Tháo gỡ nút thắt phát triển nhà ở xã hội: Còn nhiều vấn đề cần xem xét

Bộ Xây dựng vừa ban hành văn bản hợp nhất các nghị định về quản lý và phát triển nhà ở xã hội. Trong đó quy định rõ nguyên tắc xác định quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, tuy nhiên, bên cạnh vấn đề quỹ đất, việc phát triển nhà ở xã hội thời gian qua đang bị bế tắc bởi rất nhiều vấn đề khác, cốt lõi là câu chuyện làm sao để doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội một cách thực tâm, thực chất và người thu nhập thấp tiếp cận được một cách dễ dàng nhất, để chính sách không bị trục lợi.  

Theo báo cáo tổng hợp của Bộ Xây dựng, cả nước đã hoàn thành khoảng 250 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị và nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng hơn 100.000 căn, với tổng diện tích hơn 5,2 triệu mét vuông.

Tuy nhiên, con số này mới chỉ đạt khoảng 41,7% so với mục tiêu đề ra theo Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 (12,5 triệu mét vuông nhà ở).

Việc vỡ kế hoạch phát triển nhà ở xã hội đã khiến nguồn cung trên thị trường đã và đang bị thiếu trầm trọng so với nhu cầu, bình quân giá nhà tăng nhanh khiến người thu nhập thấp càng khó hiện thực hóa giấc mơ an cư.

Bộ Xây dựng vừa ban hành văn bản hợp nhất các nghị định về quản lý và phát triển nhà ở xã hội, trong đó quy định rõ nguyên tắc xác định quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, quỹ đất phát triển nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, khu công nghiệp.

Văn bản xây dựng trên cơ sở hợp nhất Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và Nghị định 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 100/2015/NĐ-CP nhằm tháo gỡ các nút thắt, gia tăng quỹ đất phát triển nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, bên cạnh vấn đề quỹ đất, việc phát triển nhà ở xã hội thời gian qua đang bị bế tắc bởi rất nhiều vấn đề khác, cốt lõi là câu chuyện làm sao để doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội một cách thực tâm, thực chất như các phân khúc khác trên thị trường, làm sao để cân đối lợi nhuận cho doanh nghiệp, hạn chế được tình trạng trục lợi chính sách trong việc mua bán nhà ở xã hội, khiến người thu nhập thấp không tiếp cận được…

Đó là một bài toán nan giải mà nếu không có giải pháp thật đột phá để tháo gỡ thì e rằng, các kỳ vọng về việc gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội vẫn neo đậu ở một nơi nào đó rất xa trong tương lai. Còn thực tế, các nghịch lý vẫn đang tồn tại: Có những dự án nhà ở xã hội xây xong rồi bỏ hoang, có dự án nhà ở bán sai đối tượng, trong khi người có nhu cầu thực vẫn phải ở trong những căn nhà trọ chật chội, điều kiện sống không đảm bảo; 20% quỹ đất nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại cũng không được sử dụng hiệu quả…

Để đi sâu hơn vào câu chuyện này, Cà phê cuối tuần đã có cuộc trò chuyện với ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội.

Những nghịch lý đang chờ hóa giải

PV: Ông đánh giá như thế nào về tốc độ phát triển của nhà ở xã hội so với nhu cầu thực tế của người dân trong thời gian vừa qua?

Ông Nguyễn Thế Điệp: Trong 10 - 15 năm qua, chính sách phát triển nhà ở xã hội đã tạo ra được quỹ nhà ở cho người dân khá tốt. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu đang rất cao và vô cùng cấp thiết của người dân. Ngược lại, giá nhà bình quân trên thị trường lại đang gia tăng nhanh chóng, vượt xa thu nhập của người lao động, có nơi gấp 20 lần.

Các chủ đầu tư không quan tâm nhiều đến việc xây dựng nhà ở xã hội vì lợi nhuận thấp dẫn đến nguồn cung trên thị trường luôn nhỏ giọt. Mặt khác, có hiện tượng nhà ở xã hội xây lên nhưng không bán được, không có người ở. Không ít chủ đầu tư đã nhiều lần chật vật xin chuyển sang nhà ở thương mại. Nhưng thực tế, có rất nhiều dự án vì chưa được chuyển nên vẫn bỏ hoang, rất lãng phí.

Ngoài ra, nhiều dự án nhà ở xã hội bán ra không đúng đối tượng là người thu nhập thấp, gia đình có công… do tình trạng “trục lợi chính sách”, mua bán các suất nhà ở xã hội vẫn còn. Nhiều người lợi dụng việc mua nhà ở xã hội không phải để ở mà để đầu tư cho thuê, chờ sau 5 năm bán lại với giá cao hơn.

Theo các số liệu thống kê, nhu cầu về nhà ở giá thấp đang chiếm 70 - 80% tổng cầu trên thị trường. Với cách thức và tốc độ phát triển như hiện tại, sự lệch pha cung cầu sẽ còn kéo dài, khó có thể đạt được các mục tiêu đã đề ra dù thời gian qua các địa phương, bộ ngành và Chính phủ đã có rất nhiều nỗ lực. Bài toán nhà ở cho người dân sẽ là một thách thức không nhỏ trong quá trình đô thị hóa đang tiếp diễn.

PV: Vâng nơi cần không có, nơi có lại bỏ không, những dự án bán được lại không đúng với đối tượng. Và thực tế, càng khuyến khích phát triển nhà ở xã hội thì lại càng thiếu. Theo ông, vì đâu dẫn đến những nghịch lý rối rắm này?

Ông Nguyễn Thế Điệp: Tôi cho rằng, vướng mắc nằm ở cơ chế chính sách vẫn chưa thực sự thông thoáng, đồng bộ. Tại sao trước đây có gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng, việc phát triển nhà ở xã hội có vẻ dễ dàng và hiệu quả hơn nhưng khi gói này hết thì gần như mọi thứ bị đảo lộn? Nói để thấy, nhà ở xã hội hướng đến giá thấp, do đó, nếu không có hỗ trợ cho chủ đầu tư về vốn vay thì phải có hỗ trợ cho đối tượng chính sách được vay vốn để mua nhà ở xã hội. Họ phải dễ dàng để tiếp cận được với quỹ nhà ở xã hội thì chủ đầu tư mới dễ bán. Nhiều trường hợp bán không ai mua, một phần cũng là vì thế.

Mặt khác, việc cấp đất xây dựng nhà ở xã hội ở ta hiện nay vẫn còn mang tính chất xin - cho, thiếu minh bạch, thủ tục hành chính còn rườm rà. Doanh nghiệp phải bỏ ra rất nhiều khoản phí cả chính thức và không chính thức để được thực hiện dự án. Để đảm bảo mức giá bán nhà ở xã hội đặt ra, chủ đầu tư phải tìm mọi cách để giảm chi phí, dẫn đến chất lượng nhà ở thường bị kém đi. Quy định lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư không khuyến khích doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội, không khuyến khích chủ đầu tư dự án ứng dụng tiến bộ công nghệ, kỹ thuật, quản lý, để vừa phải đảm bảo chất lượng công trình, gia tăng các tiện ích, dịch vụ nhưng giảm giá thành.

Chưa kể, trên thực tế, nhiều người dân đang mang tư tưởng rằng, nhà ở xã hội là chất lượng kém nên nhiều người lao động họ không thể dồn hết tiền mồ hôi, nước mắt của mình để mua nhà ở xã hội, cũng không dám vay vốn để mua một căn hộ có chất lượng thấp. Phải hiểu rằng, dù là nhà ở cho người thu nhập thấp nhưng chất lượng vẫn phải đảm bảo sao cho phù hợp với nhu cầu sử dụng của họ. Còn xây những khu nhà ở xã hội vài năm đã hỏng, vị trí ở những khu vực xa xôi hẻo lánh, đã thế hạ tầng kết nối lại thiếu đồng bộ thì nơi thừa vẫn sẽ thừa, nơi thiếu vẫn sẽ thiếu.

Quy định dành 20% quỹ đất phát triển nhà ở xã hội: "Bình cũ, rượu mới"

PV: Nhiều ý kiến cho rằng, nguyên nhân của việc thiếu nguồn cung nhà ở xã hội trong thời gian qua, một phần cũng là do thiếu quỹ đất để triển khai. Ông có nghĩ vậy không?

Ông Nguyễn Thế Điệp: Chúng ta không thiếu quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội mà nói đúng hơn là sử dụng không hiệu quả, dẫn đến lãng phí quỹ đất rất lớn. Tính riêng các dự án đang bị bỏ không, hoặc ít sáng đèn đã cho thấy quỹ đất làm nhà ở xã hội thực tế lại đang dư thừa. Nhà nước cũng có cơ chế dành ra quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, như quy định về dành 20% diện tích đất tại nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội. Có nghĩa là có 100ha dự án nhà ở thương mại thì sẽ có 20ha đất cho nhà ở xã hội. Nhưng do còn nhiều bất cập dẫn đến việc sử dụng quỹ đất này không hiệu quả, không tạo ra được nhà ở xã hội. Đa phần doanh nghiệp đều chọn cách nộp tiền thay vì phải triển khai hoặc chây ì không triển khai dự án. Bởi như đã nói, cơ chế, chính sách đang thiếu đồng bộ và thông thoáng, chưa tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia làm nhà ở xã hội. Nếu không cân đối được bài toán lợi nhuận, không doanh nghiệp nào muốn mất thời gian, chi phí cho việc xây dựng nhà ở xã hội, nhất là khi, nguy cơ thua lỗ vẫn còn hiển hiện. Nhiều chủ đầu tư bị “mắc kẹt” do làm xong không bán được, không thu hồi được nguồn vốn.

Các địa phương cũng chọn cách thu tiền sử dụng đất và chuyển sang nhà thương mại vì không thể để đất trống, không để lãng phí tài nguyên.

PV: Bộ Xây dựng vừa ban hành văn bản hợp nhất Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và Nghị định 49/2021/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 100, trong đó quy định rõ nguyên tắc xác định quỹ đất phát triển nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại. Đó là các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại đô thị đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại đô thị loại II và III phải dành 20% diện tích đất ở trong đồ án quy hoạch chi tiết để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Ông đánh giá như thế nào về động thái này của Bộ Xây dựng và liệu rằng, việc điều chỉnh này có khắc phục được các bất cập khiến quỹ đất 20% đang bị tắc trong thời gian qua?

Ông Nguyễn Thế Điệp: Tôi thấy rằng Bộ Xây dựng đang rất nỗ lực để tháo gỡ các nút thắt, khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội, nhà giá thấp cho người dân. Ở thời điểm hiện tại, việc rà soát lại quỹ đất phát triển nhà ở xã hội là cần thiết. Việc hợp nhất các quy định sẽ giúp cho việc triển khai suôn sẻ, dễ dàng hơn.

Văn bản của Bộ Xây dựng cũng đã gắn trách nhiệm UBND cấp tỉnh trong việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội. Cụ thể, tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III trong quá trình lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch phát triển khu công nghiệp… UBND cấp tỉnh có trách nhiệm căn cứ vào nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt để bố trí đủ quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, tôi cho rằng, còn nhiều vấn đề cần xem xét, đặc biệt là quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội. Ở góc nhìn vĩ mô, việc đưa ra quy định phải dành 20% quỹ đất nhà ở thương mại để xây nhà ở xã hội là cần thiết, nếu không có quy định này, quỹ đất dành cho nhà ở xã hội chắc chắn sẽ ít đi, thay vào đó là dày đặc nhà ở thương mại giá cao. Đây là một chính sách nhân văn, cho thấy Nhà nước ta đang rất quan tâm đến nơi ăn chốn ở của đại bộ phận người lao động, dù trên thực tế kết quả đạt được lại không được như mong muốn.Còn tại các đô thị loại IV và loại V, UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương về nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị được phê duyệt hoặc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở để yêu cầu chủ đầu tư dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, phải nhìn nhận rằng, qua 5 năm triển khai quy định quỹ đất 20% theo Nghị định 100/2015 là dự án từ 10ha trở lên phải dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, không có nhiều dự án được triển khai trên quỹ đất này. Do đó, nếu chưa làm rõ nguyên nhân vì sao việc thực hiện quy định trích lập quỹ đất 20% để phát triển nhà ở xã hội chưa hiệu quả để có những giải pháp tháo gỡ, mà tiếp tục triển khai theo hướng siết chặt hơn như Nghị định 49/2021 thì e rằng tình trạng cũ sẽ tiếp tục lặp lại.

Cần chính sách đột phá hơn

PV: Tức là trong câu chuyện kêu gọi nguồn lực đầu tư để xây dựng nhà ở xã hội, việc sử dụng mệnh lệnh hành chính cứng nhắc như bắt buộc các doanh nghiệp làm dự án nhà ở thương mại phải thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội dù họ có muốn hay không sẽ khó khả thi, và kể cả nếu doanh nghiệp có thực hiện theo thì cũng khó tạo ra hiệu quả?

Ông Nguyễn Thế Điệp: Đúng vậy. Muốn tạo ra hiệu quả cần có cơ chế chính sách đột phá hơn mới kêu gọi doanh nghiệp tham gia vào triển khai các dự án nhà ở xã hội, giá thấp một cách thực chất.  

Chính sách cần dựa trên cơ chế thị trường, cho doanh nghiệp ở thế chủ động, nếu đưa ra được cơ chế để tạo lợi nhuận từ việc đầu tư nhà ở xã hội, nhà giá thấp, chắc chắn sẽ có nhiều doanh nghiệp muốn đầu tư. Muốn vậy, Nhà nước giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, chủ đầu tư nào có thể xây dựng nhà ở với chất lượng tốt nhất nhưng giá thành thấp nhất thì được lựa chọn để triển khai dự án. Nhà nước có thể khống chế mức giá sao cho phù hợp với nhu cầu thị trường nhưng vẫn tạo được lợi nhuận đầu tư doanh nghiệp. Ví dụ như ở Hà Nội hay TP.HCM mức giá có thể trong khoảng trên dưới 20 triệu đồng/m2 còn các tỉnh thành khác có thể thấp hơn.

Còn diện tích căn hộ, cách thức triển khai là do doanh nghiệp quyết định dựa trên nhu cầu thị trường. Phải khoán việc, cho doanh nghiệp quyền được chủ động thì họ mới có thể cân đối nguồn vốn đầu tư, chi phí và lợi nhuận.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp tham gia thực hiện dự án nhà ở xã hội cũng cần những ưu đãi nhất định để làm sao có thể giảm giá thành cho sản phẩm nhiều nhất. Người mua nhà cũng cần có giải pháp tài chính để có thể tiếp cận được với nhà ở xã hội, nếu không, nguồn cung có tăng lên, mà đối tượng cần mua không tiếp cận được thì chủ đầu tư cũng sẽ không bán được hàng. Nếu trước đây, thời gian cho vay là từ 10 - 15 năm, bây giờ có thể tăng lên 25 - 30 năm để giảm gánh nặng tài chính cho người dân.

Quan trọng là các doanh nghiệp chủ động trong vấn đề xây dựng và mua bán, người mua cũng được lựa chọn căn hộ mà mình muốn mua. Việc bốc thăm nhà ở xã hội hiện nay đang rất bấp cập, người thích ở tầng thấp thì phải lên cao, người muốn ở trên cao thì phải xuống thấp.

Mặt khác, đối tượng mua nhà ở xã hội cũng nên nới rộng hơn, để tất cả người dân ở diện yếu thế trong xã hội không tiếp cận được nhà ở thương mại đều có quyền mua, cắt bớt các thủ tục hành chính để người dân dễ tiếp cận..

Thông thoáng các chính sách, đúng người đúng việc, không xin - cho, tự nhiên sẽ triệt tiêu được các tiêu cực lợi ích nhóm và chúng ta có thể phát triển thị trường nhà ở xã hội một cách lành mạnh, đáp ứng được nhu cầu. Nếu làm được điều này thì chẳng cần hô hào cũng có nhiều doanh nghiệp “nhảy” vào làm. Bởi có nhiều người mua sẽ có nhiều doanh nghiệp đầu tư.

PV: Việc triển khai nhà ở xã hội theo quy định dành 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại có lẽ cũng cần linh hoạt hơn để doanh nghiệp dễ dàng thực hiện?

Ông Nguyễn Thế Điệp: Nhiều doanh nghiệp bày tỏ mong muốn được lựa chọn giữa các hình thức: Một là triển khai xây dựng nhà ở xã hội trên 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại nếu muốn, hoặc được nộp tiền sử dụng đất, hoặc được quy đổi 20% diện tích đất đó ra một khu vực khác, gộp với những dự án khác của doanh nghiệp để triển khai nhà ở xã hội tập trung, quy mô lớn hơn.

Tôi cho rằng, đây cũng là một giải pháp để gỡ khó, để doanh nghiệp có thể chủ động trong việc thực thi trọng trách xã hội của mình. Có những doanh nghiệp họ muốn làm nhà ở xã hội trong dự án thương mại của mình khi có cách để cân đối được lợi nhuận, nhưng có doanh nghiệp lại muốn tập trung làm nhà ở thương mại, gia tăng hiệu quả kinh doanh và lợi nhuận đầu tư. Vì vậy, việc có giải pháp linh hoạt cho doanh nghiệp được chọn là cần thiết, bởi nếu bắt buộc mà họ không muốn làm thì sẽ dẫn đến tình trạng làm đối phó cho xong, hoặc chây ì không làm như thời gian qua.

Quy định để doanh nghiệp được nộp tiền nếu muốn là hợp lý nhưng phải tính đúng, tính đủ giá trị đất đai, khoản địa tô chênh lệch khi đầu tư vào dự án phải phân bổ hợp lý để Nhà nước có tiền xây dựng nhà ở xã hội. Muốn vậy thì Nhà nước cần phải đấu giá quỹ đất 20% để tính ra giá trị thực của khu đất trên thị trường một cách công khai và minh bạch.

Còn việc cho doanh nghiệp được quy đổi quỹ đất ra một dự án khác cũng hợp lý để tạo ra khu nhà ở xã hội quy mô, được xây dựng đồng bộ hạ tầng, tiện ích. Việc đầu tư dự án quy mô lớn cũng là cách để giảm chi phí đầu tư, từ đó giảm giá thành. Tuy nhiên, tôi cho rằng, vị trí hoán đổi cũng không nên ở vị trí quá xa xôi, hẻo lánh mà cũng cần đặt ở vị trí phù hợp để cân đối nhu cầu của người dân ở từng khu vực. Việc linh hoạt cũng cần có khuôn khổ, phạm vi nhất định, dựa trên quy hoạch.

Tăng cung nhà ở xã hội để kéo giảm giá nhà đang trên đà tăng cao

PV: Việc thiếu nhà ở xã hội, nhà giá thấp trong thời gian qua phải chăng cũng là lý do khiến giá nhà ở tăng nhanh, người đầu tư mua đi bán lại nhiều?

Ông Nguyễn Thế Điệp: Nhà ở xã hội, nhà giá thấp là phân khúc rất quan trọng đối với thị trường bất động sản. Vì là phân khúc có giá trị thấp nhất và có nhu cầu cao nhất nên nhà ở xã hội được sử dụng để tham chiếu giá trị, so sánh chất lượng để định giá phân khúc khác. Nếu chúng ta phát triển nhà ở xã hội tốt, các phân khúc khác sẽ lấy nhà ở xã hội để so sánh, tạo ra mức giá cân đối, hợp lý trên thị trường.

Tuy nhiên, khi tình trạng lệch pha cung cầu xảy ra, đặc biệt là nguồn cung nhà ở giá thấp bị hạn chế và thiếu hụt lớn so với nhu cầu, tất yếu sẽ dẫn đến tình trạng tăng giá khó kiểm soát trên thị trường vì mất đi yếu tố để tham chiếu, đối sánh. Người dân đang phải trả mức giá cao hơn cho nhà ở với chất lượng mức bình dân.

Để thị trường bất động sản phát triển ổn định trở lại thì cần phải có các giải pháp đồng bộ cả về cơ chế, chính sách, quy trình thực hiện, đặc biệt là cần có chính sách ưu tiên, vượt trội để thúc đẩy phát triển mạnh mẽ nhà ở xã hội và nhà thương mại giá thấp. Các chính sách cần vừa phù hợp với nhu cầu thực tiễn, vừa tạo động lực cho các doanh nghiệp tham gia.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang có tiềm năng phát triển rất mạnh, quá trình đô thị hoá vẫn đang diễn ra trong thời gian dài. Chỉ cần khơi thông về dòng vốn, cơ chế chính sách, lập tức nhà ở xã hội sẽ phát triển và các nhà thương mại giá cao sẽ phải xuống giá. Không có chuyện chủ đầu tư cứ neo giá cao 30 - 40 triệu đồng/m2 cho một dự án bình thường được mà buộc sẽ phải xuống giá để phù hợp với thị trường. Nhà ở xã hội có thể cho phép xây từ 25 - 70m2, tuỳ nhu cầu. Mức giá dưới 1 tỷ đồng cùng các chính sách vay vốn linh hoạt sẽ giúp nhiều người dân dễ dàng tiếp cận.

Khi các vướng mắc về cơ chế, chính sách được tháo gỡ, tôi tin rằng, sẽ có rất nhiều doanh nghiệp muốn tham gia làm nhà giá thấp, thay vì tập trung vào phân khúc cao cấp như hiện nay, bởi với mức thu nhập bình quân của người dân hiện nay, thì nhà giá thấp vẫn là một tiềm năng rất hấp dẫn, các chủ đầu tư có thể phát triển mạnh.

- Xin cảm ơn ông vì những chia sẻ!