Ở thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản bắt đầu phát đi những tín hiệu khởi sắc hơn khi các nhà đầu tư đã rục rịch tìm kiếm phân khúc phù hợp để quay trở lại thị trường. Thời gian tới, những phân khúc tiềm năng như đất nền, căn hộ chung cư… sẽ tiếp tục là điểm sáng trên thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản quý III/2023 đã có nhiều “tia hy vọng”
Theo báo cáo thị trường của BHS Group, phân khúc nhà ở thấp tầng trong quý III/2023 đã có nhiều chuyển biến tích cực.
Cụ thể, tổng nguồn cung tăng gấp gần 3 lần so với quý liền trước, đạt gần 60% so với cùng kỳ năm trước khi các sản phẩm trải rộng trên 30 tỉnh, cung cấp ra thị trường hơn 300 sản phẩm mới.
Tính đến hết tháng 9/2023, nguồn cung sơ cấp nhà ở thấp tầng đạt gần 6.800 sản phẩm. Trong đó, nguồn cung sản phẩm đất nền chiếm ưu thế hơn với 52%, đạt khoảng gần 1.500 giao dịch, chiếm 21% tổng nguồn cung. Nguồn cung sơ cấp loại sản phẩm biệt thự, liền kề, shophouse đạt hơn 3.200 sản phẩm, tăng gấp 2,5 lần so với tổng nguồn cung của quý trước.
Về giá bán, theo BHS Group, để tiếp tục giải quyết hàng tồn, các dự án hầu như không ghi nhận tăng giá bán sản phẩm, việc đưa ra chính sách để giảm giá không còn nhiều, ngược lại các chủ đầu tư đang tập trung vào thưởng nóng “push sale”. Đặc biệt, giá bán tại Hà Nội và TP.HCM có mặt bằng cao hơn các tỉnh thành khác, lên tới 330 - 380 triệu đồng/m2. Các tỉnh, thành phố lớn khác như Hải Phòng, Đà Nẵng, Đồng Nai... vẫn giữ ở mức 110 - 200 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, phân khúc nhà ở cao tầng (chung cư) tại Hà Nội lại có sự đối lập nhẹ. Cụ thể, nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 4.700 căn, giảm 11% theo quý. Được biết, nguồn cung chủ yếu là hàng tồn từ quý trước, các dự án rất ít mở thêm quỹ căn mới. Trong thời gian này, Hà Nội không có dự án nào mở bán mới.
Về giá bán, các chủ đầu tư có xu hướng giữ nguyên và đang giảm dần hiện tượng chiết khấu cao để giảm giá. Thay vào đó, các chủ đầu tư cũng đẩy mạnh công tác thưởng nóng và “push sale” bán hàng.
Tại TP.HCM, nguồn cung nhà ở cao tầng khoảng 8.900 căn, tăng 4% so với quý trước và vượt 300 căn so với nguồn cung cùng kỳ năm trước. Nguồn cung phân khúc này đa phần tập trung ở hàng tồn các dự án hiện hữu chứ không ghi nhận dự án mới mở bán. Về giá bán trên thị trường sơ cấp, TP.HCM có xu hướng tăng nhẹ 5 - 10%.
Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cao tầng có cơ hội hồi sinh khi Nghị định 10/2023/NĐ-CP được Chính phủ ban hành đang dần đi vào thực tiễn, "chữa cháy" cho những vấn đề đang nóng của phân khúc condotel trong thời điểm chờ những thay đổi của Luật Đất đai.
Do đó, nguồn cung và lượng hấp thụ của phân khúc này trong quý III đã tăng gần 1,5 lần so với quý trước, tỷ lệ hấp thụ chung toàn phân khúc khoảng 31,7%, lượng tiêu thụ chủ yếu tập trung tại thị trường Quảng Ninh, Bình Định và Bà Rịa - Vũng Tàu. Mặt bằng giá cũng có sự tăng nhẹ so với quý trước, khoảng 1,5 - 6%.
Ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Tổng Giám đốc SGO Homes nhận định, thị trường bất động sản nhà ở các thành phố lớn đã có dấu hiệu vượt đáy, tập trung ở phân khúc chung cư, nhà ở giá dưới 10 tỷ đồng tại khu vực lõi trung tâm.
Phân khúc đất nền chưa có tín hiệu tích cực nhưng đã có dấu hiệu vượt đáy ở loại hình đất đấu giá, khu vực xung quanh Hà Nội, mức giá quanh 2 tỷ đồng, có tỷ lệ hấp thụ 70 - 80% với mức giá đấu cao hơn khoảng 5% mức giá khởi điểm, có thể chuyển nhượng ngay với mức chênh lệch từ 30 - 50 triệu đồng/nền.
Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, khủng hoảng của thị trường bất động sản là khủng hoảng phân khúc. “Hiện nay, phân khúc thiếu nhất là nhà ở giá rẻ, cần phải bổ sung thêm nhiều nguồn cung để thị trường được phát triển dựa trên giá trị thực. Tuy nhiên đối với vấn đề này, thực tế hiện nay chúng ta vẫn chưa làm được. Mặc dù cũng đã tập trung xử lý cho một số doanh nghiệp nhưng thị trường nhà ở giá rẻ vẫn chưa đâu vào đâu, chưa có tiến triển nào về thủ tục, chính sách, tài chính.
Đây là “tử huyệt” của thị trường, mà tôi cho rằng nên tập trung vào tháo gỡ phân khúc này để thúc đẩy thị trường bất động sản đi lên”, chuyên gia nhấn mạnh.
Các địa phương được đầu tư mạnh về hạ tầng giao thông sẽ là những điểm sáng
Dự báo về những xu hướng nguồn cung bất động sản trong thời gian tới, BHS Group cho rằng, các địa phương được đầu tư mạnh về hạ tầng giao thông sẽ là những điểm sáng phát triển kinh tế và phục hồi thị trường bất động sản. Cụ thể, tại miền Bắc sẽ là Hà Nội, Quảng Ninh, Thanh Hóa, Hải Phòng… Tại miền Trung sẽ là Quảng Bình, Khánh Hòa, Bình Định và miền Nam sẽ là TP.HCM, Đồng Nai, Long An...
Theo phân khúc, căn hộ chung cư hướng tới nhu cầu ở thực sẽ duy trì được mức giao dịch tích cực. Theo nghiên cứu của Phòng Nghiên cứu Thị trường, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), căn hộ chung cư sẽ là phân khúc chiếm tỷ trọng cao nhất của thị trường bất động sản nhà ở (chiếm khoảng 90% nguồn cung nhà ở thương mại).
VIRES cho rằng, nguồn cung thị trường căn hộ chung cư sẽ tăng trung bình khoảng 20 - 25%/năm trong giai đoạn phục hồi 2024 - 2026, nhu cầu và tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt mức cao 90 - 96% so với mức 88 - 89% giai đoạn 2020 - 2021. Tại Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung căn hộ chung cư giai đoạn 2024 - 2026 sẽ khôi phục mức 70.000 - 85.000 căn/năm (tương đương thời điểm trước dịch Covid-19) với giá trị tương đương khoảng 4.000 - 5.000 tỷ đồng/năm.
Đặc biệt, cơ cấu nguồn cung sẽ ngày càng đa dạng nhờ xu hướng mở rộng của các chủ đầu tư phía Nam ra phía Bắc; sự sôi động của hoạt động M&A và sự phát triển của các thị trường vùng ven Hà Nội và TP.HCM.
“Mặt bằng giá chung cư sẽ tiếp tục tăng, song doanh nghiệp bất động sản nhà ở và người mua nhà cũng sẽ được hưởng lợi bởi các gói/chương trình hỗ trợ theo Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế giai đoạn 2022 - 2023”, nhóm chuyên gia thuộc Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhận định.
Cùng với triển vọng tươi sáng của phân khúc chung cư, bất động sản nghỉ dưỡng cao tầng cũng sẽ có những cửa sáng nhất định, dự kiến sang quý IV/2023 nguồn cung và sức cầu tăng, các dự án mới đang trong tình trạng “booking” sẽ chờ thời điểm tốt để mở bán.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, với sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, thị trường bất động sản đang ghi nhận các chuyển biến tích cực.
Theo số liệu của VARS, quý I nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng, gần như “đứng im”, chỉ có hơn 2.000 giao dịch trên thị trường thì sang quý II đã có nhiều dự án chào bán trở lại, với khoảng 3.700 giao dịch thành công. Con số này tiếp tục tăng trong hai tháng đầu quý III với hơn 5.000 giao dịch thành công và khoảng 300 dự án trên toàn quốc đã ra hàng mở bán.
Điều này thể hiện niềm tin của các nhà đầu tư đang quay trở lại. Nếu quý I/2023, doanh nghiệp, nhà đầu tư chưa sẵn sàng đưa hàng ra bán vì bán cũng không ai mua thì quý III, niềm tin có dấu hiệu tăng lên nên hiện tượng tăng cung ra thị trường xuất hiện nhiều hơn, lượng giao dịch cũng tốt hơn.
“Nguồn cung cải thiện hơn nhưng chủ yếu đến từ các dự án cũ, không có nhiều dự án mới. Song các dự án đưa ra đều có dấu hiệu tái cấu trúc sản phẩm và đặc biệt là mức giá điều chỉnh tương đối sát với nhu cầu thực trên thị trường nên giao dịch thực tế đang được tăng lên”, TS. Nguyễn Văn Đính nhận định.
Chia sẻ với Reatimes, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia khẳng định, hiện nay đối với thị trường bất động sản Việt Nam, cơ hội nhiều hơn thách thức vì thách thức lớn nhất thì thị trường bất động sản đã vượt qua rồi.
“Thị trường bất động sản đã và đang phục hồi. Tất nhiên so với thời điểm hoàng kim thì thị trường hiện nay mới chỉ phục hồi được khoảng 20 - 30%. Theo tôi, thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ diễn biến theo kịch bản tốt hơn, cú hích lớn sẽ bắt đầu từ đầu quý I/2024, bởi lãi suất đã và đang giảm; độ ngấm của chính sách tại thời điểm đó cũng sẽ tốt hơn, đặc biệt với mức độ tường minh khi 4 luật được Quốc hội xem xét thông qua trong tháng 10 này.
Ngoài ra, những vụ việc vi phạm pháp luật, pháp lý trong năm nay về cơ bản sẽ được xử lý; thời điểm đó, tình hình phục hồi kinh tế và vĩ mô của Việt Nam, thế giới cũng sẽ rõ nét hơn”, TS. Cấn Văn lực dự báo.
Cũng theo Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, đầu năm 2024 sẽ là thời điểm thuận lợi để đưa ra quyết định đầu tư, bởi lãi suất giảm và giá bất động sản được điều hoà hợp lý.
“Ngoài ra, tôi rất mong muốn Chính phủ phát triển quỹ phát triển nhà ở xã hội bởi đây là chính sách kinh tế nhân văn, vừa giúp phát triển kinh tế thị trường, vừa đem đến tác động lớn với an sinh xã hội”, TS. Cấn Văn Lực khuyến nghị.
PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia kinh tế phân tích, thị trường bất động sản đang tiếp tục quá trình tái cấu trúc ở các phân khúc, đặc biệt là nhà ở cao cấp và du lịch nghỉ dưỡng.
Có thể thấy, với những nỗ lực tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, thị trường đã dần bước qua giai đoạn khó khăn nhất để bước vào chu kỳ phục hồi. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, cần nhanh chóng hoàn thiện các luật, các cơ chế, chính sách liên quan đến thị trường bất động sản. Và trong quá trình chờ đợi các quy định pháp luật có hiệu lực, cần xem xét đẩy nhanh các nghị định, quy trình, thủ tục hành chính để hỗ trợ thủ tục đầu tư cho các doanh nghiệp, nhanh chóng giải quyết vướng mắc, tháo gỡ khó khăn cho các dự án mới để đưa nguồn cung ra thị trường. Nguồn cung dồi dào sẽ giúp tăng giao dịch, tăng mua bán trên thị trường./.
