Bỏ cọc đấu giá đất gia tăng trở lại
Còn nhớ vào tháng 8, dư luận xã hội đã không ngừng bàn tán xôn xao về những phiên đấu giá đất tại các huyện vùng ven Hà Nội như Thanh Oai và Hoài Đức. Sau một thời gian tạm lắng, tưởng chừng như đã hạ nhiệt, thị trường đấu giá đất tại Hà Nội đang "rục rịch nóng" trở lại. Hàng loạt phiên đấu giá đất đã diễn ra với mức giá trúng đấu giá cao hơn gấp nhiều lần so với giá khởi điểm.
Tại phiên đấu giá ngày 22/10 ở Thường Tín, 19/40 thửa đất ở thuộc Dự án Hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu giá xã Vạn Điểm, huyện Thường Tín, Hà Nội cũng được đấu giá thành công. Trong đó, mức giá trúng cao nhất đạt mức 52,864 triệu/m2; giá thấp nhất 24,384 triệu đồng/m2. So với mức giá khởi điểm là 3,864 triệu đồng/m2, mức giá trúng cao gấp 8-13 lần. 21 thửa đất còn lại không đấu giá thành công do người tham gia đấu giá vi phạm quy chế.
Hay vào ngày 19/10, quận Hà Đông đã đấu giá thành công 27 thửa đất tại các phường Phú Lương, Yên Nghĩa, Dương Nội. Đáng chú ý, sau 14 vòng đấu, đã xác định được khách hàng trúng giá cao nhất lên đến 262 triệu đồng/m2, cao gấp 8 lần so với giá khởi điểm; giá trúng thấp nhất cũng chênh 5,8 lần, đạt 133 triệu đồng/m2.
Giá đất sau đấu giá tăng cao không chỉ gây khó khăn cho công tác thẩm định giá tài sản phục vụ các đợt đấu giá tiếp theo tại địa phương, mà còn tại nhiều nơi trên cả nước, gây méo mó thị trường bất động sản.
Các huyện vùng ven như Thanh Oai hay Hoài Đức diễn ra hàng loạt phiên đấu giá đất với mức giá trúng đấu giá cao hơn gấp nhiều lần so với giá khởi điểm. (Ảnh minh hoạ: Thảo Bùi)
Trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ về việc phân tích cơ cấu giá thành, giá bán, nguyên nhân tăng giá bất động sản và đề xuất giải pháp, Bộ Xây dựng cho biết, bên cạnh những lợi ích, hoạt động đấu giá đất cũng bộc lộ một số hạn chế, tiêu cực. Cụ thể, theo Bộ Xây dựng, trong quá trình tổ chức đấu giá đất tại một số địa phương, đã xuất hiện tình trạng "cò đấu giá" và các hành vi thông đồng, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người tham gia. Hiện tượng bỏ giá cao cho một số lô đất rồi sau đó "bỏ cọc" để tạo ra mặt bằng giá ảo nhằm thao túng thị trường, cũng như việc mua bán nhiều lô đất trúng đấu giá để thu lợi bất chính đang diễn ra khá phổ biến và thậm chí có tính tổ chức.
Đơn cử như phiên đấu giá tại xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, trong 68 thửa đất được đấu giá chỉ có 12 người trúng đấu giá nộp tiền đất, 56 người chưa nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế. Đây là một trong những phiên đấu giá vùng ven gây xôn xao thị trường trong tháng 8 vừa qua bởi số lượng hồ sơ đăng ký lên đến 4.600 hồ sơ với hơn 1.500 người, tương đương một thửa đất có hơn 22 người quan tâm. 68 lô đất được bán thành công có giá gấp 5-8 lần giá khởi điểm, cao nhất đạt hơn 100 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy 80% người trúng thuộc nhóm đầu tư, đầu cơ, không có nhu cầu sử dụng thực.
Theo Bộ Xây dựng, có 3 nguyên nhân chính tác động đến kết quả đấu giá đất thời gian qua, bao gồm mức giá khởi điểm thấp thu hút nhiều người tham gia; số tiền đặt cọc thấp; trong các cuộc đấu giá có nhiều hội nhóm đầu tư chuyên tham gia đấu giá rồi bán ngay để kiếm lời. Bên ngoài khu vực đấu giá, đông môi giới chờ kết quả, sẵn sàng chào mua, bán đất đấu giá với giá chênh 200-500 triệu đồng/lô.
Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) đã chỉ ra một số hệ lụy nghiêm trọng, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Trước hết, việc đấu giá đất cao rồi bỏ cọc gây ra sự biến động giá đất. Khi nhiều lô đất bị bỏ cọc sau khi trúng giá cao, nó có thể dẫn đến hiện tượng bong bóng giá đất, làm cho giá cả không phản ánh đúng giá trị thực của thị trường. Hơn nữa, sự xuất hiện của hàng loạt trường hợp bỏ cọc có thể khiến những nhà đầu tư khác lo ngại về rủi ro, từ đó giảm niềm tin của các nhà đầu tư có nhu cầu thực và tính thanh khoản của thị trường.
"Hiện tượng bỏ cọc cũng góp phần tăng tính đầu cơ. Nhiều người tham gia đấu giá thường đặt mức giá cao với hy vọng giá đất sẽ tiếp tục tăng. Tuy nhiên, khi thị trường không diễn biến đúng theo mong đợi, họ dễ dàng chọn bỏ cọc thay vì tiếp tục trả tiền, điều này tạo ra một thị trường bị chi phối bởi đầu cơ, không phản ánh nhu cầu thực tế. Các nhà đầu tư không có nhu cầu thực sự về đất đai thường dễ tham gia đấu giá nhằm tạo sóng, gây mất cân đối cung cầu trong thị trường", PGS.TS. Ngô Trí Long nhấn mạnh.
Hơn nữa, theo chuyên gia này, tình trạng bỏ cọc còn gây lãng phí tài nguyên đất đai; không chỉ ảnh hưởng đến các nhà đầu tư nghiêm túc, mà còn khiến họ gặp khó khăn trong việc xác định giá trị thực của đất, thậm chí phải trả mức giá cao hơn do tác động của giá ảo trước đó. Cùng với đó, tình trạng này còn ảnh hưởng đến quy hoạch phát triển hạ tầng, đây là một hệ lụy không thể xem nhẹ. Khi các lô đất trúng đấu giá không được triển khai đúng tiến độ, điều này có thể làm giảm hiệu quả sử dụng đất và gây đình trệ trong phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương.
Để ngăn chặn tình trạng "cò đất" đấu giá cao rồi bỏ cọc, các chuyên gia nhận định cần có "liều thuốc đặc trị" để giải bài toán này.
Cần thiết những giải pháp đồng bộ để giải bài toán bỏ cọc đấu giá đất
Theo PGS.TS. Ngô Trí Long, cơ quan quản lý nhà nước cần can thiệp kịp thời để xử lý nghiêm hành vi này. Trong đó, việc tăng cường giám sát và quản lý các lô đất trúng đấu giá là rất cần thiết để đảm bảo sử dụng đất đai một cách hiệu quả, tránh tình trạng đầu cơ và lãng phí tài nguyên.
Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính).
Chuyên gia này cũng đề xuất cần xem xét tăng cường chế tài xử phạt đối với những trường hợp bỏ cọc. Điển hình như tịch thu toàn bộ tiền đặt cọc, áp dụng mức phạt bổ sung dựa trên giá trị tài sản, và cấm tham gia đấu giá trong một khoảng thời gian nhất định.
Đồng thời, rà soát hồ sơ năng lực của các nhà đầu tư, đặc biệt là những người có tiền sử bỏ cọc, cũng rất quan trọng để giảm thiểu rủi ro; công khai thông tin về các nhà thầu bỏ cọc trên các phương tiện truyền thông và website của cơ quan quản lý nhà nước sẽ tạo áp lực xã hội, góp phần ngăn chặn tái diễn hiện tượng này; xem xét sửa đổi một số quy định trong Luật Đấu giá hiện hành nhằm hoàn thiện khung pháp lý và tăng cường tính răn đe đối với hành vi bỏ cọc.
"Khi tất cả những giải pháp này được triển khai đồng bộ, tình trạng bỏ cọc sẽ được kiểm soát góp phần nâng cao tính minh bạch và hiệu quả trong quy trình đấu giá", PGS.TS. Ngô Trí Long nhấn mạnh.
Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh.
Còn theo chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, để đảm bảo quá trình đấu giá diễn ra công bằng, minh bạch, giảm thiểu tối đa các trường hợp đấu giá xong bỏ cọc cần áp dụng quy định cấm bán tài sản trong khoảng thời gian nhất định (từ 2-5 năm) nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ. Điều này sẽ ngăn chặn việc bán sang tay lô đất ngay sau khi đấu giá.
Bên cạnh đó, yêu cầu người trúng đấu giá xây dựng nhà ở theo quy hoạch trong vòng từ 1-1,5 năm. Nếu có nhu cầu mua đất để xây dựng, họ phải tiến hành xây dựng trong khoảng thời gian này.
Về thời gian nộp tiền sử dụng đất, trước đây, người trúng đấu giá phải nộp trong vòng 3 tháng, sau đó giảm xuống còn 30 ngày. Tuy nhiên, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, quy định thời hạn nộp tiền chỉ cần 15 ngày là hợp lý bởi những người đã có nhu cầu mua đất và đặt cọc chắc chắn sẽ đảm bảo về nguồn lực tài chính. Nếu không nộp tiền trong 15 ngày sau khi đấu giá, họ sẽ bị mất cọc.
Để kiểm soát tình trạng bỏ cọc đấu giá đất, Bộ Xây dựng đã đề xuất nghiên cứu, hoàn thiện các quy định liên quan đến đấu giá đất đảm bảo phù hợp với tình hình thực tiễn, theo hướng tăng tiền đặt cọc, xác định giá đất khởi điểm đem đấu sát tình hình thực tế khu vực, rút ngắn thời gian nộp tiền trúng đấu giá, hạn chế người tham gia đấu giá với mục đích đầu cơ. Đồng thời, nghiên cứu, đề xuất các chính sách thuế đối với trường hợp sở hữu nhiều nhà đất, việc mua đi, bán lại nhà đất trong thời gian ngắn; nâng cao hiệu quả công tác thanh, kiểm tra, rà soát hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm...
