Tăng trưởng kinh tế hai con số và bài toán sử dụng hiệu quả nguồn lực bất động sản

Mức tăng trưởng GDP 9,01% trong 9 tháng năm 2026, mức cao nhất kể từ năm 2011 cho thấy nền kinh tế Việt Nam đang tiến những bước rất dài trên hành trình chinh phục mục tiêu tăng trưởng hai con số. Tại Phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 9/2026 và Hội nghị trực tuyến Chính phủ với địa phương, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng đánh giá cao nỗ lực của các bộ, ngành, địa phương trong huy động nguồn lực, thúc đẩy tăng trưởng. Theo Thủ tướng, những kết quả đạt được trong 9 tháng là nền tảng quan trọng để tạo chuyển biến mạnh mẽ, tăng tốc, bứt phá, phát triển nhanh, bền vững, thực hiện thắng lợi các nhiệm vụ, giải pháp, mục tiêu Nghị quyết Đại hội XIV của Đảng.

Tuy nhiên bên cạnh những kết quả đạt được, người đứng đầu Chính phủ chỉ rõ vẫn còn một số khó khăn, thách thức: "Điều hành kinh tế vĩ mô chịu áp lực ngày càng lớn; tăng trưởng cao nhưng chưa đạt mục tiêu đề ra; áp lực lạm phát rất lớn. Một số địa phương, cực tăng trưởng chưa đạt tăng trưởng như kỳ vọng, các động lực tăng trưởng truyền thống chưa được phát huy mạnh mẽ; mặt bằng lãi suất còn tương đối cao; doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp nhỏ và vừa, còn khó tiếp cận vốn, tín dụng; một số dự án tồn đọng chưa được xử lý dứt điểm..."

Trước yêu cầu tăng tốc trong những tháng cuối năm, Thủ tướng nêu rõ quyết tâm thực hiện các mục tiêu tổng quát đã đề ra. Nhấn mạnh phải rà soát, nhận diện đầy đủ các động lực, dư địa còn có thể khai thác, nhất là các ngành, lĩnh vực, dự án có khả năng tạo giá trị gia tăng; rà soát, xác định rõ những điểm nghẽn, khó khăn, vướng mắc cản trở tăng trưởng, nhất là về đầu tư, đất đai, giải phóng mặt bằng, thủ tục triển khai dự án…, tập trung xử lý dứt điểm, kịp thời báo cáo những vấn đề vượt thẩm quyền.

Trong bối cảnh thị trường toàn cầu vẫn còn bất lợi, hơn lúc nào hết, cần nhìn sâu vào nội tại của nền kinh tế trong nước để tranh thủ thời gian, tận dụng mọi cơ hội nâng cao năng lực cạnh tranh, gia tăng sức chống chọi, hướng tới mục tiêu tăng trưởng 2 con số. Đặc biệt, cần chú trọng phục hồi thị trường bất động sản, lĩnh vực có vai trò đầu kéo, tạo sức lan tỏa tới nhiều ngành kinh tế khác. Việc tháo gỡ khó khăn, khơi thông các điểm nghẽn, nâng cao hiệu quả sử dụng vốn và định hướng thị trường phát triển lành mạnh không chỉ là yêu cầu đặt ra đối với riêng lĩnh vực bất động sản, mà còn gắn liền với bài toán nâng cao chất lượng tăng trưởng của toàn nền kinh tế.

Vậy cần làm gì để khai thác các dư địa tăng trưởng mà không đánh đổi chất lượng phát triển? Làm thế nào để tháo gỡ điểm nghẽn cho thị trường bất động sản nhưng vẫn bảo đảm kỷ cương pháp luật, nâng cao hiệu quả đầu tư và phân bổ nguồn lực đúng hướng? Và đâu là những điều kiện để lĩnh vực này đóng góp thực chất hơn vào mục tiêu tăng trưởng hai con số của Việt Nam?

Trong cuộc trao đổi mới đây với Reatimes, TS. Lê Duy Bình, Giám đốc Economica Việt Nam đã phân tích những nền tảng đang nâng đỡ đà tăng trưởng của kinh tế Việt Nam, những thách thức trong chặng nước rút cuối năm, đồng thời làm rõ vai trò của bất động sản trong chuỗi động lực tăng trưởng cùng những điều kiện để lĩnh vực này đóng góp thực chất hơn vào mục tiêu tăng trưởng hai con số của Việt Nam.

- Tại cuộc họp báo công bố số liệu thống kê kinh tế - xã hội quý III và 9 tháng năm 2026, Cục Thống kê cho biết, tốc độ tăng tổng sản phẩm trong nước (GDP) quý III ước đạt 9,95%, tăng trưởng 9 tháng ước đạt 9,01% so với cùng kỳ năm 2025. Dưới góc độ một người quan sát và nghiên cứu sâu về kinh tế, chuyên gia đánh giá như thế nào về kết quả tăng trưởng này?

TS. Lê Duy Bình: Trước hết, cần khẳng định đây là kết quả tăng trưởng rất đáng ghi nhận trong bối cảnh kinh tế thế giới tiếp tục đối mặt với nhiều biến động khó lường, từ xung đột địa chính trị, nguy cơ gián đoạn chuỗi cung ứng đến áp lực lạm phát tại nhiều nền kinh tế lớn.

GDP 9 tháng năm 2026 tăng 9,01%, cao hơn 1,2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước và là mức cao nhất kể từ năm 2011. Trong đó, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 4,02%, đóng góp 5,35% vào mức tăng tổng giá trị tăng thêm của toàn nền kinh tế; khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 11,21%, đóng góp 49,62%; khu vực dịch vụ tăng 8,69%, đóng góp 45,03%. Kết quả này là sự cộng hưởng từ nhiều yếu tố, trong đó có nỗ lực điều hành của Chính phủ, sự chủ động của các bộ, ngành, địa phương, cùng tinh thần vượt khó tìm kiếm cơ hội của cộng đồng doanh nghiệp, sự đóng góp của người dân.

Nhìn tổng thể, nền kinh tế đang duy trì được đà tăng trưởng cao với sự đóng góp của nhiều ngành, lĩnh vực. Đây là nền tảng quan trọng để Việt Nam tiếp tục phấn đấu hoàn thành mục tiêu tăng trưởng cả năm. 

- Những nền tảng quan trọng nào đang nâng đỡ đà tăng trưởng này, thưa chuyên gia?

TS. Lê Duy Bình: Trước hết là sự ổn định tương đối của kinh tế vĩ mô và sự cải thiện của sức cầu trong nước. Các cân đối lớn của nền kinh tế cơ bản vẫn được duy trì trong tầm kiểm soát, tạo môi trường thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh và đầu tư. 

Trong 9 tháng năm 2026, tiêu dùng cuối cùng tăng 8,51%; tích lũy tài sản tăng 17,88%; xuất khẩu hàng hóa và dịch vụ tăng 21,29%. Đáng chú ý, tiêu dùng cuối cùng của hộ gia đình có xu hướng cải thiện, tăng 9,75%, đóng góp 6,88 điểm phần trăm vào tăng trưởng. Đây là tín hiệu tích cực, cho thấy nhu cầu tiêu dùng đang đóng vai trò quan trọng trong duy trì tổng cầu, hỗ trợ hoạt động sản xuất, kinh doanh và củng cố khả năng chống chịu của nền kinh tế trước những biến động bên ngoài. Cơ cấu tiêu dùng cũng có xu hướng chuyển dịch theo hướng hiện đại hơn, thân thiện với môi trường và gia tăng hàm lượng dịch vụ.

Bên cạnh tiêu dùng và xuất khẩu, đầu tư cũng là một trong những động lực quan trọng hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Trong đó, đầu tư công giữ vai trò dẫn dắt thông qua việc bổ sung trực tiếp cho tổng cầu, đồng thời tạo dựng hạ tầng và mở rộng không gian phát triển cho nền kinh tế. Trong 9 tháng năm 2026, giải ngân vốn đầu tư công cả nước đạt 661.800 tỷ đồng, bằng 59,9% kế hoạch năm và tăng 19% so với cùng kỳ. Các dự án hạ tầng quy mô lớn, có tính kết nối và lan tỏa cao không chỉ tạo ra nhu cầu cho ngành xây dựng và các lĩnh vực cung ứng đầu vào, mà còn cải thiện điều kiện phát triển sản xuất, kinh doanh, mở ra cơ hội thu hút đầu tư tư nhân. Khi hạ tầng được cải thiện, không gian phát triển của nền kinh tế cũng được mở rộng, khả năng vận hành của nền kinh tế cũng được nâng lên. Đây là một trong những yếu tố có ý nghĩa quan trọng đối với tăng trưởng.

Ngoài các động lực truyền thống, không thể không kể đến là sự phát triển của những động lực tăng trưởng mới, trong đó có kinh tế số và đổi mới sáng tạo. Những lĩnh vực này đang từng bước thâm nhập sâu hơn vào hoạt động sản xuất, kinh doanh, góp phần nâng cao năng suất và mở rộng không gian phát triển. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện nay, các động lực mới vẫn cần thêm thời gian, nguồn lực và một khuôn khổ thể chế phù hợp để phát huy đầy đủ tiềm năng, trở thành lực kéo rõ nét hơn đối với tăng trưởng.

- Từ kết quả quý III và 9 tháng, ông đánh giá thế nào về tính khả thi của mục tiêu tăng trưởng hai con số trong cả năm? Đâu là những cơ sở để kỳ vọng nền kinh tế có thể tiến gần mục tiêu này?

TS. Lê Duy Bình: Quốc hội đặt mục tiêu GDP năm 2026 phấn đấu tăng từ 10% trở lên. Với mức tăng trưởng 9,01% trong 9 tháng, để hoàn thành mục tiêu này, GDP quý IV cần tăng khoảng 12,5%, tức cao hơn khoảng 4,1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Đây là thách thức không nhỏ, bởi dư địa để tăng tốc trong thời gian còn lại không nhiều, trong khi nền kinh tế vẫn phải đối mặt với những bất định từ bên ngoài và các điểm nghẽn nội tại. Điều này đòi hỏi Việt Nam phải tận dụng tốt mọi cơ hội, phát huy tối đa các nguồn lực và nỗ lực cao hơn trong chặng nước rút.

Dù vậy, chúng ta vẫn có cơ sở để kỳ vọng nền kinh tế tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tích cực. 

Trên bình diện quốc tế, nếu các xung đột địa chính trị từng bước hạ nhiệt, môi trường thương mại toàn cầu có thể cải thiện, qua đó hỗ trợ nhu cầu đối với hàng hóa và dịch vụ của Việt Nam tại các thị trường lớn, đặc biệt trong mùa tiêu dùng cao điểm cuối năm. Đây sẽ là cơ hội để doanh nghiệp đẩy mạnh xuất khẩu, mở rộng đơn hàng và tận dụng tốt hơn năng lực sản xuất hiện có. Cùng với đó, nếu áp lực từ giá nguyên vật liệu và tư liệu sản xuất cũng có thể giảm bớt, chi phí đầu vào của doanh nghiệp có thể được cải thiện, góp phần giảm áp lực lên hoạt động sản xuất, kinh doanh và tạo thêm dư địa cho phục hồi, tăng trưởng trong những tháng cuối năm.

Trong nước, chúng ta cũng đang rất nỗ lực duy trì và phát huy các động lực tăng trưởng truyền thống như xuất khẩu, đầu tư và tiêu dùng, đồng thời từng bước mở rộng các không gian tăng trưởng mới nhằm tạo thêm dư địa cho nền kinh tế. Việc phát huy đồng thời các động lực này sẽ góp phần thúc đẩy sản xuất, kinh doanh, mở rộng thị trường và gia tăng tổng cầu. Cùng với đó, những nỗ lực điều hành của Chính phủ trong tháo gỡ khó khăn, khơi thông nguồn lực và tạo thuận lợi cho hoạt động đầu tư, kinh doanh, cũng như niềm tin ngày càng được củng cố của người dân và doanh nghiệp, là những nền tảng quan trọng để nền kinh tế tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tích cực trong thời gian tới.

- Như ông vừa chia sẻ, dù mục tiêu tăng trưởng hai con số trong năm 2026 đặt ra không ít thách thức, nền kinh tế vẫn có những cơ sở để kỳ vọng duy trì đà tăng trưởng tích cực. Song, để chuyển những dư địa và cơ hội hiện có thành kết quả thực chất, vai trò điều hành và tổ chức thực hiện là rất quan trọng. Theo ông, trong chặng nước rút cuối năm, đâu là những ưu tiên điều hành cần tập trung để vừa phát huy tối đa các động lực tăng trưởng, vừa tháo gỡ những điểm nghẽn đang cản trở nền kinh tế tiến gần hơn tới mục tiêu đề ra?

TS. Lê Duy Bình: Để chuyển hoá những điều kiện thuận lợi thành kết quả tăng trưởng thực chất trong quý IV, qua đó tiến gần hơn tới mục tiêu cả năm, điều quan trọng là phải xác định rõ những lĩnh vực còn nhiều dư địa phát triển, có khả năng tạo giá trị gia tăng cao và sức lan tỏa lớn để tập trung nguồn lực, thay vì dàn trải hoặc chạy theo tốc độ tăng trưởng đơn thuần. Đồng thời, cần kịp thời tháo gỡ các điểm nghẽn về thể chế, thủ tục, tiếp cận vốn và tổ chức thực hiện đang cản trở hoạt động sản xuất, kinh doanh và đầu tư.

Bên cạnh đó, cần nhìn nhận rằng dư địa tăng trưởng không chỉ nằm ở quy mô vốn đầu tư hay mức độ mở rộng hoạt động kinh tế, mà còn ở hiệu quả sử dụng từng nguồn lực và khả năng tạo ra giá trị gia tăng từ các nguồn lực đó. Vì vậy, yêu cầu đặt ra đối với công tác điều hành không chỉ là thúc đẩy giải ngân, kích cầu hay gia tăng sản lượng trong ngắn hạn, mà còn phải bảo đảm sự phối hợp đồng bộ giữa các chính sách, duy trì ổn định kinh tế vĩ mô và hạn chế tối đa những rủi ro có thể tích tụ trong quá trình tăng trưởng.

Nhìn chung, khả năng tiến gần và hoàn thành mục tiêu tăng trưởng hai con số trong năm 2026 phụ thuộc đáng kể vào hiệu quả điều hành, năng lực tổ chức thực hiện chính sách và khả năng ứng phó kịp thời trước những biến động khó lường từ bên ngoài. Trong chặng nước rút, điều hành cần quyết liệt nhưng có trọng tâm, linh hoạt nhưng vẫn bảo đảm tính nhất quán; mỗi giải pháp thúc đẩy tăng trưởng phải hướng tới kết quả cụ thể, đồng thời tính đến chất lượng và tính bền vững trong dài hạn. Đây cũng là điều kiện để những nỗ lực tăng trưởng trong năm 2026 không chỉ tạo ra kết quả trước mắt, mà còn củng cố nền tảng cho các giai đoạn phát triển tiếp theo.

- Như chuyên gia nhấn mạnh, để thúc đẩy tăng trưởng trong chặng cuối năm, cần xác định đúng những lĩnh vực còn nhiều dư địa, tập trung nguồn lực và tạo sức lan tỏa cho toàn nền kinh tế. Xét trên nhiều yếu tố, bất động sản là một trong những lĩnh vực có khả năng hấp thụ và dẫn dắt dòng vốn lớn, đồng thời có mối liên kết chặt chẽ với xây dựng, vật liệu, tài chính, ngân hàng và nhiều hoạt động sản xuất, kinh doanh khác. Đặt trong bối cảnh Việt Nam hướng tới mục tiêu tăng trưởng GDP hai con số, chuyên gia nhìn nhận vai trò thị trường này như thế nào đối với quá trình mở rộng năng lực của nền kinh tế?

TS. Lê Duy Bình: Không thể phủ nhận, bất động sản là lĩnh vực có đóng góp quan trọng đối với tăng trưởng kinh tế, không chỉ thông qua giá trị gia tăng trực tiếp mà lĩnh vực này tạo ra, mà còn ở khả năng huy động, hấp thụ và chuyển hóa các nguồn lực thành hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh. 

Một dự án bất động sản được triển khai sẽ tạo ra giá trị trong lĩnh vực xây dựng, vật liệu, máy móc, thiết bị, vận tải, tín dụng, tư vấn, quản lý, vận hành,.... Các hoạt động này tạo thêm đơn hàng cho doanh nghiệp, mở rộng cơ hội việc làm, tạo thu nhập cho người lao động và thúc đẩy dòng tiền luân chuyển trong nền kinh tế. Ở chiều ngược lại, hệ thống bất động sản công nghiệp, logistics, thương mại và đô thị được phát triển phù hợp còn cung cấp mặt bằng, hạ tầng và không gian cần thiết để doanh nghiệp mở rộng sản xuất, kinh doanh, qua đó hỗ trợ nâng cao năng lực sản xuất của nền kinh tế.

Trong bối cảnh Việt Nam hướng tới mục tiêu tăng trưởng GDP hai con số, vai trò này càng cần được nhìn nhận từ góc độ hiệu quả sử dụng nguồn lực. Nền kinh tế không chỉ cần huy động thêm vốn đầu tư, mà quan trọng hơn là phải đưa dòng vốn vào những hoạt động có khả năng tạo ra giá trị gia tăng, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh và mở rộng năng lực cung ứng. Với đặc điểm cần lượng vốn lớn và có mối liên kết rộng với nhiều ngành nghề, bất động sản là kênh quan trọng để chuyển hóa nguồn lực thành hoạt động kinh tế thực. 

Trên thực tế, bức tranh tăng trưởng 9 tháng năm 2026 phần nào cho thấy vai trò của lĩnh vực này trong mối liên kết với các ngành kinh tế. Cụ thể, khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 11,21%, đóng góp 49,62% vào mức tăng tổng giá trị tăng thêm của toàn nền kinh tế; riêng ngành xây dựng tăng 12,22%, đóng góp 8,23%. Những con số này phản ánh vai trò đáng kể của hoạt động công nghiệp và xây dựng trong tăng trưởng, đồng thời cho thấy tầm quan trọng của việc duy trì đầu tư và phát triển cơ sở hạ tầng, công trình và không gian kinh tế. Trong mối liên kết đó, bất động sản là lĩnh vực góp phần thúc đẩy nhu cầu xây dựng, vật liệu và dịch vụ liên quan, đồng thời tạo lập không gian cho hoạt động sản xuất, kinh doanh và thương mại phát triển. Khi các dự án được triển khai đúng tiến độ, đưa vào khai thác và đáp ứng nhu cầu của thị trường, nguồn vốn đầu tư có thể tạo ra giá trị lan tỏa rộng hơn, đóng góp thiết thực hơn cho tăng trưởng.

- Một thị trường bất động sản tăng trưởng về quy mô và giá cả liệu có đồng nghĩa với việc lĩnh vực này đóng góp nhiều hơn cho nền kinh tế? Đâu là cơ sở để nhận diện và đánh giá đúng những đóng góp thực chất mà bất động sản tạo ra cho nền kinh tế, thưa chuyên gia?

TS. Lê Duy Bình: Theo tôi, cần phân biệt rõ giữa sự gia tăng về quy mô, giá cả của thị trường bất động sản và những giá trị kinh tế mà lĩnh vực này thực sự tạo ra. Giá bất động sản tăng có thể làm gia tăng giá trị tài sản trên thị trường, nhưng không đồng nghĩa với việc nền kinh tế tạo ra lượng giá trị gia tăng tương ứng. Tương tự, việc thu hút được dòng vốn lớn vào bất động sản cũng chưa đủ để khẳng định nguồn lực đã được sử dụng hiệu quả, nếu dòng vốn chủ yếu tập trung vào hoạt động đầu cơ, các dự án thiếu tính khả thi hoặc những tài sản chưa được đưa vào khai thác.

Đóng góp thực chất của bất động sản cần được nhìn nhận từ khả năng chuyển hóa vốn và đất đai thành các tài sản có giá trị sử dụng, đáp ứng nhu cầu thực và hỗ trợ hoạt động kinh tế. Chẳng hạn, một dự án được triển khai hiệu quả, đưa vào sử dụng có thể tạo thêm giá trị gia tăng, việc làm, thu nhập, đồng thời thúc đẩy các ngành xây dựng, vật liệu, vận tải, tài chính và dịch vụ liên quan. Ngược lại, nếu đất đai bị bỏ hoang hoặc sản phẩm không phù hợp với nhu cầu, nguồn lực có thể bị ứ đọng trong thời gian dài mà chưa tạo ra giá trị tương xứng.

Vì vậy, để đánh giá đúng đóng góp của bất động sản, không thể chỉ dựa vào tốc độ tăng giá, quy mô giao dịch hay lượng vốn đầu tư, mà cần xem xét hiệu quả sử dụng vốn và đất đai, khả năng đưa tài sản vào khai thác, mức độ đáp ứng nhu cầu thực tế và những giá trị lan tỏa mà dự án tạo ra. Đây cũng là cơ sở quan trọng để định hướng dòng vốn, lựa chọn ưu tiên tháo gỡ vướng mắc và bảo đảm nguồn lực được sử dụng hiệu quả hơn, qua đó nâng cao đóng góp thực chất của thị trường bất động sản đối với tăng trưởng kinh tế.

- Như đã phân tích, đóng góp của bất động sản không chỉ nằm ở giá trị trực tiếp mà lĩnh vực này tạo ra, mà còn ở khả năng thúc đẩy các ngành liên quan và tạo lập không gian cho hoạt động sản xuất, kinh doanh. Tuy nhiên, những tác động này chỉ có thể phát huy đầy đủ đối với tăng trưởng khi nguồn lực được đưa vào sử dụng hiệu quả, các dự án được triển khai đúng tiến độ và tài sản hình thành thực sự tạo ra giá trị kinh tế. Trong khi đó, nhìn vào thực tế vận hành, những vướng mắc về pháp lý dự án, thủ tục đầu tư, đất đai và giải phóng mặt bằng vẫn khiến một phần nguồn lực bị ứ đọng, chưa được khai thác tương xứng với tiềm năng.

Trong bối cảnh mục tiêu tăng trưởng GDP hai con số đòi hỏi huy động và sử dụng hiệu quả mọi nguồn lực, việc tháo gỡ những điểm nghẽn này có thể tạo ra những chuyển biến gì đối với hoạt động đầu tư và tăng trưởng kinh tế, thưa chuyên gia?

TS. Lê Duy Bình: Việc tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, thủ tục đầu tư và đất đai có ý nghĩa quan trọng đối với tăng trưởng kinh tế, bởi đây là giải pháp xử lý những vướng mắc của riêng thị trường bất động sản, nhưng đồng thời cũng là cách khơi thông các nguồn lực đã được huy động nhưng chưa thể phát huy hiệu quả.

Trên thực tế, khi một dự án bị đình trệ, nguồn lực bị ảnh hưởng không chỉ là quỹ đất và vốn đầu tư của doanh nghiệp, mà còn có thể bao gồm vốn tín dụng, chi phí cơ hội của nhà đầu tư, nguồn thu ngân sách chưa thể phát sinh và nguồn lực của các doanh nghiệp tham gia chuỗi cung ứng. Những dự án không thể triển khai đúng tiến độ cũng làm gián đoạn nhu cầu đối với xây dựng, vật liệu, vận tải, tư vấn, tài chính và nhiều dịch vụ liên quan. Do đó, xử lý được những vướng mắc này chính là đưa nguồn lực đang bị ứ đọng trở lại quá trình đầu tư, đồng thời khôi phục những hoạt động kinh tế vốn có thể được triển khai nếu dự án không gặp trở ngại.

Xét từ góc độ hiệu quả đầu tư, ý nghĩa quan trọng của quá trình này là giúp nguồn vốn đã được huy động có thể sớm phát huy công năng và tạo ra giá trị. Thay vì tiếp tục nằm im trong các dự án đình trệ, vốn đầu tư có thể được chuyển hóa thành công trình, sản phẩm và tài sản đưa vào khai thác. Khi các dự án đủ điều kiện được tiếp tục triển khai, nhu cầu đối với hàng hóa, dịch vụ và lao động tăng lên, tạo tác động lan tỏa đến nhiều ngành kinh tế. Xa hơn, những tài sản được hình thành và đưa vào sử dụng hiệu quả còn có thể cung cấp nhà ở, mặt bằng sản xuất, không gian thương mại, logistics và hạ tầng phục vụ hoạt động kinh doanh. Nếu những tài sản này đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, chúng còn có thể tạo thêm năng lực cung ứng nhà ở, mặt bằng sản xuất, thương mại và dịch vụ, qua đó đóng góp trực tiếp và gián tiếp vào tăng trưởng.

Tuy nhiên, tháo gỡ các điểm nghẽn cần đi vào đúng nguyên nhân và có giải pháp phù hợp với từng trường hợp. Với những dự án có tính khả thi nhưng đang vướng mắc về thủ tục pháp lý, quy hoạch, đất đai hoặc giải phóng mặt bằng, cần xác định rõ thẩm quyền, trách nhiệm và lộ trình xử lý để sớm đưa dự án trở lại tiến độ. Đồng thời, cần bảo đảm tính minh bạch, tuân thủ pháp luật và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp. Không nên đồng nhất việc khơi thông nguồn lực với việc tháo gỡ bằng mọi giá, bởi những dự án thiếu năng lực thực hiện, không phù hợp với quy hoạch hoặc không có khả năng đáp ứng nhu cầu thị trường vẫn cần được đánh giá thận trọng, tránh tiếp tục phân bổ nguồn lực vào những phương án kém hiệu quả.

Về bản chất, khơi thông nguồn lực chỉ thực sự có ý nghĩa khi đi cùng với nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực. Vì vậy, kết quả tháo gỡ không nên chỉ được nhìn nhận qua số lượng dự án được xử lý hay quy mô vốn được giải phóng, mà cần đánh giá cả khả năng triển khai, tiến độ đưa tài sản vào khai thác và giá trị gia tăng mà các dự án tạo ra. Đây là điều kiện để việc xử lý những điểm nghẽn của thị trường bất động sản đóng góp thực chất hơn vào tăng trưởng kinh tế, đồng thời cải thiện chất lượng phân bổ nguồn lực trong dài hạn.

- Từ góc độ đó, cần có những giải pháp gì để nâng cao hiệu quả phân bổ và sử dụng vốn trên thị trường bất động sản, bảo đảm dòng vốn không chỉ được khơi thông mà còn đi vào những dự án có tính khả thi, đáp ứng nhu cầu thực và tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế, thưa chuyên gia?

TS. Lê Duy Bình: Để thị trường bất động sản đóng góp hiệu quả hơn vào mục tiêu tăng trưởng GDP hai con số, vấn đề cốt lõi không chỉ là huy động được bao nhiêu vốn, mà còn là dòng vốn được phân bổ vào đâu, sử dụng như thế nào và tạo ra giá trị kinh tế gì. Với đặc thù cần lượng vốn lớn, thời gian đầu tư dài và có mối liên kết với nhiều ngành nghề, hiệu quả sử dụng vốn trong bất động sản có ảnh hưởng không chỉ đến bản thân thị trường mà còn đến hiệu quả phân bổ nguồn lực của toàn nền kinh tế.

Tôi cho rằng cần định hướng dòng vốn vào những dự án có tính khả thi, phù hợp với quy hoạch và đáp ứng nhu cầu thực của thị trường. Đối với nhà ở, cần quan tâm hơn đến khả năng chi trả của người dân và nhu cầu của từng nhóm khách hàng, thay vì tập trung nguồn lực quá lớn vào những sản phẩm vượt xa sức mua. Đối với bất động sản công nghiệp, logistics, thương mại và dịch vụ, cần gắn việc phát triển dự án với nhu cầu mở rộng sản xuất, kinh doanh, khả năng kết nối hạ tầng và triển vọng khai thác thực tế. Khi sản phẩm được thị trường hấp thụ và tài sản có khả năng tạo dòng tiền, vốn đầu tư mới được sử dụng hiệu quả và có cơ sở để tiếp tục quay vòng trong nền kinh tế.

Song song với đó, cần nâng cao chất lượng thẩm định và giám sát việc sử dụng vốn, cả từ phía doanh nghiệp lẫn các tổ chức cung cấp vốn. Doanh nghiệp cần xây dựng phương án tài chính phù hợp với tiến độ triển khai, khả năng tiêu thụ sản phẩm và dòng tiền dự kiến; hạn chế phụ thuộc quá mức vào đòn bẩy tài chính hoặc kỳ vọng giá tài sản tiếp tục tăng. Các tổ chức tín dụng và nhà đầu tư cũng cần đánh giá dự án trên cơ sở năng lực tài chính của chủ đầu tư, tính pháp lý, khả năng hoàn thành và hiệu quả khai thác, thay vì chỉ dựa vào giá trị tài sản bảo đảm. Cách tiếp cận này vừa góp phần kiểm soát rủi ro, vừa giúp nguồn vốn được phân bổ đến những dự án có khả năng tạo ra giá trị thực chất.

Bên cạnh đó, cần đa dạng hóa các kênh huy động vốn để phù hợp với đặc điểm và vòng đời của từng dự án. Tín dụng ngân hàng có vai trò quan trọng, song không nên trở thành nguồn cung vốn gần như duy nhất cho một lĩnh vực có nhu cầu vốn lớn và thời gian thu hồi vốn dài. Việc phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp minh bạch, nâng cao năng lực vốn chủ sở hữu và thu hút các nguồn vốn đầu tư dài hạn sẽ giúp giảm áp lực phụ thuộc vào tín dụng ngắn hạn. Quan trọng hơn, sự đa dạng hóa này phải đi cùng với kỷ luật thị trường, công khai thông tin và trách nhiệm của doanh nghiệp đối với việc sử dụng vốn, qua đó tạo nền tảng huy động nguồn lực bền vững hơn.

Một yếu tố khác cần được chú trọng là nâng cao hiệu quả khai thác tài sản sau đầu tư. Một dự án hoàn thành nhưng không có người sử dụng, không tạo được dòng tiền hoặc không phục vụ hiệu quả hoạt động kinh tế thì nguồn lực bỏ ra vẫn chưa được phát huy tương xứng. Vì vậy, cần đánh giá hiệu quả dự án xuyên suốt vòng đời, từ khâu chuẩn bị đầu tư, triển khai xây dựng đến vận hành và khai thác. Việc phát triển bất động sản cần gắn với hạ tầng, việc làm, nhu cầu dân cư và hoạt động sản xuất, kinh doanh tại khu vực, để tài sản hình thành thực sự trở thành một yếu tố đầu vào cho tăng trưởng.

- Hiệu quả của thị trường bất động sản không chỉ được quyết định bởi khả năng huy động và sử dụng vốn, mà còn phụ thuộc vào việc các sản phẩm được tạo ra có thực sự đáp ứng nhu cầu của nền kinh tế và người dân hay không. Trong khi đó, nếu giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập trong thời gian dài, chi phí nhà ở có thể chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong ngân sách hộ gia đình, thu hẹp dư địa tiêu dùng và tích lũy. Theo ông, cần giải quyết bài toán này như thế nào để vừa bảo đảm thị trường bất động sản phát triển, vừa hạn chế những tác động bất lợi đến sức cầu và chất lượng tăng trưởng?

TS. Lê Duy Bình: Theo tôi, cần nhìn bài toán này từ cả phía cung bất động sản, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và hiệu quả phân bổ nguồn lực của nền kinh tế. Một thị trường bất động sản phát triển không chỉ được đánh giá qua quy mô đầu tư hay mức tăng giá tài sản, mà còn phải đáp ứng được nhu cầu thực, tạo ra giá trị sử dụng và phù hợp với khả năng chi trả của các nhóm dân cư. Nếu nguồn cung tập trung quá nhiều vào những sản phẩm vượt xa sức mua, thị trường có thể gia tăng về quy mô nhưng hiệu quả khai thác nguồn lực chưa tương xứng, trong khi nhu cầu nhà ở của một bộ phận người dân vẫn chưa được đáp ứng.

Trước hết, cần từng bước điều chỉnh cơ cấu sản phẩm theo hướng đa dạng hơn, đặc biệt chú trọng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có mức giá phù hợp và nhà ở cho thuê tại những khu vực có nhu cầu lớn. Việc phát triển các phân khúc này cần gắn với quy hoạch đô thị, quỹ đất, hạ tầng giao thông và khả năng tiếp cận việc làm, thay vì chỉ tập trung vào số lượng căn hộ được xây dựng. Đồng thời, cần có cơ chế phù hợp để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở vừa túi tiền, từ việc tạo điều kiện tiếp cận quỹ đất, đơn giản hóa thủ tục đến kiểm soát các chi phí đầu vào có thể làm tăng giá thành sản phẩm. Mục tiêu là giúp nguồn cung tiến gần hơn đến nhu cầu thực và khả năng thanh toán của người dân, chứ không chỉ gia tăng nguồn cung về mặt số lượng.

Bên cạnh đó, cần chú trọng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, nhất là người trẻ và người lao động có thu nhập trung bình, thông qua các chính sách tín dụng phù hợp với khả năng trả nợ và điều kiện tài chính của từng nhóm đối tượng. Tuy nhiên, hỗ trợ tín dụng cần đi cùng với việc cải thiện nguồn cung và kiểm soát rủi ro, bởi nếu nguồn cung không đáp ứng nhu cầu mà chỉ mở rộng khả năng vay mua nhà, sức cầu tăng thêm có thể tiếp tục gây áp lực lên giá bất động sản. Về lâu dài, việc giúp người dân tiếp cận nhà ở cần được thực hiện đồng bộ với phát triển thị trường cho thuê, hạ tầng và các dịch vụ thiết yếu, để giảm gánh nặng chi phí nhà ở trong tổng chi tiêu hộ gia đình.

Cần lưu ý rằng, khi giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập trong thời gian dài, người dân phải dành tỷ trọng lớn hơn trong ngân sách để mua nhà, trả nợ hoặc chi trả tiền thuê. Điều này có thể làm giảm nguồn lực dành cho tiêu dùng hàng hóa, dịch vụ, giáo dục, y tế và tích lũy, qua đó ảnh hưởng đến sức cầu trong nước. Vì vậy, phát triển thị trường bất động sản cần được đặt trong mối quan hệ với các động lực tăng trưởng khác, đặc biệt là tiêu dùng và đầu tư sản xuất. Chính sách cũng cần tạo điều kiện để thị trường phát triển trên nền tảng nhu cầu thực và hiệu quả sử dụng nguồn lực.

Về dài hạn, phát triển thị trường bất động sản và duy trì sức cầu của nền kinh tế không phải là hai mục tiêu đối lập. Khi cơ cấu sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu, chi phí nhà ở được kiểm soát ở mức hợp lý so với thu nhập và dòng vốn được phân bổ vào các dự án có hiệu quả, thị trường sẽ có nền tảng phát triển ổn định hơn. Người dân có thêm dư địa cho tiêu dùng và tích lũy, doanh nghiệp có điều kiện mở rộng hoạt động, còn nguồn lực đất đai và vốn đầu tư được khai thác hiệu quả hơn. Đây cũng là hướng để bất động sản đóng góp thực chất vào tăng trưởng GDP, đồng thời cải thiện chất lượng và tính bền vững của tăng trưởng.

- Xin trân trọng cảm ơn chuyên gia về cuộc trò chuyện!