Bước ngoặt mới của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam

Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam duy trì đà tăng trưởng mạnh mẽ, tiếp tục là động lực chính cho thị trường bất động sản công nghiệp. Tuy nhiên, thị trường đang đứng trước những thay đổi, nhu cầu của khách hàng quốc tế đã dịch chuyển từ thuê đất truyền thống sang mô hình mới, đồng thời đòi hỏi dịch vụ tích hợp, cùng với các tiêu chí nghiêm ngặt về phát triển xanh và công nghệ cao. Để phân tích rõ hơn về những chuyển dịch quan trọng này và tìm giải pháp để bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục hút vốn FDI trong kỷ nguyên mới, Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills.

- Thưa ông, theo số liệu mới nhất từ Cục Thống kê (Bộ Tài chính), tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam tính đến ngày 31/10/2025 đã đạt mức ấn tượng là 31,52 tỷ USD, tăng 15,6% so với cùng kỳ năm trước. Ông đánh giá như thế nào về mức tăng trưởng vốn FDI mạnh mẽ này đối với kinh tế Việt Nam nói chung?

Ông John Campbell: Đây thực sự là một bước tiến đáng kể và đầy khích lệ, toàn bộ quỹ đạo tăng trưởng và phát triển kinh tế dài hạn của Việt Nam, trong đó có thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, dòng vốn chảy vào các lĩnh vực công nghiệp, công nghệ và bất động sản vẫn duy trì đà tăng trưởng rất tích cực. Riêng kinh doanh bất động sản đã thu hút 2,75 tỷ USD, chiếm tới 19,5% tổng vốn FDI. Con số này là minh chứng rõ ràng và mạnh mẽ nhất cho thấy niềm tin bền vững và sự đánh giá cao của các nhà đầu tư quốc tế vào tiềm năng thị trường Việt Nam. Nó khẳng định rằng, ngoài các yếu tố sản xuất truyền thống, Việt Nam đang trở thành một điểm đến hấp dẫn và ổn định cho các khoản đầu tư có giá trị cao.

- Thưa ông, hiện nay, những yếu tố nào đang đóng vai trò then chốt, tạo ra động lực mạnh mẽ thúc đẩy làn sóng FDI dịch chuyển vào Việt Nam?

Ông John Campbell: Thực tế, có một sự tổng hòa của nhiều yếu tố toàn cầu đang đồng thời thúc đẩy dòng vốn FDI giá trị cao và bền vững vào Việt Nam. Các động lực này không chỉ đơn thuần là chi phí mà còn là sự linh hoạt và chiến lược.

Thứ nhất, chiến lược Đa dạng hóa Chuỗi cung ứng ("Trung Quốc + 1"). Các tập đoàn đa quốc gia đang tích cực thực hiện chiến lược đa dạng hóa hoạt động sản xuất để giảm sự phụ thuộc rủi ro vào một thị trường duy nhất như Trung Quốc. Điều này xuất phát từ những căng thẳng thương mại kéo dài và những gián đoạn chuỗi cung ứng nghiêm trọng đã xảy ra trong giai đoạn đại dịch. Việt Nam, với vị trí địa lý thuận lợi và chi phí cạnh tranh, trở thành điểm đến lý tưởng trong chiến lược mở rộng này.

Thứ hai, áp lực thuế quan và căng thẳng thương mại. Năm 2025, xung đột thương mại lớn, đặc biệt là giữa Mỹ và Trung Quốc, cùng với áp lực thuế quan gia tăng trên toàn cầu, đã khiến các doanh nghiệp phải khẩn trương tìm kiếm những điểm đến sản xuất thay thế có môi trường chính trị ổn định và ưu đãi về thuế quan nhằm tối ưu hóa chi phí và xuất khẩu. Việt Nam nổi lên như một giải pháp chiến lược cho vấn đề này.

Thứ ba, các hiệp định thương mại ưu đãi. Việc Việt Nam tích cực tham gia và thực thi các Hiệp định Thương mại Tự do như RCEP, CPTPP, EVFTA... mang lại lợi thế cạnh tranh vượt trội. Các hiệp định này giúp hàng hóa của Việt Nam tiếp cận khoảng 65% thị trường toàn cầu với ưu đãi thuế quan, qua đó gia tăng sức hút mạnh mẽ đối với các dự án sản xuất định hướng xuất khẩu.

Thứ tư, Việt Nam sở hữu vị trí chiến lược gần Trung Quốc, cho phép các doanh nghiệp vừa tận dụng được lợi thế chi phí lao động cạnh tranh vừa duy trì được kết nối liền mạch với chuỗi cung ứng vật liệu và linh kiện trong khu vực Đông Á. Điều này đảm bảo tính liên tục và hiệu quả của hoạt động sản xuất.

Thứ năm, sự dịch chuyển của dòng vốn hiện nay không chỉ là lắp ráp mà còn hướng tới chất lượng và tính bền vững. Sự xuất hiện của các dự án sản xuất bền vững và công nghệ tiên tiến, ví dụ như nhà máy xanh của Lego hay các khoản đầu tư vào lĩnh vực đóng gói chip bán dẫn, cho thấy Việt Nam đang chuyển dịch sang mô hình công nghiệp hiện đại và thân thiện môi trường.

Các yếu tố vĩ mô trên đang mở ra kỷ nguyên mới cho dòng vốn FDI - không chỉ dồi dào mà còn giá trị cao và bền vững vào Việt Nam, định vị đất nước như một trung tâm sản xuất toàn cầu vượt lên trên lợi thế chi phí lao động truyền thống.

- Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang chứng kiến sự dịch chuyển mạnh mẽ từ mô hình thuê đất truyền thống sang nhà xưởng xây sẵn (RBF), nhằm đáp ứng nhu cầu cấp thiết của các doanh nghiệp quốc tế về tốc độ triển khai và tối ưu hóa vốn. Theo ông, đây có phải là một "bước ngoặt" mới trong thị trường bất động sản công nghiệp?

Ông John Campbell: Chắc chắn là như vậy. Tôi tin rằng, sự lên ngôi của sản phẩm nhà xưởng xây sẵn là một bước ngoặt trong bức tranh phát triển của bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Sự dịch chuyển này không chỉ đơn thuần là thay đổi loại hình sản phẩm, mà còn thể hiện sự thay đổi về nhu cầu cốt lõi của khách hàng. Trước đây, nhà đầu tư quốc tế thường ưu tiên thuê đất, tự xây nhà máy, và thậm chí tự xây chỗ ở cho chuyên gia. Hiện nay, họ đang dịch chuyển dần sang thuê nhiều hơn thay vì tự làm, bao gồm cả việc thuê nhà xưởng và kho bãi đã xây sẵn, nhằm giảm vốn đầu tư ban đầu và rút ngắn thời gian đưa vào vận hành.

Bên cạnh đó, nhu cầu của khách hàng ngày càng phức tạp. Nếu trước đây chỉ cần thuê nhà xưởng và kho riêng biệt, thì nay họ cần một sự kết hợp linh hoạt giữa hai loại hình này để phục vụ trực tiếp mục tiêu sản xuất và xuất khẩu. Hơn nữa, với tốc độ xuất khẩu tăng cao, các dịch vụ đi kèm như tạm nhập tái xuất và khu phi thuế quan cũng phát triển mạnh mẽ theo.

Nhà xưởng xây sẵn mang lại lợi thế khởi động hoạt động nhanh hơn đáng kể so với việc xây dựng từ đầu. Điều này giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian và giảm đáng kể vốn đầu tư ban đầu.

Nhu cầu sử dụng nhà xướng xây sẵn cũng đang tăng rất mạnh. Minh chứng là trong 6 tháng đầu năm 2025, nhà xướng xây sẵn và kho vận ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao nhất trong ba năm, với công suất lấp đầy đạt mức ấn tượng 88 - 89% trên các vùng.

Nhu cầu nhà xướng xây sẵn tăng cao đã kéo theo sự gia tăng của lợi suất cho thuê và tỷ lệ lấp đầy, thúc đẩy các chủ đầu tư mở rộng quy mô phát triển ngành. Mặc dù nguồn cung đất công nghiệp vẫn mở rộng, nhưng việc xây dựng từ đầu đòi hỏi nhiều thời gian và vốn hơn, khiến nhà xướng xây sẵn trở thành lựa chọn hấp dẫn.

Xu hướng chuyển dịch mạnh mẽ sang nhà xưởng xây sẵn phản ánh sự trưởng thành của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam, khi nhà đầu tư quốc tế ngày càng ưu tiên tính linh hoạt, tốc độ triển khai và hạ tầng hiện đại. Điều này cũng đặc biệt quan trọng đối với các ngành sản xuất công nghệ cao, xanh và yêu cầu tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn ESG (Môi trường, Xã hội và Quản trị).

- Theo quan sát của ông, hiện nay các nhà đầu tư quốc tế đang đặt ra những yêu cầu cụ thể nào đối với bất động sản công nghiệp tại Việt Nam? Các yếu tố như chất lượng hạ tầng, vị trí, môi trường pháp lý hay tiêu chuẩn phát triển bền vững đang được họ ưu tiên như thế nào?

Ông John Campbell: Các nhà đầu tư quốc tế hiện đang đặt ra những yêu cầu rất toàn diện. Yêu cầu đầu tiên và quan trọng nhất là tốc độ đưa vào vận hành, điều này giải thích tại sao họ ưu tiên thuê các loại nhà xưởng hoặc kho bãi xây sẵn để có thể khởi động hoạt động kinh doanh ngay lập tức.

Cùng với tốc độ là vấn đề về hạ tầng năng lượng, họ đòi hỏi nguồn điện ổn định và xanh hơn, bao gồm hệ thống cấp điện kép, nguồn điện dự phòng, và quan tâm sâu sắc đến việc triển khai cơ chế mua bán điện trực tiếp (DPPA) cùng các giải pháp năng lượng tái tạo như điện mặt trời.

Về yếu tố môi trường, phát triển bền vững đã trở thành tiêu chuẩn bắt buộc với các dự án bất động sản khu công nghiệp. Tức là các dự án phải đạt được các chứng chỉ quốc tế như LEED/EDGE và phải đảm bảo tuân thủ tiêu chuẩn ESG.

Về mặt địa lý, nhà đầu tư luôn xem xét vị trí và kết nối tối ưu, tức là phải gần các cảng biển lớn, đường cao tốc, đảm bảo sự thuận tiện tuyệt đối cho hoạt động logistics.

Cuối cùng, hai yếu tố quan trọng hỗ trợ khác là môi trường pháp lý rõ ràng, bao gồm quy trình định giá đất minh bạch và thủ tục hành chính có tính dự đoán được, cùng với việc đảm bảo nguồn nhân lực chất lượng cao, đặc biệt là đội ngũ kỹ thuật viên và kỹ sư lành nghề trong các lĩnh vực tiên tiến như điện tử và bán dẫn.

- Ông có những khuyến nghị cụ thể nào giúp thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam phát triển một cách lành mạnh, đồng thời duy trì và nâng cao sức hút đối với dòng vốn FDI chất lượng cao trong thời gian tới?

Ông John Campbell: Để thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục phát triển bền vững và giữ vững vị thế hấp dẫn trên trường quốc tế, Việt Nam cần triển khai đồng bộ các giải pháp từ hạ tầng, chính sách đến nguồn nhân lực.

Trước hết, việc đảm bảo nguồn cung năng lượng ổn định và xanh hơn là tối quan trọng; cần ưu tiên mở rộng cơ chế DPPA (Direct Power Purchase Agreement - Thỏa thuận mua bán điện trực tiếp) cùng với việc phát triển năng lượng tái tạo.

Thứ hai, về mặt quỹ đất, cần cung cấp quỹ đất sẵn sàng triển khai, đồng thời rút gọn quy trình phê duyệt dự án và minh bạch hóa giá đất để tăng tính dự đoán cho nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, Chính phủ cần tiếp tục đẩy mạnh mở rộng hạ tầng kết nối chiến lược, bao gồm việc hoàn thành mục tiêu 3.000km đường cao tốc, nâng cấp đồng bộ các cảng biển để tối ưu hóa logistics.

Về sản phẩm, cần khuyến khích phát triển các mô hình linh hoạt như nhà xưởng, kho bãi xây sẵn (RBF/RBW) và các dự án xây theo yêu cầu (BTS) với tiêu chuẩn cao hơn để đáp ứng yêu cầu khắt khe của ngành công nghệ.

Về chính sách, việc điều chỉnh chính sách ưu đãi phải phù hợp với quy định thuế tối thiểu toàn cầu nhưng vẫn phải đảm bảo giữ được sức hấp dẫn cho ngành.

Cuối cùng, việc xây dựng nguồn nhân lực chuyên sâu cho các ngành mũi nhọn như bán dẫn và sản xuất công nghệ cao là yếu tố quan trọng để phục vụ các dự án FDI giá trị cao trong tương lai.

Nhu cầu khách hàng ngày càng đa dạng, do đó, bên cạnh các yếu tố về hạ tầng, tầm nhìn và tính chuyên nghiệp, các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp phải đáp ứng được tính linh hoạt trong sản phẩm và nâng cao chất lượng dịch vụ tư vấn, hỗ trợ. Chỉ khi làm được như vậy, chúng ta mới có thể thu hút và giữ chân được khách hàng quốc tế một cách lâu dài.

- Xin cảm ơn chia sẻ từ chuyên gia!