Thích
Thị trường bất động sản Việt Nam bước vào năm 2026 với nhiều tín hiệu phục hồi rõ nét hơn so với giai đoạn trước, song vẫn phải đối mặt hàng loạt điểm nghẽn mang tính cấu trúc, đặc biệt là tình trạng lệch pha cung - cầu, giá nhà leo thang và khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn đối với người có nhu cầu thực. Đây là những nội dung được các chuyên gia nhấn mạnh tại Hội thảo "Thị trường bất động sản 2026: Vượt gió ngược đón chu kỳ mới" do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức ngày 12/5.
Theo bà Cao Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam, một trong những vấn đề nổi bật nhất của thị trường hiện nay là sự biến mất dần của phân khúc nhà ở vừa túi tiền tại Hà Nội và TP. HCM.
Thị trường bất động sản đối diện nhiều "điểm nghẽn". Ảnh minh họa
Nếu giai đoạn 2012 - 2018, căn hộ hạng C từng chiếm hơn 80% lượng giao dịch trên thị trường, thì từ năm 2021 đến nay, tỷ trọng này liên tục suy giảm mạnh. Tại TP. HCM, căn hộ hạng C hiện chỉ còn chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp, trong khi Hà Nội gần như không xuất hiện thêm dự án hạng C mới trong quý I/2026.
Theo bà Hương, thị trường hiện chủ yếu được dẫn dắt bởi các sản phẩm trung và cao cấp, khiến mặt bằng giá bị đẩy lên cao. Dù giá căn hộ trung bình tại Hà Nội hiện cao hơn TP. HCM khoảng 10%, nhưng nếu xét theo từng phân khúc, giá nhà tại Hà Nội thực tế vẫn thấp hơn TP. HCM. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nguồn cung tại Hà Nội đang nghiêng mạnh về phân khúc hạng A và B, kéo giá trung bình toàn thị trường tăng lên đáng kể.
Bà Hương cho biết, với tốc độ gia tăng dân số và số lượng hộ gia đình hiện nay, mỗi đô thị lớn như Hà Nội hay TP. HCM cần bổ sung khoảng 50.000 căn nhà mỗi năm để đáp ứng nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, nguồn cung liên tục thiếu hụt trong nhiều năm khiến áp lực về giá và khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng lớn. Riêng trong quý I/2026, TP. HCM chỉ ghi nhận chưa tới 5.000 căn hộ sơ cấp được mở bán mới.
Ở góc độ cơ quan quản lý, bà Hoàng Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng nhìn nhận tình trạng mất cân đối cung - cầu đang là nút thắt lớn nhất của thị trường hiện nay.
Theo bà Hằng, trong quý I/2026, toàn thị trường có hơn 40.000 căn hộ đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nhưng nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp chỉ chiếm hơn 7.000 căn. Điều này cho thấy nguồn cung dành cho nhóm người có thu nhập trung bình và thấp vẫn quá hạn chế so với nhu cầu thực tế.
Theo đại diện Bộ Xây dựng, Chính phủ hiện đã giao nghiên cứu đề án phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, đồng thời xem xét đưa nội dung này vào Luật Nhà ở sửa đổi nhằm tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho thị trường.
Nguồn cung dành cho người có thu nhập trung bình và thấp vẫn còn hạn chế. Ảnh minh họa
Tuy nhiên, bài toán không chỉ nằm ở việc tăng nguồn cung mà còn ở cơ chế kiểm soát giá bán và xác định đúng đối tượng thụ hưởng chính sách. Nếu thiếu công cụ giám sát phù hợp, phân khúc nhà ở giá phù hợp có thể bị đầu cơ hoặc lợi dụng chính sách.
Bà Hằng cho biết thêm, mức thu nhập được phép mua nhà ở xã hội hiện cũng đã được điều chỉnh theo hướng thực tế hơn, nâng lên khoảng 35 - 50 triệu đồng/tháng tùy từng trường hợp, thay vì mức trần cũ vốn không còn phù hợp với mặt bằng thu nhập tại các đô thị lớn.
Một vấn đề khác được nhấn mạnh là tính minh bạch của thị trường. Theo bà Hoàng Thu Hằng, giá bất động sản tăng cao không chỉ do chi phí đầu vào hay giá đất, mà còn đến từ hiện tượng đầu cơ và thiếu minh bạch thông tin.
Để khắc phục tình trạng này, Bộ Xây dựng đang hoàn thiện hệ thống dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản, dự kiến vận hành đồng bộ từ ngày 1/7 tới. Hệ thống sẽ công khai thông tin về dự án, giao dịch, quy hoạch và giá bán, qua đó giúp người dân và nhà đầu tư có thêm cơ sở đánh giá thị trường, hạn chế tình trạng "thổi giá" và đầu cơ.
Bên cạnh đó, vấn đề pháp lý dự án tiếp tục là điểm nghẽn lớn khiến dòng vốn vào thị trường chưa thể lưu thông mạnh trở lại. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện vẫn còn khoảng 4.500 dự án bất động sản gặp vướng mắc pháp lý với tổng quy mô vốn hơn 3 triệu tỷ đồng. Dù hơn 1.000 dự án đã được tháo gỡ, giải phóng khoảng 800.000 tỷ đồng nguồn lực, lượng tồn đọng còn lại vẫn rất lớn.
Các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn "thanh lọc" mạnh hơn, khi yếu tố pháp lý, năng lực tài chính và nhu cầu ở thực sẽ đóng vai trò quyết định thay vì các chu kỳ tăng nóng như trước đây.
Dù vẫn còn nhiều áp lực về lãi suất, tín dụng và khả năng chi trả của người mua nhà, triển vọng trung và dài hạn của thị trường vẫn được đánh giá tích cực nhờ động lực từ hạ tầng, cải cách pháp lý và dòng vốn FDI duy trì ổn định.
