Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là điều kiện bắt buộc của chủ đầu tư dự án bất động sản. Trước khi nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào giao dịch thì chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Như vậy, khách hàng có quyền yêu cầu ngân hàng đứng ra thực hiện nghĩa vụ thay cho chủ đầu tư khi họ không đảm bảo việc giao nhà đúng thời hạn. Đây là một quy định có lợi cho người mua.
Tuy nhiên, trên thực tế lại tồn tại rất nhiều bất cập xung quanh câu chuyện này để rồi rủi ro xảy ra, ngân hàng không thực hiện bảo lãnh đối với khách hàng:
Không tồn tại cam kết bảo lãnh giữa ngân hàng thương mại với bên mua nhà ở hình thành trong tương lai
Cam kết bảo lãnh do bên bảo lãnh phát hành theo một trong các hình thức: Thư bảo lãnh hoặc hợp đồng bảo lãnh. Đây là văn bản cam kết/thỏa thuận của ngân hàng với bên mua về việc ngân hàng sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho nhà đầu tư khi nhà đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên mua.
Thực tế cho thấy rằng, ngân hàng thương mại chỉ làm việc trực tiếp với nhà đầu tư mà không thông qua bên mua. Dẫn đến việc giữa ngân hàng và bên mua không có cam kết bảo lãnh hoặc cam kết bảo lãnh cho khách hàng chỉ mang tính hình thức, không đảm bảo tính hợp pháp.
Vì vậy, bên mua cần phải có cam kết bảo lãnh khi mua nhà ở hình thành trong tương lai để đảm bảo quyền lại cho chính mình.
Có cam kết bảo lãnh nhưng điều khoản về thời hạn phát sinh bảo lãnh chưa có hiệu lực
Khi đã có cam kết bảo lãnh nhưng điều khoản tại cam kết quy định chung chung, không ghi rõ nghĩa vụ bảo lãnh của ngân hàng phát sinh trong thời gian nào. Dẫn đến việc tình trạng rủi ro phát sinh, bên mua đến ngân hàng yêu cầu bảo lãnh mà không được đáp ứng với lý do nghĩa vụ phát sinh không nằm trong thời hạn mà các bên đã thỏa thuận.
Quy định rõ ràng về thời hạn phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh để tránh những sai sót không đáng có.
Sự thiếu thống nhất về thời hạn chấm dứt bảo lãnh
Khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.”
Điểm e Khoản 1 Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng: “Cam kết bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có hiệu lực đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho bên mua, bên thuê mua nhà ở theo thỏa thuận của chủ đầu tư với bên mua, bên thuê mua nhà ở.”
Sự chưa thống nhất trong quy định pháp luật dẫn đến bất lợi đối với bên mua. Trong trường hợp nhà đầu tư đã bàn giao nhà cho bên mua, bên thuê mua mà nhà ở không đảm bảo được chất lượng như đã cam kết thì bên mua có thể yêu cầu được ngân hàng bảo lãnh hay không? Vì vậy, trong cam kết bảo lãnh, các bên cần thỏa thuận cụ thể về thời hạn có hiệu lực của cam kết bảo lãnh, tránh sự tranh chấp không cần thiết.
Hiểu đúng, hiểu rõ quy định về bảo lãnh mua nhà ở hình thành trong tương lai sẽ giúp cho người mua đảm bảo quyền lợi của mình, tránh được những rủi ro không cần thiết.
