năm trở lại đây tăng mạnh. Một số khu công nghiệp có vị trí trung tâm, kết nối thuận lợi vào các thành phố nhưng quỹ đất không còn nhiều ghi nhận tình trạng giá cho thuê kho bãi tăng. Theo thống kê JLL, chỉ có một số điểm tăng giá cho thuê kho bãi chứ không phải tất cả các khu vực. Nếu thống kê trên toàn thị trường, giá cho thuê kho bãi tăng trung bình 4 - 8%/năm, một con số tăng hợp lý, không phải biến động quá mạnh.
Về chất lượng kho bãi, thực tế, cơ sở hạ tầng khu công nghiệp của Việt Nam chưa đáp ứng được tiêu chuẩn của các tập đoàn nước ngoài. Những nhà kho đáp ứng tiêu chuẩn cao về xuất nhập khẩu mới chiếm khoảng 50% còn lại là nhiều kho bãi truyền thống xây dựng sơ sài, chưa chú trọng vào chất lượng, không đáp ứng tiiêu chuẩn hiện đại. Nhưng thị trường Việt Nam là như vậy vì chúng ta khi đó chưa có nhu cầu cao về chất lượng kho bãi.
Những năm gần đây, nhu cầu về kho bãi tăng. Nhiều doanh nghiệp vào Việt Nam đi kèm chuỗi cung ứng, đặt ra tiêu chuẩn về kho bãi đi kèm với thiết bị công nghệ cao để hỗ trợ nhà máy bắt đầu đi vào hình thành và hoạt động. Khan hiếm về nguồn cung chất lượng trong khi nhu cầu càng gia tăng, chính điều này đã trở thành động lực khiến nhiều doanh nghiệp sẵn sàng đầu tư vào thị phần kho bãi nhằm nâng cao chất lượng nhà xưởng, bắt kịp “thị hiếu” gia tăng của khách hàng.
Dĩ nhiên nhu cầu về kho bãi tăng, chất lượng kho bãi cải thiện thì giá buộc phải tăng. Nhưng, nếu so sánh với các nước như Trung Quốc, Ấn Độ hay Indonesia, mức giá cho thuê kho bãi của Việt Nam vẫn thấp hơn từ 30 - 50%. Thế nên, mức giá thuê khu công nghiệp tăng không đồng nghĩa với việc giảm sức hấp dẫn của bất động sản công nghiệp. Chi phí kho bãi của Việt Nam là hợp lý và hấp dẫn với nhà máy đang muốn dịch chuyển sản xuất vào thị trường nước ta.
PV: Theo bà, sức nóng của thị trường bất động sản công nghiệp sẽ tập trung vào những khu vực nào trong thời gian tới?
Bà Trang Bùi: Thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam rất lớn, với cái nôi sản xuất đầu tiên là Đồng Nai, Bình Dương. Gần như, miền Nam là trung tâm sản xuất lớn trên cả nước tính đến thời điểm hiện nay. Nguồn cung trong tương lai phục vụ chuỗi cung ứng sản xuất lên tới hơn 20.000 ha.
Trong khi đó, kho bãi hiện hữu tại khu vực phía Bắc hiện nhỏ hơn so với khu vực phía Nam. Tuy nhiên, theo thống kê JLL, sự tăng trưởng của bất động sản công nghiệp tại khu vực phía Bắc tăng đáng kể. Theo quy hoạch, 5 năm tới, quỹ đất dành cho sản xuất ước tính khoảng 17.000ha. Hiện tại, về diện tích, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn dành phục vụ cho các chuỗi cung ứng tại miền Bắc khoảng 1,1 triệu m2 và miền Nam là khoảng 1,7 triệu m2.
Theo dự báo JLL, Long An, Đồng Nai sẽ ghi nhận mức tăng trưởng tốt tại thị trường miền Nam bởi khu vực Bình Dương và TP.HCM đã không còn nhiều quỹ đất. Như vậy, sự dịch chuyển sẽ tới khu vực như Long An, Đồng Nai.
Trong khi đó, phía Bắc hiện tại có Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương, Hưng Yên là những khu vực tăng trưởng chủ lực.
PV: “Gu” của những tập đoàn nước ngoài lựa chọn Việt Nam là điểm đến sẽ như thế nào? Còn trong nước, liệu “khẩu vị” của doanh nghiệp Việt Nam về kho bãi sẽ có thay đổi?
Bà Trang Bùi: Tại Trung Quốc, giá cho thuê kho bãi ở ngưỡng cao, trong khi đó, mức thuế phí xuất khẩu vào thị trường Mỹ lớn. Điều này khiến doanh nghiệp, nhà máy đặt tại Trung Quốc muốn mở rộng sản xuất, đặt mục tiêu tăng trưởng phải đối mặt với chi phí quá đắt, giảm tính cạnh tranh hàng hoá.
Trong khi đó, Việt Nam là thị trường được ưu tiên bởi vị trí gần Trung Quốc, nhất là khu vực phía Bắc. Mặt khác, thị trường phía Bắc đã có sẵn chuỗi cung ứng ô tô, điện tử… Đây là lợi thế giúp doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam có thể tận dụng luôn chuỗi cung ứng này.
Cũng phải rõ ràng rằng, thị trường Trung Quốc có đóng góp quan trọng bởi quy mô của các chuỗi cung ứng tại đây lớn. Thế nên, không thể hình thành một thị trường thay thế trong ngắn hạn, ngay cả thị trường Ấn Độ nổi lên trong thời gian gần đây nhưng cũng buộc phải có rất nhiều thời gian mới có thể hình thành chuỗi cung ứng quy mô lớn.
Trong khi đó, Trung Quốc đã xây dựng được hệ thống cơ sở hạ tầng, kết nối tích hợp tốt với các chuỗi cung ứng khác, các khu vực trong và ngoài nước. Và Trung Quốc là chuỗi cung ứng hàng đầu về xuất nhập khẩu của thế giới. Cho nên, rất khó để tạo ra một thị trường mới thay thế Trung Quốc.
Nhưng tăng trưởng của ngành sản xuất là có, buộc doanh nghiệp phải mở rộng thị phần. Khi các chi phí như giá thuê kho bãi ở Trung Quốc hay chính sách xuất khẩu sang Mỹ với mức thuế suất cao, khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp giảm. Chưa kể, doanh nghiệp muốn phân bổ các trụ sở tại nhiều thị trường để chia sẻ rủi ro, thay vì đặt tất cả trụ sở sản xuất ở một nơi. Ví dụ họ muốn đặt một phần thị trường ở Trung Quốc, một phần ở thị trường Việt Nam và một phần tại Ấn Độ. Như vậy, tác động của dịch bệnh tại Trung Quốc bùng phát sẽ không tạo ra sự đứt gãy chuỗi cung ứng hàng hoá cho người tiêu dùng vì đã có nhà máy tại Việt Nam. Hơn nữa, doanh nghiệp còn được hưởng các lợi thế như thuế suất có thể thấp nếu xuất khẩu hàng từ Việt Nam sang Mỹ hay lợi thế từ hàng hoá ở Trung Quốc đến thị trường châu Âu.
Còn đối với doanh nghiệp trong nước, các nhà đầu tư xây dựng kho bãi cũng thay đổi để tăng tính cạnh tranh và phục vụ khách hàng tốt hơn. Nếu họ định hướng tập trung thị trường trong nước, yêu cầu cải tiến lưu kho hiệu quả hay chi phí logistics phải thay đổi. Doanh nghiệp nội có cơ hội lựa chọn, đặt tiêu chí cao vì nếu khả năng lưu trữ kho không đảm bảo, giao hàng chậm sẽ giảm tính cạnh tranh nên họ ngày càng quan tâm nhiều đến chất lượng kho bãi.
- Cảm ơn những chia sẻ của bà!
