Tính đến hết ngày 31/12/2024, báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho thấy tăng trưởng tín dụng toàn ngành ngân hàng đạt 15,08%, vượt mục tiêu 15% đã đề ra hồi đầu năm. Dư nợ cho vay đạt 15,6 triệu tỷ đồng, tăng hơn 2 triệu tỷ đồng so với năm 2023.
Hiện Ngân hàng Nhà nước chưa công bố số liệu tăng trưởng tín dụng bất động sản cả năm 2024, song với tỷ trọng khoảng 21 - 22% tổng dư nợ, tín dụng bất động sản năm 2024 ước đạt 3,3 - 3,4 triệu tỷ đồng.
Đáng chú ý, nếu những năm trước, vay tiêu dùng bất động sản thường tăng trưởng hai con số và chiếm tới 70% tổng dư nợ tín dụng, thì năm 2024, tín dụng tiêu dùng bất động sản tăng chậm, trong khi tín dụng kinh doanh bất động sản tăng trưởng hai con số. Điều này cho thấy tín dụng bất động sản vẫn chủ yếu tập trung vào các doanh nghiệp, chủ đầu tư.
Bước sang năm 2025, dự báo tín dụng bất động sản sẽ tiếp tục tăng. Việc định hướng dòng vốn này một cách hiệu quả sẽ là chìa khóa để tín dụng bất động sản thực sự trở thành động lực cho sự phát triển kinh tế bền vững.
Tăng trưởng tín dụng: Động lực và áp lực
Thị trường bất động sản năm 2024 đã có những dấu hiệu phục hồi rõ rệt và các ngân hàng đã nhanh chóng nắm bắt cơ hội này để đẩy mạnh cho vay. Điển hình như VPBank, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt 165.000 tỷ đồng vào cuối quý III/2024, tăng trưởng ấn tượng 43,5% so với đầu năm, chiếm gần 26% tổng dư nợ. Techcombank cũng không kém cạnh với con số gần 210.000 tỷ đồng, tăng 18,6% và chiếm tỷ trọng đáng kể 35% tổng dư nợ. Đáng chú ý hơn cả là sự bứt phá của hai ngân hàng quy mô nhỏ hơn, VIB và Kiên Long Bank. Tín dụng bất động sản của hai ngân hàng này tăng trưởng vượt bậc, lần lượt đạt 275% và 172% so với đầu năm.
Chính sự nỗ lực của các ngân hàng, cùng với đà phục hồi của thị trường bất động sản sau 2 năm đầy thử thách, đã thúc đẩy dòng vốn tín dụng chảy mạnh vào lĩnh vực này. Kết quả là, tổng dư nợ tín dụng bất động sản năm 2024 đã vượt mốc 3 triệu tỷ đồng, đánh dấu một bước chuyển biến tích cực của dòng vốn bất động sản.
Tuy nhiên, bức tranh tín dụng bất động sản năm 2024 vừa qua cũng cho thấy những điểm cần lưu ý. Cơ cấu tín dụng chưa cân đối bền vững. Dòng vốn thiên hướng tập trung vào tín dụng kinh doanh bất động sản. Trong khi đó, tín dụng tiêu dùng bất động sản cho thấy sức cầu của người mua nhà đang suy yếu, nguyên nhân chính là do giá bất động sản tăng cao, vượt quá khả năng chi trả của đa số người dân.
Thực tế, năm 2024 chứng kiến mức tăng giá 10 - 30% ở các phân khúc bất động sản. Mặc dù tạo ra cơ hội lợi nhuận hấp dẫn cho nhà đầu tư và doanh nghiệp, nhưng sự tăng giá này cũng kéo theo những hệ lụy đáng lo ngại.
Năm 2024, tín dụng tiêu dùng bất động sản tăng chậm, còn tín dụng kinh doanh bất động sản tăng trưởng hai con số. (Ảnh minh họa)
Thứ nhất, thanh khoản thị trường suy giảm. Giá bất động sản leo thang khiến giao dịch trở nên khó khăn, đặc biệt đối với người mua thuộc tầng lớp trung lưu và thu nhập thấp. Người mua nhà - đặc biệt là người lao động và tầng lớp trung lưu - chủ yếu tìm kiếm các sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở bình dân hoặc nhà thương mại dưới 4 tỷ đồng, nhưng nguồn cung ở các phân khúc này lại không đủ đáp ứng nhu cầu thực tế.
Thứ hai, rủi ro trong cấu trúc tín dụng. Phần lớn tín dụng bất động sản là các khoản vay dài hạn, phục vụ cho việc phát triển các dự án. Trong khi đó, nguồn vốn huy động của ngân hàng lại chủ yếu là vốn ngắn hạn. Theo đó, ngân hàng có thể đối mặt với tình trạng mất cân đối dòng tiền khi nguồn vốn ngắn hạn không đủ để đáp ứng nhu cầu cho vay dài hạn. Còn doanh nghiệp bất động sản thường sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Hơn nữa, trong bối cảnh lãi suất thị trường biến động, chi phí vay vốn tăng cao có thể khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc trả nợ, thậm chí dẫn đến mất khả năng thanh toán.
Thứ ba, giá trị tài sản thế chấp bị "thổi phồng" sẽ gây khó khăn cho việc xử lý nợ xấu, ảnh hưởng trực tiếp đến an toàn hệ thống ngân hàng. Đó là còn chưa kể đến áp lực gia tăng cho các ngân hàng trong việc xử lý nợ xấu.
Cơ hội định hướng tín dụng bất động sản bền vững trong năm 2025
Ngân hàng Nhà nước đã khởi động năm 2025 với việc giao chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cho các ngân hàng, dự kiến mức tăng trưởng toàn hệ thống khoảng 16%. Đây là tín hiệu cho thấy sự lạc quan về triển vọng kinh tế và nhu cầu tín dụng trong năm nay. Cùng với định hướng từ cơ quan quản lý, nhiều ngân hàng cũng đặt ra mục tiêu tăng trưởng tín dụng và lợi nhuận đầy tham vọng. BIDV dự kiến tăng trưởng tín dụng 14% và lợi nhuận trước thuế 6 - 10%. Vietcombank đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16,28% và lợi nhuận trước thuế 5%. MB thậm chí còn mạnh dạn hơn với kế hoạch tăng trưởng tín dụng 25 - 26% và lợi nhuận trước thuế 10%.
Có thể phân loại các ngân hàng thành 3 nhóm dựa trên tiềm năng tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản:
Nhóm 1: 9 ngân hàng thương mại được hưởng lợi thế đặc biệt khi không phải tính dư nợ cho vay nhà ở xã hội vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2025. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho nhóm ngân hàng này đẩy mạnh cho vay bất động sản trong giai đoạn 2025 - 2030.
Nhóm 2: Các ngân hàng có nền tảng vững chắc, khả năng quản trị rủi ro tốt và sẵn sàng nắm bắt cơ hội từ đà tăng trưởng chung của nền kinh tế. Nhóm này có thể mở rộng tín dụng bất động sản, bao gồm cả cho vay mua nhà, mà không bị hạn chế bởi các dự án vướng mắc pháp lý hay các khoản nợ xấu từ trước.
Nhóm 3: Các ngân hàng đang từng bước xử lý các vấn đề về chất lượng tài sản. Việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án và sự phục hồi của thị trường bất động sản sẽ giúp nhóm này cải thiện tình hình tài chính và tăng trưởng tín dụng trong thời gian tới.
Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi.
Dù đối mặt với nhiều thách thức, tín dụng bất động sản vẫn có tiềm năng trở thành động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế nếu được định hướng hiệu quả. Việc tái cấu trúc dòng vốn, tập trung vào các phân khúc chủ đạo, có thanh khoản cao và đáp ứng nhu cầu thực tế là yếu tố then chốt để đạt được mục tiêu này.
Thứ nhất, cần ưu tiên phát triển nhà ở xã hội và nhà ở bình dân. Đây là phân khúc có nhu cầu lớn nhưng đang đối mặt với nhiều khó khăn về pháp lý và nguồn vốn. Chính phủ cần đẩy mạnh tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đồng thời triển khai các gói tín dụng ưu đãi để thu hút đầu tư vào lĩnh vực này. Việc tăng tỷ trọng tín dụng cho nhà ở xã hội, nhà ở bình dân sẽ góp phần cân bằng cung - cầu, đáp ứng nhu cầu an cư của người dân, đặc biệt là người lao động thu nhập thấp.
Thứ hai, cần đẩy mạnh phát triển bất động sản công nghiệp và nhà ở cho công nhân. Sự phát triển của các khu công nghiệp cần song hành với việc xây dựng hệ thống nhà ở cho công nhân và chuyên gia. Phân khúc này không chỉ có tiềm năng sinh lời cao, thanh khoản tốt mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút đầu tư, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững.
Thứ ba, cần tập trung vào phân khúc nhà thương mại có giá trị dưới 4 tỷ đồng. Phân khúc này sở hữu tính thanh khoản cao, phù hợp với khả năng tài chính của đại bộ phận người dân, đặc biệt là tầng lớp trung lưu. Nhờ đó, rủi ro tín dụng cho hệ thống ngân hàng cũng được giảm thiểu.
Đối với ngân hàng, cần tăng cường kiểm soát rủi ro tín dụng bằng cách giám sát chặt chẽ các khoản vay. Bên cạnh đó, cần đa dạng hóa danh mục tín dụng, tập trung vào các phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực của người dân. Cuối cùng là linh hoạt trong quản lý thanh khoản, điều chỉnh chiến lược về kỳ hạn vay và lãi suất để đảm bảo an toàn nguồn vốn.
Nhà nước cần có những chính sách hỗ trợ mạnh mẽ hơn nữa về mặt pháp lý và tài chính cho nhà ở xã hội, bao gồm việc đơn giản hóa thủ tục pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội. Bên cạnh đó là định hướng dòng vốn tín dụng vào các dự án nhà ở xã hội, bằng cách ban hành quy định về tỷ lệ phát triển nhà ở xã hội bắt buộc trong các dự án nhà ở thương mại, qua đó cân bằng cung - cầu trên thị trường.
Doanh nghiệp bất động sản cần tái cơ cấu sản phẩm, chuyển hướng sang phát triển các loại hình bất động sản phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường. Đặc biệt là quản lý dòng tiền hiệu quả, kiểm soát chặt chẽ chi phí và giảm thiểu việc sử dụng đòn bẩy tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán các khoản nợ.
Như vậy, nếu có sự phối hợp chặt chẽ giữa ngân hàng, doanh nghiệp và cơ quan quản lý để tái cơ cấu thị trường, định hướng dòng vốn vào các phân khúc bền vững như nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp và nhà ở bình dân, tín dụng bất động sản sẽ không chỉ là động lực ngắn hạn mà còn tạo nền tảng cho sự phát triển kinh tế dài hạn, ổn định và thịnh vượng./.
