Tháo gỡ khó khăn cho các dự án du lịch, nghỉ dưỡng thu hút đầu tư nước ngoài nhìn từ dự án Sân Golf Đồi Cù Đà Lạt

Ngày 8/8/1991, tại Giấy phép đầu tư số 222/GP, Ủy ban Nhà nước về hợp tác đầu tư (nay là Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho phép Công ty Du lịch Lâm Đồng (thuộc UBND tỉnh Lâm Đồng) và Công ty Danao International Holdings. LTD (Công ty Danao - doanh nghiệp Hoa Kỳ có trụ sở tại Hồng Kông) thành lập Công ty Liên doanh DALAT RESORT INCORPORATION (Công ty Liên doanh DRI) để cải tạo, nâng cấp sân golf 18 lỗ, 2 khách sạn, 16 biệt thự và Dinh thự số 1 tại TP. Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng (Dự án sân Golf Đồi Cù). 

Theo hồ sơ luận chứng kinh tế năm 1991, Dự án được triển khai theo các giai đoạn: (1) Giai đoạn 1 xây dựng dãy 9 lỗ đầu tiên và tân trang trụ sở câu lạc bộ (phải hoàn thành trong vòng 1 năm đầu); (2) Dãy 9 lỗ kế tiếp sẽ bắt đầu xây dựng ngay khi dãy 9 lỗ đầu tiên hoàn tất; (3) Cuối cùng là xây dựng trụ sở câu lạc bộ mới để hoàn thành sân golf 18 lỗ.

Việc xây dựng sân golf cũng đã được một số Bộ, ngành thống nhất. Năm 1993, UBND tỉnh Lâm Đồng và các Sở, ngành liên quan đã phê duyệt thiết kế tổng mặt bằng xây dựng sân golf 18 lỗ tỷ lệ 1/1000, trong đó có thể hiện vị trí quy hoạch xây dựng 1 tòa nhà câu lạc bộ mới thay thế cho câu lạc bộ cũ. Trên cơ sở đó, Công ty đã tiến hành đầu tư hoàn chỉnh và đưa sân golf 18 lỗ vào hoạt động từ năm 1995.

Ngày 27/5/1996, UBND tỉnh Lâm Đồng đã ban hành Quyết định số 528/QĐ-UBND phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường của dự án Sân golf Đà Lạt, trong đó có nội dung đánh giá tác động môi trường của hạng mục công trình Tòa nhà câu lạc bộ Golf.

Đến năm 2005, Công ty Du lịch Lâm Đồng chuyển nhượng giá trị đầu tư (không bao gồm đất) của dự án trên trong liên doanh cho bên đối tác nước ngoài theo Hợp đồng chuyển nhượng giá trị đầu tư Công ty liên doanh Dalat Resort Incorporation cho Công ty Danao, nay là Công ty cổ phần Hoàng Gia ĐL.

Năm 2021, để tiến hành xây dựng Tòa nhà câu lạc bộ Golf theo Luận chứng kinh tế kỹ thuật năm 1991 cũng như theo Giấy chứng nhận điều chỉnh giấy phép đầu tư do Bộ Kế hoạch và Đầu tư cấp ngày 30/8/2006, Công ty Cổ phần Hoàng Gia ĐL tiến hành các thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng.

Ngày 11/8/2021, UBND tỉnh Lâm Đồng đã ban hành Văn bản số 5667/UBND-QH, về việc thống nhất chủ trương Công ty cổ phần Hoàng Gia DL được đầu tư xây dựng hạng mục công trình Tòa nhà câu lạc bộ Golf và thống nhất quy mô, chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc công trình, bổ sung quy mô công trình vào dự án đầu tư để tiếp tục triển khai. Đồng thời, nêu rõ Công ty có trách nhiệm đăng ký bổ sung hạng mục công trình vào nội dung đăng ký đầu tư. Sau đó, dựa trên văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư và hồ sơ kèm theo do Công ty nộp ngày 17/5/2022 và văn bản số 4156/UBND-VX2 ngày 9/6/2022 của UBND tỉnh Lâm Đồng về việc thống nhất chủ trương điều chỉnh, bổ sung dự án "Khu nghỉ mát Đà Lạt" (hay còn gọi là Sân Golf Đồi Cù Đà Lạt), Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Lâm Đồng đã cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, điều chỉnh lần thứ 10, ngày 15/6/2022. Trong đó, nội dung dự án đầu tư nêu rõ: Đầu tư bổ sung công trình Tòa nhà câu lạc bộ Golf với chức năng phục vụ cho câu lạc bộ Golf và khách chơi golf tại Sân Golf Đồi Cù.

Trên cơ sở các chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch do UBND tỉnh phê duyệt, tiếp đó, tháng 11/2022, Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng đã phê duyệt tổng mặt bằng xây dựng tỷ lệ 1/500 Tòa nhà câu lạc bộ Golf.

Ngày 1/12/2022, Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng có Văn bản 2662/SXD-QHKT về việc cung cấp thông tin, vị trí, diện tích xây dựng Tòa nhà câu lạc bộ Golf. Trong văn bản này, Sở Xây dựng đã khẳng định về vị trí: Căn cứ tổng mặt bằng sân golf 18 lỗ được UBND tỉnh phê duyệt năm 1993 thì vị trí xin đầu tư xây dựng công trình Tòa nhà câu lạc bộ Golf là phù hợp với quy hoạch. Về quy mô xây dựng công trình: Công ty đề xuất chuyển đổi mục đích sử dụng đất với tổng diện tích xin chuyển đổi mục đích là 15.670m2 (trong đó diện tích công trình có mái che là 6.120m2 - khối tiếp đón, khối dịch vụ golf 1, 2) là phù hợp với diện tích xây dựng đã được UBND tỉnh chấp thuận tại Văn bản số 5667/UBND-QH ngày 1/8/2022.

Ngày 6/12/2022, Sở Xây dựng Lâm Đồng đã có Thông báo số 186/SXD-QLXD, về việc thông báo kết quả thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi khối dịch vụ golf 1 thuộc dự án Tòa nhà câu lạc bộ Golf.

Như vậy, về cơ sở pháp lý để cấp giấy phép xây dựng Tòa nhà câu lạc bộ Golf (còn gọi là khối dịch vụ golf) đều đã đầy đủ, việc cấp giấy phép chỉ còn là vấn đề thời gian và kỹ thuật.

Trên thực tế, ngày 12/1/2023, Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng cấp Giấy phép xây dựng số 02/GPXD, cho phép xây dựng một phần tầng hầm khối dịch vụ golf (ký hiệu 01) thuộc Tòa nhà câu lạc bộ Golf. Sau khi có giấy phép xây dựng, Công ty Cổ phần Hoàng Gia ĐL đã tiến hành xây dựng tầng hầm khối dịch vụ nói trên; đồng thời hoàn thành nhiều thủ tục để trình Sở Xây dựng xin cấp giấy phép xây dựng toàn bộ công trình.

Trong quá trình triển khai xây dựng hạng mục Tòa nhà câu lạc bộ Golf, vì nhiều lý do khách quan và chủ quan, Công ty đã nôn nóng tiến hành xây dựng 3 tầng nổi khi chưa được cấp phép đầy đủ. Việc xây dựng dựa theo Luận chứng kinh tế kỹ thuật và các văn bản của UBND tỉnh Lâm Đồng cũng như của các cơ quan chức năng của tỉnh như đã đề cập ở trên, trong đó có văn bản chấp thuận chủ trương và phê duyệt các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc để xây dựng Tòa nhà câu lạc bộ Golf của UBND tỉnh Lâm Đồng.

Sau khi tiến hành kiểm tra, rà soát các công trình vi phạm do chưa hoàn tất thủ tục pháp lý, cuối năm 2023 và đầu năm 2024, các cơ quan chức năng tỉnh Lâm Đồng đã ra các quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với công trình Tòa nhà câu lạc bộ Golf và phía chủ đầu tư đã chấp hành nghiêm chỉnh các quyết định này. Trong đó, tại Quyết định xử phạt hành chính số 31/QĐ-XPVPHC ngày 4/1/2024 của UBND thành phố Đà Lạt có ghi yêu cầu Công ty Cổ phần Hoàng Gia ĐL "ngưng thi công công trình và liên hệ cơ quan chức năng, lập hồ sơ thủ tục xin phép xây dựng theo quy định".

Theo đó, sau khi nộp phạt, chủ đầu tư đã tích cực hoàn thiện thủ tục để xin cấp phép xây dựng. Tuy nhiên, đến đây vấp phải hai vấn đề:

Thứ nhất: Mặc dù trong văn bản số 136/SXD-QHKT ngày 19/1/2024, Sở Xây dựng Lâm Đồng khẳng định "qua rà soát, hồ sơ cơ bản đáp ứng đủ điều kiện về cấp phép xây dựng theo quy định"; nhưng Sở cũng giải thích lý do chưa cấp phép là do "ngày 11/01/2024, UBND tỉnh có văn bản số 334/UBND-XD về việc khẩn trương xử lý nghiêm các sai phạm tại công trình xây dựng của dự án Tòa nhà câu lạc bộ Golf Đà Lạt", vì vậy Sở Xây dựng chưa có cơ sở để giải quyết hồ sơ cấp phép. Nói ngắn gọn là công ty phải phá dỡ phần sai phạm trước đã thì Sở mới có cơ sở để cấp phép.

Thứ hai: Tuy nhiên đến đây sự việc lại trở nên phức tạp hơn khi ngày 27/5/2024, UBND tỉnh Lâm Đồng lại có văn bản số 4185/UBND-QH thu hồi văn bản bổ sung diện tích tầng ngầm của công trình Tòa nhà câu lạc bộ Golf với lý do "một phần phạm vi công trình được thỏa thuận thuộc đất rừng phòng hộ bảo vệ môi trường (diện tích 5.629m2) nên chưa đảm bảo tuân thủ quy định tại Nghị định số 52/2020/NĐ-CP ngày 27/4/2020 của Chính phủ". Vì vậy, ngày 29/5/2024, Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng ra Quyết định số 53/QĐ-SXD thu hồi giấy phép xây dựng tầng hầm đã cấp. Điều đó đồng nghĩa với việc cánh cửa xin cấp phép xây dựng đối với tòa nhà câu lạc bộ Golf gần như đã đóng lại, bởi động chạm đến đất rừng phòng hộ vốn là vấn đề rất nhạy cảm.

Do đó, ngày 10/6/2024, UBND thành phố Đà Lạt đã ra Quyết định số 1727/QĐ-CCXP cưỡng chế, tháo dỡ công trình tòa nhà câu lạc bộ Golf của Công ty cổ phần Hoàng Gia ĐL trong dự án Sân Golf Đồi Cù như đã đề cập đến ở phần đầu.

Như vậy, đến đây có thể thấy nổi lên ba vấn đề:

Thứ nhất: Công trình tòa nhà câu lạc bộ Golf do công ty Cổ phần Hoàng Gia ĐL xây dựng khi chưa có giấy phép là vi phạm trật tự xây dựng nên việc chính quyền buộc tháo dỡ cũng là dựa trên cơ sở pháp luật, cụ thể là Luật Xây dựng.

Thứ hai: Lý do của việc không cấp giấy phép xây dựng đầu tiên là do phải giải quyết sai phạm, tức tháo dỡ công trình vi phạm trước rồi mới cấp phép; và sau đó là do công trình thuộc phạm vi đất rừng phòng hộ, vi phạm Nghị định số 52/2020/NĐ-CP ngày 27/4/2020 của Chính phủ về đầu tư xây dựng và kinh doanh sân golf nên không được cấp phép xây dựng.

Thứ ba: Từ vấn đề thứ hai đặt ra ba câu hỏi cần trả lời là:

1. Tại sao một phần công trình thuộc phạm vi đất rừng phòng hộ nhưng ngay từ đầu các cấp từ trung ương đến địa phương đều chấp thuận chủ trương đầu tư và cấp phép dự án? Và tại sao quy hoạch đã được phê duyệt cũng thể hiện việc xây dựng tòa nhà ở vị trí trên là đúng quy hoạch, trong đó có hạng mục Tòa nhà câu lạc bộ Golf?

2. Nếu các quyết định trước đây của cả cấp trung ương và địa phương đã chấp thuận phê duyệt dự án sân golf và Tòa nhà câu lạc bộ Golf thì quyết định của UBND tỉnh Lâm Đồng hiện nay có phải là phủ nhận các quyết định đó hay không?

3. Dường như các cơ quan chức năng của tỉnh Lâm Đồng đang tách bạch rõ ràng giữa việc xử lý vi phạm trật tự xây dựng và việc dự án đã đủ điều kiện cấp phép. Nếu công trình Tòa nhà câu lạc bộ Golf nói trên đủ điều kiện để cấp phép và phải được cấp phép khi đáp ứng các điều kiện quy định của pháp luật, thì có nhất thiết cứ phải phá dỡ rồi mới tiến hành các thủ tục cấp phép lại, dẫn đến lãng phí tài sản, của cải xã hội hay không?

Tất cả những vấn đề trên, chúng tôi sẽ phân tích, ghi nhận ý kiến chuyên gia và đề xuất hướng giải quyết trong bài viết tiếp theo trên cơ sở nghiên cứu hồ sơ và các văn bản pháp luật có liên quan.

Ở đây có một điều cần nhấn mạnh là, cơ quan chức năng địa phương nên cân nhắc, xem xét toàn diện các yếu tố có liên quan, cả mặt lợi và hại trước khi tiếp tục việc cưỡng chế tháo dỡ công trình này, nhằm tháo gỡ khó khăn, lắng nghe, chia sẻ, tạo điều kiện cho chủ đầu tư - doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khắc phục hậu quả cũng như hạn chế thiệt hại tài sản của Nhà nước và doanh nghiệp. Từ đó giữ vững môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi, lành mạnh để tăng khả năng thu hút đầu tư, phát triển kinh tế - xã hội./.

Theo giấy chứng nhận đăng ký đầu tư điều chỉnh lần thứ 10 ngày 15/6/2022 của Sở Kế hoạch Đầu tư tỉnh Lâm Đồng, Dự án Khu nghỉ mát Đà Lạt (hay còn gọi là Sân Golf Đồi Cù Đà Lạt) được xây dựng với mục tiêu kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày; hoạt động sân Golf; đầu tư, cải tạo, nâng cấp, điều hành hoạt động kinh doanh, cung ứng các dịch vụ du lịch, vui chơi giải trí, hội nghị hội thảo trong phạm vi quy định của pháp luật tại Sân golf quốc tế 18 lỗ…; Đầu tư xây dựng bổ sung công trình Tòa nhà câu lạc bộ Golf với chức năng phục vụ cho câu lạc bộ Golf và dịch vụ cho khách chơi Golf tại sân Golf Đồi Cù.

Thời gian hoạt động của dự án: 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy phép đầu tư số 222/GP ngày 8/8/1991. Khi hết thời hạn hoạt động 50 năm, toàn bộ tài sản cố định của Công ty CP Hoàng Gia ĐL sẽ được chuyển giao không bồi hoàn cho đại diện hợp pháp của tỉnh Lâm Đồng mà không kèm theo điều kiện gì. Toàn bộ tài sản cố định tại thời điểm chuyển giao phải trong trạng thái bình thường.

Về tiến độ thực hiện dự án:

- Tiếp tục hoạt động kinh doanh các hạng mục đã đầu tư khai thác

- Tiến độ thực hiện đầu tư bổ sung hạng mục Tòa nhà câu lạc bộ Golf: Quý II/2022 - Quý II/2025

+ Quý II/2022 - Quý IV/2022: Thực hiện các thủ tục pháp lý như bổ sung thiết kế quy hoạch, kiến trúc, các thủ tục xin phép xây dựng, các thủ tục pháp lý về đất đai.

+ Quý I/2023 - Quý IV/2023: Khởi công xây dựng và hoàn thiện phần thô công trình

+ Quý I/2025: Nghiệm thu công trình và thực hiện các thủ tục hoàn công

+ Quý II/2025: Hoàn thành đưa Tòa nhà câu lạc bộ Golf vào hoạt động