Thanh khoản căn hộ TP.HCM tăng mạnh, thị trường vẫn "khát” nguồn cung

Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ổn định, thị trường bất động sản TP.HCM đang ghi nhận những tín hiệu phục hồi rõ nét về thanh khoản. Tuy nhiên, trái ngược với sự cải thiện về giao dịch, nguồn cung nhà ở mới tại TP.HCM vẫn ở mức hạn chế khi nhiều dự án tiếp tục chờ hoàn thiện thủ tục pháp lý hoặc chỉ triển khai các giai đoạn tiếp theo. Điều này khiến diễn biến ngắn hạn của thị trường vẫn phụ thuộc nhiều vào tiến độ phê duyệt dự án và phát triển quỹ đất, đồng thời góp phần duy trì mặt bằng giá ở mức cao.

Thanh khoản phục hồi nhưng nguồn cung mới còn hạn chế

Theo báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM của Savills Việt Nam, năm 2025, thanh khoản thị trường đã có sự cải thiện đáng kể. Phân khúc căn hộ ghi nhận khoảng 11.500 giao dịch, đưa tỷ lệ hấp thụ lên mức 82% – cao nhất trong vòng 5 năm. Riêng quý 4/2025, thị trường ghi nhận khoảng 5.000 giao dịch, phản ánh nhu cầu mua nhà tăng rõ rệt vào giai đoạn cuối năm.

Giá bán căn hộ sơ cấp đạt trung bình khoảng 102 triệu đồng/m² và tiếp tục xu hướng tăng khi nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp. Phân khúc có giá trên 110 triệu đồng/m² hiện chiếm khoảng 56% nguồn cung mới, trong khi sản phẩm dưới 50 triệu đồng/m² chỉ còn lại khoảng 12%, cho thấy sự mất cân đối đáng kể trong cơ cấu sản phẩm trên thị trường.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam nhận định: "Thị trường căn hộ đang cho thấy sự phục hồi rõ rệt về thanh khoản, nhưng nguồn cung vẫn còn hạn chế và tập trung ở các phân khúc giá cao. Điều này tiếp tục tạo ra sự phân hóa giữa các nhóm người mua."

Về dài hạn, việc hoàn thiện khung pháp lý, tiến độ tháo gỡ các vướng mắc trong phát triển dự án và sự hoàn thiện của các dự án hạ tầng lớn được kỳ vọng sẽ góp phần cải thiện nguồn cung. Đặc biệt, các mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (Transit-Oriented Development – TOD) có thể mở ra thêm nguồn cung nhà ở dọc theo các trục hạ tầng trọng điểm.

Trong giai đoạn 2026 - 2028, chuyên gia Savills dự báo, thị trường căn hộ TP.HCM dự kiến sẽ bổ sung khoảng 58.000 căn từ 80 dự án, trong đó khu Đông chiếm khoảng 50% nguồn cung và tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, nguồn cung mới vẫn chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu hoặc các dự án được tái khởi động, cho thấy quá trình phê duyệt và phát triển dự án vẫn cần thêm thời gian để cải thiện.

Biệt thự, nhà liền kề mở rộng nguồn cung ra khu vực vùng ven

Về phân khúc biệt thự và nhà liền kề, theo dữ liệu thị trường, trong năm 2025 nguồn cung mới của phân khúc này tăng mạnh lên khoảng 4.100 căn, đưa tổng nguồn cung sơ cấp lên 4.800 căn, tăng tới 397% so với cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch đạt khoảng 2.000 căn, phản ánh sự quan tâm đáng kể của thị trường đối với các dự án quy mô lớn tại khu vực ven.

Giá bán trung bình đạt khoảng 233 triệu đồng/m² đất, giảm so với cùng kỳ năm trước do nguồn cung mới tập trung nhiều hơn tại các khu vực có mặt bằng giá thấp hơn so với khu trung tâm. Tuy nhiên, đối với những khu vực nằm xa các trung tâm dân cư hiện hữu, nhu cầu ở thực trong dài hạn vẫn có thể đối mặt với một số yếu tố không chắc chắn, đặc biệt khi tiến độ phát triển hạ tầng và sự hình thành cộng đồng cư dân chưa đồng bộ.

Savills ghi nhận xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra các khu vực ngoài trung tâm, gắn liền với sự phát triển của các đại đô thị và hạ tầng kết nối liên vùng. Động lực thị trường trong thời gian tới nhiều khả năng sẽ tập trung tại những khu vực có quy hoạch rõ ràng và khả năng kết nối thuận lợi.

Xu hướng này dự kiến tiếp tục duy trì trong những năm tới. Đến năm 2028, thị trường dự kiến bổ sung khoảng 15.500 căn từ 22 dự án, với khoảng 90% nguồn cung tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm như Cần Giờ, Bình Chánh, Nhà Bè và quận 12.