Tầm vóc siêu đô thị TP.HCM: Nhận diện cơ hội đầu tư bất động sản

Từ ngày 1/7/2025, TP.HCM chính thức vận hành chính quyền hai cấp, hợp nhất không gian phát triển của TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Đây là bước ngoặt lịch sử trong quá trình phát triển đô thị của Việt Nam, mở ra cơ hội hình thành siêu đô thị hiện đại, đáng sống - trung tâm tài chính, sản xuất, logistics và đổi mới sáng tạo tầm khu vực và thế giới.

Theo các chuyên gia, việc hợp nhất giúp TP.HCM mới thừa hưởng những lợi thế vượt trội về hạ tầng và kinh tế.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho rằng, TP.HCM hiện nắm giữ những cơ hội hiếm có để vươn mình trở thành một siêu đô thị hiện đại, đa trung tâm, mang tầm khu vực và quốc tế. Trước hết, thành phố sở hữu không gian phát triển rộng mở, với quy mô diện tích và dân số lớn nhất cả nước, chiếm khoảng 2% diện tích và 13,5% dân số toàn quốc. Đây cũng là địa phương có trình độ dân trí tương đối cao và phân bố khá đồng đều, tạo tiền đề cho sự phát triển đồng bộ và bền vững.

TP.HCM được xem là đầu tàu kinh tế của cả nước, đóng góp tới 23,8% GDP quốc gia, chiếm 22% kim ngạch xuất nhập khẩu, thu hút 24,2% tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và đóng góp hơn 33% tổng thu ngân sách. Không chỉ dẫn đầu về quy mô kinh tế, TP.HCM còn là địa phương tiên phong trong việc thí điểm và triển khai cơ chế chính sách đặc thù.

Thành phố cũng đang có lợi thế rõ rệt nhờ mô hình phát triển đa ngành, đa lĩnh vực. Với thế mạnh về dịch vụ tài chính, công nghiệp, logistics, công nghệ cao, du lịch và kinh tế biển, TP.HCM được định vị là trung tâm tài chính - công nghiệp - công nghệ hàng đầu cả nước, hướng tới mục tiêu lọt Top 100 hệ sinh thái khởi nghiệp toàn cầu.

TP.HCM cũng đang đẩy mạnh xây dựng các khu đô thị mới, hướng đến phát triển mô hình đô thị đa trung tâm. Đồng thời, thành phố đẩy mạnh ứng dụng công nghệ số trong quản lý đô thị thông minh với các trung tâm điều hành hiện đại, giúp tối ưu hóa điều phối, nâng cao chất lượng sống và tăng cường sự tham gia của người dân vào quản trị đô thị.

Trong khi đó, theo PGS. TS. Trần Đình Thiên, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội, việc sáp nhập đối với TP.HCM chính là sự giải thoát cho thành phố cũ, bởi TP.HCM hiện gặp vấn đề ngập lụt và đang bị nén lại. Đặc biệt, với việc sở hữu 14 khu công nghiệp trong lòng thành phố, TP.HCM chịu sự tắc nghẽn. Do vậy, việc mở rộng không gian phát triển sẽ tạo triển vọng cho phát triển đô thị mới của thành phố. Việc sáp nhập mang tính "giải phóng" này sẽ là cơ hội rất lớn.

Hơn nữa, việc mở rộng không gian địa lý đã rất rõ ràng. Riêng cơ cấu kinh tế sẽ được thiết kế lại sau khi sáp nhập, nhất là không gian hướng biển sẽ tạo thế mở. Đặc biệt, 3 tọa độ khi hợp lại thành một đều vươn lên tầm cao mới, đi đầu cả nước. Đây là một điểm rất tuyệt vời sau khi sáp nhập.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, việc sáp nhập đơn vị hành chính không chỉ mở rộng địa giới mà còn mở ra bước ngoặt phát triển mới cho TP.HCM. TP.HCM mới sẽ trở thành siêu đô thị, tạo dư địa phát triển mạnh mẽ trong nhiều lĩnh vực.

Việc sáp nhập không chỉ khẳng định vai trò đầu tàu kinh tế, mà còn là cú hích mạnh mẽ về tâm lý, niềm tin và cơ hội cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, không phải khu vực nào cũng hưởng lợi sau việc sáp nhập này. Tác động này chỉ thực sự rõ nét tại những khu vực vốn có nền tảng tốt về hạ tầng, kinh tế và thu hút cư dân. Trong đó, khu Đông Bắc TP.HCM được đánh giá là nơi sẽ tạo ra sức bật tăng trưởng tốt.

"Sau sáp nhập, thị trường bất động sản TP.HCM được kỳ vọng sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với sự hình thành của hàng loạt dự án chất lượng, quy mô lớn. Cơ cấu sản phẩm sẽ đa dạng hóa và được điều chỉnh phù hợp hơn với nhu cầu thị trường đang định hình lại và tăng trưởng mạnh. Đây được xem là giai đoạn tạo ra nhiều cơ hội đầu tư hấp dẫn cho nhà đầu tư trong và ngoài nước", ông Đính nhìn nhận.

Đáng chú ý, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận thấy có 5 dự án hạ tầng trọng điểm đang tạo lực đẩy mạnh mẽ cho thị trường khu vực Đông Bắc TP.HCM

Thứ nhất, dự án mở rộng Quốc lộ 13 đoạn qua khu vực Đông Bắc được mở rộng lên 60m, dự kiến hoàn thành trong năm 2025.

Thứ hai, đến năm 2026, tuyến Vành đai 3 TP.HCM đưa vào sử dụng sẽ rút ngắn thời gian di chuyển từ Đông Bắc TP.HCM đến trung tâm thành phố, sân bay Long Thành và các khu công nghiệp trọng điểm.

Thứ ba, tuyến đường ven sông Sài Gòn dài 100km, trong đó đoạn qua Bình Hoà dài hơn 13km, sẽ mở rộng không gian phát triển đô thị ven sông, đồng thời tái thiết các khu vực này thành trung tâm thương mại – dịch vụ hiện đại. Các dự án có vị trí tiếp giáp sẽ được hưởng lợi trực tiếp.

Thứ tư, giai đoạn 2027–2028, đoạn Quốc lộ 13 qua TP Thủ Đức (nay là phường Hiệp Bình Phước, Hiệp Bình Chánh) được mở rộng lên 10 làn xe sẽ tạo cú hích lớn cho khu vực. Song song đó, TP.HCM đang nghiên cứu xây dựng đường trên cao theo trục Đinh Bộ Lĩnh – Xô Viết Nghệ Tĩnh nhằm tăng tốc kết nối với quốc lộ 13, tạo lối vào nhanh đến trung tâm nội đô.

Thứ năm, tuyến đường sắt đô thị số 2 kết nối trung tâm TP.HCM với Thủ Dầu Một, chạy dọc theo Quốc lộ 13, sẽ trở thành động lực phát triển mạnh mẽ cho các dự án hai bên trục.

Có thể thấy, các dự án tọa lạc tại phường Bình Hoà sẽ là khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ những cột mốc hạ tầng này.

"Việc sáp nhập Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu vào TP.HCM, mở rộng quy hoạch đô thị và tái cấu trúc vùng đã tạo nên sự dịch chuyển cư dân từ trung tâm TP.HCM vốn chật chội về các dự án tọa lạc tại khu vực Đông Bắc TP.HCM. Nơi đây sẽ trở thành tâm điểm mới nhờ được hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch đồng bộ và chính sách phát triển mới. Do đó, phân khúc căn hộ được dự báo sẽ là phân khúc lên ngôi trong giai đoạn tới", ông Đính nhận định.

Chuyên gia này cũng cho rằng minh chứng rõ nét nhất cho sức hấp dẫn của nhà ở chung cư Đông Bắc nằm ở giá trị thực và tiềm năng sinh lời. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê tại đây có thể đạt tới 7,5%/năm - một con số kỷ lục trên thị trường.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam đánh giá, hiện nay, mặt bằng giá bất động sản tại Hà Nội và một số tỉnh phía Bắc đã tăng rất cao. Trong khi đó, tại TP.HCM, đặc biệt là khu vực Đông Bắc mới như Bình Dương, giá mà chủ đầu tư đưa ra chỉ dao động khoảng 46-50 triệu đồng/m2.

Mức giá này được đánh giá là rất hợp lý trong bối cảnh hiện nay. Chính sự chênh lệch về giá này dẫn đến sự khác biệt rõ rệt về tính thanh khoản. Giá thấp đồng nghĩa với khả năng tiếp cận dễ hơn, dễ mua dễ bán, thanh khoản thị trường vì thế cũng cao hơn.

"Tôi cho rằng, đây là thời điểm rất nên cân nhắc xuống tiền đầu tư. Bởi thứ nhất là mức giá ở TP.HCM, nhất là phường Bình Hoà (trước đây là Thuận An) còn khá mềm, nhưng đến cuối năm nay và đầu năm sau sẽ hoàn toàn không còn mức giá này.

Bởi việc sáp nhập Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu vào TP.HCM sẽ nâng vị thế của hai địa phương này lên rất nhiều. Vị thế Bình Dương sau khi sáp nhập có thể sẽ không ngang bằng nhưng chắc chắn sẽ phải gần bằng TP.HCM.

Trước đây, Luật Đất đai cũ có quy định khung giá đất, nhưng bây giờ Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất và chỉ còn bảng giá đất, mỗi năm sẽ được thay một lần. Và theo Luật Đất đai 2024 thì 1/1/2026 các địa phương sẽ công bố bảng giá đất lần đầu tiên. Vậy bây giờ, Bình Dương sáp nhập vào TP.HCM thì bảng giá đất sẽ như thế nào? Tôi cho rằng sẽ tăng lên, không trong ngắn hạn thì sẽ trong dài hạn.

Nhìn từ góc độ bảng giá đất, tôi cho rằng giá đất Bình Dương (trước khi sáp nhập) sẽ tăng trong thời gian tới. Nên các nhà đầu tư nên cân nhắc thời điểm này để đầu tư. Trước giờ, nhà đầu tư sẽ đón sóng hạ tầng và đón sóng quy hoạch, nhưng theo tôi, thời điểm hiện tại nhà đầu tư nên cân nhắc đón thêm sóng "bảng giá đất", ông Doanh nói thêm.

Cũng theo các chuyên gia, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ sàng lọc mạnh mẽ, không phải dự án nào cũng đáng để đầu tư.

TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, việc lựa chọn đúng dự án không chỉ giúp đảm bảo an toàn dòng vốn mà còn tạo dư địa sinh lời dài hạn. Do vậy, nhà đầu tư nên ưu tiên các dự án hội tụ đủ 6 yếu tố.

Thứ nhất, chọn các dự án có pháp lý minh bạch. Thứ hai, dự án có chủ đầu tư uy tín. Thứ ba, dự án được quy hoạch đồng bộ, xây dựng theo hướng xanh, thông minh và đầy đủ tiện ích, đặc biệt có xu hướng các dự án "dưỡng lành" có hệ sinh thái cảnh quan được đầu tư bài bản, sẽ được quan tâm. Thứ tư, dự án có kết nối với hạ tầng giao thông, thuận lợi trong di chuyển gần đường quốc lộ, vành đai, metro… Thứ năm, dự án có mức giá phù hợp, có khả năng tăng giá cao và vừa có thể cho thuê với lợi suất tốt. Thứ sáu, dự án có các trung tâm phát triển công nghiệp, dịch vụ.../.