Sunshine Group - Kiến tạo di sản đô thị từ triết lý “giá trị thực cho người dùng cuối”

Trong hành trình gần 4 thập kỷ Đổi mới của Việt Nam, thị trường bất động sản đã nhiều lần trải qua những cơn sóng lớn, từ hưng phấn đến trầm lắng, từ bùng nổ đầu cơ đến giai đoạn thanh lọc sâu rộng. Đến hôm nay, khi nền kinh tế bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với những yêu cầu khắt khe hơn về chất lượng, tính minh bạch và sự bền vững, "giá trị thực" trở thành khái niệm trung tâm - thước đo mới của một thị trường trưởng thành.

Giữa bối cảnh ấy, Sunshine Group nổi lên như một trường hợp đặc biệt. Họ không chọn cách "thổi phồng kỳ vọng" để tạo sóng ngắn hạn, mà chọn đi con đường dài - vững và sâu, hướng đến người dùng cuối. Triết lý của Sunshine giản dị mà kiên định: "Làm sản phẩm thực cho người dùng cuối, lấy giá trị sử dụng và trải nghiệm sống dài hạn làm trung tâm".

Điều đặc biệt hơn, Sunshine không chỉ nói về "giá trị thực" như một khái niệm đạo đức doanh nghiệp, mà biến nó thành một mô hình phát triển có hệ thống: Từ cách lựa chọn vị trí tại những khu vực đắc địa bậc nhất, đến quy hoạch thiết kế, lựa chọn vật liệu, tiêu chuẩn vận hành, hạ tầng công nghệ - mọi cấu phần đều được đầu tư và tính toán cho vòng đời tài sản trăm năm, chứ không phải chu kỳ bán hàng ngắn hạn, theo triết lý "người ở thực là trung tâm của mọi quyết định".

Trước đó, trong cuộc trò chuyện chuyên sâu với Reatimes, chuyên gia kinh tế cao cấp, PGS. TS. Ngô Trí Long, dưới góc nhìn tài chính - kinh tế học, đã lý giải cách Sunshine tái cấu trúc để vượt chu kỳ thị trường và kiến tạo đà tăng trưởng dựa trên hiệu suất thật.

Cuộc trò chuyện lần này với chuyên gia Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam sẽ đi vào triết lý và văn hóa phát triển, bản chất của giá trị thực và tầm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản của Sunshine Group.

Ở đây, "giá trị thực" không chỉ là nền tảng chiến lược, mà trở thành một hệ quy chiếu mới cho tư duy phát triển đô thị Việt Nam, nơi giá trị tài sản gắn liền với giá trị sống; nơi chất lượng không đo bằng sự hào nhoáng bề ngoài mà bằng khả năng bền vững qua thời gian và nơi doanh nghiệp tư nhân không chỉ làm giàu cho mình, mà làm giàu cho xã hội bằng niềm tin, chuẩn mực và sự minh bạch. Đây không chỉ là một câu chuyện về một tập đoàn, mà là hành trình của một tư duy mới trong phát triển bất động sản Việt Nam: Đi từ tăng trưởng dựa trên kỳ vọng sang tăng trưởng dựa trên giá trị, từ "bán nhanh" sang "sống lâu", từ "thị trường" sang "di sản".

- Trong lịch sử phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam, Sunshine Group là doanh nghiệp tiên phong chọn bắt đầu ở phân khúc cao cấp nhưng gắn định vị chiến lược kinh doanh với khái niệm "giá trị thực cho người dùng cuối". Dưới góc nhìn của chuyên gia cao cấp trong lĩnh vực bất động sản, ông có thể chia sẻ đâu là cơ sở và hệ quy chiếu giá trị đã định hình nên quyết định chiến lược này của Sunshine?

Viện trưởng Bùi Văn Doanh: Tôi cho rằng, điều đặc biệt trong hành trình của Sunshine nằm ở chỗ: Họ không chọn cách "thổi phồng kỳ vọng" để tạo sóng thị trường, mà tập trung xây dựng giá trị cốt lõi bền vững. Trong khi phần lớn thị trường xoay quanh những đợt đầu cơ ngắn hạn, Sunshine kiên định đi theo một quỹ đạo ngược dòng: Lấy người ở thực, nhu cầu thực và giá trị sử dụng dài hạn làm trung tâm chiến lược. Đây không phải lựa chọn mang tính thời điểm, mà là kết quả của một hệ quy chiếu phát triển được định hình từ đầu.

Điều thú vị là Sunshine không chỉ hướng đến "giá trị thực" như một trục đạo đức, mà còn kết hợp được ngôn ngữ của sự thời thượng - độc bản - hàng hiệu trong tư duy phát triển sản phẩm. Các dự án của Sunshine, đặc biệt là dòng bất động sản thấp tầng, không ồn ào hay chạy theo trào lưu xa xỉ phô trương, thay vào đó, mỗi công trình được phát triển công phu với "chất riêng" để tạo nên một "phiên bản giới hạn", nơi tiêu chuẩn thẩm mỹ và vật liệu đạt tới đẳng cấp hàng hiệu, nhưng được Việt hóa bằng công năng và cảm xúc sống của người Việt. Chính sự hòa quyện giữa "giá trị thực" và "giá trị cảm xúc" này đã tạo nên bản sắc riêng của Sunshine trên thị trường cao cấp.

Trước hết, giá trị bất động sản được đo bằng thời gian sử dụng chứ không chỉ bằng giá bán. Ở các nền kinh tế trưởng thành như Singapore hay Nhật Bản, tài sản tốt không phải là tài sản bán đắt mà là tài sản sống lâu, vận hành tốt và giá trị tăng bền vững theo thời gian. Sunshine mang tư tưởng ấy vào thị trường Việt Nam: Mỗi dự án phải đủ sức "sống khoẻ" trong nhiều thập kỷ, không bị rơi vào vòng đời ngắn như một sản phẩm thời vụ.

Bên cạnh đó, Sunshine không xây nhà để bán cho nhà đầu tư ngắn hạn, mà để kiến tạo không gian sống thực sự. Khi đặt người ở thực làm trung tâm, từng chi tiết, từ thiết kế không gian, vật liệu xây dựng, hệ thống vận hành đến tiện ích đều phải tính đến cảm xúc, trải nghiệm và nhu cầu dài hạn của cư dân. Đó không còn là "một căn hộ" đơn thuần, mà là một môi trường sống chất lượng.

Ngoài ra, doanh nghiệp này không coi thanh khoản là kết quả của kỳ vọng giá, mà là hệ quả tự nhiên của công năng thật - trải nghiệm thật. Khi một sản phẩm đủ tốt để ở, để cho thuê, để vận hành bền, thị trường tự khắc ghi nhận giá trị ấy.

Có thể khẳng định, ngay từ đầu, Sunshine đã chọn cho mình một phương trình khác với số đông: "Giá trị sử dụng" cùng với "trải nghiệm thật" và "vòng đời dài" tạo nên "thương hiệu bền vững".

Đó không phải con đường dễ đi, vì đòi hỏi vốn lớn, tầm nhìn dài và kỷ luật phát triển cao nhưng chính những doanh nghiệp như vậy mới có thể đặt nền móng cho một thị trường bất động sản trưởng thành, nơi giá trị không nằm ở những cơn sốt ngắn hạn, mà nằm trong thời gian, trải nghiệm và sự tin cậy.

- Đúng như chuyên gia vừa phân tích, ở các quốc gia thịnh vượng, các nhà phát triển bất động sản cao cấp thường xây dựng mô hình "sống tốt dài hạn" với vòng đời tài sản hàng trăm năm, trong khi tại Việt Nam, nhiều dự án cao cấp chỉ dừng ở "đẹp để bán". Theo ông, Sunshine đã tạo "đường ranh chiến lược" nào để không rơi vào quỹ đạo "xa xỉ ngắn hạn" mà trở thành mô hình "cao cấp vì người ở thực"?

Viện trưởng Bùi Văn Doanh: Điểm mấu chốt không nằm ở việc Sunshine nói về triết lý "sống tốt dài hạn", mà ở cách họ thể chế hóa triết lý đó thành một kỷ luật phát triển cụ thể. Họ không xây những công trình để bán, mà kiến tạo những không gian sống đủ bền vững để tồn tại và vận hành hiệu quả qua nhiều thế hệ. Điều này đòi hỏi không chỉ năng lực kỹ thuật hay tài chính, mà trước hết là một tư duy lãnh đạo mang tầm nhìn dài hạn và khả năng tổ chức chuỗi giá trị một cách nhất quán.

Sunshine đặt ra một hệ tiêu chuẩn rất khác biệt: Điểm kết thúc của dự án không phải là lúc bàn giao, mà là thời điểm cư dân bắt đầu cuộc sống thực. Chính cách xác định "đích đến" này khiến mọi khâu, từ quy hoạch, thiết kế kiến trúc, lựa chọn vật liệu, cấu hình tiện ích cho tới quản trị vận hành đều được tổ chức như một cấu trúc sống, chứ không phải một sản phẩm trang trí.

Điểm khác biệt rõ rệt giữa mô hình "xa xỉ ngắn hạn" và "cao cấp bền vững" chính là ở đây. Xa xỉ ngắn hạn chỉ dừng ở lớp vỏ thị giác, dễ xuống cấp sau vài năm. Cao cấp bền vững lại tập trung vào những yếu tố vô hình nhưng quyết định tuổi thọ công trình và chất lượng sống như: Độ thông thoáng, tiết kiệm năng lượng, độ bền vật liệu, độ ổn định tiện ích và hệ thống vận hành. Đây là những yếu tố khó sao chép, vì chúng được xây vào "xương sống" của dự án ngay từ đầu.

Sunshine lựa chọn không theo đuổi lợi nhuận ngắn hạn, mà lấy khả năng bảo toàn và tích lũy giá trị theo thời gian làm chuẩn mực phát triển. Cách tiếp cận này đòi hỏi một kỷ luật tổ chức nghiêm ngặt: Không xây nhanh để bán, không phụ thuộc vào sóng thị trường, không đánh bóng bề ngoài. Thực chất, Sunshine không chỉ đứng bên ngoài logic đầu cơ, mà đang xây dựng một đường ranh phát triển mới, nơi chất lượng sống dài hạn trở thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi.

PGS. TS. Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế cao cấp:

Triết lý "giá trị thực cho người dùng cuối" không chỉ là một khái niệm mang tính đạo đức kinh doanh, mà còn là nền tảng để tạo ra một thị trường lành mạnh và phát triển dài hạn. Khi giá nhà được thiết lập trên cơ sở giá trị sử dụng thực và năng lực chi trả thực, thị trường sẽ giảm thiểu biến động đầu cơ, tạo ra một hệ sinh thái tài chính ổn định hơn.

Lý do tôi tin vào sức lan tỏa của triết lý này là vì nó phù hợp với quy luật cung - cầu thực chất. Trong dài hạn, không một thị trường nào có thể phát triển bền vững nếu giá cả bị bóp méo quá xa so với thu nhập và giá trị thực của sản phẩm. Khi một doanh nghiệp lớn như Sunshine "neo" sản phẩm vào giá trị thực, họ góp phần thiết lập một mặt bằng giá mang tính chuẩn mực, từ đó tạo áp lực tích cực buộc các chủ đầu tư khác phải điều chỉnh chiến lược theo.

Hơn thế nữa, mô hình này còn có tác động tích cực đến chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia. Khi giá trị bất động sản được xác lập trên giá trị thực, bong bóng giảm, rủi ro hệ thống giảm, các định chế tài chính sẽ phân bổ vốn hiệu quả hơn, Nhà nước dễ điều tiết hơn. Điều này tạo một vòng tuần hoàn tích cực: Thị trường lành mạnh hơn, tín dụng an toàn hơn, chi phí vốn thấp hơn, doanh nghiệp có điều kiện phát triển ổn định hơn.

Với vai trò là một tập đoàn tư nhân có quy mô lớn, Sunshine có thể trở thành ngòi nổ tích cực cho quá trình thay đổi mô hình tăng trưởng của ngành bất động sản. Tôi tin rằng nếu mô hình này được duy trì và nhân rộng, nó sẽ không chỉ tạo một "làn sóng phát triển bền vững", mà còn góp phần định hình một giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam, bớt đầu cơ, nhiều giá trị thực, ổn định hơn và minh bạch hơn.

- Khái niệm "real value" trong ngành bất động sản quốc tế thường được đo bằng vòng đời tài sản, chi phí sở hữu, khả năng sinh lợi ổn định và tính bền vững đô thị. Vậy trong hệ quy chiếu của Sunshine, "giá trị thực" có cùng bản chất đó hay đã được Việt hóa thành một chuẩn mực riêng?

Viện trưởng Bùi Văn Doanh: Khái niệm "real value" trong bất động sản quốc tế vốn đã có một lịch sử rất dài. Ở các thị trường trưởng thành, người ta đo "giá trị thực" không phải bằng mức giá lúc mở bán, mà bằng khả năng tài sản ấy duy trì giá trị sử dụng, giá trị tài chính và giá trị xã hội qua thời gian. Đúng như bạn nhận xét, nó là một phương trình tổng hợp của vòng đời tài sản, chi phí sở hữu, khả năng sinh lợi ổn định, đóng góp cho đô thị bền vững.

Chúng tôi nghiên cứu và nhận thấy rằng, Sunshine không phủ nhận các giá trị cốt lõi đó, nhưng họ không bê nguyên xi mô hình quốc tế về Việt Nam. Họ thực hiện một bước rất quan trọng: "Việt hóa chuẩn giá trị thực" để phù hợp với đặc thù thị trường, hạ tầng, hành vi người mua và cấu trúc đô thị của nước ta. Có những điểm khác biệt rất rõ như:

Từ "vòng đời tài sản" sang "chu kỳ sống của cộng đồng". Ở nước ngoài, "real value" thường gắn chặt với tuổi thọ công trình, chi phí bảo trì và khả năng giữ giá. Sunshine mở rộng khái niệm này khi họ xác định, một dự án chỉ thực sự có giá trị khi nó nuôi dưỡng được một cộng đồng sống lâu dài và bền vững. Tức là "vòng đời tài sản" không chỉ là độ bền bê tông mà là độ bền văn hoá - xã hội - tiện ích. Đây chính là cách họ lý giải khái niệm "di sản cho thế hệ sau".

Từ "giá trị tài chính" sang "giá trị cân bằng". Thị trường Việt Nam vốn có đặc thù là sự va đập giữa đầu cơ và nhu cầu ở thực. Sunshine không loại bỏ yếu tố tài chính, nhưng họ không để nó lấn át giá trị sử dụng. Thay vì định giá sản phẩm bằng biên lợi nhuận kỳ vọng, họ đặt "giá hợp lý dài hạn" làm trung tâm để người ở thực, người thuê thực có thể tham gia. Khi thanh khoản đến từ công năng thật, chứ không phải "sóng", thì giá trị tài chính trở nên bền vững và ít bị sốc chu kỳ.

Từ "bền vững đô thị" sang "bản sắc đô thị". Nhiều mô hình quốc tế chuẩn hoá bền vững theo chỉ số kỹ thuật (LEED, BREEAM, ESG…), Sunshine thì nhấn mạnh thêm một tầng giá trị đặc thù Việt Nam: Bản sắc địa phương - tính cộng đồng - sự hoà nhập của kiến trúc vào đời sống đô thị.

Một dự án của họ không chỉ cần "xanh", "tiết kiệm năng lượng", mà phải "có linh hồn", phù hợp khí hậu, văn hoá, thói quen sống, thậm chí cả nhịp sống của người Việt.

Như vậy, Sunshine không thay đổi bản chất của "real value" mà mở rộng và nội địa hóa nó thành một chuẩn mực riêng: "Giá trị thực không chỉ là tài sản tốt, mà là tài sản có thể sống cùng người Việt, qua nhiều thế hệ". Điều này vừa giúp họ giữ được chuẩn mực quốc tế về chất lượng và vận hành, vừa tạo ra một mô hình phát triển phù hợp với tâm lý thị trường, cấu trúc đô thị và bản sắc văn hoá của Việt Nam. Và chính ở điểm này, Sunshine tạo ra một đường ranh chiến lược khác biệt với phần lớn doanh nghiệp chỉ theo đuổi lợi nhuận ngắn hạn.

- Nhiều nhà phát triển bất động sản hướng trọng tâm vào nhà đầu tư còn Sunshine lại đặt người dùng cuối (người ở thực, người sử dụng thật) làm trung tâm. Theo ông, điều này đã dẫn đến những quyết định kiến trúc - kỹ thuật - vận hành nào mang tính bản chất, không thể sao chép theo kiểu "trang điểm" dự án?

Viện trưởng Bùi Văn Doanh: Đây là câu hỏi rất thú vị. Khi một doanh nghiệp thực sự đặt người dùng cuối vào trung tâm chiến lược, thì toàn bộ quá trình phát triển dự án, từ ý tưởng đến bàn giao và vận hành buộc phải thay đổi từ "hình thức" sang "bản chất". Đây chính là điểm tạo nên ranh giới rất rõ giữa một dự án được xây để bán và một dự án được xây để sống.

Phần lớn các dự án bán cho nhà đầu tư thường tối ưu hoá diện tích thương mại, "bọc" bên ngoài bằng hình thức sang trọng để tạo hiệu ứng bán hàng nhanh. Còn Sunshine đi theo hướng ngược lại khi tối ưu hóa dòng di chuyển, không gian sống thực, tỷ lệ tiện ích cư dân có thể sử dụng hàng ngày.

Các chi tiết tưởng nhỏ nhưng có tác động dài hạn như: Chiều cao thông thủy đủ thoáng để cư dân cảm nhận không gian sống "thở được"; Tỷ lệ ánh sáng tự nhiên - thông gió được tính kỹ để giảm chi phí vận hành và nâng chất lượng sống; Cấu trúc phân khu tách biệt rõ giao thông cư dân và dịch vụ để giảm xung đột vận hành… Đây là những điều không thể "trang điểm" bằng vật liệu đắt tiền. Nó đòi hỏi tư duy kiến trúc ngay từ đầu, không thể vá víu về sau.

Như chúng ta đã thấy, Sunshine không coi bàn giao là "điểm kết thúc", mà coi đó là khởi đầu vòng đời vận hành. Vì thế, các quyết định kỹ thuật được tính để đảm bảo như: Độ bền vật liệu và thiết bị đủ để vận hành ổn định hàng chục năm, giảm chi phí bảo trì dài hạn; Hạ tầng công nghệ số được tích hợp ngay từ đầu (PropTech, quản lý tòa nhà, cảm biến tiết kiệm năng lượng); Khả năng linh hoạt sử dụng (modular spaces) để người ở có thể tùy biến mà không phá vỡ kết cấu tổng thể.

Những thứ này không nhìn thấy rõ trong brochure bán hàng, nhưng lại quyết định chất lượng sống và giá trị tài sản trong dài hạn.

Điểm khác biệt sâu nhất nằm ở tư duy vận hành. Thay vì "bán xong - rút lui", Sunshine duy trì hệ thống quản lý - vận hành chuyên nghiệp, coi đó là một phần không thể tách rời của sản phẩm. Họ kiểm soát chuẩn dịch vụ, SLA và chất lượng tiện ích sau bàn giao; Chủ động thiết kế vòng đời bảo trì để giữ chất lượng công trình ổn định; Duy trì sự kết nối với cộng đồng cư dân để điều chỉnh vận hành theo nhu cầu thực.

Đây là một "cấu trúc tổ chức" chứ không phải một lớp sơn bên ngoài, nên không thể sao chép bằng cách làm dự án ngắn hạn.

Nói cách khác, Sunshine không "trang điểm" dự án để tạo cảm giác cao cấp, mà kiến tạo trải nghiệm sống cao cấp bằng kiến trúc, kỹ thuật và vận hành có tính cấu trúc dài hạn. Đây cũng chính là lý do vì sao nhiều dự án tưởng chừng sang trọng trên thị trường nhanh chóng xuống cấp sau vài năm, trong khi những dự án có "xương sống vận hành" thực sự lại tăng giá trị theo thời gian.

"Đặt người dùng cuối làm trung tâm" không phải là một khẩu hiệu tiếp thị, đó là một lựa chọn chiến lược có chi phí cao, nhưng cũng là nền tảng bền vững nhất cho giá trị thực.

- Sunshine Group cho biết mỗi dự án của họ được đầu tư để sau hàng thập kỷ vẫn giữ nguyên tính bền vững, như một "di sản" cho thế hệ sau. Ở góc độ chuyên gia, ông đánh giá thế nào về độ tham vọng và tính khả thi của chiến lược phát triển theo vòng đời tài sản dài hạn này trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay?

Viện trưởng Bùi Văn Doanh: Tôi cho rằng tuyên bố "mỗi dự án là một di sản" không chỉ là một cách nói đầy chất thơ của Sunshine, mà thực chất là một cam kết chiến lược rất lớn, vừa tham vọng, vừa có tính thử thách cao. Quả thực, tôi rất ấn tượng với triết lý này. Bởi để một công trình tồn tại bền vững hàng thập kỷ, doanh nghiệp phải thay đổi cách làm bất động sản từ gốc rễ, không chỉ ở thiết kế, vật liệu mà cả tư duy phát triển.

Trước hết, cần nhấn mạnh rằng tư duy "legacy project" - dự án di sản, vốn là nền tảng của các đô thị phát triển. Ở Tokyo, Singapore, Paris hay New York, các khu đô thị cốt lõi tồn tại hàng trăm năm bởi vì nhà phát triển ngay từ đầu đã tính đến vòng đời tài sản và chu kỳ sống của cộng đồng chứ không chỉ vòng đời bán hàng. Trong bối cảnh Việt Nam, khi nhiều dự án mới chỉ dừng ở "đẹp lúc bán - xuống cấp sau vài năm", thì định hướng này của Sunshine là một cú chuyển hướng có tính tiên phong.

Tuy nhiên, điểm đáng nói là Sunshine không phát biểu suông. Họ đã thiết kế mô hình để biến tham vọng thành khả thi thông qua ba trụ cột rất rõ:

Trước tiên, muốn công trình trở thành "di sản", doanh nghiệp phải đầu tư nhiều hơn vào những thứ không nhìn thấy ngay trên bề mặt: Nền móng, kết cấu, vật liệu bền, giải pháp công nghệ vận hành, hệ thống bảo trì dài hạn. Đây là những khoản đầu tư mà nhiều chủ đầu tư ngại bỏ ra vì không mang lại "điểm bán hàng" lập tức. Sunshine lại chọn đặt chúng làm "cốt lõi sản phẩm".

Bên cạnh đó, không có công trình nào tự nó trở thành di sản, nó phải được vận hành, duy trì, bảo dưỡng có kỷ luật. Sunshine chủ động thiết lập mô hình vận hành riêng, không "bán xong là hết", mà kiểm soát toàn bộ vòng đời sau bán hàng. Đây chính là điểm phân biệt lớn nhất giữa dự án thương mại ngắn hạn và dự án di sản dài hạn.

Đặc biệt, chiến lược phát triển dự án theo vòng đời dài hoàn toàn không nằm ngoài bối cảnh vĩ mô: Việt Nam hiện đang định hướng thị trường bất động sản theo tinh thần "đưa bất động sản trở về giá trị thực". Khi một tập đoàn tư nhân lớn chủ động đi theo hướng này, họ không chỉ tạo lợi thế cho riêng mình mà còn góp phần nâng chuẩn vận hành thị trường, giống như cách các doanh nghiệp tiên phong từng làm ở Hàn Quốc hay Singapore trong giai đoạn đô thị hoá mạnh.

Tham vọng này không dễ, nhưng hoàn toàn khả thi với những doanh nghiệp đủ năng lực tài chính, quản trị, và tầm nhìn dài hạn. Và trong số rất ít những doanh nghiệp tư nhân hiện nay có thể hiện thực hoá điều đó, Sunshine nằm trong nhóm dẫn đầu.

Nói một cách hình ảnh, nếu nhiều dự án hiện nay giống như những "ngọn lửa bán hàng" bùng sáng rồi tắt nhanh, thì Sunshine đang chọn xây "ngọn đèn pha đô thị", thứ không chỉ chiếu sáng hôm nay mà còn dẫn đường cho những thế hệ sau.

Đó là một tham vọng xứng đáng, và quan trọng hơn, Sunshine đặt ra một chuẩn mực phát triển mới cho thị trường bất động sản Việt Nam.

- Trong khi nhiều doanh nghiệp còn bị "cuốn theo sóng giá" và sức ép chi phí đầu vào tăng cao, Sunshine Group lại chọn một hướng đi ngược dòng đáng chú ý: Cung ứng hàng chục ngàn căn hộ chất lượng cao giá hợp lý tại Hà Nội, TP.HCM, đồng hành cùng Chính phủ hiện thực hóa các mục tiêu chiến lược về phát triển nhà ở cho thế hệ trẻ, thúc đẩy an sinh xã hội và kiến tạo đô thị bền vững.

Những dự án tiêu biểu trong chiến lược này có Sunshine Legend City tại Nghĩa Trụ, Hưng Yên với gần 8.000 căn hộ; Alluvia Sunshine Grand City - một phân khu trong đại dự án Alluvia City tại Văn Giang, Hưng Yên với gần 8.000 căn hộ cao cấp; Sunshine Bay Retreat Vung Tau tại TP.HCM với gần 7.000 căn hộ biển. Chính thức đưa ra thị trường trong năm 2025, điểm chung của các dự án này là đều bàn giao theo tiêu chuẩn 5 sao nhưng có giá thấp hơn khu vực 20-25%, nhằm đưa mặt bằng giá căn hộ về mức dễ tiếp cận hơn, từ đó mở rộng cơ hội an cư cho người trẻ và người dùng cuối.

Chiến lược này không đơn thuần là "giảm giá để bán hàng" mà là một cấu trúc vận hành bài bản. Tập đoàn đã tận dụng hiệu quả kinh tế theo quy mô (economies of scale) để hạ chi phí xây dựng, đồng bộ hóa thi công nhằm tiết kiệm nhân công - quản lý và rút ngắn tiến độ, từ đó giảm áp lực tài chính. Song song, Sunshine đẩy mạnh ứng dụng công nghệ trong toàn chuỗi giá trị, tiêu biểu là Noble App, nền tảng livestream đặt giá mua nhà đầu tiên do người Việt phát triển, giúp rút ngắn quy trình bán hàng, cắt giảm chi phí trung gian, tăng tốc độ tiêu thụ và tối ưu dòng tiền theo thời gian thực.

Đáng chú ý, theo các nguồn nội bộ, Sunshine chủ động không tối đa hóa lợi nhuận ngắn hạn, mà chọn chiến lược đồng hành cùng Chính phủ trong bình ổn giá và mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho nhóm khách hàng trẻ, nhóm chiếm tỷ trọng lớn trong nhu cầu thực hiện nay. Chính nhờ sự kết hợp giữa năng lực tài chính vững, mô hình vận hành tinh gọn và tư duy phát triển dài hạn, Sunshine đã tạo ra một cơ chế "chia sẻ lợi ích" thay vì chuyển toàn bộ áp lực chi phí sang người mua.

Theo chuyên gia kinh tế cao cấp, PGS. TS. Ngô Trí Long: Từ góc nhìn kinh tế học, "giá hợp lý" không phải là giá rẻ, mà là mức giá phản ánh đúng giá trị thực và phù hợp với mặt bằng thu nhập của thị trường mục tiêu. Khi Sunshine giữ được giá hợp lý nhưng vẫn đạt hiệu quả tài chính vượt trội, điều đó cho thấy họ nâng cao hiệu suất vận hành, chứ không đẩy rủi ro sang người tiêu dùng. Đây chính là bản chất của phát triển lành mạnh.

Ở phần lớn thị trường, khi nói "giảm giá", các nhà phát triển thường phải hy sinh chất lượng hoặc cắt bớt giá trị gia tăng. Vậy nhưng, Sunshine lại theo đuổi một logic ngược khi giữ chuẩn cao cấp nhưng giảm giá bán 20-25%. Theo chuyên gia, đâu là cơ chế nền tảng cho phép Sunshine phá vỡ quy luật thông thường này?

Viện trưởng Bùi Văn Doanh: Đúng là trong logic thông thường của thị trường bất động sản, "giảm giá" gần như đồng nghĩa với "giảm chất lượng". Tuy nhiên, Sunshine Group đang phá vỡ quy luật ấy bằng một mô hình quản trị chi phí và chuỗi giá trị khép kín hiếm thấy ở Việt Nam. Họ không "giảm giá" theo nghĩa thông thường, mà giảm chi phí cấu thành để bảo vệ giá trị sử dụng, nhờ đó vẫn giữ được chuẩn cao cấp nhưng giá bán thấp hơn 20-25% so với mặt bằng cùng phân khúc.

Tôi cho rằng, Sunshine có thể làm điều này vì họ xây dựng được ba tầng cơ chế nền tảng, vừa là lợi thế cạnh tranh, vừa là rào cản nhập cuộc đối với phần lớn doanh nghiệp khác.

Thứ nhất, tái cấu trúc chuỗi giá trị phát triển - kiểm soát từ gốc đến ngọn. Sunshine không phụ thuộc hoàn toàn vào các nhà thầu hay đơn vị trung gian. Họ tự chủ một phần lớn chuỗi giá trị: Thiết kế, thi công, công nghệ quản lý dự án, quản lý vận hành và thậm chí cả tài chính nội bộ.

Nhờ đó, chi phí trung gian vốn thường chiếm 15-25% giá thành dự án được loại bỏ. Việc kiểm soát trực tiếp chuỗi cung ứng giúp Sunshine: Chủ động chọn vật liệu thiết bị với giá tối ưu mà vẫn đảm bảo chất lượng; Tăng tốc tiến độ thi công nhờ mô hình quản lý dữ liệu tập trung (PropTech); Giảm rủi ro sai lệch giữa bản thiết kế và thi công thực tế. Đây là cách họ "cắt mỡ, không cắt thịt", tinh gọn quy trình thay vì hy sinh chất lượng.

Thứ hai, nền tảng tài chính bền vững - giảm chi phí vốn, tăng tốc độ quay vòng. Một yếu tố thường khiến giá nhà cao là chi phí tài chính kéo dài (vay ngân hàng, chi phí lãi). Sunshine khắc phục bằng cách tự cân đối dòng tiền trong hệ sinh thái, tận dụng nguồn vốn chủ sở hữu mạnh, hợp tác chiến lược với các tổ chức tài chính và đặc biệt là dòng tiền trả trước từ khách hàng thật.

Điều này cho phép họ: Giảm chi phí lãi vay và tránh phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng; Đảm bảo tiến độ thi công đều đặn, không "đứt gãy" dòng vốn; Tận dụng hiệu ứng quy mô khi triển khai đồng loạt hàng chục dự án lớn. Vì thế, biên lợi nhuận không bị co hẹp dù giá bán thấp hơn đối thủ.

Thứ ba, công nghệ và dữ liệu là động cơ tăng năng suất toàn hệ thống. Sunshine áp dụng mô hình quản trị công nghệ tổng thể từ khâu quy hoạch - thi công - bán hàng - vận hành. Các nền tảng BIM, ERP, CRM, AI quản lý rủi ro, và hệ thống Smart Operation Center giúp doanh nghiệp: Rút ngắn 15-20% thời gian triển khai dự án; Giảm 10-15% chi phí quản lý và vận hành; Kiểm soát chất lượng theo thời gian thực thay vì "kiểm tra sau sai sót".

Ở quy mô gần 30 dự án lớn trên cả nước, những cải thiện năng suất này tạo nên lợi thế chi phí khổng lồ mà các doanh nghiệp khác khó bắt kịp.

Tóm lại, Sunshine không "phá quy luật thị trường" bằng phép màu, mà bằng quản trị khoa học, tích hợp công nghệ và tổ chức lại mô hình tăng trưởng. Nếu coi thị trường bất động sản như một phương trình, thì không ít doanh nghiệp khác cố giảm giá bằng cách bớt đầu vào, còn Sunshine giải bài toán ấy bằng cách tăng hiệu suất toàn hệ thống. Đó chính là nền tảng để họ có thể duy trì sản phẩm cao cấp với giá hợp lý, một logic ngược, nhưng hoàn toàn khả thi.

- Các nhà phát triển quốc tế thường đạt được "affordable premium" (cao cấp với giá hợp lý) nhờ kiểm soát chuỗi giá trị - từ thiết kế, thi công, vận hành đến tài chính. Sunshine cũng nói nhiều đến "tái cấu trúc toàn diện". Ông có thể phân tích cụ thể chuỗi giá trị Sunshine đang được kiểm soát đến đâu để có thể hạ giá thành mà vẫn giữ được chuẩn cao?

Viện trưởng Bùi Văn Doanh: Trong ngành bất động sản quốc tế, "affordable premium" là một khái niệm rất đặc biệt. Đó không phải là những sản phẩm "rẻ tiền", mà là sản phẩm cao cấp được cung cấp với mức giá hợp lý nhờ hiệu suất vận hành vượt trội. Ở Mỹ, Nhật Bản hay châu Âu, các nhà phát triển đạt được điều này bằng cách kiểm soát sâu chuỗi giá trị, từ khâu thiết kế, xây dựng, tài chính đến vận hành để giảm chi phí cấu thành nhưng không hạ tiêu chuẩn chất lượng.

Điểm đáng nói là Sunshine Group đang áp dụng đúng logic này trong bối cảnh Việt Nam, nhưng họ không dừng lại ở việc kiểm soát một vài khâu, mà thực hiện một "tái cấu trúc toàn diện" mô hình phát triển, đưa doanh nghiệp từ "chủ đầu tư" thành một "tổ chức phát triển tích hợp".

Nếu doanh nghiệp truyền thống vận hành theo chuỗi cung ứng phân mảnh (mỗi khâu một nhà thầu), thì Sunshine lại tạo ra một kiến trúc tích hợp từ thiết kế - thi công - tài chính - vận hành gắn với một hệ thống dữ liệu và quy trình thống nhất.

Bên cạnh đó, trong khi phần lớn doanh nghiệp xử lý từng dự án như một "case" riêng, Sunshine xây dựng dự án như mô-đun trong một nền tảng vận hành lớn. Điều này cho phép họ tận dụng quy mô để hạ giá thành, rút ngắn thời gian triển khai, tăng tốc độ quay vòng vốn và đặc biệt là chuẩn hóa công nghệ và quy trình trên diện rộng.

Đây là điểm phân ranh giữa "làm dự án" và "kiến tạo mô hình vận hành", giúp Sunshine nhân rộng "affordable premium" một cách có hệ thống, không phải bằng thủ thuật ngắn hạn.

Khái niệm "affordable premium" chỉ thực sự có ý nghĩa khi được vận hành ở quy mô lớn, vì quy mô càng lớn, lợi thế chi phí và quản trị càng rõ. Sunshine với hơn 30 dự án trải dài Bắc - Trung - Nam đang dần đạt đến "quy mô đủ lớn để định hình chuẩn vận hành của thị trường".

Khi một doanh nghiệp có thể bán nhà cao cấp với giá hợp lý mà vẫn giữ biên lợi nhuận cao, họ không chỉ cạnh tranh mà còn ép thị trường phải dịch chuyển theo chuẩn mới.

- Kiến tạo "giá nhà hợp lý" không chỉ là chuyện giá bán, mà còn là tốc độ quay vòng vốn và khả năng kiểm soát chi phí tài chính. Với Sunshine, nền tảng tài chính và cấu trúc vốn đã đóng vai trò như thế nào trong việc đảm bảo giá thấp hơn mặt bằng phân khúc cao cấp 20-25%, nhưng tiến độ và chất lượng công trình không giảm?

Viện trưởng Bùi Văn Doanh: Khi nói đến "giá nhà hợp lý", phần lớn mọi người chỉ nghĩ đến mức giá bán cuối cùng, nhưng thực tế, giá bán chỉ là phần ngọn của một cấu trúc nền sâu rộng gồm tài chính, vốn và vòng quay dự án. Điểm đặc biệt của Sunshine Group là họ không giảm giá bằng cách cắt bớt chất lượng hay tiện ích, mà bằng cách tái cấu trúc tài chính để giảm chi phí vốn, tăng hiệu suất sử dụng dòng tiền và giữ biên lợi nhuận ở mức cao. Đây là điều rất hiếm trên thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay.

Theo số liệu công bố, đến cuối quý III/2025, tổng tài sản hợp nhất của Sunshine đạt gần 80.000 tỷ đồng, trong đó vốn chủ sở hữu đã vượt 13.000 tỷ đồng. Đây là một điểm then chốt: Khi tỷ trọng vốn chủ tăng, doanh nghiệp giảm được áp lực vay ngân hàng và chi phí tài chính phình to theo thời gian. Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp khác phải cộng phần lãi vay kỳ vọng vào giá bán, Sunshine lại có khả năng chủ động về dòng vốn, ổn định tiến độ và kiểm soát giá thành đầu ra. Việc tự chủ tài chính không chỉ giúp Sunshine giảm áp lực tài chính, mà còn giúp họ định hình được chiến lược giá linh hoạt, hướng đến nhóm khách hàng mua để ở thật, vốn là nguồn cầu bền vững nhất của thị trường.

Song song với đó, Sunshine còn thực hiện tái cấu trúc để rút ngắn tối đa vòng quay vốn. Báo cáo tài chính cho thấy tỷ lệ chi phí trên doanh thu thuần của tập đoàn này đã giảm từ khoảng 88% xuống còn 68%, trong khi biên lợi nhuận gộp tăng lên gần 60%, một con số rất ấn tượng trong ngành bất động sản Việt Nam. Khi chi phí vận hành, chi phí tài chính và thời gian quay vòng vốn được rút ngắn, doanh nghiệp hoàn toàn có dư địa để giảm giá bán khoảng 20-25% so với mặt bằng phân khúc cao cấp cùng khu vực mà vẫn bảo toàn được biên lợi nhuận. Đây chính là nền tảng tài chính thực sự phía sau khẩu hiệu "sản phẩm cao cấp, giá hợp lý".

Quan trọng hơn, Sunshine không xây dựng mô hình tài chính này để chạy theo đầu cơ mà gắn chặt với dòng tiền thật từ người mua thật. Khi tỷ trọng khách hàng mua ở thực cao, dòng tiền vào ra trở nên ổn định, doanh nghiệp có thể lập kế hoạch tài chính trung và dài hạn mà không phải phụ thuộc vào tín dụng ngắn hạn, vốn là điểm yếu chí tử khiến nhiều chủ đầu tư rơi vào vòng xoáy thanh khoản khi thị trường đảo chiều. Chính sự chủ động này giúp Sunshine vừa giữ giá ở mức hợp lý, vừa đảm bảo chất lượng, tiến độ và cam kết bàn giao.

Tôi muốn nhấn mạnh rằng, giá hợp lý ở Sunshine không phải kết quả của việc hạ thấp tiêu chuẩn kỹ thuật hay cắt giảm giá trị gia tăng, mà là kết quả trực tiếp của một cấu trúc tài chính hiệu suất cao, vốn chủ mạnh, vòng quay vốn nhanh và chiến lược bám vào dòng cầu thực. Đây là một trong những yếu tố cốt lõi tạo nên lợi thế cạnh tranh dài hạn của Sunshine trên thị trường và cũng là một mô hình phát triển mà nhiều doanh nghiệp khác sẽ phải học hỏi nếu muốn tồn tại bền vững trong chu kỳ mới.

- Quy mô triển khai lớn gần 30 dự án khắp cả nước và kế hoạch bàn giao 300.000 tỷ đồng doanh thu từ khách hàng trong giai đoạn 2025 - 2027 cho thấy Sunshine đang tăng tốc mạnh mẽ. Theo ông, đâu là những yếu tố cốt lõi giúp doanh nghiệp này giữ vững đà tăng trưởng và tạo được vị thế riêng trên thị trường?

Viện trưởng Bùi Văn Doanh: Khi một doanh nghiệp có kế hoạch bàn giao tới 300.000 tỷ đồng doanh thu trong vòng 3 năm (2025 - 2027), chúng ta không còn nói về một "chủ đầu tư đơn lẻ" nữa mà đang nói về một "cực tăng trưởng chiến lược" có khả năng ảnh hưởng đáng kể đến cấu trúc của thị trường bất động sản Việt Nam. Với hơn 30 dự án trải dài Bắc - Trung - Nam, Sunshine Group đã xây dựng cho mình một bản đồ phát triển có độ phủ và độ sâu hiếm thấy trong khối doanh nghiệp tư nhân hiện nay.

Trước tiên, Sunshine xác định chiến lược phát triển "liên vùng - đa cấu trúc". Không giống một số doanh nghiệp chỉ tập trung vào một thị trường trọng điểm, Sunshine chủ động mở rộng ra nhiều địa bàn chiến lược, từ Hà Nội, Hưng Yên, Gia Lai, Đắk Lắk, Khánh Hòa, TP.HCM… Sự phân bổ này giảm đáng kể rủi ro chu kỳ cục bộ, tạo ra một mạng lưới doanh thu ổn định hơn. Trong khi nhiều doanh nghiệp "sống - chết" theo một thị trường duy nhất, Sunshine có khả năng tự cân bằng rủi ro vùng miền, biến "đa địa bàn" thành một lợi thế cạnh tranh.

Bên cạnh đó, như chúng ta vừa phân tích, Sunshine định vị sản phẩm theo triết lý "giá trị thực - giá hợp lý - phát triển bền vững". Từ đó hút dòng tiền thật thay vì chạy theo đầu cơ, điều này giúp họ duy trì quy mô tăng trưởng ổn định và tránh các cú sốc bong bóng.

Sunshine cũng đã tạo dựng cho mình một nền tảng công nghệ - quản trị vận hành hiện đại, điều mà phần lớn các đối thủ trong ngành vẫn còn chậm chân. Khi sở hữu năng lực số hóa sâu từ khâu bán hàng đến quản lý tài sản, Sunshine có khả năng triển khai nhanh hơn, kiểm soát chi phí tốt hơn, duy trì biên lợi nhuận cao hơn và xoay vòng vốn nhanh hơn. Đây là "vũ khí chiến lược" để tăng tốc khi thị trường bước vào giai đoạn phục hồi và bứt phá sau chu kỳ thắt chặt.

PGS. TS. Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế cao cấp:

Trong kinh tế học, khi chi phí đầu vào tăng, giữ giá bán ổn định mà vẫn duy trì lợi nhuận cao chỉ có hai cách: Hoặc nâng cao năng suất, hoặc nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Sunshine đang làm được cả hai.

Điểm đáng nói là Sunshine không đi theo con đường đầu cơ, mà xây dựng mô hình tài chính - sản xuất - kinh doanh xoay quanh "cầu thực". Khi doanh nghiệp bán đúng cái thị trường cần, vào đúng phân khúc thị trường có khả năng chi trả, thì chi phí marketing, bán hàng, chi phí cơ hội sẽ thấp hơn rất nhiều. Trong ngành bất động sản, đây là yếu tố quyết định khả năng giữ biên lợi nhuận trong môi trường chi phí tăng.

Thêm vào đó, Sunshine đang sở hữu một cấu trúc vốn khá lành mạnh. Khi doanh nghiệp không bị áp lực lãi vay lớn, họ có thể linh hoạt hơn về chính sách giá, vừa giữ được mức giá hợp lý cho người mua, vừa đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng. Trong khi nhiều doanh nghiệp khác phải đẩy giá bán lên cao để "gánh" chi phí tài chính, Sunshine có lợi thế cạnh tranh ngược lại: Giữ giá - tăng thanh khoản - quay vòng nhanh.

Và cuối cùng, chúng ta không thể bỏ qua yếu tố thương hiệu. Khi một doanh nghiệp xây dựng được niềm tin thị trường, tốc độ bán hàng nhanh, chi phí phân phối thấp, biên lợi nhuận sẽ được củng cố. Uy tín chính là một dạng "vốn mềm", nó giúp Sunshine "đệm" được phần chi phí đầu vào tăng mà không cần phải đẩy giá bán lên mức gây mất cân bằng cung - cầu.

Tóm lại, trong một thị trường đang phân hóa rõ rệt, Sunshine có khả năng giữ triết lý giá trị thực mà không hy sinh lợi nhuận bởi vì họ đã tạo dựng được nền tảng quản trị tài chính, vận hành và thương hiệu đủ mạnh. Đây là lợi thế mà không phải doanh nghiệp nào cũng có được và nó lý giải vì sao Sunshine đang trở thành một trong những "điểm sáng" nổi bật nhất của ngành.

- Thay vì phụ thuộc vào dòng tiền đầu cơ dễ biến động, Sunshine ưu tiên phát triển các dự án có khả năng hấp thụ thực. Theo ông, lựa chọn này mang lại lợi thế gì trong việc bảo vệ doanh nghiệp trước các cú sốc thị trường?

Viện trưởng Bùi Văn Doanh: Tôi cho rằng việc Sunshine ưu tiên các dự án có dòng tiền thực chính là một trong những điểm sáng quan trọng nhất trong chiến lược phát triển của tập đoàn này. Trong ngành bất động sản, "dòng tiền" không chỉ là một chỉ tiêu tài chính, mà là yếu tố sống còn quyết định một doanh nghiệp có thể đi đường dài hay không.

Nhiều doanh nghiệp trong thời kỳ thị trường tăng trưởng nóng đã chạy theo mô hình "phễu đầu cơ", tức phát triển sản phẩm chủ yếu để bán cho giới đầu cơ hoặc lướt sóng, hy vọng vào sự tăng giá tương lai thay vì nhu cầu thực tế. Vấn đề là khi thị trường đổi chiều, dòng tiền từ những người đầu cơ sẽ bốc hơi nhanh hơn bất kỳ loại vốn nào, khiến doanh nghiệp rơi vào tình trạng thanh khoản đột ngột bị nghẽn, dự án dở dang, dòng vốn chết. Đây chính là vòng xoáy mà nhiều doanh nghiệp đang mắc phải.

Sunshine đã chọn cách không đứng trên cát, mà xây nhà trên nền đá. Khi tập trung vào các dự án có khả năng hấp thụ thị trường cao, pháp lý rõ ràng, tiến độ triển khai thực, họ không chỉ thu hút được người mua thực, vốn là dòng tiền bền vững hơn mà còn tạo được chu kỳ dòng tiền ổn định, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và thị trường trái phiếu. Điều này giúp Sunshine có khả năng "tự xoay vốn", chủ động trong chiến lược đầu tư và triển khai, ngay cả khi thị trường bị siết chặt.

Điều đáng nói là cách tiếp cận này không chỉ giúp Sunshine tránh rủi ro thanh khoản, mà còn tăng sức đề kháng chu kỳ. Bất động sản luôn là ngành mang tính chu kỳ cao, ai sống sót qua đáy chu kỳ chính là người có dòng tiền thực, còn ai dựa vào đòn bẩy và đầu cơ sẽ là người ngã trước tiên. Sunshine, theo cách tiếp cận này, đã "bảo hiểm" cho chính mình khỏi cú sốc thị trường.

- Trong bối cảnh thị trường đang cần những điểm tựa niềm tin mới, một doanh nghiệp có hiệu suất tài chính tốt, chiến lược giá hợp lý và tốc độ triển khai nhanh như Sunshine Group liệu có thể tạo ra tác động lan tỏa đến tâm lý thị trường? Ông nhìn nhận "hiệu ứng Sunshine" sẽ thể hiện ra sao với người mua nhà và nhà đầu tư?

Viện trưởng Bùi Văn Doanh: Niềm tin thị trường là "nhiên liệu vô hình" nhưng có sức mạnh chi phối rất lớn đến quỹ đạo vận động của thị trường bất động sản. Khi một doanh nghiệp có hiệu suất tài chính vượt trội, chiến lược giá hợp lý và tốc độ triển khai nhanh, họ không chỉ tạo ra thành công cho chính mình, mà còn kích hoạt một hiệu ứng tâm lý tích cực lan rộng, điều mà tôi gọi là "hiệu ứng Sunshine".

Đối với người mua nhà, Sunshine đang gửi một thông điệp rất rõ ràng: "Bất động sản có thể quay trở lại với giá trị thực". Khi khách hàng chứng kiến một doanh nghiệp bàn giao đúng tiến độ, giá bán không bị đẩy lên bất hợp lý, sản phẩm có chất lượng thật, họ sẽ lấy lại niềm tin vào thị trường, vốn đã bị bào mòn bởi những năm tháng đầu cơ, lướt sóng và chậm tiến độ. Khi niềm tin này được khôi phục, quyết định mua nhà sẽ mang tính chủ động và ổn định hơn, không còn bị trì hoãn bởi tâm lý phòng thủ. Chính vì vậy, Sunshine không chỉ bán được sản phẩm của mình mà còn góp phần kích hoạt sức mua chung của toàn thị trường.

Với nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư trung - dài hạn, một doanh nghiệp vận hành hiệu quả và minh bạch là một "tín hiệu thị trường" rất mạnh. Khi Sunshine chứng minh được năng lực tài chính bền vững và tốc độ triển khai thực, họ tạo ra một chuẩn kỳ vọng mới. Nói cách khác, Sunshine không chỉ làm tốt phần mình, mà còn nâng trần kỳ vọng của toàn thị trường: Nhà đầu tư sẽ bắt đầu so sánh các chủ đầu tư khác với "chuẩn Sunshine" về tiến độ, về hiệu suất, về minh bạch. Khi kỳ vọng tăng, các doanh nghiệp khác sẽ buộc phải điều chỉnh để đáp ứng, và thị trường sẽ trở nên lành mạnh, cạnh tranh thực chất hơn.

Hiệu ứng tâm lý còn thể hiện ở sự lan tỏa niềm tin từ một doanh nghiệp đầu tàu. Trong giai đoạn thị trường biến động, chỉ cần một số doanh nghiệp lớn có nền tảng vững, tăng trưởng ổn định, niềm tin thị trường có thể chuyển từ trạng thái "co cụm" sang "mở rộng thận trọng". Đây chính là cách Sunshine có thể giúp thị trường chuyển pha từ phòng thủ sang hồi phục, không phải bằng lời nói, mà bằng hành động và kết quả thực.

Như vậy, hiệu ứng Sunshine đối với tâm lý thị trường có thể được ví như một lực kích hoạt khởi đầu cho một làn sóng niềm tin mới của người mua nhà và nhà đầu tư, vốn là yếu tố nền tảng để thị trường phục hồi vững chắc.

- Trong các phát biểu gần đây, lãnh đạo Chính phủ đều yêu cầu phát triển thị trường bất động sản theo hướng "giá trị thực - giá hợp lý - bền vững". Với triết lý phát triển và các chỉ số tài chính hiện có, ông có cho rằng Sunshine đang đi đúng định hướng này?

Viện trưởng Bùi Văn Doanh: Tôi cho rằng nếu nhìn một cách hệ thống, từ triết lý phát triển, cấu trúc vận hành, cho tới các chỉ số tài chính mà Sunshine Group công bố trong quý III/2025, có thể khẳng định doanh nghiệp này đang đi rất đúng với định hướng điều hành vĩ mô của Chính phủ, đặc biệt là chủ trương phát triển thị trường bất động sản theo hướng "giá trị thực - giá hợp lý - bền vững".

Về "giá trị thực", Sunshine đã định hình một triết lý phát triển rõ ràng: Tập trung vào nhu cầu thực của người mua, phát triển các sản phẩm có vị trí thật, chất lượng thật, tiện ích vận hành thật. Đây là điểm khác biệt căn bản với nhiều doanh nghiệp vốn chạy theo đầu cơ, tạo sóng giá ngắn hạn mà thiếu nền tảng giá trị sử dụng. Cách tiếp cận này không chỉ giúp Sunshine có dòng tiền thực ổn định, mà còn tạo niềm tin dài hạn cho thị trường, yếu tố then chốt để đạt sự phát triển bền vững.

Về "giá hợp lý", Sunshine đang chứng minh rằng một doanh nghiệp hoàn toàn có thể duy trì biên lợi nhuận cao mà vẫn có thể phát triển các dòng sản phẩm với giá thành linh hoạt đáp ứng nhiều phân khúc. Thay vì trông cậy vào tăng giá bán, họ tập trung giảm chi phí cấu thành, tối ưu hóa vận hành, rút ngắn vòng quay vốn và nâng cao hiệu suất tài chính. Việc giữ được giá hợp lý trong dòng sản phẩm dành cho người trẻ nhưng vẫn đạt ROE gần 19% và biên lợi nhuận gộp gần 60% là minh chứng rõ nhất rằng Sunshine không chỉ nói, mà thực sự vận hành theo triết lý này.

Về "bền vững", tôi đặc biệt đánh giá cao mô hình tài chính của Sunshine: Ít lệ thuộc vào tín dụng, dòng tiền trả trước từ khách hàng lớn, năng lực M&A tốt, quản trị tài chính hiệu quả. Khi doanh nghiệp không bị "trói chặt" vào nguồn vốn vay ngắn hạn, họ có thể hoạch định chiến lược dài hơi, tránh được những cú sốc thanh khoản mà rất nhiều doanh nghiệp khác đang phải đối mặt. Đó là dấu hiệu rất điển hình của một mô hình phát triển bền vững.

Nói cách khác, trong khi thị trường đang phải tái cấu trúc để thích ứng với yêu cầu "giá trị thực - giá hợp lý - bền vững", Sunshine đã đi trước một bước, và thực chất đã vận hành theo định hướng này từ khá sớm. Đây là một mô hình đáng chú ý, có thể trở thành mẫu hình tham chiếu cho quá trình tái cấu trúc ngành bất động sản trong giai đoạn tới.

- Nghị quyết 68 khẳng định khu vực tư nhân là "một động lực quan trọng nhất" của nền kinh tế. Theo chuyên gia, Sunshine có thể trở thành một mô hình "doanh nghiệp tư nhân thế hệ mới", vừa tăng trưởng, vừa góp phần ổn định thị trường không?

Viện trưởng Bùi Văn Doanh: Nghị quyết 68-NQ/TW khẳng định rõ khu vực kinh tế tư nhân là "một động lực quan trọng nhất của nền kinh tế", điều đó có nghĩa là, trong giai đoạn phát triển mới, doanh nghiệp tư nhân không chỉ là người tham gia thị trường, mà còn phải trở thành lực lượng kiến tạo và dẫn dắt thị trường. Ở góc độ này, tôi cho rằng Sunshine Group hoàn toàn có thể trở thành một mô hình tiêu biểu của "doanh nghiệp tư nhân thế hệ mới", vừa tăng trưởng mạnh mẽ, vừa góp phần ổn định thị trường bất động sản.

Điểm khác biệt của Sunshine so với mô hình doanh nghiệp tư nhân cũ nằm ở tư duy phát triển và cấu trúc vận hành. Họ không phát triển theo kiểu "đánh quả" ngắn hạn hay bám vào những chu kỳ đầu cơ, mà xây dựng một mô hình kinh doanh có nền, có lực và có khả năng hấp thụ biến động thị trường. Khi nhiều doanh nghiệp bị động trước biến động của tín dụng, Sunshine đã chủ động cấu trúc vốn tự chủ, ưu tiên dòng tiền thực, quản trị chi phí hiệu quả, tất cả những yếu tố này giúp họ không chỉ trụ vững mà còn tạo ra hiệu ứng ổn định thị trường.

Sunshine thể hiện một hình mẫu doanh nghiệp tư nhân thế hệ mới ở cách tiếp cận thị trường gắn với chiến lược quốc gia. Khi Chính phủ chủ trương phát triển thị trường bất động sản theo hướng "giá trị thực, nhu cầu thực", Sunshine không chỉ hưởng ứng bằng lời nói mà vận hành đúng theo định hướng đó, góp phần lan tỏa chuẩn mực phát triển mới trong ngành. Một doanh nghiệp tư nhân dẫn dắt không chỉ vì họ lớn, mà vì họ định hình cách chơi mới cho thị trường.

Sunshine có năng lực kết nối chuỗi giá trị trong và ngoài nước thông qua M&A, nền tảng công nghệ, mô hình tài chính linh hoạt và mạng lưới dự án trải dài. Đây là kiểu tư duy mở, tiên phong, rất khác với mô hình doanh nghiệp tư nhân khép kín trước đây. Khi một doanh nghiệp có khả năng hội nhập sâu như vậy, họ không chỉ tăng trưởng cho riêng mình, mà còn kéo theo nhiều đối tác, nhà cung ứng, định chế tài chính và nguồn lực xã hội cùng phát triển, qua đó tạo sức lan tỏa tích cực đến toàn ngành.

Tôi cho rằng, nếu Sunshine tiếp tục phát huy các giá trị này một cách kiên định, họ hoàn toàn có thể trở thành một hình mẫu "doanh nghiệp tư nhân thế hệ mới".

- Nếu Sunshine duy trì hiệu suất tài chính và quản trị như hiện nay, tác động lan tỏa của doanh nghiệp này đến tăng trưởng ngành bất động sản và thị trường tài chính sẽ như thế nào?

Viện trưởng Bùi Văn Doanh: Nếu Sunshine Group tiếp tục duy trì được hiệu suất tài chính và năng lực quản trị hiện nay, tôi cho rằng tác động lan tỏa của doanh nghiệp này đối với ngành bất động sản và thị trường tài chính sẽ mang tính hệ thống, chứ không còn giới hạn ở quy mô doanh nghiệp đơn lẻ.

Điểm quan trọng nhất là Sunshine đang hội tụ ba yếu tố mà thị trường hiện rất cần: Năng lực tài chính vững vàng, mô hình quản trị hiện đại và triết lý phát triển bền vững. Khi một doanh nghiệp có quy mô vốn hóa gần 80.000 tỷ đồng duy trì được cấu trúc tài chính lành mạnh, vận hành hiệu quả, họ sẽ trở thành "điểm tựa tâm lý" quan trọng cho toàn thị trường.

Về phía ngành bất động sản, Sunshine có thể tạo ra hiệu ứng dẫn dắt cả về chuẩn mực phát triển lẫn nhịp độ tăng trưởng. Trong một thị trường đang phân hóa sâu, những doanh nghiệp dẫn đầu có sức khỏe tài chính tốt sẽ định hình "mặt bằng vận hành" mới, từ giá trị sản phẩm, tốc độ triển khai, đến mô hình tài chính. Khi Sunshine tập trung vào dòng tiền thực, giá trị thực và quản trị hiệu suất, họ buộc các doanh nghiệp khác cũng phải chuyển mình theo, để có thể cạnh tranh và tồn tại. Đây chính là hiệu ứng lan tỏa mang tính cấu trúc.

Sunshine có thể góp phần ổn định thị trường trong những giai đoạn biến động, bởi vì dòng tiền và chuỗi dự án của họ có độ bền cao. Khi thị trường gặp cú sốc, như siết tín dụng, giảm thanh khoản, sự ổn định của những doanh nghiệp dẫn đầu sẽ đóng vai trò như "trụ đỡ", tránh hiệu ứng domino mà Việt Nam đã từng chứng kiến trong các giai đoạn khủng hoảng bất động sản trước đây.

Đặc biệt, Sunshine có khả năng tạo ra "cực tăng trưởng lan tỏa", kéo theo chuỗi cung ứng, nhà thầu, nhà cung cấp dịch vụ, hệ thống ngân hàng, thị trường trái phiếu và chứng khoán. Mỗi dự án lớn được triển khai không chỉ tạo ra giá trị trực tiếp, mà còn kích hoạt dòng vốn đầu tư - lao động - dịch vụ hỗ trợ trên phạm vi rộng. Đây là điều mà chỉ những doanh nghiệp có quy mô đủ lớn, quản trị đủ tốt mới có thể làm được.

Tóm lại, nếu duy trì được hiệu suất tài chính và quản trị như hiện nay, Sunshine sẽ không chỉ là một doanh nghiệp phát triển nhanh, mà còn là một "nhân tố cân bằng thị trường" và một lực kéo tăng trưởng quan trọng của toàn ngành.

- Ở giai đoạn mà PropTech và số hóa đang trở thành yếu tố tái định hình thị trường, Sunshine Group được xem là một trong những doanh nghiệp tiên phong. Theo ông, việc ứng dụng công nghệ sâu rộng có thể đưa chiến lược "giá trị thực" của Sunshine đi xa đến đâu, và liệu đây có thể trở thành nền tảng cạnh tranh dài hạn cho doanh nghiệp trong tương lai?

Viện trưởng Bùi Văn Doanh: Tôi nghĩ việc Sunshine Group ứng dụng mạnh mẽ PropTech, quản trị số, hạ tầng số và phát triển hệ sinh thái "smart living" không chỉ là một bước đi mang tính nâng cấp công nghệ đơn thuần, mà thực chất là một bước chuyển đổi mô hình phát triển doanh nghiệp, từ bất động sản truyền thống sang bất động sản tích hợp công nghệ, một xu hướng mà các tập đoàn hàng đầu thế giới đang theo đuổi. Lợi thế của Sunshine ở đây nằm ở ba khía cạnh rất rõ rệt:

Công nghệ giúp Sunshine định hình một "chuỗi giá trị khép kín" hiệu quả hơn. Trong mô hình bất động sản truyền thống, các khâu từ quy hoạch, xây dựng, bán hàng, quản lý, vận hành thường rời rạc, gây ra lãng phí và chi phí trung gian lớn. Khi ứng dụng PropTech và số hóa sâu, Sunshine kết nối toàn bộ chuỗi giá trị này trên một nền tảng dữ liệu thống nhất. Kết quả là họ giảm mạnh chi phí vận hành, tăng tốc độ triển khai dự án, rút ngắn vòng quay vốn và duy trì biên lợi nhuận cao. Đây chính là nền tảng cạnh tranh dài hạn mà những doanh nghiệp "thuần truyền thống" khó có thể bắt kịp.

Công nghệ giúp Sunshine tạo ra một trải nghiệm người dùng vượt trội. Khách hàng của thế hệ mới không chỉ mua một căn nhà, mà còn mua một trải nghiệm sống thông minh - tiện ích - kết nối. Với hệ sinh thái smart living, Sunshine không chỉ bán sản phẩm vật lý mà còn cung cấp dịch vụ, tiện ích, dữ liệu và trải nghiệm liên tục sau bán hàng. Điều này giúp doanh nghiệp gia tăng giá trị vòng đời khách hàng (customer lifetime value), biến người mua thành người gắn bó lâu dài. Đây là cách mà những tập đoàn bất động sản tiên tiến đang làm để tạo lợi thế cạnh tranh bền vững.

Công nghệ giúp Sunshine có khả năng quản trị rủi ro và mở rộng quy mô theo cấp số nhân. Khi toàn bộ hoạt động được số hóa, Sunshine có thể quản trị hàng chục dự án trải dài Bắc - Trung - Nam mà vẫn duy trì tốc độ ra quyết định nhanh và kiểm soát tốt chất lượng. Đây là một lợi thế mà các mô hình truyền thống vốn "cồng kềnh, chậm phản ứng" không thể sánh kịp.

Tôi tin rằng, nếu Sunshine kiên định theo đuổi chiến lược này, họ không chỉ vượt lên trước nhiều đối thủ trong nước, mà còn có thể tạo một "mẫu hình doanh nghiệp bất động sản kiểu mới" tại Việt Nam, nơi công nghệ không phải là "phụ kiện", mà là trục xương sống của mô hình kinh doanh.

- Trong bối cảnh cộng đồng doanh nghiệp đang tích cực thực hiện Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân và Nghị quyết 57 về khoa học công nghệ và đổi mới sáng tạo, theo chuyên gia, mô hình tích hợp bất động sản - công nghệ - tài chính mà Sunshine theo đuổi có thể trở thành một hình mẫu của doanh nghiệp dân tộc thế hệ mới?

Viện trưởng Bùi Văn Doanh: Thực ra, mô hình tích hợp bất động sản - công nghệ - tài chính mà Sunshine đang theo đuổi không chỉ là một lựa chọn chiến lược riêng của doanh nghiệp này, mà còn là một gợi mở cho hình mẫu doanh nghiệp dân tộc thế hệ mới trong giai đoạn Việt Nam thực hiện Nghị quyết 68 và Nghị quyết 57. Điểm cốt lõi nằm ở việc Sunshine không đi theo lối mòn "lấy đất - xây nhà - bán hàng" truyền thống, mà kiến tạo một mô hình phát triển tổng hợp, nơi tài chính - công nghệ - bất động sản vận hành như ba trụ cột trong một hệ sinh thái thống nhất.

Thứ nhất, Sunshine đang chứng minh rằng doanh nghiệp tư nhân Việt Nam có thể tự chủ về vốn và quản trị tài chính ở quy mô lớn, không lệ thuộc hoàn toàn vào tín dụng ngân hàng. Việc xây dựng cấu trúc vốn bền vững, biên lợi nhuận cao, quản trị chi phí chặt chẽ thể hiện bản lĩnh của một "doanh nghiệp dân tộc" đúng nghĩa, có khả năng lớn mạnh từ nội lực.

Thứ hai, Sunshine tiên phong ứng dụng công nghệ vào mọi khâu vận hành, từ quy hoạch, thi công, quản trị dự án, bán hàng, vận hành hậu mãi cho đến xây dựng hệ sinh thái "smart living". Đây là tinh thần mà Nghị quyết 57 hướng tới: Đưa khoa học công nghệ trở thành lực kéo phát triển, thay vì chỉ là công cụ hỗ trợ.

Thứ ba, khi tích hợp tài chính vào mô hình này, Sunshine không chỉ phát triển dự án mà còn kiến tạo cấu trúc thị trường: Kết nối nhà đầu tư, tổ chức tín dụng, trái chủ, người mua nhà và các dịch vụ đô thị thành một vòng tuần hoàn khép kín. Điều này tạo nên tính bền vững, khả năng mở rộng và lan tỏa hệ thống, những đặc trưng của các tập đoàn dẫn dắt nền kinh tế ở các nước phát triển.

Từ góc độ mô hình, Sunshine đang thể hiện khá rõ dáng dấp của một "national champion", doanh nghiệp dân tộc có quy mô, có tầm nhìn và khả năng dẫn dắt hệ sinh thái, phù hợp với mục tiêu mà Đảng và Nhà nước đặt ra trong Nghị quyết 68: Phát triển khu vực tư nhân thành một động lực quan trọng nhất của nền kinh tế.

- Trong 5 - 10 năm tới, nếu Sunshine tiếp tục giữ tốc độ tăng trưởng tài sản và hiệu suất tài chính như hiện nay, ông hình dung tập đoàn này sẽ đóng vai trò gì trong cấu trúc thị trường bất động sản và đô thị Việt Nam?

Viện trưởng Bùi Văn Doanh: Nếu trong 5 - 10 năm tới Sunshine Group tiếp tục duy trì tốc độ tăng trưởng tài sản và hiệu suất tài chính như hiện nay, tôi cho rằng doanh nghiệp này sẽ đóng một vai trò ngày càng quan trọng và có ảnh hưởng rõ nét trong cấu trúc thị trường bất động sản và phát triển đô thị Việt Nam.

Sunshine có thể trở thành một trong những doanh nghiệp dẫn dắt chuẩn mực vận hành của thị trường. Khi một doanh nghiệp duy trì hiệu quả tài chính ổn định, quản trị bài bản và phát triển bền vững qua nhiều chu kỳ, họ không chỉ là một "người chơi lớn", mà còn góp phần tạo ra các chuẩn tham chiếu về tiến độ, chất lượng sản phẩm, khả năng kiểm soát rủi ro và minh bạch tài chính. Điều này có tác động tích cực đến cách các doanh nghiệp khác định vị và điều chỉnh chiến lược phát triển của mình.

Với khả năng triển khai nhiều dự án quy mô lớn trải dài Bắc - Trung - Nam, Sunshine có thể góp phần hình thành những cụm phát triển đô thị hiện đại và đồng bộ hơn, nơi hạ tầng, công nghệ và dịch vụ được tích hợp tốt. Khi các cụm phát triển như vậy xuất hiện nhiều hơn, chúng sẽ giúp phân bổ lại nguồn lực đô thị hợp lý, giảm áp lực lên các thành phố trung tâm và tạo động lực tăng trưởng vùng.

Một doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững vàng và quản trị tốt cũng có thể trở thành yếu tố ổn định thị trường trong giai đoạn khó khăn. Khi thị trường có biến động, những "điểm tựa ổn định" như vậy giúp giảm thiểu các cú sốc lan tỏa và củng cố niềm tin của nhà đầu tư, đối tác tài chính và người mua nhà.

Chúng tôi tin rằng, nếu Sunshine mở rộng hợp tác quốc tế và tiếp tục đầu tư vào công nghệ, họ hoàn toàn có thể trở thành một trong những doanh nghiệp Việt Nam tiên phong phát triển mô hình đô thị thông minh có sức cạnh tranh khu vực. Điều này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa góp phần nâng tầm hình ảnh doanh nghiệp tư nhân Việt Nam trong giai đoạn hội nhập sâu.

- Triết lý "giá trị thực cho người dùng cuối" của Sunshine Group không chỉ là một định hướng của doanh nghiệp, mà còn phản chiếu sự chuyển dịch tư duy trong tiến trình phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam, từ tăng trưởng theo chu kỳ sang phát triển dựa trên nền tảng giá trị. Sunshine đã chứng minh rằng: Phát triển bền vững không nhất thiết phải đánh đổi lợi nhuận; đầu tư dài hạn không đồng nghĩa với đi chậm và "giá hợp lý" không đối lập với "đẳng cấp cao cấp".

Với quỹ đạo này, Sunshine có thể trở thành một "doanh nghiệp dân tộc thế hệ mới" đúng nghĩa, vừa là người đi trước mở đường, vừa là ngọn đèn pha dẫn dắt cho hành trình xây dựng những đô thị Việt Nam có chất lượng sống cao, bản sắc mạnh và giá trị bền lâu.

Xin trân trọng cảm ơn chuyên gia Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam đã dành thời gian trao đổi sâu sắc và toàn diện với chúng tôi./.