Tháo gỡ pháp lý cho hạ tầng khu công nghiệp: TP.HCM 'rộng cửa' đón FDI chất lượng cao

Ngày 21/11/2025, tại TP.HCM, Diễn đàn Hỗ trợ Pháp lý Đầu tư 2025 với chủ đề "Đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghiệp: Cập nhật quy định và khuyến nghị thực thi" diễn ra dưới sự chỉ đạo của UBND TP.HCM, do Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư TP.HCM (ITPC) phối hợp Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) tổ chức. Sự kiện thu hút hơn 300 đại biểu đến từ cơ quan hoạch định chính sách, hiệp hội doanh nghiệp quốc tế, luật sư, chuyên gia và báo chí.

Trong bối cảnh TP.HCM đang tái cấu trúc quy hoạch, điều chỉnh địa giới hành chính và định vị lại vai trò trung tâm công nghiệp, dịch vụ, hạ tầng khu công nghiệp (KCN) tiếp tục được xem là nền tảng then chốt để thu hút FDI chất lượng cao.

Ưu tiên tháo điểm nghẽn pháp lý

Trong bối cảnh TP.HCM đang tái cấu trúc quy hoạch, điều chỉnh địa giới hành chính và định vị lại vai trò trung tâm công nghiệp, dịch vụ, hạ tầng khu công nghiệp (KCN) tiếp tục được xem là nền tảng then chốt để thu hút FDI chất lượng cao.

Theo bà Cao Thị Phi Vân, Phó Giám đốc ITPC, bước vào năm 2025, TP.HCM đồng thời triển khai nhiều luật và nghị định mới liên quan đến đất đai, đầu tư, nhà ở xã hội, phát triển KCN và chuyển đổi xanh. Trong thực tế, doanh nghiệp hạ tầng lẫn nhà đầu tư thứ cấp vẫn gặp khó khi tiếp cận quỹ đất, làm thủ tục chủ trương đầu tư, bồi thường giải phóng mặt bằng, hay triển khai mô hình KCN xanh, KCN đô thị dịch vụ tích hợp.

GS.TS. Lê Hồng Hạnh, Chủ tịch VIAC nhấn mạnh, tại TP. Hồ Chí Minh, việc hợp nhất ba tỉnh thành lớn được đánh giá sẽ giúp thành phố sở hữu nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển, nâng cấp hệ thống khu công nghiệp. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, các dự án vẫn gặp nhiều trở ngại, đặc biệt trong vấn đề về pháp lý. Bên cạnh các điểm nghẽn chung về cơ chế, thủ tục đầu tư, vướng mắc pháp lý còn đến từ giao dịch giữa các chủ thể tham gia trong dự án. Những điểm nghẽn này thường dẫn đến hệ quả là các tranh chấp, khiến nhà đầu tư phải gánh chịu các thiệt hại không đáng có, đồng thời làm suy giảm sức hấp dẫn của các dự án bất động sản công nghiệp.

Hiện nay, bất động sản công nghiệp vẫn có nhiều triển vọng phát triển, nhưng để khai thác hiệu quả phân khúc này, các cơ quan, tổ chức, nhà đầu tư, doanh nghiệp… cần có sự phối hợp và hỗ trợ nhau chặt chẽ.

Nhiều góc nhìn đối thoại: Vướng ở đâu - tháo ở đó

Đại diện SingCham Vietnam, ông Seck Yee Chung, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Singapore tại Việt Nam nhận định, đầu tư trực tiếp vào hạ tầng mang lại lợi thế dài hạn nhưng thủ tục còn phức tạp. Trong khi đó, nếu thuê đất/hạ tầng, đồng nghĩa với việc các thủ tục pháp lý phức tạp đã được chủ đầu tư khu công nghiệp hoàn tất, thời gian triển khai dự án lúc này sẽ được rút gọn hơn kết hợp với hạ tầng và hệ sinh thái khu công nghiệp sẵn có, hình thức này sẽ đặc biệt phù hợp với doanh nghiệp sản xuất vừa và nhỏ. Tuy nhiên, ông Seck Yee Chung lưu ý rằng nhà đầu tư sẽ phụ thuộc đáng kể vào năng lực vận hành của chủ đầu tư khu công nghiệp và đối mặt với rủi ro về thời hạn thuê, nhất là khi thời điểm hết hợp đồng trùng với thời hạn sử dụng đất của toàn khu công nghiệp.

Ông Sam Conroy, Chủ tịch AusCham Vietnam cũng nhấn mạnh các thách thức tương tự như thiếu quỹ đất phù hợp, thiếu tính dự đoán trong thực thi chính sách, chi phí logistics cao và tiến độ cấp phép kéo dài. Doanh nghiệp Úc ưu tiên các mô hình mang lại sự kiểm soát và minh bạch cao, trong đó mô hình FDI 100% là lựa chọn chủ đạo. Ngoài ra, khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ tích hợp cũng được nhà đầu tư Úc đánh giá cao khi nhu cầu về dịch vụ hỗ trợ ngày càng tăng. Tuy nhiên, họ nhìn thấy cơ hội tại mô hình KCN, đô thị, dịch vụ, cùng nhóm nhà đầu tư Úc mới quan tâm đến PPP/BOT trong hạ tầng cảng logistics. Điều này cho thấy sự mở rộng trong danh mục đầu tư, phù hợp với Chiến lược phát triển kinh tế biển Việt Nam đến 2030 - tầm nhìn 2045, mở ra tiềm năng lớn về xuất khẩu và việc làm.

Trên thực tế hạ tầng xã hội KCN là lĩnh vực đang thiếu hụt nghiêm trọng. Ở góc độ pháp lý, LS. Bùi Văn Thành chỉ ra rằng doanh nghiệp hạ tầng đang đối mặt hàng loạt rủi ro như hồ sơ đất chưa thống nhất, rủi ro thu hồi đất khi chậm tiến độ dù đã trả tiền một lần, cũng như sự thiếu chuẩn hóa hợp đồng thuê lại đất/hạ tầng. Tranh chấp dự báo sẽ gia tăng về giá thuê, phí dịch vụ, giải phóng mặt bằng, hay chậm bàn giao đất "sạch".

Theo LS. Ngô Thị Vân Quỳnh, Luật sư Điều hành Công ty Luật An Legal cũng có những trao đổi rất thực tế về vướng mắc pháp lý khi triển khai hình thức đầu tư dưới dạng thuê đất, hạ tầng khu công nghiệp. Qua kinh nghiệm làm việc với các nhà đầu tư trong dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, LS. Quỳnh đã chỉ ra một số vấn đề mà doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý trước khi quyết định đầu tư. Bà cho biết, đối tượng thuê lại đất trong khu công nghiệp, ngoài các nhà đầu tư thực hiện dự án sản xuất, còn có các nhà đầu tư bất động sản (xây dựng nhà xưởng cho thuê, dịch vụ kho bãi, lưu giữ hàng hóa).

Đại diện KOCHAM, ông Jeong Ji Hoon, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Hàn Quốc tại Việt Nam cho biết, hơn 4,1 triệu lao động tại 430 KCN nhưng 70 - 80% phải thuê trọ tự phát. Hạ tầng xã hội chưa hấp dẫn nhà đầu tư do lợi nhuận thấp, thủ tục phức tạp và thiếu đồng bộ giữa các luật. Gói tín dụng 120.000 tỷ cho nhà ở xã hội mới giải ngân 2%, phản ánh vướng mắc lớn trong tiếp cận vốn.

Nhiều khu công nghiệp chỉ đáp ứng tối thiểu nhu cầu về giáo dục, y tế, sinh hoạt văn hóa, gây áp lực lớn lên địa phương và ảnh hưởng tới chất lượng cuộc sống của người lao động như VSIP, Becamex, Deep C.

Việc Luật đất đai sửa đổi đang dần bám sát thực tiễn của cuộc sống đang là điểm cộng cho cho chính sách của Chính phủ. Ông Nakagawa Motohisa - Phó Chủ tịch kiêm Trưởng ban Môi trường kinh doanh Hiệp hội Doanh nghiệp Nhật Bản tại TP. Hồ Chí Minh( JCCH) đánh giá việc sửa đổi Luật Đất đai và Luật Nhà ở mở ra cơ hội mới nhưng chồng chéo pháp lý vẫn là rào cản lớn. Đại diện các hiệp hội cho rằng chỉ khi thể chế ổn định, minh bạch và khả thi thì tư nhân mới mạnh dạn đầu tư hạ tầng xã hội KCN cấu phần giữ vai trò sống còn cho chất lượng nguồn nhân lực và khả năng cạnh tranh FDI./.