Liên quan đến dòng sự kiện: Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về "Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác", Reatimes tiếp tục ghi nhận ý kiến của giới chuyên gia, đại biểu quốc hội.
Theo đó, đa số ý kiến cho rằng nếu dự thảo Nghị quyết được hoàn thiện và thông qua, các dự án nhà ở thương mại không có đất ở sẽ được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sử dụng quyền sử dụng đất đang có đối với các loại đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Đây sẽ là "phao cứu sinh" đối với hàng loạt dự án nhà ở thương mại không có đất ở đang bế tắc trong suốt thời gian vừa qua.
Bởi với luật hiện hành và quy định của Luật Đất đai mới, dư luận đã đặt câu hỏi: Tại sao chỉ hạn chế đối với dự án nhà ở thương mại mà không áp dụng chung cho các dự án khác? Điều này có gây ra sự thiếu đồng nhất trong nguyên tắc quyền sử dụng đất?
Mặt khác, tại sao đối với các dự án theo cơ chế đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư lại không yêu cầu trong khu đất hiện trạng đó phải có "chút đất ở"? Điều này cho thấy phân loại, điều kiện tiêu chí còn khập khiễng.
Nghị quyết cùng với pháp lệnh, sắc lệnh, nghị định, quyết định và thông tư, là các văn bản dưới luật. Tuy nhiên, do tính đặc thù, dự thảo Nghị quyết trên lại thuộc thẩm quyền của Quốc hội, được áp dụng thí điểm các chính sách khác với luật.
Điều này đã cho thấy tính cần thiết và sự quyết liệt của Quốc hội, Chính phủ, các bộ ngành trong việc giải quyết khó khăn, điểm nghẽn của các dự án nhà ở thương mại và thị trường bất động sản. Từ đây kỳ vọng tạo ra sự hài hòa, hợp lý trong thực hiện chính sách đất đai với doanh nghiệp, với dự án bất động sản.
ĐBQH Hà Sỹ Đồng (đoàn Quảng Trị) là người nhiều lần phát biểu bày tỏ quan điểm tại nghị trường liên quan đến việc sửa Luật Đất đai cần mở đường cho nguồn cung nhà ở. Chính ông đã từng nhấn mạnh: "Phải có 1m2 đất ở trong diện tích dự án mới được làm nhà ở thương mại, còn nếu không có mét vuông đất ở nào thì không được. Việc phân biệt giữa hai trường hợp này là không cần thiết, không mang lại lợi ích công cộng nào".
Chia sẻ với Reatimes về việc Chính phủ đề xuất lấy ý kiến dự thảo Nghị quyết "Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác", đại biểu Hà Sỹ Đồng cho rằng đây là tin vui không chỉ với nhà đầu tư, mà còn với nhiều người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở.
ĐBQH Hà Sỹ Đồng - Đoàn Quảng Trị. (Ảnh: Quochoi.vn)
Ông lý giải, tốc độ đô thị hóa nhanh, người dân dồn về các đô thị lớn, nhu cầu nhà ở sẽ tăng lên. Nếu không mở rộng nguồn cung nhà ở cho người có nhu cầu thực thì khi cung thấp hơn cầu sẽ khiến giá nhà đẩy cao hơn nữa. Điều này dẫn đến hệ lụy là người dân không đủ tiền mua, thậm chí phải thuê nhà với mức giá cao. Cũng không ít trường hợp vì không chịu được chi phí mua nhà, nên chấp nhận xây nhà trên đất nông nghiệp.
"Trong khi chưa thể luật hóa việc mở rộng các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại thì việc thí điểm tập trung ở một số tỉnh, thành phố đang có nhu cầu cao về nhà ở hoặc lựa chọn thí điểm đại diện đủ các vùng miền, là một phương án tốt và là điều cần thiết. Bởi khi kết quả thí điểm đã rõ ràng, có tính thực tế cao thì sẽ được xem xét làm cơ sở để luật hóa.
Chia sẻ quan điểm về một vài lo lắng liên quan đến tình trạng nhà đầu tư có thể thoải mái đi thu gom đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp để làm nhà ở thương mại, đại biểu Hà Sỹ Đồng nhìn nhận, việc này cần được xử lý bằng các công cụ về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, bằng việc định giá đất chính xác nhằm thu lại địa tô chênh lệch khi chuyển mục đích sử dụng đất. Mà những điều này đã quy định rất chặt tại Luật Đất đai 2024. Do đó, hoàn toàn có thể thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác ngay khi Luật Đất đai mới có hiệu lực.
Cũng chia sẻ quan điểm về những lo ngại trên, LS. Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw khẳng định, đây là cách nhìn chưa chính xác. Theo ông, doanh nghiệp không thể "tự tung tự tác" bởi việc sử dụng đất phụ thuộc vào quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
"Chúng ta có Nghị quyết về Quy hoạch tổng thể quốc gia, có Luật Quy hoạch, có quy hoạch mục đích sử dụng đất tại từng địa phương… để làm căn cứ phát triển. Không thể có chuyện doanh nghiệp tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất", LS. Hà nhấn mạnh.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest chia sẻ câu chuyện thực tế, trước đó doanh nghiệp của ông đã theo đuổi 2 dự án tại Hà Nội và TP.HCM trong suốt mấy năm. Dù bỏ nhiều công sức nhưng sau cùng, công ty của ông quyết định từ bỏ dự án vì vướng mắc quy định đất ở.
"Pháp luật quy định việc phải có "đất ở hoặc đất ở và đất khác" mới được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại cũng chính là lý do khiến cả trăm dự án tồn đọng, không chuyển đổi được", ông Hiệp nói.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest
Theo đó, ông cho rằng rất cần thiết xây dựng Đề án cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở với điều kiện phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất… Đây là tín hiệu vui, giúp doanh nghiệp có thể tính toán đường hướng phát triển cho giai đoạn mới.
Ông cũng cho biết, Đề án này mới đang ở giai đoạn lấy ý kiến, sẽ cần thêm thời gian mới có thể đánh giá những tác động khác.
Chia sẻ với báo chí, ĐBQH Vũ Tiến Lộc (đoàn Hà Nội), khẳng định rất ủng hộ đề án thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác và mong đề án này được triển khai sớm nhất có thể.
"Đất cho nhà ở thương mại cũng là để làm nhà ở cho dân. Đề án này sẽ tăng nguồn cung nhà ở, giá nhà sẽ giảm, tạo điều kiện cho nhiều người hơn có thể tiếp cận được. Tôi cho rằng, quan trọng không phải là có đất ở hay không, mà là dự án đó có phù hợp với quy hoạch hay không", ông Lộc nhấn mạnh.
Theo đó, ông cho rằng, khi làm quy hoạch, địa phương đã tính toán rất kỹ, nên nếu phù hợp quy hoạch thì cứ để nhà đầu tư làm thủ tục. Nếu đúng với quy hoạch thì không cần chần chừ. ĐBQH Vũ Tiến Lộc cũng cho rằng, nên chọn khoảng 5 tỉnh, thành phố, không nhất thiết phải triển khai ở Hà Nội, TP.HCM, mà chọn các địa phương đang có nhu cầu lớn, để giảm áp lực nguồn cung nhà ở./.
