Khi nào xảy ra bong bóng bất động sản?
Cũng tại hội thảo, khi cùng bàn luận về những dấu hiệu và dự đoán về khả năng xảy ra bong bóng bất động sản, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh, 3 dấu hiệu để nhận biết thị trường xảy ra bong bóng bao gồm: Thứ nhất, mức độ thanh khoản của thị trường trong đó có khả năng tiêu thụ của các sản phẩm cung cấp ra thị trường… Thứ hai, giá của thị trường có tăng mạnh hay không. Điều này dựa trên bức tranh tổng thế. Thứ ba là lượng giao dịch trên thị trường thứ cấp.
Ở một góc độ khác, PGS.TS Trần Đình Thiên, Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thành viên Tổ tư vấn kinh kế của Thủ tướng Chính phủ, đặt ra nhiều e ngại về sự bất ổn của thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian sắp tới. Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, 3 đặc điểm như FDI tăng quá cao, thị trường chứng khoán đang chao đảo và thị trường bất động sản nóng lên đã đặt ra những rủi ro cho thị trường bất động sản ở tương lai.
Tuy nhiên, theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản trong tương lai vẫn còn nhiều tin vui bởi những con số tích cực trên thị trường bất động sản.
“Muốn biết thị trường bất động sản có nguy cơ xảy ra bong bóng hay không chúng ta cần phân tích trên 3 đặc điểm mà TS. Võ Trí Thành đưa ra” - bà Dương Thùy Dung nói.
Bà Dương Thùy Dung.
Xét tới mức độ thanh khoản của thị trường, theo phân tích của bà Dung, chu kỳ khủng hoảng của bất động sản là 10 năm và từ năm 2007- 2014, thị trường chứng kiến sự chuyển dịch chậm chạp. Từ năm 2014 đến năm 2018 đã ghi nhận những dấu hiệu tích cực của thị trường.
Phân khúc căn hộ đang diễn ra với lượng giao dịch lớn. Năm 2017, TP.HCM đã chào đón 40.000 căn hộ mới. Con số này ở Hà Nội là 30.000 - 35.000 căn hộ. Chỉ tính riêng 2 thành phố lớn, số căn hộ được tung ra thị trường là gần 80.000 căn hộ.
Một công cụ khảo sát khác cho thấy năm 2017 có 85 triệu lượt tìm kiếm căn hộ trong đó có tới 45% lượt tìm kiếm ở phân khúc căn hộ trung cấp. Những con số tìm kiếm gần trùng với nguồn cung của thị trường.
Trong các phân khúc căn hộ, đất nền và biệt thự nhà phố, thì lượng giao dịch ở phân khúc căn hộ luôn sôi động nhất vì lượng khách mua thường có 2 mục đích chính: để ở hoặc cho thuê lại. Trong khi đó nhà đầu cơ hướng tới phân khúc đất nền và biệt thự nhà phố.
Xét ở dấu hiệu giá các sản phẩm ở thị trường bất động sản tăng mạnh, bà Dung cho hay: “Giá đất nền ở những khu vực dự kiến sẽ hoàn thiện cơ sở hạ tầng trong tương lai, giá có thể tăng 40-50% và cá biệt một số dự án lên tới 70%”.
Tuy nhiên, ghi nhận chung của CBRE Việt Nam, giá trung bình của toàn thị trường tăng khoảng 3 - 5% với toàn bộ các phân khúc. Đây là mức tăng khá bình ổn trong vòng 10 năm qua.
Lý giải riêng về trường hợp đất sốt ở thời điểm sau Tết Nguyên Đán, cuối tháng 3 và đầu tháng 4, bà Dung chỉ ra rằng, thứ nhất là do tâm lý sau Tết người mua có nhu cầu đổ tiền vào đất nền. Thứ hai, hệ lụy sau vụ cháy chung cư Carina (Q.8, TP.HCM) khiến người mua quay lưng và các chủ đầu tư tạm dừng việc mở bán các dự án căn hộ mới. Với nguồn tiền nhàn rỗi, người dân sẽ nhắm tới phân khúc đất nền do cơ hội tiếp cận với dự án căn hộ cũng hạn chế. Đến giữa tháng 5/2018, các dấu hiệu sốt nóng đất nền đã trầm lại.
Đánh giá về nhu cầu mua nhà trong tương lai, bà Dung phân tích, GDP trên đầu người tại Việt Nam vẫn đang có sự tăng trưởng mạnh mẽ. Tuy nhiên trong vòng 6, 7 năm qua, mức giá nhà vẫn bình ổn. Tỷ lệ dân thành thị đang tăng cao sẽ đặt ra nhu cầu về nhà ở, văn phòng. Tất cả diễn biến này sẽ được đáp ứng khi nguồn cung bất động sản vẫn đang dồi dào. Điều quan trọng nhất là phải cơ cấu các phân khúc hợp lý, đáp ứng nhu cầu của người dân.
Xét ở lượng giao dịch trên thị trường thứ cấp, bà Dung cho biết, những chỉ số cho thấy diễn biến đang ở tình trạng khả quan. Khác với chu kỳ trước, người mua chạy theo đám đông thì đến bây giờ họ nhận thức và hiểu biết, đưa ra quyết định hoàn toàn độc lập.
Đâu là rủi ro của nhà đầu tư?
Theo TS. Võ Trí Thành, nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với các rủi ro liên quan tới quy hoạch, pháp lý, chính sách tiền tệ.
Đồng quan điểm đó, nữ Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cũng đưa ra một số lời cảnh báo khác cho nhà đầu tư hay khách hàng có nhu cầu ở thực.
Theo bà Dung, tăng giá đất dự án là nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến môi trường đầu tư. Những dự án ở trung tâm đã không còn và một nhà đầu tư mới muốn bước chân vào thị trường buộc phải chấp nhận giá cao hoặc phải đầu tư ra ngoại ô. Đây là khó khăn với các nhà đầu tư có tổ chức muốn lấn sân vào thị trường bất động sản ở khu vực trung tâm.
Thị trường bất động sản 2018 vẫn là bức tranh đầy lạc quan nhưng vẫn phải thận trọng. Chúng ta vẫn phải theo sát thị trường.
-Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam.
Với nhà đầu tư cá nhân, cần cẩn trọng lời quảng cáo với phân khúc nhà ở cho thuê lại bởi tỷ suất lợi nhuận không còn là 7% mà đang giảm xuống 5%, tối đa chỉ đat 6 - 6,5%.
Một rủi ro mà nhà đầu tư ít quan tâm đó là tiến độ xây dựng của cơ sở hạ tầng vì họ kỳ vọng giá đất sẽ tăng nhanh. Tuy nhiên, tại Việt Nam rất nhiều công trình xây dựng bị chậm tiến độ.
Đánh giá tổng quan về bức tranh thị trường bất động sản chung, bà Dung cho rằng: "Đây là bức tranh đầy lạc quan nhưng vẫn phải thận trọng. Chúng ta vẫn phải theo sát thị trường. Tâm lý của người mua rất quan trọng trọng việc đẩy giá lên hay đưa giá xuống. Song chúng ta phải quản lý được tâm lý của người mua bằng những thông tin tư vấn”.
