Bán đất chưa đủ điều kiện pháp lý thông qua hợp đồng vay vốn?
Hợp đồng góp vốn, hay hợp đồng vay vốn là những loại hợp đồng thường được các chủ đầu tư bất động sản sử dụng để lách luật bán đất khi chưa đủ điều kiện pháp lý. Các hợp đồng kiểu này lại một lần nữa xuất hiện khiến không ít khách hàng phải ngậm quả đắng khi thực hiện các cam kết trong hợp đồng. Bài học trong giao dịch mua bán đất giữa ông Nguyễn Đình Lượng và Công ty cổ phần Nakama (có địa chỉ tại Thanh Hóa) là một minh chứng điển hình.
Tích góp cả đời mới có được số tiền kha khá, vợ chồng ông Nguyễn Đình Lượng (TP. Sầm Sơn, tỉnh Thanh Hóa) quyết định dành số tiền này để mua đất cho con trai định cư tại TP. Thanh Hóa.
Vì nhu cầu sinh hoạt bức bách của các thành viên trong gia đình, ông đã ký vào hợp vay vốn với chủ đầu tư – Công ty Cổ phần Nakama Việt Nam để được mua đất mà không hề để ý tới vấn đề pháp lý của hợp đồng.
“Sau khi tham khảo, tôi biết được thông tin Công ty Cổ phần Nakama Việt Nam đang bán đất ở tại mặt bằng 3241, phường Đông Hải, TP. Thanh Hóa. Do đang có nhu cầu mua đất để ở nên tôi đã trực tiếp (6 lần) lên công ty tìm hiểu về mặt bằng quy hoạch, vị trí các lô đất và quyết định mua lô đất số 130 với số tiền hơn 1,6 tỷ đồng.
Để khẳng định việc bản thân thực sự muốn mua lô đất này, tôi đã đặt cọc cho Công ty Cổ phần Nakama Việt Nam 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng), điều này được thể hiện bằng phiếu thu số 0826, quyển số 0017 ngày 29/01/2018”, ông Lượng nói và cho biết. Việc giao dịch mua đất giữa ông và Công ty Cổ phần Nakama Việt Nam được thể hiện dưới hình thức hợp đồng vay vốn.
“Khi tôi thắc mắc vì sao mua đất nhưng lại mua dưới dạng hợp đồng vay vốn thì cán bộ Công ty Nakama này cho biết phải lách luật mới làm được”, ông Lượng kể.
"Ngày 01/02/2018, tại trụ sở của Công ty Cổ phần Nakama Việt Nam, tôi và Công ty Cổ phần Nakama Việt Nam đã ký hợp đồng vay số A130/3241-NKM, trong đó bên vay là Công ty Cổ phần Nakama Việt Nam, số tiền vay là 1.628.600.000 đồng (một tỷ sáu trăm hai mươi tám triệu sáu trăm nghìn đồng chẵn)", ông Lượng cho biết.
Ông Lượng cho biết, đã thực hiện mua đất thông qua việc ký hợp đồng vay vốn 3241 mà không hề biết mặt bằng này chưa đủ điều kiện giao bán.
Để thực hiện cam kết đã ký, ông Lượng đã chuyển số tiền 1.235.820.000 đồng (bao gồm tiền đặt cọc 100.000.000 đồng, tiền thanh toán theo hợp đồng 1.040.020.000 đồng và 1 giấy viết tay 95.800.000 đồng...), tương 80% giá trị khoản vay cho Công ty Cổ phần Nakama Việt Nam.
Số tiền hơn 1 tỷ đồng ông Lượng đã nộp được thể hiện qua phiếu thu số 0164, quyển số 0004 ngày 01/02/2018 và số tiền 95.800.000 đồng được thể hiện qua giấy viết tay do ông Đặng Thanh Long viết và ký tên. Ông Long (người được cho là "cò" môi giới đất đai) cùng với nhân viên công ty đã tự ý tách 95.800.000 đồng trong tổng số tiền trên và biên nhận khoản tiền này bằng giấy viết tay.
Thế nhưng, sau khi ký hợp đồng vay vốn, ông Lượng mới biết rằng, thửa đất 130 tại mặt bằng 3241 chưa hề được các cơ quan chức năng bàn giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... cho doanh nghiệp.
Sau khi hết thời hạn vay vốn (thực tế là nộp tiền mua đất), chủ đầu tư không giao đất, cũng không có ý kiến gì về khoản vay nói trên, ông Lượng đã đến công ty đòi lại số tiền mà Công ty cổ phần Nakama đã vay trước đó.
“Đến nay sau nhiều lần đi đòi khoản nợ này, đại diện phía Công ty Cổ phần Nakama Việt Nam và nhân viên đơn vị đã trả cho tôi 1.200.020.000 đồng, còn thiếu 35.800.000 đồng, nhưng họ không trả. Sau đó tôi nhiều lần liên hệ với lãnh đạo công ty, kế toán công ty để được giải đáp nhưng lãnh đạo đơn vị từ chối không gặp, vòng vo, không thanh toán số tiền còn lại”, ông Lượng cho biết.
Trước sự việc trên, ông Lượng cũng cho rằng, việc làm của cán bộ Công ty Cổ phần Nakama Việt Nam là không thể chấp nhận được, có dấu hiệu lừa dối khách hàng.
Cấu kết để lừa dối khách hàng?
Thực tế trên cho thấy, không ít khách hàng ký hợp đồng vay vốn để được quyền mua nhà, đất thường xuất phát từ việc chủ đầu tư lách luật bán đất ở hình thành trong tương lai khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán.
Bằng những dạng hợp đồng này, chủ đầu tư đã huy động được nguồn vốn từ nhiều khách hàng và toàn bộ số tiền khách hàng cho vay (với lãi xuất 0%) sẽ được chủ đầu tư chuyển thành tiền thanh toán giá trị thửa đất, ký hợp đồng mua khi đủ các thủ tục pháp lý.
Từ những căn cứ mà phóng viên Reatimes có được cho thấy, nhận định trên là hoàn toàn có cơ sở. Trao đổi giữa ông Nguyễn Đình Lượng và nhân viên Công ty Nakama thể hiện rõ việc giao dịch, mua bán đất thông qua hợp đồng vay vốn, nhưng trên thực tế khu đất tại mặt bằng 3241 chưa đủ điều kiện về mặt pháp lý để giao bán.
Các căn cứ khác có được cũng cho thấy, nhân viên Công ty này có dấu hiệu cấu kết với ông Đặng Thanh Long để hưởng lợi từ việc giao dịch đất thông qua hợp đồng vay vốn khi lô đất chưa đủ điều kiện pháp lý bán cho khách hàng. Khi sự việc vỡ lở, nhân viên Công ty cùng ông Đặng Thanh Long không trả đủ tiền cho khách hàng.
Tại buổi làm việc với phóng viên, bà Mai Thị Thắm, đại diện Công ty Nakama Việt Nam khẳng định, không biết gì về chuyện giao dịch đất đai này: "Công ty đã trả hết tiền cho khách theo hợp đồng vay và phiếu thu của Công ty theo đúng quy định chứ không biết chuyện giao dịch đất đai gì cả". Tuy nhiên, các căn cứ phóng viên có được hoàn toàn trái ngược với nội dung trả lời của lãnh đạo công ty này.
Bà Thắm cũng cho biết, bản thân mình không hề biết khoản tiền 95.800.000 đồng mà nhân viên công ty cùng người đàn ông tên Đặng Thanh Long nhận từ khách hàng Nguyễn Đình Lượng bằng giấy viết tay để thực hiện giao dịch đất đai.
Bà Thắm cũng khẳng định, sẽ tiếp thu thông tin đồng thời cho kiểm tra lại thông tin phản ánh.
Trao đổi về việc này, Luật sư Mai Thảo, Đoàn luật sư TP.HCM cho biết “Theo quy định tại Điểm a, Khoản 2, Điều 19, Nghị định số 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở quy định: Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng;
Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở…”.
Cũng theo luật sư Thảo, Luật Nhà ở năm 2014 cũng không cho phép chủ đầu tư ký hợp đồng vay vốn với cá nhân, tổ chức nhằm huy động vốn xây dựng dự án và không được sử dụng hình thức huy động vốn nào khác mà có kèm quyền được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền phân chia mua nhà ở hình thành trong tương lai. Vì vậy, việc ký hợp đồng vay vốn sử dụng vốn vay cho đầu tư cho dự án hay hợp đồng huy động vốn có kèm giữ chỗ ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương là hoàn toàn trái với quy định của pháp luật.
Hiện tại, ông Lượng đã làm đơn tố cáo gửi các cơ quan có thẩm quyền, đề nghị làm rõ dấu hiệu lừa đảo khách hàng của cán bộ Công ty này...
Ngày 22/1/2018, Công ty Cổ phần NaKama Việt Nam (Công ty đã trúng thầu 375 lô đất với mức giá gần 438 tỷ đồng, cao hơn giá sàn gần 4 tỷ đồng) tại TP. Thanh Hóa. Tuy nhiên, do việc đấu giá đất gây nhiều tranh cãi và tai tiếng trong quá trình tổ chức đấu giá Mặt bằng quy hoạch số 3241, UBND tỉnh Thanh Hóa đã chỉ đạo các sở, ngành chức năng vào cuộc xác minh quá trình tổ chức bán đấu giá, phát hiện nhiều vi phạm trong quá trình triển khai thực hiện và đã hủy kết quả phiên đấu giá nói trên. Ông Nguyễn Đình Lượng cho biết, 1/2/2018, ông thực hiện giao dịch mua bán đất thông qua hợp đồng vay vốn với Công ty này khi đơn vị chưa đủ điều kiện mở bán. Sự việc vỡ lở, khách hàng rơi vào cảnh "tiền mất, tật mang".
