Thích
Kỳ vọng tạo ra thay đổi lớn cho lĩnh vực bất động sản...
Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 05/2025/NQ-CP về triển khai thí điểm thị trường tài sản mã hóa tại Việt Nam, với lộ trình kéo dài 5 năm. Theo đó, tài sản mã hóa phải dựa trên tài sản cơ sở là tài sản thực, không bao gồm chứng khoán hay tiền pháp định. Nghị quyết cũng quy định, tài sản mã hóa chỉ được chào bán cho nhà đầu tư nước ngoài và giao dịch giữa các nhà đầu tư qua tổ chức cung cấp dịch vụ do Bộ Tài chính cấp phép.
Nghị quyết 05/2025/NQ-CP về triển khai thí điểm thị trường tài sản mã hóa tại Việt Nam, lộ trình kéo dài 5 năm.
Để tham gia thị trường này, chỉ những tổ chức được Bộ Tài chính cấp phép mới được cung cấp dịch vụ giao dịch, lưu ký, phát hành và tiếp thị liên quan đến tài sản mã hóa. Nghị quyết cũng đưa ra những quy định khắt khe như doanh nghiệp muốn thành lập sàn phải có vốn điều lệ tối thiểu 10.000 tỷ đồng, trong đó ít nhất 65% vốn do tổ chức góp, còn trên 35% phải đến từ tối thiểu 2 định chế tài chính lớn như ngân hàng, công ty chứng khoán, công ty bảo hiểm hoặc doanh nghiệp công nghệ. Đáng chú ý, tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài không được vượt quá 49% vốn điều lệ. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp còn phải bảo đảm tiêu chuẩn cao về nhân sự, hạ tầng công nghệ, quản trị rủi ro, phòng chống rửa tiền, kiểm soát nội bộ, bảo mật thông tin và giám sát giao dịch.
Với sự ra đời của Nghị quyết 05, trong bức tranh chung về tài sản mã hóa ở Việt Nam, thị trường bất động sản được giới chuyên gia đánh giá là một trong những lĩnh vực có tiềm năng ứng dụng mạnh mẽ nhất. Bởi lẽ, đây vốn là ngành có khối lượng tài sản lớn, giá trị cao và nhu cầu thanh khoản thường trực. Những "nút thắt" về tính thanh khoản của bất động sản lâu nay có thể được tháo gỡ nếu thị trường tài sản mã hóa được vận hành đúng hướng.
TS. Phạm Nguyễn Anh Huy, Giảng viên cấp cao ngành Tài chính, sáng lập viên Trung tâm Fintech-Crypto RMIT, Đại học RMIT Việt Nam nhận định:"Nghị quyết 05/2025/NQ-CP cho phép thí điểm cơ chế mới, theo đó "sản phẩm bất động sản" có thể được đại diện và giao dịch dưới hình thức tài sản mã hóa".
Đi sâu phân tích, TS. Phạm Nguyễn Anh Huy đánh giá về tổng thể, việc triển khai thí điểm thị trường tài sản mã hóa trước hết tạo ra tác động rõ rệt trong việc tái cấu trúc kênh thanh khoản. Việc mã hóa cho phép phân mảnh tài sản (fractional ownership), nghĩa là một tài sản giá trị lớn có thể được chia nhỏ thành nhiều token để bán cho nhiều nhà đầu tư. Cách làm này không chỉ mở rộng đáng kể nhóm nhà đầu tư, mà còn thu hút vốn quốc tế cùng các nhà đầu tư cá nhân, đồng thời hình thành kênh giao dịch minh bạch, thanh khoản hơn so với phương thức truyền thống.
TS. Phạm Nguyễn Anh Huy, Giảng viên cấp cao ngành Tài chính, sáng lập viên Trung tâm Fintech-Crypto RMIT, Đại học RMIT Việt Nam.
Đánh giá từ góc độ tác động đến doanh nghiệp, TS. Phạm Nguyễn Anh Huy cho biết thêm, việc thí điểm thị trường tài sản mã hóa sẽ mở ra cơ hội để đa dạng hóa kênh huy động vốn và mô hình kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản.
"Thay vì phải vay ngân hàng hay phát hành trái phiếu truyền thống, doanh nghiệp có thể sử dụng token để huy động vốn cho từng dự án cụ thể, đồng thời thiết kế các quyền lợi gắn với token như thu nhập cho thuê, chia lợi nhuận hay quyền mua lại", TS. Phạm Nguyễn Anh Huy nhìn nhận.
Bên cạnh đó, việc hình thành thị trường tài sản mã hóa còn tác động mạnh đến khía cạnh quản trị rủi ro và minh bạch thông tin. Dẫn chiếu Nghị quyết 05/2025/NQ-CP, TS. Phạm Nguyễn Anh Huy cho biết, việc phát hành token buộc doanh nghiệp công bố Bản cáo bạch theo mẫu, lưu trữ lịch sử giao dịch trên máy chủ tại Việt Nam tối thiểu 10 năm, đồng thời các tổ chức cung cấp dịch vụ phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về chống rửa tiền (AML - Anti-Money Laundering) và chống tài trợ khủng bố (CFT - Counter-Terrorism Financing). Nhờ đó, các doanh nghiệp bất động sản được thúc đẩy nâng cao tiêu chuẩn công bố thông tin, cải thiện quản trị rủi ro và gia tăng niềm tin cho nhà đầu tư.
... nhưng cần vượt qua nhiều thách thức
Dù việc triển khai thí điểm thị trường tài sản mã hóa được kỳ vọng sẽ mở ra nhiều cơ hội, là bước đi cần thiết để đón đầu xu hướng tài chính số, song TS. Phạm Nguyễn Anh Huy cũng cảnh báo về những thách thức tiềm ẩn. Theo chuyên gia, khi bất động sản được giao dịch dưới dạng token, rủi ro lớn nhất sẽ đến từ câu chuyện pháp lý và quyền sở hữu tài sản.
"Nếu token không được liên kết chặt chẽ với quyền sở hữu tài sản thực, rất dễ nảy sinh tranh chấp về việc "ai là chủ thực sự", đặc biệt trong trường hợp doanh nghiệp phát hành phá sản hoặc tài sản bị thế chấp", TS. Phạm Nguyễn Anh Huy cảnh báo.
Bên cạnh đó, TS. Phạm Nguyễn Anh Huy cho rằng rủi ro an ninh mạng và kỹ thuật cũng là bài toán đáng lo ngại. Lỗi trong hợp đồng thông minh, mất khóa cá nhân hoặc tấn công mạng có thể gây thất thoát tài sản mã hóa và làm gián đoạn giao dịch. Cùng với đó, thông tin không đầy đủ hoặc định giá thiếu minh bạch cho tài sản cơ sở sẽ dẫn đến quyết định đầu tư sai lầm, làm suy giảm niềm tin của nhà đầu tư.
Ở góc nhìn nhà đầu tư, TS. Phạm Nguyễn Anh Huy cho biết Nghị quyết hiện chỉ cho phép chào bán, phát hành token ban đầu cho nhà đầu tư nước ngoài. Điều này có nghĩa trong giai đoạn thí điểm, dòng vốn ngoại sẽ chiếm ưu thế, ảnh hưởng trực tiếp đến cơ cấu khách hàng và cách thức quản trị quyền sở hữu tài sản cơ sở.
Trong khi đó, ông Phan Đức Nhật, Chủ tịch Coin.Help & BHO Network (tổ chức hỗ trợ các dự án trong lĩnh vực Blockchain và AI) cho rằng, quyền sở hữu token hiện chưa gắn liền với quyền sử dụng đất do Luật Đất đai chưa kịp cập nhật, kéo theo nguy cơ phát sinh tranh chấp khi hợp đồng thông minh (smart contract) xung đột với các quy định pháp luật truyền thống.
Ông Phan Đức Nhật, Chủ tịch Coin.Help & BHO Network (tổ chức hỗ trợ các dự án trong lĩnh vực Blockchain và AI).
Đáng chú ý, thị trường có thể sẽ còn đối mặt với rủi ro thao túng giá, đặc biệt trong giai đoạn khối lượng giao dịch còn thấp, dễ dẫn đến biến động mạnh. Nhóm "cá voi" hoàn toàn có thể gom hoặc bán tháo ồ ạt để ép giá.
Để có thể hiện thực hóa việc mã hóa bất động sản và giảm thiểu các nguy cơ này, Chủ tịch Coin.Help & BHO Network cho rằng cần sớm xây dựng một khung pháp lý kết hợp, trong đó công nhận smart contract như một loại chứng cứ điện tử có giá trị tương đương hợp đồng giấy. Đồng thời, việc thiết lập sàn giao dịch đóng vai trò "nhà tạo lập thị trường" (market maker) sẽ giúp bảo đảm thanh khoản; áp dụng cơ chế đa chữ ký (multi-signature) đối với các giao dịch token bất động sản sẽ tăng cường bảo mật; cùng với đó, việc thành lập quỹ bảo hiểm hoặc cơ chế bồi thường sẽ bảo vệ nhà đầu tư khi xảy ra tranh chấp. Một trung tâm trọng tài chuyên biệt để xử lý nhanh các mâu thuẫn cũng là giải pháp quan trọng, góp phần củng cố niềm tin cho thị trường.
Với các doanh nghiệp bất động sản, ông Phan Đức Nhật nhấn mạnh nhu cầu chuẩn hóa dữ liệu, theo đó, doanh nghiệp cần xác định rõ nguồn dữ liệu, phương thức thu thập và tiêu chuẩn hóa thông tin để đảm bảo tính minh bạch và đồng nhất. Bên cạnh đó, năng lực công nghệ, kiểm toán, định giá độc lập và quản trị quan hệ nhà đầu tư cũng là những yếu tố không thể thiếu để vận hành thị trường hiệu quả.
Còn theo TS. Phạm Nguyễn Anh Huy, việc giảm thiểu rủi ro cần đi kèm cơ chế giải quyết tranh chấp quyền sở hữu minh bạch. Minh bạch thông tin phải được nâng cao thông qua Bản cáo bạch chi tiết, báo cáo tài chính kiểm toán và định giá độc lập. Song song đó, các quy định về lưu ký, tách biệt tài sản khách hàng, bảo hiểm rủi ro và kế hoạch khôi phục khi sự cố xảy ra cũng cần được áp dụng nghiêm ngặt.
Ngoài ra, để ngăn chặn rủi ro thao túng giá và giao dịch bất thường, theo chuyên gia, thị trường cần thiết lập hệ thống giám sát tự động, kiểm soát giao dịch nội bộ và giới hạn các hoạt động bất thường.
"Trong giai đoạn thí điểm, nên ưu tiên nhà đầu tư tổ chức và dự án có dòng tiền minh bạch, đồng thời hạn chế quảng bá quá rộng tới nhà đầu tư nhỏ lẻ. Để bảo vệ người tham gia, cần thiết lập quỹ bồi thường, yêu cầu chuẩn an toàn kỹ thuật cấp độ cao và tổ chức phổ biến kiến thức nhằm nâng cao nhận thức rủi ro, giúp nhà đầu tư tham gia thị trường một cách thận trọng và bền vững", TS. Phạm Nguyễn Anh Huy nhận định.
Kinh nghiệm quốc tế trong triển khai mã hóa bất động sản: Đi từng bước thận trọng
TS. Phạm Nguyễn Anh Huy, Giảng viên cấp cao ngành Tài chính, sáng lập viên Trung tâm Fintech-Crypto RMIT, Đại học RMIT Việt Nam
Kinh nghiệm quốc tế, đặc biệt từ Singapore và Mỹ, cho thấy thành công trong việc gắn bất động sản với tài sản mã hóa phụ thuộc vào khung pháp lý rõ ràng. Ví dụ như công ty RealT ở Mỹ bán bất động sản qua internet, cho phép việc mua bán bất động sản có thể thực hiện từ gần như bất kỳ đâu trên thế giới. Các bất động sản trên RealT được chia nhỏ, giúp nhà đầu tư phù hợp có thể đầu tư với bất kỳ số tiền nào phù hợp với nhu cầu. Ngoài ra, RealT đã rút ngắn thời gian mua bất động sản từ tối thiểu 30 ngày cùng nhiều thủ tục qua bên thứ ba, xuống chỉ còn 30 phút và có thể thực hiện ngay trên điện thoại hoặc máy tính. Với việc mã hóa, đầu tư bất động sản có thể trở nên dễ tiếp cận với hầu như bất kỳ ai. Một token của bất động sản RealT có giá tối thiểu khoảng 50 USD.
Điểm quan trọng nhất là bảo đảm quyền tài sản được gắn trực tiếp với hệ thống đăng ký đất đai, giúp token hóa trở thành một phần của sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu. Điều này tránh được tranh chấp "hai chủ" và bảo đảm tính pháp lý khi chuyển nhượng token.
Một bài học khác là chuẩn hóa tài liệu phát hành và định giá độc lập. Các nước yêu cầu báo cáo tài chính được kiểm toán, thẩm định giá tài sản cơ sở và bản cáo bạch theo chuẩn thống nhất. Đây cũng là hướng mà Nghị quyết 05/2025 đã khởi động, nhằm củng cố niềm tin của nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Ngoài ra, các quốc gia thành công đều đặt nặng quy định KYC (Know Your Customer - Biết khách hàng của bạn), AML (chống rửa tiền) và cơ chế giám sát giao dịch chủ động. Các sàn giao dịch và nhà cung cấp dịch vụ phải thực hiện phòng chống rửa tiền nghiêm ngặt và báo cáo giao dịch bất thường. Việt Nam cũng cần phát triển hệ sinh thái lưu ký tài sản chuyên nghiệp, tích hợp với thanh toán VNĐ theo đúng quy định của Nghị quyết, để dòng vốn luân chuyển minh bạch và an toàn.
Một kinh nghiệm quan trọng là triển khai thí điểm có kiểm soát và từng bước. Thay vì mở rộng ngay, các nước thường bắt đầu với những dự án có dòng tiền rõ ràng, như bất động sản thương mại cho thuê, rồi mới nhân rộng sang phân khúc phức tạp hơn. Đồng thời, việc kiểm toán hợp đồng thông minh, chuẩn hóa tiêu chuẩn kỹ thuật token và minh bạch công nghệ cũng giúp tạo nền tảng an toàn, tránh rủi ro kỹ thuật.
Tóm lại, bài học lớn nhất từ quốc tế là kết hợp chặt chẽ giữa pháp lý, công nghệ và tính minh bạch, đi từng bước thận trọng, đồng thời tích hợp token hóa vào hệ thống tài chính - pháp lý hiện hữu. Đây sẽ là nền tảng để Việt Nam triển khai hiệu quả và bền vững trong lĩnh vực bất động sản mã hóa.
