Thông tin này được nêu rõ tại kết luận Thanh tra số 326/KL-TTTP-P1 của Thanh tra TP.HCM về trách nhiệm của Thủ trưởng trong việc cấp phép xây dựng, xử lý vi phạm về xây dựng và thực hiện nghĩa vụ tài chính tại chung cư Khởi Thành (thành phố Thủ Đức).
Dự án Khu nhà ở Khởi Thành (tên thương mại là Paris Hoàng Kim – PV) được triển khai trên khu đất có diện tích 7.079 m2 tại phường Bình Khánh, quận 2 (nay là phường An Khánh, thành phố Thủ Đức). Dự án này được UBND TP.HCM giao đất cho Công ty Khởi Thành chuyển mục đích sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu nhà ở theo Quyết định số 3550/QĐ-UB ngày 18/7/2005, chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư dự án theo Quyết định số 2460/QĐ- UBND ngày 11/6/2018. Chủ đầu tư là Công ty Trách nhiệm hữu hạn Xây dựng và Kinh doanh nhà Khởi Thành.
Hàng loạt sai phạm trong cấp phép xây dựng
Theo Thanh tra TP.HCM, trong quá trình thực hiện dự án giai đoạn từ năm 2019-2022, Sở Xây dựng TP.HCM đã cơ bản thực hiện đầy đủ nhiệm vụ được giao. Chủ đầu tư cũng tuân thủ quy định pháp luật về xây dựng, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, bên cạnh đó, vẫn còn những tồn tại, hạn chế, thiếu sót.
Về nội dung cấp phép xây dựng, Sở Xây dựng có thực hiện theo quy định tại Điều 91 Luật Xây dựng năm 2014, song còn các thiếu sót. Cụ thể, dự án tăng diện tích đất xây dựng 123,58 m2; tăng diện tích sàn xây dựng các tầng có chức năng thương mại - dịch vụ, văn phòng, tiện ích công cộng, kỹ thuật sử dụng 913,31m2 và tăng diện tích bãi đỗ xe ở tầng hầm 14.230,89 m2 dẫn đến thay đổi so với chỉ tiêu quy hoạch được duyệt là không còn chức năng đậu xe nổi.
Dự án cũng bị giảm diện tích sàn ở khoảng 913,62 m2; có tăng giảm hệ số sử dụng đất tại các tầng chức năng ở, chức năng thương mại - dịch vụ, văn phòng, tiện ích công cộng, kỹ thuật nhưng hệ số sử dụng đất khu chung cư cao tầng là 7,5 lần, không vượt so với chỉ tiêu quy hoạch được duyệt.
Paris Hoàng Kim toạ lạc tại phường Bình Khánh, quận 2 - nay là phường An Khánh, thành phố Thủ Đức (Ảnh: Hoangkimparis.com.vn)
Bên cạnh đó, Sở Xây dựng áp dụng văn bản hướng dẫn hết hiệu lực của Bộ Xây dựng để xem xét bố trí số lượng căn hộ chung cư là 412 căn cho chỉ tiêu quy hoạch về dân số là 836 người, nhưng chưa xác định được có hậu quả phát sinh hay không. Nguyên nhân là do tại thời điểm cấp phép xây dựng, pháp luật chưa có quy định cụ thể tiêu chuẩn thiết kế, quy chuẩn xây dựng về thiết kế nhà chung cư, cách tính số lượng căn hộ chung cư, dân số thiết kế với dân số được duyệt.
Thanh tra TP.HCM cho rằng, việc áp dụng văn bản hướng dẫn hết hiệu lực của Bộ Xây dựng để xem xét bố trí số lượng căn hộ, là chưa đủ cơ sở pháp lý nhưng chưa xác định được có hậu quả phát sinh.
Sở Xây dựng chưa chủ động tham mưu cho UBND TP quy định phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp theo quy định tại mục 4.2 Quy chuẩn QCVN 04:2019/BXD khi có bất cập, chưa thống nhất trong thực tế.
Ngoài ra, nội dung công dân tố cáo Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng phần ngầm cho công trình mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng trên thực tế có xảy ra. Tuy nhiên, chưa đủ cơ sở xác định Sở Xây dựng "cố ý làm trái quy định của pháp luật" do quy hoạch phần ngầm còn có vướng mắc, bất cập về quy định pháp luật.
Thanh tra TP.HCM phát hiện UBND quận 2 (nay là UBND thành phố Thủ Đức), UBND phường Bình Khánh (nay là UBND phường An Khánh) tổ chức lấy ý kiến cộng đồng dân cư về việc điều chỉnh quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình tỷ lệ 1/500 thông qua hình thức tổ chức họp đại diện cộng đồng dân cư, thay vì phải trưng bày công khai hoặc giới thiệu phương án quy hoạch trên phương tiện thông tin đại chúng, chưa thể hiện thời hạn lấy ý kiến, có hay không có phiếu góp ý của cộng đồng dân cư. Việc này là chưa đúng quy định tại khoản 3 Điều 21 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009.
"Sở Xây dựng lẽ ra phải trả lại hồ sơ để chủ đầu tư bổ sung cho phù hợp nhưng lại căn cứ vào kết quả thẩm định của Cục Quản lý hoạt động xây dựng khi cấp phép xây dựng, là chưa đảm bảo theo quy định tại Điều 104 Luật Xây dựng năm 2014, Điều 5 Thông tư số 15/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về cấp phép xây dựng. Các tồn tại, thiếu sót nêu trên cần nghiêm túc kiểm điểm và có biện pháp chấn chỉnh, khắc phục", Thanh tra TP.HCM nêu rõ.
Thanh tra TP.HCM cho rằng trách nhiệm chính thuộc về bộ phận tham mưu cấp giấy phép xây dựng thuộc Sở Xây dựng, Lãnh đạo Sở Xây dựng được phân công phụ trách thời kỳ có liên quan. Giám đốc Sở Xây dựng thời kỳ có liên quan chịu trách nhiệm chung với vai trò người đứng đầu.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính còn chậm, ảnh hưởng nguồn thu ngân sách
Liên quan đến nghĩa vụ tài chính về nhà ở xã hội, Sở Xây dựng đã có văn bản số 659/SXD-PTN&TTBĐS ngày 12/1/2023 thông tin đến Sở Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn Công ty Khởi Thành thực hiện nghĩa vụ điều tiết nhà ở xã hội. Theo đó, Công ty xin chọn phương thức: "nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện để thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn" theo khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ.
Sở Tài nguyên và Môi trường có văn bản số 11104/STNMT-KTĐ ngày 23/12/2022 thông tin đến Cục Thuế Thành phố về việc Công ty Khởi Thành không phải thực hiện nghĩa vụ về điều tiết nhà ở xã hội, theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ. Đồng thời, qua làm việc, đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường cho rằng quyết định 2460/QĐ-UBND ngày 11/6/2018 còn mâu thuẫn giữa việc xác định phương án tiêu thụ sản phẩm của chủ đầu tư (đồng ý cho chủ đầu tư bán hết sản phẩm gồm 5 căn nhà liên kế vườn và 412 căn hộ chung cư) và thực hiện nghĩa vụ điều tiết xã hội.
Công ty đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính bổ sung khi điều chỉnh quy hoạch đối với phần diện tích 6.706,6m2 và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai tại quyết định số 3550/QĐ-UBND ngày 18/7/2005 của UBND TP.
Hình ảnh thực tế dự án Paris Hoàng Kim (Ảnh: Sky Invest)
Liên quan đến việc xác nhận hoàn tất nghĩa vụ về nhà ở xã hội trong các dự án phát triển nhà ở thương mại, phát triển đô thị trên địa bàn TP.HCM, Chủ tịch UBND TP đã có ý kiến chỉ đạo tại Thông báo số 291/TB- VP ngày 27/4/2022.
Quá trình thực hiện, Sở Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản số 3301/STNMT-KTĐ ngày 12/4/2024 xin ý kiến chỉ đạo của UBND TP trong việc xác định thời điểm làm cơ sở xác định giá đất đối với phần diện tích tương ứng với giá trị quỹ đất 20%, cũng như khó khăn trong xác định giá trị quyền sử dụng đất tương ứng phần diện tích đất nhà ở thương mại và giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích nhà ở xã hội. Nguyên nhân là do quyết định phê duyệt giá đất không có nội dung về giá trị 20% nhà ở xã hội vì duyệt nội dung này không thuộc chức năng và nhiệm vụ của Hội đồng thẩm định giá đất Thành phố.
Qua thanh tra cho thấy, mặc dù việc xác nhận hoàn tất nghĩa vụ về nhà ở xã hội trong các dự án phát triển nhà ở thương mại, phát triển đô thị trên địa bàn TP.HCM đã được UBND TP có ý kiến chỉ đạo, quá trình thực hiện các cơ quan có liên quan vẫn còn gặp khó khăn vướng mắc chưa tổ chức thực hiện được. Điều này dẫn đến ảnh hưởng chung đến nguồn thu của ngân sách của thành phố dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và việc xác nhận thực hiện xong nghĩa vụ tài chính để làm cơ sở xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua căn hộ tại chung cư Khởi Thành.
Kết luận Thanh tra cũng chỉ ra Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM có thực hiện ý kiến kết luận của các cơ quan Trung ương trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính tại dự án nhưng còn chậm, làm ảnh hưởng đến việc thu nộp ngân sách Nhà nước. Thiếu sót nêu trên cần nghiêm túc rút kinh nghiệm chung và có biện pháp chấn chỉnh, khắc phục./.
