Trước tình trạng giá nhà tăng giá chóng mặt và nhiều chiêu trò "thổi giá" của môi giới bất động sản, vào tháng 8/2023, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng chủ trì nghiên cứu lập sàn giao dịch bất động sản.
Mục đích ban đầu của sàn giao dịch giống như cổng đầu vào của thị trường bất động sản, giúp Nhà nước nắm bắt được biến động giá cả hằng ngày trên thị trường, thông tin thị trường, nhà đầu tư kinh doanh nắm được thị hiếu khách hàng, trên cơ sở đó điều chỉnh lại chiến lược kinh doanh cho hiệu quả.
Còn đối với người sử dụng đất thì sàn góp phần bảo đảm tính công khai, minh bạch của thị trường, người có nhu cầu mua đất có thể tìm đến sàn giao dịch, hạn chế tình trạng đi đêm, tiêu cực trên thị trường.
Vào tháng 10/2023, Bộ Xây dựng đã đề xuất thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản của nhà nước, tích hợp sàn giao dịch bất động sản và sàn giao dịch quyền sử dụng đất.
Đến tháng 1/2025, Chính Phủ ra Công điện yêu cầu Bộ Xây dựng phối hợp với các bộ ngành liên quan nghiên cứu đề xuất đề án để thí điểm mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý (Trung tâm – PV) và báo cáo trong Quý II/2025.
Trong văn bản gửi lấy ý kiến Văn phòng Chính phủ, các bộ: Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, Tư pháp, Công an Bộ Xây dựng cho biết Trung tâm là đơn vị sự nghiệp trực thuộc UBND các tỉnh/thành phố, có con dấu riêng để thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn được giao, chịu sự chỉ đạo, quản lý về tổ chức, hoạt động của UBND tỉnh/thành phố và hướng dẫn về chuyên môn nghiệp vụ của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tương ứng.
Trung tâm có 3 nhiệm vụ chính gồm: Quản lý giao dịch bất động sản; Quản lý thu thuế; Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nhà đầu tư xem thông tin giới thiệu một dự án bất động sản. Ảnh: Diễn đàn doanh nghiệp.
Về cơ chế hoạt động, Trung tâm là đầu mối tập trung để các cơ quan chuyên môn thuộc UBND tỉnh, bố trí cán bộ, công chức, viên chức đến thực hiện việc tiếp nhận, hướng dẫn, tư vấn, phối hợp thực hiện công tác quản lý các giao dịch bất động sản, giao dịch quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức theo phương thức: Công khai - Minh bạch - Văn minh - Hiện đại.
Về quy trình giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất, Trung tâm hoạt động theo cơ chế một cửa liên thông, tăng cường sử dụng hệ thống công nghệ 4.0, tạo điều kiện tiện ích cho người dân và doanh nghiệp…
Có thể nhận thấy rằng, Bộ Xây đã đặt kỳ vọng lớn vào mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất, bởi mô hình này hứa hẹn mang lại nhiều lợi ích thiết thực cho thị trường và người dân. Trước hết, việc công khai thông tin minh bạch sẽ hạn chế tối đa tình trạng "ảo giá", đầu cơ và thổi giá, góp phần lành mạnh hóa thị trường. Thứ hai, giao dịch qua sàn đảm bảo công khai, minh bạch, giảm thiểu rủi ro, bảo vệ quyền lợi chính đáng của người tham gia. Thứ ba, Nhà nước sẽ dễ dàng kiểm soát, quản lý thị trường, nâng cao hiệu quả thu thuế. Cuối cùng, với giao dịch trực tuyến và thủ tục được đơn giản hóa nhanh chóng như sàn chứng khoán, người dân sẽ tiết kiệm đáng kể thời gian và chi phí.
Mục tiêu và kỳ vọng của Mô hình là rất lớn nhưng để xây dựng được thì thách thức không hề nhỏ. Để có thêm cái nhìn toàn cảnh, Reatimes ghi nhận ý kiến của các chuyên gia về đề xuất này.
Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội
Nếu Trung tâm dịch vụ công này thực hiện đồng loạt các nhiệm vụ: giao dịch, thu thuế, cấp giấy chứng nhận thì sẽ gây ra áp lực lớn trong quá trình giải quyết công việc. Điều này đặc biệt đúng khi nhìn vào thực tế thị trường hiện tại, nơi hàng nghìn, thậm chí hàng vạn doanh nghiệp và sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động. Nếu bây giờ chỉ giao nhiệm vụ này cho một đầu mối duy nhất là đơn vị nhà nước, nguy cơ tắc nghẽn hồ sơ là rất cao.
Minh chứng rõ ràng nhất là ngay cả trong quy trình hiện tại, người dân sau khi hoàn tất giao dịch mua bán, vẫn phải đối mặt với tình trạng chờ đợi kéo dài, có khi lên đến hàng chục ngày, chỉ để hoàn thành thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.
Bất động sản và đất đai, với giá trị lớn và phạm vi bao phủ rộng, đòi hỏi sự cẩn trọng và nguồn lực đáng kể trong quản lý. Do đó, việc thành lập một trung tâm duy nhất đảm nhận cả sàn giao dịch bất động sản và sàn giao dịch quyền sử dụng đất chắc chắn sẽ đặt ra những thách thức không nhỏ.
Trước hết, các bộ, ban, ngành liên quan, các doanh nghiệp, đơn vị môi giới cần cung cấp đầy đủ số liệu thống kê và dữ liệu về đất đai, thị trường bất động sản. Song song đó, bản đồ địa chính phải được số hóa chi tiết và cụ thể.
Yêu cầu tiếp theo là cần có đủ thời gian để xây dựng hành lang pháp lý vững chắc và thiết lập cơ sở hạ tầng công nghệ thông tin, tạo nền tảng cho việc giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất trên sàn một cách hiệu quả.
Ví dụng như, hiện nay, phần lớn giao dịch bất động sản trên thị trường diễn ra thông qua các công ty môi giới hoặc sàn giao dịch tư nhân. Tuy nhiên, nhiều sàn trong số này thực chất là "sân sau" của các công ty bất động sản, chủ yếu tập trung vào việc giới thiệu và bán các dự án hình thành trong tương lai, thường là các căn hộ chung cư hoặc nhà dự án chưa hoàn thiện về quyền sử dụng. Điều đáng nói là, thông tin được công khai tại các sàn này thường không đầy đủ, đặc biệt là về khía cạnh pháp lý của bất động sản, gây ra nhiều rủi ro cho người mua.
Ngoài ra, một số vấn đề khác cũng cần phải lưu ý như ai sẽ giám sát, quản lý Trung tâm khi tích hợp cả 2 sàn? Sàn bất động sản do doanh nghiệp thành lập đã có nay thành lập sàn bất động sản của nhà nước sẽ cạnh tranh ra sao trên thị trường? Hay thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất mới chỉ trên ý tưởng, phải thành lập được sàn này vận hành rồi mới tính đến thành lập Trung tâm hay sẽ thành lập song song?
Để có thể xây dựng được một Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất thực sự phát huy hiệu quả, tránh chồng chéo và phát sinh thủ tục hành chính phức tạp, cần một quá trình nghiên cứu và phân tích kỹ lưỡng. Điều này đòi hỏi sự tham gia và phối hợp chặt chẽ từ các cơ quan quản lý nhà nước, chuyên gia đầu ngành, cùng với ý kiến đóng góp quý báu từ các cá nhân và tổ chức có kinh nghiệm và hoạt động trong các lĩnh vực liên quan đến thực tiễn thị trường bất động sản và đất đai.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn
Mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý được thiết kế như một sàn giao dịch chính thức, tương tự như các sàn giao dịch việc làm hoặc nền tảng thương mại điện tử.
Một trong những lợi ích lớn nhất của mô hình này là giúp quản lý chặt chẽ các giao dịch trên thị trường, tập trung thông tin và minh bạch hóa tình hình giao dịch.
Tuy nhiên, việc triển khai mô hình này đặt ra nhiều câu hỏi quan trọng: Làm thế nào để đảm bảo tính hiệu quả của việc bắt buộc mọi giao dịch phải thông qua trung tâm, và làm thế nào để tạo động lực cho các bên tham gia và quy định tuân thủ? Thêm vào đó, việc Nhà nước quản lý toàn bộ dữ liệu giao dịch đòi hỏi phải xây dựng một hệ thống tổ chức vững chắc, không chỉ hiệu quả mà còn phải tránh gây cản trở đến sự vận hành của thị trường.
Để Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất hoạt động hiệu quả, cũng cần xem xét kỹ lưỡng đến khả năng xử lý một lượng lớn giao dịch, điều vốn là đặc trưng của thị trường bất động sản.
Bên cạnh đó, tính tiện lợi cho người dùng là yếu tố then chốt, đặc biệt khi so sánh với các giao dịch dân sự truyền thống giữa người mua và người bán. Việc chuyển đổi sang một hệ thống giao dịch bắt buộc qua trung gian đòi hỏi phải có cơ chế khuyến khích đủ mạnh, nhằm tránh tình trạng các bên tìm cách lách luật.
Đồng thời, việc minh bạch hóa các nghĩa vụ về thuế và thủ tục ghi nhận hợp đồng là cần thiết để đảm bảo tính công bằng và hiệu quả của hệ thống, tránh tình trạng tuân thủ không đồng đều, khiến một số bên tuân thủ quy định trong khi những người khác thì không, khiến hệ thống trở nên kém hiệu quả.
Do đó, cần đào tạo đội ngũ nhân sự chuyên nghiệp, ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý và giao dịch, cũng như thiết lập quy trình kiểm tra, giám sát nghiêm ngặt để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả.
Một yếu tố nữa là việc yêu cầu các sàn môi giới tham gia giao dịch dưới sự quản lý của một đơn vị chịu trách nhiệm là điều cần thiết, giúp thị trường vận hành suôn sẻ hơn. Tuy nhiên, nếu Nhà nước chủ trương tập trung tất cả giao dịch vào một sàn duy nhất, thách thức đặt ra sẽ là bài toán quản lý và xử lý khối lượng thông tin khổng lồ. Mặc dù mô hình này hứa hẹn khả năng tăng cường kiểm soát và tính minh bạch, nhưng việc triển khai đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng để đảm bảo tính hiệu quả và tránh gây ra những xáo trộn tiêu cực cho thị trường bất động sản hiện hành.
PGS. TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế
Bất động sản là bao gồm đất và tài sản gắn liền trên đất. Vì vậy, đề xuất thành lập một trung tâm giao dịch chung là hoàn toàn hợp lý, sẽ góp phần công khai hóa và minh bạch hóa thông tin thị trường bất động sản, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân trong các giao dịch và quản lý. Thông qua đó, các giao dịch quản lý được tập trung về một đầu mối không chỉ giúp quản lý hiệu quả hơn mà còn minh bạch hóa công tác thu thuế, tránh tình trạng che giấu thông tin giá cả và gian lận thuế.
Tuy nhiên, để tránh tình trạng ùn tắc, quá tải thì bên cạnh việc trực thuộc UBND tỉnh, trung tâm cần được phân cấp, phân quyền cho các quận, huyện, tương tự như việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay. Điều đó sẽ giúp người dân thuận lợi hơn trong việc hoàn thành hồ sơ, thủ tục giao dịch đất đai, nhà ở.
Bởi trên thực tế, nhiều dịch vụ công trực tuyến dù đã được công bố thực hiện liên thông, trực tuyến nhưng có một số bước vẫn phải yêu cầu người dân đến làm trực tiếp, nộp giấy tờ gốc. Đặc biệt đối với lĩnh vực đất đai với hồ sơ, giấy tờ nhiều, phức tạp và chưa được số hóa toàn bộ. Vì vậy, việc ủy quyền, phân cấp cho các trung tâm giao dịch đến cấp quận, huyện, nhất là tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, là vô cùng cần thiết để giảm tải áp lực, tránh tình trạng người dân phải chờ đợi lâu.
Tóm lại, Mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý ứng dụng công nghệ số sẽ là xu hướng tất yếu. Tuy nhiên, để triển khai thành công mô hình này sẽ cần một chiến lược toàn diện bao gồm sự đồng bộ giữa yếu tố công nghệ, pháp lý và thị trường.
Đặc biệt, việc triển khai cần được thực hiện theo từng giai đoạn, bắt đầu bằng việc thử nghiệm tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, trước khi mở rộng ra phạm vi toàn quốc. Việc đầu tư vào các công nghệ tiên tiến như bảo mật đa lớp, blockchain và trí tuệ nhân tạo (AI) là rất quan trọng để đảm bảo an toàn cho các giao dịch. Song song với đó, việc xây dựng một hành lang pháp lý vững chắc và phù hợp là điều kiện tiên quyết để tạo dựng niềm tin từ phía người dân.
Nếu được thực hiện đúng lộ trình và với sự chuẩn bị kỹ lưỡng, mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản số hóa do Nhà nước quản lý sẽ giúp tăng cường tính minh bạch, giảm thiểu rủi ro và thúc đẩy thanh khoản cho thị trường bất động sản Việt Nam trong tương lai.
Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam
Khi tất cả giao dịch về bất động sản, quyền sử dụng đất được thực hiện trên sàn điện tử, Nhà nước có thể theo dõi dòng chảy bất động sản, hạn chế tình trạng trục lợi từ các chính sách ưu đãi. Điều này đặc biệt quan trọng khi Chính phủ đang thúc đẩy việc thành lập quỹ nhà ở, cung cấp các gói hỗ trợ vay vốn và ưu đãi mua nhà. Việc số hóa giao dịch không chỉ tạo ra thị trường minh bạch, lành mạnh mà còn phù hợp với xu hướng phát triển của chính phủ điện tử và xã hội số.
Tuy nhiên, để hệ thống hoạt động hiệu quả, chính sách là yếu tố then chốt. Hành lang pháp lý cần đi trước một bước để đảm bảo hiệu quả và an toàn trong giao dịch. Chẳng hạn, cần có quy định rõ ràng về bảo mật thông tin cá nhân trên nền tảng số, cũng như các chế tài xử lý vi phạm một cách quyết liệt. Khi khâu tổ chức thực hiện được triển khai đồng bộ, minh bạch và có cơ chế giám sát chặt chẽ, sàn giao dịch bất động sản điện tử sẽ trở thành công cụ mạnh mẽ giúp Nhà nước kiểm soát thị trường và thúc đẩy sự phát triển bền vững của ngành bất động sản.
Tiếp đến, cần thống nhất một nền tảng quản lý dữ liệu ngay từ đầu, tránh tình trạng phân mảnh thông tin giữa các bộ ngành, địa phương. Bài học từ việc quản lý dữ liệu trong đại dịch COVID-19 cho thấy, nếu mỗi đơn vị vận hành một hệ thống riêng biệt sẽ dẫn đến khó khăn trong việc tích hợp, gây nhiễu loạn thông tin. Do đó, cần lựa chọn một nền tảng số phù hợp để triển khai đồng bộ, đảm bảo kết nối chặt chẽ giữa Trung ương và địa phương, giữa doanh nghiệp và cơ quan quản lý.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp công nghệ tại Việt Nam hoàn toàn có đủ năng lực để cung cấp nền tảng cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản hiện chưa chú trọng đầu tư vào công nghệ, dẫn đến sự phát triển không đồng đều. Do đó, cần thúc đẩy sự hợp tác giữa doanh nghiệp công nghệ và doanh nghiệp bất động sản, giúp các doanh nghiệp đi sau có thể nhanh chóng tiếp cận và ứng dụng công nghệ mới, bắt kịp xu hướng toàn cầu.
Một thách thức không nhỏ là hạ tầng lưu trữ dữ liệu (data) khi vận hành sàn giao dịch. Việc chuyển đổi số sẽ tiêu tốn lượng điện năng lớn do yêu cầu vận hành các trung tâm lưu trữ dữ liệu liên tục. Đây cũng là lý do Tổng Bí thư nhấn mạnh tầm quan trọng của việc phát triển điện hạt nhân nhằm đáp ứng nhu cầu năng lượng trong kỷ nguyên số.
Cuối cùng, nhân sự là yếu tố quan trọng không thể bỏ qua. Trong khi doanh nghiệp công nghệ có lợi thế về nhân lực thì doanh nghiệp bất động sản lại chưa đầu tư đúng mức vào đào tạo nhân sự công nghệ. Cơ quan quản lý nhà nước, dù có đội ngũ chuyên môn cao, nhưng nếu bộ phận trực tiếp theo dõi giao dịch không được trang bị kỹ năng công nghệ tốt thì dễ gây ách tắc cả hệ thống.
Luật sư Nguyễn Danh Huế, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật Hừng Đông
Từ góc độ pháp lý, việc xây dựng mô hình trung tâm giao dịch bất động sản và đăng ký quyền sử dụng đất trên nền tảng số đòi hỏi một hệ thống quy định đồng bộ và liên thông. Ngoài Bộ luật Dân sự và Luật Giao dịch điện tử, các văn bản quan trọng như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định số 96/2024/NĐ-CP đã tạo nên khung pháp lý vững chắc để triển khai. Tuy nhiên, để mô hình này vận hành hiệu quả, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý, nâng cao năng lực của các đơn vị môi giới và đảm bảo tính minh bạch, bảo mật trong toàn bộ quy trình giao dịch.
Các cơ quan chức năng cần nhanh chóng điều chỉnh, bổ sung các quy định liên quan đến đất đai, giao dịch điện tử và bảo vệ dữ liệu, đồng thời phối hợp chặt chẽ trong việc chuẩn hóa dữ liệu và giám sát hoạt động. Khi các yếu tố này được thiết lập đồng bộ, trung tâm giao dịch bất động sản điện tử sẽ trở thành công cụ hữu hiệu để nâng cao tính minh bạch và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững.
Song song với đó, việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng công nghệ blockchain là yếu tố then chốt. Một hệ thống blockchain được xây dựng một cách hoàn thiện sẽ đảm bảo tính minh bạch, an toàn và đồng bộ cho các giao dịch, giảm thiểu rủi ro phát sinh do lỗi kỹ thuật hay không nhất quán trong thông tin.
Chất lượng nguồn nhân lực cũng là yếu tố quan trọng. Đội ngũ công chức nhà nước cần được trang bị kiến thức sâu về công nghệ thông tin để vận hành hệ thống một cách hiệu quả. Đồng thời, cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền và đào tạo, giúp người dân nâng cao kỹ năng sử dụng công nghệ, qua đó tạo điều kiện cho họ dễ dàng tiếp cận và thích nghi với môi trường giao dịch số.
Cuối cùng, việc đảm bảo tính chính xác và an toàn trong giao dịch là nền tảng để duy trì niềm tin của nhà đầu tư và người dân. Dù vận hành trên hệ thống số, nguy cơ sai sót từ lỗi kỹ thuật hay quy trình xác thực thông tin vẫn có thể xảy ra. Điều này đặt ra yêu cầu về trách nhiệm của cơ quan quản lý trong việc khắc phục sự cố, xử lý rủi ro và có cơ chế bồi thường thiệt hại phù hợp, đảm bảo quyền lợi cho tất cả các bên tham gia giao dịch.
