Giải pháp vốn hóa mới cho nhu cầu phát triển của doanh nghiệp trong nước?
Trong hơn 10 năm qua, thị trường bất động sản nước ta đã chứng kiến những bước phát triển mạnh mẽ và khởi sắc cả về quy mô lẫn phạm vi, đem lại sự lan tỏa và những tác động tích cực, cộng hưởng đến nhiều lĩnh vực khác như ngân hàng, tài chính, chứng khoán, xây dựng...
Trong mỗi chu kỳ phát triển của mình, bất động sản thường trải qua qua 4 giai đoạn được mô tả gồm phục hồi, tăng trưởng, sốt nóng và suy thoái. Theo các chuyên gia, những năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã có tăng trưởng sốt nóng và đang có dấu hiệu chậm lại. Thực tế từ nửa cuối năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản bước vào thời kỳ trầm lắng kéo dài do hàng loạt khó khăn đè nén. Niềm tin của doanh nghiệp, nhà đầu tư suy giảm mạnh mẽ tác động lớn đến nguồn cung cũng như tính thanh khoản trên thị trường, các giao dịch gần như “đóng băng”.
Theo giới chuyên gia, hiện nay, một trong những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam, bên cạnh yếu tố pháp lý, chính là dòng vốn. Thị trường bất động sản mà không có dòng vốn thì coi như nằm bất động. Việc thiếu hụt nguồn vốn cũng là vấn đề trọng yếu cản trở sự phát triển của các doanh nghiệp.
Cụ thể, giữa năm 2022, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện các chính sách kiểm soát dòng vốn tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp đổ vào bất động sản. Trong khi đó, theo Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, cơ cấu dòng vốn của thị trường bất động sản chủ yếu tập trung vào vốn tín dụng với khoảng 70% và trái phiếu doanh nghiệp gần 8%.
Chính sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn vốn, phụ thuộc quá lớn vào vốn tín dụng dẫn đến khi các chính sách thắt chặt được thực hiện, thị trường bất động sản nhanh chóng "đứng hình".
Trước thực tế các kênh dẫn vốn trong nước đang gặp bế tắc, trong khi bất động sản là ngành cần vốn lớn để hoạt động, nên thời gian vừa qua, khi góp ý cho Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), không ít ý kiến đã đề xuất nên cho phép doanh nghiệp Việt Nam được thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản trên đất cho tổ chức tài chính nước ngoài nhằm tăng cơ hội tiếp cận vốn vay, kích thích dòng vốn đầu tư đổ mạnh vào bất động sản.
Đề xuất này được cho là một giải pháp vốn hóa cho nhu cầu phát triển của các doanh nghiệp trong nước. Cách làm này đã được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới, nhưng Việt Nam hiện chưa cho phép doanh nghiệp trong nước thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn quốc tế.
Nhìn vào thực trạng vay vốn nước ngoài của các doanh nghiệp Việt Nam, thống kê cho thấy chỉ tiêu nợ nước ngoài của quốc gia so với GDP có xu hướng tăng nhanh trong giai đoạn 2016 - 2020, chủ yếu do các khoản tự vay tự trả của tổ chức tín dụng và doanh nghiệp, bắt nguồn từ nhu cầu vốn tăng cao của các doanh nghiệp để đáp ứng yêu cầu tăng trưởng.
Năm 2023, dự báo nhu cầu vay nước ngoài tự vay tự trả của doanh nghiệp, tổ chức tín dụng vẫn ở mức cao, dự kiến mức rút vốn ròng trung dài hạn khoảng 7.300 triệu USD, tốc độ tăng dư nợ nước ngoài ngắn hạn khoảng 23% so với cuối năm 2022.
Với nhóm đối tượng là doanh nghiệp, dữ liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy dư nợ nước ngoài của nhóm này chiếm đến 70 - 80% tổng dư nợ vay nước ngoài tự vay tự trả của cả nền kinh tế, đặc biệt trước các định hướng phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2021 - 2030, xu hướng doanh nghiệp tăng vay vốn nước ngoài là không tránh khỏi.
Trong bối cảnh các kênh dẫn vốn trong nước gặp không ít khó khăn; vay nước ngoài của các tổ chức tín dụng và doanh nghiệp không phải tổ chức tín dụng có xu hướng gia tăng trong những năm gần đây, thì cơ quan quản lý Nhà nước có xu hướng quy định kiểm soát chặt chẽ hơn hoạt động này.
Đơn cử như tháng 5/2022, Ngân hàng Nhà nước đã lấy ý kiến đóng góp cho dự thảo thông tư thay thế Thông tư 12/2014/TT-NHNN quy định điều kiện vay nước ngoài của doanh nghiệp không được Chính phủ bảo lãnh. Mục đích của việc này nhằm quản lý thận trọng hơn hoạt động vay nước ngoài của doanh nghiệp và các ngân hàng, đảm bảo các hạn mức nợ nước ngoài tự vay tự trả hằng năm, qua đó đảm bảo các chỉ tiêu an toàn nợ nước ngoài quốc gia.
Cụ thể, dự thảo thông tư thay thế quy định rõ điều kiện vay nước ngoài phải tập trung vào mục tiêu đảm bảo hỗ trợ các nhu cầu vốn phục vụ sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, hạn chế vay nước ngoài cho các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao như chứng khoán, bất động sản… vừa làm tăng dư nợ vay nước ngoài, vừa ảnh hưởng tới dư địa vay của các doanh nghiệp phục vụ phát triển sản xuất, kinh doanh thực trong nền kinh tế.
Có 2 vấn đề đặt ra: Thứ nhất, trong bối cảnh nguồn vốn trong nước gặp nhiều khó khăn, càng đặc biệt khó khăn hơn với doanh nghiệp bất động sản, nguồn vốn vay nước ngoài lại bị kiểm soát chặt chẽ, tạo ra những lo ngại về khả năng chống chịu và phát triển của các doanh nghiệp địa ốc.
Đặc biệt, khi Việt Nam đã tích cực tham gia các hiệp định thương mại tự do (FTA), ngày càng hội nhập sâu rộng và mở cửa, thu hút mạnh mẽ các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, những quy định kiểm soát việc vay vốn quốc tế chặt chẽ hơn liệu có đang đi ngược lại xu thế?
Thứ hai, ở góc nhìn ngược lại, có những lo ngại về việc thâu tóm các dự án, đất đai của Việt Nam nếu cho phép thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tổ chức tài chính quốc tế. Nếu không có những quy định và giới hạn cụ thể, sẽ có thể gây tác động đến thị trường ngoại hối, thị trường bất động sản; ảnh hưởng đến an ninh, quốc phòng, cũng như các khu vực trọng điểm có ý nghĩa quan trọng trong công tác quản lý.
Chính vì vậy, việc đề xuất cho phép doanh nghiệp Việt Nam được thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản trên đất cho tổ chức tài chính nước ngoài tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần được xem xét một cách kỹ lưỡng với 2 mặt của vấn đề. Liệu đây có là một trong những cơ hội cần được xem xét để giúp khơi thông nguồn vốn cho doanh nghiệp bất động sản nói riêng và cộng đồng doanh nghiệp nói chung trong giai đoạn khó khăn? Cần có những đánh giá, kiểm soát như thế nào để không gây tác động ngược, tránh các rủi ro tiềm ẩn?
Để cung cấp một góc nhìn rõ hơn từ cơ sở pháp lý, Reatimes đã có cuộc trao đổi với luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way.
Nên tài chính hóa nguồn lực đất đai thông qua việc huy động vốn của các tổ chức nước ngoài
PV: Tại Hội thảo góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hồi tháng 3 vừa qua ở TP.HCM, có nhiều ý kiến đã đề xuất nên cho phép doanh nghiệp Việt Nam được thế chấp quyền sử dụng đất và các tài sản trên đất cho tổ chức tài chính nước ngoài. Dưới góc độ pháp lý, ông có đánh giá như thế nào về đề xuất mới này?
Luật sư Lê Văn Hồi: Điều 35.2 (d) Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định, tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được quyền “Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”.
Như vậy, tại Dự thảo lần này, chủ thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất đã được mở rộng thêm là “Tổ chức kinh tế khác” và “Cá nhân theo quy định pháp luật” so với Điều 174.2 (d) Luật Đất đai 2013.
Tuy nhiên, với bổ sung này, tôi cho rằng không thật sự rõ ràng đã bao gồm tổ chức tài chính nước ngoài hay chưa? Trường hợp vẫn thông qua điều khoản này tại Dự thảo, tôi cho rằng cần thiết làm rõ khái niệm: “Tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam” và “Tổ chức kinh tế khác”.
Nhìn chung, dưới góc độ pháp lý, việc bổ sung chủ thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp là các tổ chức tài chính nước ngoài như một số đề xuất không trái với các quy định pháp luật đất đai, kinh doanh bất động sản và nhà ở.
Tuy nhiên, khi cho phép tổ chức tài chính nước ngoài được phép nhận thế chấp quyền sử dụng, cần đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với các quy định về việc hạn chế tiếp cận quyền sử dụng đất đối với các tổ chức này, đặc biệt là đối với quyền sử dụng đất có liên quan đến an ninh, quốc phòng. Cụ thể, cần phải có những quy định rõ ràng về việc tổ chức tài chính quốc tế thực hiện quyền xử lý tài sản đảm bảo như thế nào, tiếp quản, chiếm giữ quyền sử dụng đất ra sao.
PV: Theo ông, việc cho phép doanh nghiệp Việt Nam được thế chấp quyền sử dụng đất và các tài sản trên đất cho tổ chức tài chính nước ngoài để huy động vốn sẽ đem lại những cơ hội như thế nào cho các doanh nghiệp cũng như nền kinh tế?
Luật sư Lê Văn Hồi: Góc nhìn cá nhân tôi cho rằng, việc cho phép tổ chức tài chính nước ngoài được quyền nhận thế chấp quyền sử dụng đất có ý nghĩa tích cực nhằm thúc đẩy nền kinh tế.
Có thể kể đến việc tăng thêm nguồn cung tiền từ các bên cho vay nước ngoài thông qua việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất với chi phí lãi vay thấp hơn, từ đó tăng sức cạnh tranh của doanh nghiệp Việt Nam trên trường quốc tế.
Điều chỉnh Luật Đất đai 2013 theo hướng này sẽ có thể góp phần thu hút ngoại tệ thông qua việc thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức tài chính nước ngoài. Rõ ràng, việc vay vốn của tổ chức tài chính nước ngoài thông qua tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất sẽ dễ dàng hơn với lãi suất thấp hơn.
PV: Khi Việt Nam hội nhập quốc tế sâu rộng trong thương mại và đầu tư thông qua việc tham gia hàng loạt hiệp định thương mại tự do (FTA), ông có cho rằng việc hội nhập trong các lĩnh vực đầu vào của sản xuất như đất đai, tài chính là cần thiết?
Luật sư Lê Văn Hồi: Thực tế, việc tài chính hóa nguồn lực đất đai thông qua huy động vốn của các tổ chức trong và ngoài nước khá phổ biến. Điều này đã được thực hiện ở nhiều quốc gia trên thế giới.
Do đó, tôi cho rằng, khi chúng ta hội nhập sâu rộng trong thương mại, đầu tư quốc tế thì những điều chỉnh trong Dự thảo lần này là cần thiết.
PV: Trong trường hợp doanh nghiệp không trả được nợ, tổ chức tài chính nước ngoài sẽ được quyền sở hữu các tài sản thế chấp trên đất, quyền sử dụng đất. Điều này có gây nguy hiểm đến vấn đề an ninh, quốc phòng quốc gia hay không, thưa luật sư?
Luật sư Lê Văn Hồi: Tôi cho rằng, chúng ta cần phải hết sức thận trọng đối với quyền sử dụng đất liên quan đến an ninh, quốc phòng. Bởi việc huy động nguồn lực tài chính là cần thiết, nhưng việc đảm bảo an ninh, quốc phòng quốc gia còn quan trọng hơn.
Vì vậy, theo tôi, khi đề xuất thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức tài chính nước ngoài, chúng ta cần phải kiểm soát các vấn đề sau: (i) Hạn chế quyền thế chấp quyền sử dụng đất có liên quan đến an ninh, quốc phòng cho tổ chức tài chính nước ngoài; (ii) Công tác xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất cần tuân thủ các quy định về việc hạn chế tiếp cận quyền sử dụng đất đối với tổ chức tài chính nước ngoài; (iii) Kiểm soát các quy định về dòng tiền, ngoại hối để đảm bảo cán cân thương mại, tài chính.
Cụ thể, các quy định tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần được điều chỉnh đồng thời và có thể tính đến: (i) Đối với quyền sử dụng đất có liên quan đến an ninh, quốc phòng, tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất không được phép thế chấp cho tổ chức tài chính nước ngoài, quy định này cũng tương tự việc hạn chế tiếp cận quyền sử dụng đất có liên quan đến an ninh, quốc phòng đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài; và/hoặc (ii) Tổ chức tài chính nước ngoài khi xử lý tài sản đảm bảo thế chấp là quyền sử dụng đất liên quan đến an ninh, quốc phòng không được phép nhận chính tài sản đảm bảo này để thay cho khoản nợ, không được thực hiện quyền thu giữ, chiếm giữ tài sản mà chỉ được phép chuyển nhượng tài sản đảm bảo cho bên thứ ba (đủ điều kiện) theo các quy định về xử lý tài sản đảm bảo; hoặc chỉ được tiếp nhận tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất khi được Bộ Quốc phòng chấp thuận bằng văn bản.
PV: Xin cảm ơn những chia sẻ của Luật sư!
