Phía Tây Hà Nội là khu vực có nhiều cơ quan, doanh nghiệp với mật độ cư dân lớn, giao thông hiện đại, hạ tầng phát triển… Đây đều là điều kiện tiên quyết để các dự án bất động sản cao cấp phát triển mạnh mẽ.
Giá căn hộ đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2
Tại khu Tây Thủ đô đang sở hữu những tiềm năng nhất định khi nhiều đô thị vệ tinh trong quy hoạch thành phố được hình thành ở phía Tây như Hòa Lạc, Sơn Tây, Xuân Mai. Bên cạnh đó là xu hướng chuyển dịch một số trường đại học lớn về đây và quy hoạch tuyến Metro 5 về Hòa Lạc cũng trở thành xung lực thúc đẩy thị trường bất động sản khu vực.
Anh Nguyễn Thắng - Môi giới bất động sản lâu năm tại Hà Nội chia sẻ, hiện tại có rất nhiều nhà đầu tư và người dân tìm kiếm các sản phẩm căn hộ chung cư từ trung cấp đến cao cấp tại khu Tây Hà Nội.
“Trong vòng vài năm gần đây, giá bán nhà ở khu vực này tăng chóng mặt, nhiều căn hộ cao cấp có giá từ 80 - 100 triệu đồng/m2. Theo kinh nghiệm của tôi, có thể thấy rằng phía Tây đang là một trong các khu vực sôi động bậc của thị trường bất động sản Hà Nội” - Anh Thắng bày tỏ.
Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2023 của CBRE cho hay, dự kiến trong quý IV/2023, số lượng căn hộ dự kiến chào bán ra thị trường ở mức thấp kỷ lục sau 1 thập kỷ. Nhất là vào 9 tháng đầu năm nay, căn hộ bình dân có giá dưới 25 triệu đồng hoàn toàn biến mất trên thị trường Hà Nội. Nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp với tỷ lệ tới 69%, căn hộ trung cấp chiếm 31% số lượng căn hộ mở bán mới.
Thực tế là phần lớn những dự án căn hộ chào bán này đều đến từ các quận huyện phía Tây thành phố như Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hà Đông, Cầu Giấy… Theo số liệu, trong quý III vừa qua, những dự án có doanh số bán hàng khả quan đều thuộc các thị trường phía Tây và ngoại thành.
Trả lời về vấn đề này, Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing Trần Quang Trung phân tích, giá bán căn hộ chung cư tăng diễn biến theo giá mặt bằng đất. Khi Hà Tây sát nhập vào Hà Nội, giá đất phía Tây bắt đầu tăng dần. Kể từ năm 2018, giá đất khu vực này đã thiết lập mặt bằng mới, giá đất tăng cao kéo theo chi phí đầu vào xây dựng các tòa chung cư cũng tăng theo.
Liên quan đến yếu tố nguồn cung tại Hà Nội, trong 2 năm nay, nguồn cung mới rất hạn chế, song nhu cầu của người dân mua nhà để cho thuê, nâng cấp nhà hay mua để ở thì vẫn luôn lớn nên giá bán bị đẩy ngày một cao hơn.
Nhìn lại lịch sử tăng giá căn hộ, yếu tố tăng giá mới chỉ diễn ra từ năm 2021 đến nay, trước đó, yếu tố này không thể hiện rõ rệt mà chỉ có yếu tố đi ngang.
Ông Trung cho rằng, một trong những nguyên nhân là do xu hướng đầu tư bất động sản của người dân Hà Nội và TP. HCM đã thay đổi gần 1 năm nay, đi theo xu hướng “bẻ lái” về phân khúc căn hộ rõ rệt hơn.
Từ những năm 2020 về trước, nhà đầu tư thường tập trung vào phân khúc đất nền, shophouse. Khi cuộc khủng hoảng bùng nổ, dòng tiền của nhà đầu tư bị mắc kẹt, không thanh khoản được, trong khi nhu cầu sở hữu nhà ở thực lại diễn ra mạnh hơn.
Thêm nữa, càng về sau này, các chủ đầu tư càng mang tới những dòng sản phẩm chất lượng, đáp ứng tốt hơn kỳ vọng của khách hàng. Nhiều ý kiến cho rằng, thay vì ở nhà mặt đất, nhà trong ngõ hẹp, dễ xảy ra rủi ro cháy nổ, đi vay ngân hàng khó, thiếu các tiện ích… thì họ chuyển sang lựa chọn mua căn hộ tại khu đô thị đảm bảo về tiện ích sống, như vậy giúp cuộc sống gia đình chất lượng hơn.
“Với nhiều người tổng số tài sản có 10 - 15 tỷ đồng nhưng người ta không muốn dành hết số tiền đó vào một căn nhà, thay vì thế, họ dành khoảng 5 - 7 tỷ đồng người ta mua căn hộ cao cấp để ở. Còn lại người ta đem sử dụng vào các hoạt động đầu tư hoặc sản xuất kinh doanh khác. Đấy là tư duy của người mua để ở đã thay đổi” - Vị giám đốc nhấn mạnh.
Còn dư địa tăng trưởng cho bất động sản cao cấp
Từ nay đến năm 2030, chuyên gia cho rằng, Hà Nội vẫn tiếp tục thiết lập các mặt bằng giá mới đối với những sản phẩm dành cho tầng lớp trung - thường lưu. Người mua nhà sẽ quen với việc căn hộ chung cư có giá cao, vì người dân ngày càng có nhu cầu ở sang và đẳng cấp hơn.
Ông Trung phân tích: “Với khách hàng mua để ở, người ta mong muốn nâng cao chất lượng cuộc sống, quan tâm đến yếu tố chất lượng và căn hộ phải đáp ứng được xu hướng sống mới. Còn người đi mua đầu tư cho thuê hoặc giữ tài sản chờ thời điểm tăng giá, cùng trong khu đô thị Vinhomes Smart City, cùng là chung cư cao cấp, dự án nào đáp ứng tiêu chuẩn của người nước ngoài, mặt bằng giá thuê sẽ cao hơn”.
Đơn cử, TP. HCM đã đi trước Hà Nội khoảng 2 - 3 năm, khi những sản phẩm trung - cao cấp đã có giá bán ở mức 60 - 300 triệu đồng/m2 thay vì chỉ 50 triệu đồng/m2.
Tại Hà Nội, một số dự án căn hộ cao cấp trong khu vực trung tâm đã có giá bán tới 600 triệu đồng/m2, giới tinh hoa vẫn sẵn sàng chấp nhận mức giá này. Như vậy lại càng khẳng định rằng khách hàng đang có xu hướng bỏ tiền để mua cộng đồng, tiện ích, an toàn, đẳng cấp và sự riêng tư, chứ không phải chỉ mua một căn hộ trong tòa nhà cao tầng.
Phía Tây Thủ đô đã và đang hình thành các cộng đồng người nước ngoài, đây là một trong những nguyên nhân hình thành nên phân khúc bất động sản cao cấp khu vực này. Đồng thời, phải kể tới việc số lượng tầng lớp trung - cao cấp Việt Nam tăng trưởng rất nhanh, họ có sở thích sở hữu bất động sản cao cấp.
Dù khu vực này đã xuất hiện sản phẩm giá trị 100 triệu đồng/m2, nhưng ông Trung cho rằng, phía Tây còn hội tụ rất nhiều yếu tố mà các nhà đầu tư có thể yên tâm về khả năng sinh lời tương lai, các dự án thu hút cộng đồng cư dân tinh hoa sẽ thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn.
Theo những quan sát và trải nghiệm thực tế của chuyên gia về quá trình bán hàng của một dự án chung cư tại khu Tây từ cuối tháng 5/2021, chủ đầu tư mở hàng với mức giá 65 triệu đồng/m2 căn hộ view mặt hồ. Nhiều đại lý, môi giới đều cho rằng đây là mức giá khá cao và khó bán.
Song, khi khảo sát mặt bằng giá bán ở TP. HCM với cùng vị trí, có thể thấy giá tất cả các căn mặt hồ đã thiết lập mức giá mới ít nhất từ 80 - 85 triệu đồng/m2 khi bàn giao. Tới nay, mức giá đó đã trở thành hiện thực, giá bán sản phẩm dự án trong thời gian tới có thể sẽ đạt mức 90 - 120 triệu/m2 khi dự án đã đi vào bàn giao.
Yếu tố tiếp theo, giả sử thị trường địa ốc năm 2024 sẽ phục hồi, sang năm 2025, 2026, 2027 thì năm 2026 sẽ là điểm rơi khi thị trường thiết lập những mặt bằng giá mới.
Lãi suất huy động hiện nay đã rất thấp, khi lãi suất gửi tiết kiệm không còn hấp dẫn thì người dân sẽ tìm một kênh đầu tư mới. Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) vừa được thông qua đã siết chặt việc phân lô bán nền trong dân, nguồn cung đất sạch để hình thành các khu đô thị phía Tây Hà Nội đã không còn.
Với quỹ đất nhỏ lẻ như vậy thì rất khó để có được các tiện ích như trường học quốc tế, trung tâm thương mại, bệnh viện… nên việc hình thành các dự án chất lượng, cao cấp sẽ rất khó.
“Trong khi đó, Bảo tàng lịch sử quân sự Việt Nam cũng đã và đang hình thành, các tuyến giao thông kết nối đồng loạt như các tuyến đường từ Mỹ Đình cũng đổ về, các con đường kết nối với Aeon Hà Đông... Với các yếu tố đó, mua ở thời điểm này thì 1 - 2 năm nữa nhà đầu tư đã có tài sản ở mặt bằng giá mới, người sau muốn sở hữu chỉ có thể mua lại mà thôi” - Ông Trung nói thêm.
